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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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 今年一番の寒気がやってきた週末に、顧問先マンションの大規模修繕工事の3年目点検が行われました。

 風邪をひき、鼻水が出る中でしたが、先日、東北に行った時に買いそろえたヒートテックの下着が大活躍。

 更に、かなり昔、ジョージアのキャンペーンで当てたスタジアムジャンパーを着込んで、現地へ。

 建設会社の当時の現場代理人と当時の修繕委員長と一緒に、9時から屋上に上がり、各階廊下・階段を回り、敷地の点検、外壁の点検と進め、正味1時間。

 時折、鼻水を拭きながら(笑)、丹念にチェックしました。

 このマンションのサイズは、16戸。

 当時、非常に財政が厳しく、大規模修繕工事にコンサルタントを雇うと言う選択は、かなり難しかった状況でした。

 しかし、私の自宅マンション理事長からの紹介であったと言うこと、そこから車で3分と言う地理的な近さがあり、それまでの大規模修繕工事コストダウンの実績を評価いただいており、そのマンション住民からの信頼感と期待が高いと言う話を聞いて、引き受けることにしました。

 ただし、規模の小さなマンションでは、コストダウンの余地は小さく、コンサルティング費用と工事費を合わせた費用が、予算を下回らないと困ったことになります。

そこで考えたのが、住民参加型のメニューであり、設計事務所並みの設計と第3者チェックが働く方式。

後に、MACM(マンション管理士によるコンストラクトゴマネジメント)方式と名付けた原型です。

この時、組合が自力で取得した工事費の見積りは、1,950万円。
それを、当社のコンサルティングで、1,440万円までコストダウン出来ました。

 今でこそ、すべてのマンションに適用できる当社オリジナルのMACM方式は、実は、この小規模マンションで効果を出した成功経験が大きく、その後の小規模マンションで連続して成功したものを体系化し、かつ、今もなお進化させているのです。

 その後、このマンションの管理費削減にも着手し、約1年間かけ調査・分析・現行の管理会社でのコストダウン、更に、新管理会社選定を進め、最終的に、年間で50万円(39%)の削減に成功。

 火災保険と共用部の電気料金の削減と合わせると、合計63万円/年の管理会計のコストダウンに成功しました。

戸当たり換算すると、年間で4万円の貯金ができたことになります。

この経験も、小規模マンションにおける管理委託費の削減コンサルティング手法の確立に役立っています。

 現在では、このマンションと顧問契約を締結し、管理費滞納問題や日常修繕工事等の発生の都度、必要性や価格査定のアドバイスを行っています。

 マンション管理業会の一般論では、小規模マンションの大規模修繕工事も管理費もコスト削減は難しく、更に常設の顧問契約など、費用負担が大きくて考えられないと言うものですが、その常識を覆えす原点は、ここにあります。

 実際、30戸規模以下の小規模マンションの顧問契約をいくつも抱えている当社の経験から言うと、管理費や日常修繕工事、また、管理費滞納による組合財政への影響は、中規模以上のマンションに比べると、はるかに大きいのですから、顧問の存在が大切だと思います。

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