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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の得意は、管理見直しでも大規模修繕工事でも、「品質を上げて、より安くする」。

1年前であれば、建設会社の受注競争が激しく、この方針で進めても、当初予算や発注寸前だった価格に比べて、数十%安くすることができましたが、建設需要が堅調で、忙しく、見積もりがかなり高い。

各専門業者も強気なら、元請の建設会社も強気。

こうなると、特に、20戸程度以下の小規模マンションは、大変です。

というのは、40戸程度野中規模マンションに比べてみると、例えば、現場事務所の経費、現場代理人(監督さん)の経費等は、工事期間が3か月程度で変わらない以上、金額は変わりません。

工事の中で結構大きな比率を占める足場の金額も、20戸が40戸の半分と言うわけではありません。

外壁タイルの補修のために、現在のタイルと色の合うタイルを窯で焼くとしたら、50㎡程度のまとまった単位になり、小さいマンションだから少量のタイルで良いと言っても、窯元側は、窯を使うという手間は一緒なので、ほとんど減額されません。

それ以外の工事でも、人件費+材料代で構成される以上、材料が半分で済んでも、工事費が半分に下がるわけではありません。

他に、工事の引き合いがあれば、同じ程度の工事期間であれば、できる限り規模の大きい=利益の大きい仕事が良いに決まっています。

以上のような要因から、規模が小さくなるほど、1戸当たりの工事費が上がるわけです。

昨夜、大規模修繕工事のための理事会・修繕委員会を行ったマンション(築13年目4階建て16戸)は、更に、屋根の形状・仕様から、一部補修がしにくいタイプで、かつ低層のため屋根面積も広い。

概算見積(予算)は、高くなるだろうなぁと予想はしていたのですが、実際に、建設会社にヒアリングしながら、算出した見積もりは、昨年実施した40戸クラスのマンションに比べ、戸当たり単価が50%以上高い!

さてどうする?

工事金額の妥当性は、その工事自体をどうするか?と言うことに加えて、マンション財政全体で、支出に耐えられるかと言う観点からも見ますから、同時に、長期修繕計画も立てます。

また、このマンションの場合、60年定期借地なので、一般的な30年計画ではなく、定期借地終了時の建物解体費用まで含めた「超長期修繕計画」を立て、今回の大規模修繕工事にいくらかけても良いのかを検討します。

最終的には、管理見直し&コスト削減により、修繕積立金が増えるので、それを反映した長期修繕計画を作成して、今回の大規模修繕工事後に、従来の修繕積立金の値上げ計画の修正も行います。

いずれにしても、このマンションでは、大幅なコストダウンは必須。

「安かろう悪かろう」にならないことは当り前なのですが、その中でも「安い」を追及する大命題があるので、その知恵を絞りに絞ります。

役員の方々も、「自分たちで塗装しても良い」とまで言われているほど、最大限の協力をされる気持ちなので、それにこたえるべく、頑張ります。

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