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 マンション管理見直しコンサルティング先の約20戸のマンションでは、3段式と4段式の機械式駐車場があります。

それが理由で、コンサルティングを依頼された訳ではありませが、管理見直しの対象としては、その機械式駐車場の保守がありますし、管理費だけではなく、マンション全体の財政として、修繕積立金の将来予測も踏まえたコンサルティングをしますから、駐車場の長期修繕計画も保守会から出してもらいます。

こう言う積み重ねで、「マンションの建物・管理の維持における見える化」を図るのが、当社の重要な仕事です。

住民の皆さんは、機械式駐車場がマンションにとって、かなりの重荷になっていることは、うすうすわかっているのですが、具体的には、どうすればよいのか判らないのですね。

今回のポイントは、
①毎年の保守は適正か?
②その保守費は適正か?安くできないか?他に安くやってくれる会社はないのか?
③今後の修繕・取替維持費は、どうなるのか?修繕積立金で足りるのか?
を調査・分析することです。

国交省のレポートによれば、機械式駐車場を有しているマンションは、1台当たり修繕積立金をプラス2万円積み増さないと行けないと言う例示もあります。

同じ20台の機械式駐車場でも、100戸のマンションであれば、戸当たりの修繕積立金への影響は、
20台×2万円=40万円/100戸=4千円/戸
となりますが、これが、40戸のマンションだと、
20台×2万円=40万円/40戸=1万円/戸
となります。

もちろん、機械式駐車場の駐車料金収入もありますから、使用者が一定の負担をする訳で、全部が修繕積立金に影響するわけではありませんが、機械式駐車場は、結構トラブルがあり、敷地外の駐車場に移ってしまう人も多く、そうなると、アテにしていた駐車料金が入らない…。

その分、修繕積立金(または、管理費余剰金)が予定通りに増えていかないと言うジレンマが。

今回のマンションは、小規模の割には、機械式駐車場の台数が多く、しかも、空きがいくつかあると言う二重の負担。

良い解決策を見つけたいと思います。

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