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 岐阜市内の35戸のマンション管理見直しコンサルティングで、新たな管理業務仕様を検討する総会を開催しました。

 これまで4ヶ月間に渡り、現状の管理分析、同行調査、新管理仕様の検討を行ってきましたが、今回は、現行の管理会社が協力的でなく、色々な資料が提出されませんでした。

 実は、このマンションの管理委託契約は、驚くほど管理会社に都合よく作られていて、たとえば、総会支援業務は、年1回ある定期総会は支援するけれども、臨時総会の支援は有償。

 理事会の支援も極めて限定的。

 滞納督促は、「6ヶ月間督促する」としか書いてなくて、その回数も手段も書いていない。

 ところが、管理会社に支払う委託費は、非常に高い。

 過去の工事費は、相場の20~50%高い。

 見事なまでに、管理会社の「良いお客さん」状態でしたが、他と比べたことがないので、その品質と価格のアンバランスについては、住民の皆さんは、わかっていませんでした。

 管理業務の見直しにおいては、新旧対象表を作成して説明したのですが、話だけ聞くと、従来に比べて、業務の負荷がかなり大きくなるように見えて、「そんなに業務を増やして大丈夫か?」と言う心配な声も出ました。

 確かに、当社の作る仕様書はきめ細かく、他のコンサルティグでも、従来の管理品質の2割増しは当たり前なので、このようなマンションだと、5割増しくらいに見えます。

 一方、管理員の普段の仕事内容をチェック・分析した結果は、時間を持て余しているのが実態なので、そこは、時間短縮をして、「無駄」を省きます。

 こうなると、益々業務の負担が増えることへの心配が強くなります。

 実際は、当社から見ると、元々が普通の管理に比べて2割以上「楽ちん」な管理品質なので(笑)、適正化した上で、更に品質アップしているのですが、それを説明しても、ピンとこない様子。

 今までと違うと言うことへの漠然とした抵抗感があることは、十分理解できるのですが、それでは、改善が進まないので、最終的には、新しい管理業務仕様で数か月やってみようと言うことで、議決されました。

 管理委託業務の多くの部分は、普段、住民には見えないことが多いので、何がどう改善されたのかは、わかりにくいのですが、それを「見える化」して、すべての住民の皆さんに安心と満足と喜びとを感じていただきたいと思います。
 
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