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 最近、相次いで、コンサルティング先、顧問先のマンションから、日常的な設備の故障や建物の不具合について、相談を受けています。

 もちろん、それぞれのマンションには、管理会社があって、初動対応を行い、対応への具申や補修の見積りは出されるのですが、理事長(理事会)としては、判断に迷うことは多いのです。

 緊急を要する場合は、管理会社の担当者も、複数の対応策、相見積もりを用意することができないと言うケースもあります。

 そもそも、一般的な管理委託契約上は、「工事見積りを出すこと」は書いてあっても、「複数案を出すこと」とか「相見積もりを取ること」とは書いていません。(当社が作成する管理委託契約書には、それを必ず盛り込みますが)

 いわんや、見積りに対して、それが適正であるかどうかチェックするとか、減額交渉を行うと言う義務はありません。

 従って、日常修繕工事において、組合側が能動的にその見積もりをチェックしないと、「高い買い物になる」こちは、覚悟しなければならないでしょう。

 もちろん、こうしたチェックを組合から管理会社に依頼することはできますが、その答えについてジャッジするのにも、一定の知識や経験がないと無理。

 もちろん、そう言うチェックが常時なされると言うだけでも、管理会社へのプレッシャーになりますが、ある時期の理事長(理事)にそう言う事に熱心な人がいても、毎年交代するために、一過性に終わりがちです。

 また、管理会社側の対応についても、会社の仕組みと言うより、個々のフロント担当者の働き次第という要素が大きいので、人によって、あるいは、その問題によって、当り外れが生じるでしょうね。

 で、最初の話に戻って、当社のコンサルティング先や顧問先では、そのけん制(セカンドオピニオン)がなされるので、日常修繕工事の最適化とコストダウンに、大きな効果があります。

最近あった相談事例とそれに対する当社の対応策(セカンドオピニオン)ですが…

◎こう配屋根の屋上の横樋の継ぎ目から、水が垂れて、1階専用庭に置いてある自転車のサドルに水滴が当る。

(当社の対応):大雨時の事象であることを確認し、保険会社に事故申請するよう管理会社にアドバイス。高所作業車が必要なことから、調査→対応策決定→工事が標準。保険適用の決定を受けてから、その金額内で収まるよう、あらかじめ、対応策を考え、調査と同時に工事を実施するよう指導。組合費負担ゼロで補修完了。


◎地下室物置への漏水により、廊下の浸水と物置内の物損。

(当社の対応):ゲリラ豪雨→大雨と続いた日の事象であることを確認し、管理会社に立会を依頼して、建設会社のスタッフに現地確認させ、排水ポンプの故障、敷地面の排水管のつまり等の原因を類推。複雑かつデリケートな説明が必要のため、管理会社に替わり、当社が保険会社に事故申請。「漏水調査費用」として、保険適用が認められる。地面を掘り返しての本格的な調査費用(数十万円)組合負担は、ゼロ。


◎アプローチ照明の不点灯対応

(当社の対応):管理会社から、不点灯照明があるが、当社の省エネ提案でLEDへの変更が近々に予定されているので、保留にするとの連絡受けた。当社による管理会社の清掃業務監査時に、清掃員から、「自分が清掃中にはたきで叩いた時に、ガラスにひびが入ったかも」との証言を受け、調査したところ、ひび割れから雨水が侵入していることを発見。保険適用を申請し、認められたため、清掃業者からの弁償と合わせて、保険の免責分をカバーして、組合の負担ゼロ。


◎エレベータードア開閉の動作不具合

(当社の対応):住民への聞き取り調査により、衝撃音がした後、扉の開閉が極端に早くなったとの証言入手。エレベーター会社の保守担当者にも聞き取り調査し、一般的な基盤の劣化故障の時期には、いささか早いことや扉への重量物の衝突等により、基盤に異常圧が掛かったことで、不具合が生じた可能性があるとの発言を得て、保険会社に事故申請。保険鑑定人と現地確認予定。


◎1階受水槽のボールタップが外れ、ポンプが止まり、水槽から水が溢れたケース

(当社の対応):管理会社より、理事長に事故の報告。交互運転のポンプのため、当面、一つのポンプだけでも運転は可能だが、早期の修理が望ましいこと、数十万円するポンプの故障ではなく、ボールタップの破損なため、管理会社の見積り→工事実施で問題ないことをアドバイスして、即実行。

こうして、管理会社を上手に動かし、対応策は適正化され、かつコストが下がると言うのが、外部専門家のセカンドオピニオン効果です。

まだまだありますが、続きは次回。

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