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 マンションの管理費の長期滞納は、管理組合にとって、非常に頭の痛い問題です。

 私が、顧問を依頼された30戸程度のマンションでは、2年以上に渡り、100万円を超える滞納があり、それを解決したと言う依頼。

 まずは、管理会社による督促状況を調査すると、委託契約上「3か月の間、電話、文書または訪問による督促。それを超えたら、督促の義務なし」と言う、一般的な契約で、まずもって、これが大きな問題。

 こんな督促では、長期滞納者はお金を払いません。

 管理規約でも、督促に関する規定は、かなり緩い。

 そこで、私が行う「治療」は、
①管理規約の改正(「管理費滞納督促細則」の制定)
②管理会社の督促業務内容の改定

この二つが揃わないと、なかなかうまくいきません。

逆に、これにより100万円クラスの長期滞納を3か月で回収した実例は、いくつもあります。

但し、注意点があります。

一つ目は、新しい「厳格な督促」を滞納者に対して行う時のシナリオ。
これは、台本まで考えて、アドバイスします。

二つ目は、適応期間。
 細則を定めた時には、既に、過去の滞納が多額ですが、それには、細則の各条項は、適応できません。
 いわゆる「法律の不遡及」の原則。
 従って、組合が「厳格に対処する姿勢」に変わったと言うことを理解していただき、支払い計画を立ててもらいます。

 「ゆるゆる」な督促状況から、「厳しい督促規約」に変わる過渡期のため、大変、デリケートな扱いになるので、理事長会・理事長にとっては、大変な時期です。

また、過去の滞納金の支払い計画通りに進んでいる時に、毎月の管理費の引き落としができず、新たな滞納が始まる場合もよくあります。

これ、繰り返し滞納を起こす人に見られる特徴です。

この時、大事なのは、この滞納は、新たな「管理費滞納督促細則」の適応対象なので、初期段階で、条文通りにきちんと対応することです。

これをしないと、結局、「滞納をしても、ペナルティがない」とと思いこまれ、それが習慣化します。


実は、これが、慢性的な滞納につながる一因です。

管理費等は、税金と同じで、「自分の所属するコミュニティの維持のために、支払わなければならないモノである!」と言う認識を持っていただくことが、是が非でも必要です。

税金は、1日でも遅れると、有無を言わさず、遅延損害金が付きます。

クレジットや電気料金でも、一定期間を過ぎると、有無を言わさず、遅延損害金が付きます。

滞納を繰り返す人の心理では、管理費が、それらよりも、督促がユルいと思えば、支払いの優先順位が下がるのですね。

これをさせないのが、「管理会社の滞納督促業務」に期待することなので、「管理委託契約」にも、細かく管理会社の行動を決めておく必要があるのです。

◎管理規約の改正
◎管理委託契約の改正
◎滞納者への具体的な接し方
◎その後の的確なフォロー
◎誰に対しても、公平・厳格な対応となる仕組み化

公的機関から出ている「管理費滞納対策マニュアル」も、読みましたが、率直に言えば、ありきたりことが書いてある「優しい」マニュアルで、恐らく、滞納者の方が上手でしょう。(苦笑)

私のコンサルティグは、金融機関の債権回収のプロから聞いたノウハウも盛り込んでいるので、高額な管理費が滞納できます。(100%とは言いませんが)

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テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ
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