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ほとんどのマンションが、管理会社に建物管理を委託しているので、台風11号の後の点検は、何らかの形で行われると思いますが、規模が小さいゆえに自主管理を行っているマンションでは、合理化によるコスト削減を行っているために、そんなところまで手が回らないケースもあります。

当社の顧問先マンションでも、16戸と言う規模のため、自主管理を選択し、理事会・総会の準備や資料つくり、毎月の会計は住民で行い、建物清掃・貯水槽清掃、エレベーター保守等のみを業者と契約しているケースがあり、台風後の点検をお願いできるような契約にはなっていません。

当社との顧問契約においても、台風後の点検は、入っていませんが、このマンションとは3年前の大規模修繕工事コンサルティグの依頼がご縁で顧問契約に至っているので、今後の工事保証の状況確認と言う点で、点検した方が良いと判断し、台風翌日に、訪問して、敷地・共用廊下・外部階段・屋上の点検を行いました。

最上階のベランダの隔壁が風で割れたという報告があったので、照明器具が壊れたり、屋上に飛来物がある可能性もあるため、目視だけでなく、足や手による触診も丁寧に行いました。

その結果、屋上の防水シートの下に、雨が入り混んでいるのを発見!
これが、その動画です。
防水シートの下で水がチャプチャプ

どこから入っているのかを調査したところ、シートがめくれている個所を発見!
これが、その場所です。(○がシートめくれ箇所、□が水の入り込み箇所)
防水シートめくれ2 防水シートめくれ1

数カ月前には、大規模修繕工事で3年目点検を行い、異常なしを確認しているので、仮に、その後、劣化が進んでいたとしても、ここまでひどくならないため、今回の台風で生じた事故だと判断し、組合を通じて、保険会社に事故申請を行っていただきました。

この組合の修繕委員長(大規模修繕工事以来、常設)に、写真と動画を送ったところ、
「馬渕さんの視点が無かったら放置状態で、更に状態が悪くなっていたと思います。早期のご対応感謝致します。」とのコメントをいただきました。」

多分、住民の皆さんよりも、共用部を「我が家」だと思って、「愛」のある点検を行いますから、こういう箇所は見逃しませんよ!(*^^)v

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コメント
この記事へのコメント
シート施工
3年でシート捲くれ。

風が強かったのはそうですが、それでもそれだけでしょうか?

密着施工が不完全だった、という印象です。

写真ではうまく見えませんが、重なり代が少ないように思います。

また施工要領は承認したのでしょうか。

台風による事故という結論には、だいぶ疑問点を呈します。
2014/08/15(Fri) 07:16 | URL | 裏方理事長7回目 | 【編集
RE:裏方理事長7回目さん
このマンションの3年前の大規模修繕工事では、屋上はシートの一部の補修と保護塗装をしただけで、今回のめくれ部分は、張替・カバー工事等は行っていません。

従って、「3年でシートがめくれた」わけではなく、新築時の密着時から数えると20年目になります。

数カ月前の屋上点検では、当該箇所に目立った異状がなかったので今回の台風による被害だと判断したわけです。

ちなみに、当社コンサルティングによる大規模修繕工事の屋上防水保証は、10年を基準にしていますので、このようなことが3年で起きたら、即刻、工事会社を呼んで、補修してもらうことになりますね。
2014/08/15(Fri) 07:32 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
拝承しました。

そうなると、経年劣化という扱いが正しいものかと存じます。

ただ、中部地方は相当風が強かったと放送されていますので、保険は降りるものかと思います。

良かったですね。

それは、すぐに点検を行った貴方のお陰です。
2014/08/15(Fri) 07:49 | URL | 裏方理事長7回目 | 【編集
RE: 裏方理事長7回目
ありがとうございます!

「経年劣化」が原因と言うご指摘は、その通りですね。

今回は、「経年劣化」で不安定な状態にあった箇所に、台風と言う外圧があったために、損傷したと言うのが実情だと思いますね。

こういうケースは、かなり多く、それを保険金対象として申告・交渉するかしないかにより、修理を自己負担するか、保険で賄うか、と、結論が変わってきます。

この交渉力が乏しい管理会社が多く、せっかくの保険を有効に活用できていないマンションが沢山ありますね。

当方では、マンションのために、保険も最大限活用するアドバイスを行いますが、行きすぎて「虚偽による保険件搾取」にならないよう気を付けています。
2014/08/15(Fri) 08:00 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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