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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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管理見直しコンサルティングを打診された組合向けに、勉強会を実施し、それに引き続き総会を開催いただいたところ、次のような質問を頂きました。

「管理の見直しを馬渕さんに依頼すると、メリットばかりあるように聞こえるが、デメリットはないのか?」

 この質問は、初めてで、思わず、「う――ん」と唸ってしまいました。

 私の管理見直しコンサルティングは、管理組合にとって、必要なこと、大切なことであり、過去には、かなり切迫した財政状況があり、「管理品質を落としてでも、管理費を削減しなければならない」と言うケースもありましたが、基本は、「管理の質を上げて、コストを下げる」ものです。

従って、コンサルティングの提供に当たって「組合にとってデメリットがある」と考えたことがなかったのです。

 ただ、管理の無駄も削減するので、贅肉を削った結果、いわゆる「せちがなく」なってしまうケースはあり得ると思います。また、管理仕様書を細かくした結果、新しい管理会社が、それに十分対応できないと言うケースもあるでしょう。

そこで、管理見直しコンサルティングを実施した翌年は、管理品質が落ちていないかどうか?をチェックすると言う「業務監査」を提供しますし、それに加えて組合運営や日常修繕の実施判断におけるアドバイス等も行う「顧問契約」も提示することで、その不安をなくします。

その結果、もし、新しい管理仕様書に不適切なことがわかれば、修正します。それにより、管理費がアップしたら、成功報酬から減額します。

ここまでお話しすると、反応は、大きく二つに分かれます。

その一つは、
「管理見直しコンサルティング後にも顧問契約がないと、また、すぐ管理会社主導の管理になってしまうので、業務が終わっても、他のマンションのコンサルティングにかかりきりにならないで、サポートして欲しい」と言うもの。

もう一つは、
「コンサルティングだけで完結せず、最初から顧問契約まで締結させようと言う意図があるのではないか?」
 
 まったく同じ勉強会を実施しても、こうした正反対の意見が出るんですね。

 今回のマンションでの質問は、「あなたにコンサルティングを依頼したら、結局、あなたに顧問を継続して依頼することになってしまうのでは?それがデメリットでは?」と言う問いかけでした。

このマンションは、小規模です。

管理見直しで管理費が下がっても、元々のボリュームが小さく、「お金」の面だけを言えば、削減された管理費で、新たに私と顧問契約を結ぶのは、ハードルは低くないと思います。

私のアドバイスを受け続けることで、今後、管理会社主導から組合主導の管理になって安心出来たり、日常修繕でも継続的なコスト削減ができたり、数年後に控えた大規模修繕工事に向けて、確かな組合運営のかじ取りが出来たりと、長期的に見れば、「顧問料」を支払う以上の価値がある!と予想できるだけの姿勢や実力を評価いただけて、初めて、顧問契約になるのだろうと思います。

こんな説明で、納得いただけたようですが、それでも、なんとか私のコンサルティングのデメリットを探してみたら・・・ありました!

私のコンサルティング料は、高い!(笑)

しかも、前金制+成果報酬!!

 そう、はっきり申しあげました。

 なぜなら、組合に最大限のメリットをもたらすために、面倒なことを、決して手を抜かずに、徹底的にやるから、その業務を遂行するためには、完全成果報酬の後払いでは、できないのです。

 HPで検索すると、完全成果報酬型のマンション管理士の方が多いようですが、それだと、着手から管理費の削減(管理会社の変更)まで、早期に決着をつけないと、会社が成り立ちません。

 実際、管理会社から、他のコンサルタントの管理会社入札の様子を聞くと、「現行の管理委託契約書の金額を消したものを渡され、後は、現地を調査して、見積もりを出して」と言うケースがほとんどだそうです。

 中には、現行の仕様書に多少の手を入れたものを受け取ることもあるそうですが、管理会社の営業担当者いわく、私の配布する仕様書や添付資料の細かさや量、管理費削減のための交渉ステップは、他のコンサルタントとは、次元が違うそうです。

 実際、そこまでやることで、劇的に管理費が下がったと言う実績が積み重っています。

 また、組合にとってメリットがあることならば、コスト削減の有無や大小に限らず、トライします。
 あえて「火中の栗を拾う」ことも厭いません。

 コンサルティング期間中は、組合運営上の相談にも乗ります。

 「組合の皆さんの幸せを実現する」エンジンは、日本一だと思っているので、そのエンジンを動かすために、「最初にガソリン代を下さい」とはっきり申し上げています。

 そう言う意味で、組合の皆さんには、勉強会の話や過去の実績を信じて、先にガソリン代を支払って下さい=投資して下さい!と言う点は、他のコンサルタントと比べて、リスクがある=デメリットだと言えるかもしれません。

 「コンサルティング料は高いけれど、優れた成果をもたらす」のと「安くてお得なコンサルタント」のどちらを選ぶのか、よーく考えて下さいね、と決議の前に、皆さんにお伝えしました。

 結果、このマンションでは、全会一致で、コンサルティング契約を結んでいただけることとなりました。

 その上に、大きな拍手もいただき、感激しました。勇気とやる気100倍ですね!

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