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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、当社が顧問契約をしている16戸の小規模マンションの台風後の建物点検で、屋上の損傷を見つけた話を書きました。

このマンションと顧問契約に至った経緯いついて、紹介します。

このマンションとの出会いは、大規模修繕工事のコンサルティング。

新築時から、総合管理会社に「ビル管理」(建物管理)のみを委託し、会計や組合運営は自分たちでやっておられました。所帯が小さいこともあり、入居当時から、それが当たり前であれば、輪番制で回ってくる役員の仕事も、それなりにこなしていけるもので、総会の出席率も毎回80%以上で、「自分たちのマンション」と言う意識が強い。

大規模修繕時期となり、ビル管理会社が提案してきた見積もりと、建築した建設会社が出してきた見積もりを見て、驚いたそうです。

それまで積み立ててきた修繕積立金をオーバーしていたのです。

自主管理の弱いところは、継続的に長期計画が考える仕組み(体制)が確立しにくいところで、修繕積立金が新築以来、見直されていなかったということもありますが、見積もりが適正かどうかも、住民だけではわからないという状態。

口コミで、私のことを知り、相談があったのでした。

この時の工事費のコストダウンは、約500万円(当初見積もりから26%)。

この時、建物管理しか委託していないと聞いていたので、管理費削減の余地は小さいだろうと考え、コンサルティングを提案していなかったのですが、その管理会社の業務品質がイマイチとのことで、調査を開始。

その結果、未実施や実施不足が判明。
修繕積立金値上げ回避のために、管理費余剰金を少しでも多くしたいという状況。

自主管理なので、エレベーター保守や貯水槽清掃等、個々の事業者と直接契約を行うことで、極限までコストダウンを行うという選択もありましたが、理事会の負担を軽減するために、従来と同じく、ビル管理契約を1社と結び、そこがすべての点検・清掃を行うことを前提に事業者選びと価格査定を実施。

火災保険のコストダウン、電気料金のコストダウンも実施。

その結果、管理委託費と合わせ、年間63万円のコストダンを実現。

また、携帯基地局の賃貸料の値上げ交渉を実施し、収入増も図り、修繕積立金の値上げは、かなり抑えることに成功しました。
 
このマンションとの顧問契約は、間もなく4年目になりまが、今後も、自らが住んでいるマンションだという気持ちで、「愛」のある顧問を続けて行きます。

【ブログ2609日連続更新中】
(ただし、二日分を一日で書いたり、翌日に前日分を書いたケース等も含んで、更新日付の連続)

 
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