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 昨日は、岐阜県各務原市にある20戸のマンションで臨時総会。

 顧問契約締結と管理規約改定コンサルティングの依頼について、承認を頂きました。

 小都市&小規模マンションでマンション管理士が組合と顧問契約を結ぶと言うのは、恐らく、全国的にもかなり珍しいのではないかと思います。

 小都&小規模マンションでの顧問契約が難しい理由は、次の通りです。
1、規模が小さいと、組合の管理費収入も少なく、マンション管理士を顧問にするだけの財政的な余裕がない。
2、大都市に比べて、組合活動への関心が高く、それなりに組合運営ができている。
3、駐車場の空きや管理費滞納などの問題が少なく、財政上の切迫感がない。
4、管理会社のリプレースが少なく、管理会社との契約云々を問題にするような感覚が少ない。
5、マンション管理士と言う存在を知らないし、そもそも、地方都市で、マンション管理士として、活躍している人がほとんどいない。いても、建築士とか司法書士とか行政書士等が、自分の本業に結びつけるための資格として名乗っている程度である。

 しかし、これが理由だとすると、合格率が7~8%程度と言う、かなり難しい国家試験をパスしてマンション管理士になっても、規模の小さいマンションしかない地方都市では、専業で業を行うことが出来ないことになります。

 実際、岐阜でも、マンション管理士が集まって作った某NPOに、私の知っているマンションの役員が相談に行った時に、「岐阜では、マンション管理士を顧問にするような規模のマンションはありませんよ」と言われたそうです。

 このNPOは、正に理由の5番目の団体。「建築士とか司法書士とか行政書士等が、自分の本業に結びつけるための資格として名乗っている程度」で、HPの最新情報は、数年前のものでした。

 しかし、本来、「士」と付く国家資格は、弁護士・公認会計士・税理士等、かなり高い専門性がなければいけないはずで、ビジネスとして確立できないのは、いかがなものかと思います。

 当社の場合、岐阜エリアで最小16戸のマンションを始め、20戸台、30戸台のマンションの組合といくつも顧問契約をしています。

 その経験からすると、表面的に平穏無事なマンションほど、構造的な隠れ赤字があり、管理会社によるゆるーい管理のもと、多額のお金を無駄遣いしており、そう言うマンションほど専門家委(マンション管理士等)のコンサルティングの効果が大きくなります。

 特に、規模が小さいマンションほど、日々の修繕工事のコストダウンの積み重ねが、大きい。

たとえば、揚水ポンプの例を取れば、20戸のマンションでも、50戸のマンションでも、ポンプの出力に多少の違いがあっても、修理や交換にかかる費用は、20対50ではなく、あまり変わらないのですから、1世帯当たりにかかる負担は、20戸の方が、圧倒的に大きい訳です。

 顧問のアドバイスによって、管理会社や業者の「言い値」ではなく、組合側にメリットのある工事が継続すれば、1世帯当りの管理コストは、かなり軽減されます。

 ただ、そうは言っても、顧問契約のハードルはかなり高いことは事実ですね。

当社の場合、顧問契約になる前には、まずは、大規模修繕工事や管理見直し等のコンサルティングを行い、そこで、きちんとした成果を上げ、専門性・信頼感を得て、「顧問でいてもらったら、マンションにとって有益だ」と判断してもらうと言うプロセスを経ています。

 今回、顧問契約を結んだ20戸のマンションでは、管理見直しコンサルティングの間に、「顧問的な業務」も同時に提供して、顧問がいることの効果を実感して頂いたと言うこともあります。

 しかし、1年近くの間、このマンションのコンサルティングをしていても、大多数の住民の皆さんとは、総会の時くらいしか、顔を合わせませんから、かなり頻繁に接触する理事の皆さんが、その効果を実感し、総会で、強く推してくれて初めて、顧問契約に至ります。

 このハードルも低くはありません。

 こうした高いハードルをいくつも越えるのは、「日本のマンション管理を変えている!」と言う達成感があるので、眠る時間が惜しくて、実は、昨夜も徹夜でした。(笑) 

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