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 マンション管理適正化法では、マンションの販売主は、マンション管理適正化法第103条に基づいて、管理組合に対し、竣工時の付近見取図、配置図、仕様書(仕上げ表を含む。)、各階平面図、2面以上の立面図、断面図又は矩計図、基礎伏図、小屋伏図、構造詳細図及び構造計算書を渡さなければなりません。

 これらを総称して、「設計図書」と言います。

 しかし、築12年のマンションで、大規模修繕工事コンサルティングを依頼され、調査したら、この図書一式がないことが、発覚。

 管理会社との管理委託契約では、これらの設計図書は、「管理会社がマンションの事務所で保管する」と書いてありますが、私が、管理会社から、「これです」と見せられたのは、一冊の設計図。

 表紙には、「○○マンション(仮)」と書いてあり、中身を見ると、いきなり、戸数が間違っており、現況と異なる点をいくつか発見。

 また、建築確認申請書も、構造計算書もありません。

 「これは、設計時の設計図で、マンションに交付される「竣工時の設計図書」と異なるのではないか?」
と管理会社に尋ねたら、
「これしか知らない。当時の担当者はもう辞めていないから、当時のことはわからない。会社の倉庫にも、ない」
と逃げの一点張り。

 販売会社や建設会社に尋ねると、「竣工図書一式は、管理会社に渡した」と言う。

 管理会社は、「渡したというなら、受領書を見せろ」と反論。

 最大の被害者は、管理組合です。

 この組合では、販売会社や管理会社の責任や補償を求めるということが、総会で決まったと並行して、近づく大規模修繕工事に備えて、現実的な対応策も検討しました。

 そこで、現在の設計図を竣工図に更正する方法を考えたのが、下記の3通り。

【ケースA】共用部も専用部も、仕様・数量・設備などを正しいものにしたフルバージョンの図面作成。費用は300万円くらい。

【ケースB】共用部のみ建築・設備を対象に、仕様・数量・設備などを正しく反映した図面作成。費用は180万円くらい。

【ケースC】共用部も専用部も、調査の上、現行の図面に修正点を書き込み、それをPDFデータ化・製本化。費用は50万円くらい。

一番簡易なケースCで、共用部の見える部分、配線の確認、埋設物は、深さは不明でおおよその位置まで追跡しますので、第一回の大規模修繕工事は、対応できると思います。

 ただ、一定規模の増改築は、構造計算書がないと、難しいケースも出てきます。
 法令上の制限で、何かができないということもあり得ます。

 一般論として、今後、何か起きたときには、その都度、あてにならない図面のせいで、余分な費用がかかるケースがあるため、正確な図面がないことによるリスクは、ずっと抱えることになる、とは言えますが、実際には、何かが起きたときに、そのリスクが、初めて顕在化するのであって、そのデメリットの程度については、一概に言えません。

 今後、販売会社や管理会社に補償を求めについて、どこまで対応してくれるか、不透明です。

 管理組合のために、できる限り低コストで対応策を考えて行きたいと思います。

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