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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1、保守料の見直し(コストダウン)。
2、機械式駐車場の長期修繕計画(全面リニューアルを含む)
3、2を織り込んだマンション全体の長期修繕計画の作成
4、3の長期修繕計画に管理費コストダウンを織り込み、次の2種類で、赤字にならないための積立金の段階的増額計画の作成
A:機械式駐車場を撤去した場合
  (結果)現在の積立金計画でOK!
B:機械式駐車場を維持した場合
(結果)積立金は、5年程度で現在の3倍強まで値上げが必要

 以上から、理事会では、「機械式駐車場を撤去する案」が組合員にとって有益であるとの方針が固まり、そこに至るまでのシナリオ(モデルケース)の構築に取り掛かりました。

 この時、理事長から、管理会社に対して、他マンションの事例を参考に、住民合意を得るためのステップを示して欲しいと依頼しましたが、出てきたのは、他のマンションの総会資料。

 組合が望んでいるのは、管理会社がどこまでこの問題の解決に力を貸してくれるか?と言うことなのですが、今回のケースは、問題が複雑で、組合にとっての経済的影響が大きく、しかも、一部の組合員に対して、無理なお願いをせざるを得ないことから、管理会社としては、自らのアドバイスの責任を取り切れないレベルだったのかな?と思います。

そこで、管理会社には、理事長が探してきた近隣の売地や空き駐車場に対して、一括&長期で借りられないか?の打診をしてもらうことだけを依頼。

しかし、これも簡単にはいきません。

売地のオーナーにとっては、長期の賃貸約束は、「売りたい時に売れない」というリスクがあります。また、候補地には、建物が立っているので、取り壊し費用を出し、固定資産税のアップや不動産収入課税まで負担して、貸駐車場にすることで、どこまで採算が合うか?と言う心配も。

結果は、売地看板が立っている土地で、駐車場として貸しても良いという返事はなし。
建物撤去・整地費用を持つという条件まで提示しましたが、それでもNG。

最後は、組合を法人化してまで買うか?と言う検討もするのですが、住宅を建てる場合と異なり、駐車場用途の土地では、取得時も保有時も税金の優遇はなく、経済的負担がかなり重くなります。

とは言え、機械式駐車場の補修工事を先延ばしにできない。

定期総会まで1カ月を切っていたので、現理事長は、この定期総会での決着は無理かも…とあきらめていたのですが、当方のアドバイスは、総会でのいきなりの議論&決着は、そもそもNG。

まずは、機械式駐車場使用者に集まってもらい、組合財政状況と理事会(理事長)がどれほど解決のための努力をしているかを説明し、理解を求め、関係者の意見を聞くことが大切!と言うもの。

そこでの意見を吸い上げて、より良い解決策にギアチェンジする方が良ければ、定期総会にこだわらず、臨時総会を開催すること

そこで、関係者に対して、慎重な表現を考え抜いた「説明会&意見交換会」の案内を出しました。

理事会としては、検討に検討を重ねて、機械式駐車場廃止の方針に至っており、議事録も配布してあるので、住民のある程度の理解を得ていると期待しているものの、「廃止」は「決定」ではありません。

あくまで、関係者の理解が得られれば、廃止をするということなので、会合も「撤去ありき」で話が進むような表現をすれば、「進め方」に、反発されることもあり得ます。

こういう時は、理事会側の「わかって欲しい」と言う気持ちを案内文書に入れたい意向を十分わかった上で、専門家として、文書には冷静かつ細心の注意を払います。

もちろん、会合の案内を出してからも、駐車場探しは続き、その会合の前に、何とか、少し離れてはいますが、月極め駐車場に、必要な台数分の空きがあることを確認できたのでした。

理事長のこの問題解決に向けた、まさに「執念」のたまものです。(続く)

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