アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【ブログ1912日連続更新中】

 相談事例の中に、大規模修繕工事の実施時期について、消費税との関係を聞かれる場合もあります。

 世間では、住宅新築と消費税の関係を述べるものもありますが、「建築の請負契約」と言う点では、マンション大規模修繕工事も同じ、建築工事に係る請負契約に関する経過措置により、次の通りとなっています。
①消費税率が8%に引き上げられる平成26年4月1日(施行日)の6ヶ月前、平成25年10月1日(指定日)の前日までに工事契約が締結され、平成26年4月1日以後に完成引渡しが行われる場合は、改正前の税率(5%)が適用される。
②消費税率が10%に引き上げられる平成27年10月1日(施行日)の6ヶ月前、平成27年4月1日(指定日)の前日までに工事契約が締結され、平成27年10月1日以後に完成引渡しが行われる場合は、改正前の税率(8%)が適用される。
   
私が今、大規模修繕工事準備コンサルティグを行っているマンションは、平成27年に築12年目を迎えます。

大規模修繕工事の実施時期は、本マンションの「長期修繕計画」では、築11年目の平成26年、国交省のガイドラインでは、12年目の平成27年であり、正に、消費税増税時と重なります。
 現在、既に、各所で駆け込み工事準備が始まっており、職人不足や工事費アップの予兆が出始めている。また、アべノミクスによるインフレ目標2%により、物価や職人の賃金上昇も考えらます。
 なお、前回の3→5%の消費税アップの後は、値引きが行われ、結局、建築工事全般で見ると、料金水準は、税率アップの前と変わらなかったことも事実ですが、当時は、デフレ時代。

今回は税率アップの幅も大きく、多少のインフレも起こると考えれば、消費税アップ後の工事が前回と同様、値引きされて変わらないと予測することは、いささか楽観過ぎると思われます。

 以上から、本マンションの選択肢としては、次の三つが考えられます。
①消費税8%へのアップ前に実施し、工事費の増額を徹底的に抑える。
 そのためには、直ちに、詳細な建物劣化診断と詳細な長期修繕計画の策定を行い、修繕委員会を本格稼働させ、平成25年9月末日までに、契約を締結する。
②消費税10%へのアップ前に実施し、工事費の増額をある程度抑える。
 詳細な建物劣化診断は、今年秋に行い、それ以降、修繕委員会を本格稼働させ、平成27年3月末日までに、契約を締結する。
③消費税アップ後に、工事を実施することとし、工事費アップに備えて、ますは、詳細な長期修繕計画を作成し、それに基づき、管理費の一層のコストダウンや修繕積立金の増額を検討する。
 3月に、総会を開催し、議論の上、方針を固めようと言うことになりましたが、同じような問題を抱えているマンションは、多いと思います。

 建築的なことだけでなく、管理会計や各種のサービス、管理会社との委託契約全般から判断することが大切なので、「管理会社に相談」で、全てを判断してはいけませんよ!

まずは、マンション管理相談センターに、相談にお越しになることをお勧めします

ポチッで現在の全国順位がわかります。
にほんブログ村 住まいブログへ←【年間TOP5入り!

←【年間全国1位獲得!

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ
コメント
この記事へのコメント
コメントを投稿
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
この記事へのトラックバック