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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1、保守料の見直し(コストダウン)。
2、機械式駐車場の長期修繕計画(全面リニューアルを含む)
3、2を織り込んだマンション全体の長期修繕計画の作成

そして、わかったことは、管理見直しによるコスト削減分を修繕積立金に回しても、現在、予定している修繕積立金の段階的値上げ計画(5年後に、+3000円/月・戸)では、大幅な赤字(数千万円)になるということ!

そこで、次の条件で2パターンの長期修繕計画を作成しました。
A:機械式駐車場を撤去した場合
①撤去費用を追加
②管理費コストダウンに加え保守費用の削減分を修繕積立金に上乗せ
③駐車台数の減少による管理費収入減を上記②より減額
④それでも赤字になる場合は、修繕積立金値上げ計画を上方修正。
B:機械式駐車場を維持した場合
 ①管理費コストダウンを修繕積立金に上乗せ
②駐車場の利用率は、現在のままとし、満杯への回復はしないと想定
③赤字にならないように、向う5年間程度で修繕積立金値上げ計画を上方修正。

この結果、Aでは、現在の修繕積立金の段階的値上げ計画のままでも、赤字にならない一方、Bでは、向こう5年間で、現在の積立金の3倍強(月額2万5千円程度)までの段階的値上げが必要との結果になりました。

 しかも、機械式駐車場を維持するには、至近に1800万円の修繕費が必要ですから、ここに至って、それまで、1戸に1台の敷地内駐車場(または至近距離での駐車場)の確保が優先であったものが、「機械式駐車場の撤去を早期に決定する」と言う方針案に大きく傾くことになります。

 それが決まれば、必然的に1800万円の修繕費を出さずに、機械式駐車場を止めるという方針も決まりますので、1段目(地上面)のみを使うこととし、2段以上の方には、敷地外に移っていただくと言うお願いをすることになります。

 また、並行して、いつごろ借りるという日程を不動産会社(駐車場オーナー)に提示できるので、長期に借りることの出来る駐車場探しも、本格化できます。
 
 ここに来て、XYZ以外にもいくつも変数がある複雑な方程式の解が見えてきました。(続く)

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