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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ2510日連続更新中】

 現在、当社が顧問やコンサルティングを契約、または、契約締結の総会決議を控えているマンションの中で、大規模修繕工事の実施時期だと言われる築12年前後のマンションは、7棟あります。

 そのほとんどが、長期修繕計画で12年目に大規模修繕工事を行うことになっており、その計画書と国交省のガイドライン、さらには、消費税増税を踏まえて、そろそろやりましょう!と管理会社から、提案を受けています。

 しかし、実際の建物の状況を踏まえて、提案されているケースは、多くありません。
 あるいは、簡易な劣化診断はなされていますが、「施工ありき」の報告書になっています。

 その原因の一つは、管理会社が、いつも頼んでいる設計事務所や建設会社に無料で診断してもらっているから、「営業感覚になりやすい」こと。

 その設計事務所や建設会社が、特命受注することは、少ないでしょうが、管理会社主導で話が進めば、必ず、診断した会社は候補または、入札に入るでしょう。

 そうであるなら、診断は「まだ大丈夫です」ではなく、「工事実施時期です」と書きたくなるのが、企業側の心情です。

 あるいは、そこまで、「えげつなくない」としても、10年以上の建物には、何かしら、劣化はあるわけで、下手に「大丈夫です」と報告して、そのすぐ後に、漏水があれば、責任を追及されるかもしれないと考えれば、安全サイドを取り「修繕時期です」と書きたくなるのも、企業側の心情。

 結局、よほど建物の状態が良くない限り、頼んだ時点で、「施工ありき」の診断報告になると考えるのが自然です。

 一方、当社の場合は、建物の劣化だけでなく、管理の劣化や省エネの診断を行い、総合的にそのマンションにとって必要な「改善」の順位を付けますから、「施工ありき」になりません。

 逆に、マンションの長期的な財政を考えれば、管理費会計を改善(コストダウン)し、修繕積立金の値上げをせずに、安心して工事に取り組むことが、組合にとって、非常に重要なので、そのため、大規模修繕工事の先延ばしを第一に考えます。

 そのマンションとは、管理改善や省エネコンサルティングで継続的にかかわることになると言う前提で考えるので、建物状況の変化にも、目を配ることができることから、その後、大規模修繕工事の実施時期に関しても、適切なアドバイスができます。

 こういう目で見ると、大規模修繕工事の12年周期説は、工事の目安ではなく、建物の本格的な総合点検の目安だと考えるべきです。

 さらに言えば、瑕疵担保責任の切れる10年の前に、きちんとした建物調査を行い、新築時の施工不良かな?と思われるところは、マンション販売会社に申し入れ、その後も、「定点観察」すべき心配な個所も抽出しておき、毎年点検する、と言うのがベストです。

 しかし、残念ながら、マンション販売会社から、「管理」と言う仕事を受注している管理会社は、そんな「販売会社にデメリットのある提案」を行うケースを見たことがなく、当社へのSOSは、いつも、管理会社の大規模修繕工事の強引さや不透明さに、住民が疑問を持った時なのですが。。。

 実際、前記7マンションについての当社のアドバイスは、次の通りです。
◎雨漏りや壁の剥落が見られ、大規模修繕工事が急がれるマンション…2棟
◎建物の劣化状況全般から、工事実施時期と思われるマンション…2棟
◎管理の改善をしたものの、まだ、財政面での不安があり、部分補修により、できる限り、先延ばししたいマンション…1棟
◎非常に状態が良く、最低でも築15年まで持たせたいと思われるマンション(ただし、部分補修は必要)…1棟
◎過去の修繕履歴からして、ここ1年で本格的な建物劣化診断と長期修繕計画作成を行うべきマンション…1棟

 重ねて申し上げますが、「大規模修繕工事12年周期説」に惑わされてはいけませんよ。

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