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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、大垣市内の二つの隣接するマンションで、午前・午後とそれぞれの総会があり、両組合同時&合同での「管理見直し・大規模修繕工事・省エネ・長期修繕計画のコンサルティング契約議案」を承認いただきました。

このマンションは、同時期に隣り合わせで完成し、敷地はフェンスで隔てられているのみ。団地型として、一つの管理組合にすることも可能だったと思われますが、二つの管理組合に分かれています。

昨年、春、築12年目を迎え、いよいよ大規模修繕工事を検討する時期になり、一棟の修繕委員の方が、当社コンサルティング先の大規模修繕工事の見学会にお越しになったことが、当社と出会うきっかけでしたから、1年以上前になります。

その後、大規模修繕工事を同時期にやることのスケールメリットを考え、隣のマンションにも、呼びかけられ、随分熱心に情報収集をされていたそうで、見学会に際にお渡しした資料などからも引用して、前回の総会資料で独自の勉強会をされていましたね。

その間、特に、弊社に連絡はなく、半年以上過ぎてから、マンション住民向けに勉強会をやって欲しいという依頼。

その時に、隣マンションの理事会メンバーにも呼びかけて、参加いただき、いわば、私と言うコンサルタントを紹介いただく形となりました。

二つのマンションは、規模は20戸程度で、建物の外観、規模、敷地形状もほぼ同じで、恐らく、仕様も同じと思われますので、一緒に大規模修繕工事をやるということで、例えば、現場事務所も一つ、現場代理人も一人、発注もスケールメリットが出るというコストダウン効果は、十分に予想できますが、二つの組合の総意を得ながら進めて行くというのは、簡単ではありません。

12年経てば、劣化の状況が違いますし、修繕積立金の額も異なります。

一棟(1組合)でさえ、「足場を組んで見なければわからない」と言う不確定要素のある大規模修繕工事を、二つ同時にやるという場合、双方のマンションに公平な扱いを行うとか、コンサルティングにおいて、どんな業務がどれくらい合理化されたり、逆に増加するのか、どんなリスク経費を見ておけばよいのか?は、教科書がありません。

それは、マンションの皆さんも、なんとなくわかっていることで、それぞれの事情を把握している両棟の同じ管理会社に依頼することは、第一候補で考えたと思うのですが、実際には、そうなりませんでした。

そこには、普段からの管理業務姿勢や建物の不具合対応等、いくばくかの不満があったことも確かですが、この組合の場合、かなりの勉強をされたことで、選択眼ができていたということが大きいでしょうね。

結局、片方の管理組合の勉強会の3か月後(今年3月)に、もう一方の勉強会を実施。

さらに、そこから、両組合の代表者が話し合うこと3か月。
次のことを双方の臨時総会で決定しました。
「両方の組合は、大規模修繕工事を共通発注する。また、管理の見直しも同時に行う。そのコンサルティングをマンション管理士(私)に依頼する」

この臨時総会は、管理会社抜きで開催されていますが、実は、私にも知らされていません。

そして、両組合の歩調が揃ったので、具体的な契約に向けて、契約内容やコンサルティング報酬を決めたいと連絡があったのは、今年の6月のことでした。

当社のような専門家が丁寧にサポートせずに、組合独自で、ここまで進めて行くのは、かなりのレアケース。

ここには、それぞれの管理組合に、組合運営に関して、非常に熱心なリーダーがいたことが、最も大きな要因です。また、住民全体の意識も高く、昨日の総会は、70%と95%の出席率で、委任状(議決権行使)を合わせると、どちらも100%の参加率。

そう言う方々が、沢山の情報を集め、いくつもの選択肢の中から、当社を選んでいただいたのですから、めちゃくちゃファイトがわきますね!(*^^)v

二つの組合を同時&共通にコンサルティングを行った過去の経験(苦い経験)も踏まえ、未来をシミュレーションし、企画・提案書は、練りに練りました。

それは、明日のブログに、続きます。

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(ただし、二日分を一日で書いたり、翌日に前日分を書いたケース等も含んで、更新日付の連続)

 
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