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【ブログ1792日連続更新中】

 岐阜県大垣市の14階建マンションの大規模修繕コンサルティングを先月末に依頼されました。 

 築12年目で、管理会社の主導で進み、管理会社の親会社による施工が決まらんとするその寸前に、修繕委員会で、「なんだかおかしい」と言う異議が出て、私に相談。

 そこで、大規模修繕は何のために行い、どんなことに注意すれば良いのか、と言う勉強会を私が講師で急遽実施。
 そこから縁がつながり、2週間ほどで、コンサルティング依頼が決まったマンションです。

 私がコンサルティングを開始して、今日が、その第1回目。

 私がまずもって「絶対に欠かせないこと」として、挙げたのが、住民自ら、建物の劣化状況を自分の目で見て、把握すること。

 今日に至る前に、図面・販売時のパフレット・過去の総会議事録から拾い出した懸案事項等から、見るべきポイントをあらかじめまとめ、9時に玄関ロビーに集まっていただいた修繕委員や役員さんたちに、巡回の流れと見る注意点を説明。

 10名ほどのメンバーです。

 まずは、1階ロビー床・壁・天井・設備等を触ったり、暗がりのところは、ライトで照らして、見て行きます。

 そこから、屋上に上がり、「初めて屋上に来た!」と言う人がほとんどの中、防水の仕様を説明したり、歩く感触を確かめていただいたり、エレベーター機械室に入ってもらいます。

 そこから、各階の階段と廊下を見ながら、下に降りて行きます。

 14階を全部見ます。

 天井・壁・床・ドアや窓のシーリング・PSのさび等の様子等、あらためて、ポイントを示しながら、見て行くと、皆さん、驚きの連続です。

 そして、打診棒で、タイルを叩き、カラカラと異音がする調査を行うと、「うわーー、ほんとに音が違う!!」と言う声が一斉に上がります。

 また、廊下に荷物をたくさん置いてある階とすっきりしている階も、全部わかるわけで、いわゆる「モラル」と修繕時の障害物として困る・・・と言うことも、意識してもらいます。

 地上階では、植栽・駐車場・駐輪場も回りますが、そもそも、どこまでが自分たちの敷地で、どこまでが維持補修の範囲なのかも、「よくわかっていない」と言うことが、わかる。(笑)

 段々と、慣れてくると、「これは何?」と言う質問が増え、劣化・異常を住民さんが、どんどん見つけてくれます。

 こんな風に1時間半、丁寧に建物を調査するわけですが、この体験をしていただくことで、今後のマンションの見方が変わり、普段から、建物の状況をウオッチングするようになります。

 今まで、共用部は、管理会社に任せっぱなしだったことの弊害がよくわかります。

 今回、貯水槽の脇に、長期間放置してあった段ボール箱を見つけて、その場で、管理会社の担当者に注意!

 少し隠れた場所にあって、美観上の問題はないとは言え、毎月、管理会社によって点検されているはずの場所が、そう言う状態です。

 「建物の劣化調査診断」の時に「管理会社の管理品質チェック」と言う目でも見るべきだと私が言うのは、こう言うことです。

 こう言うことは、恐らく、「建物劣化診断」だけを目的とする建築の専門家が来ると、指摘しないことなのではないか?と思います。

 
 超高層でもなければ、このサイズのマンションの建築的な仕様に大きな違いはない訳で、そう言う意味では、どんな建築コンサルタントに頼んでも、工事の仕様そのものは、大きく違わないか、ある一定の種別の中に収まります。

 しかし、「建築専門」のプロとしてではなく、「住まいは暮らしの器」だと言う感覚で、コンサルタントも、自分が住んでいる気持ちになり、「愛」を持って建物調査を行えば、大規模修繕工事の仕様書の作り方は、違ってくると思います。

 この建物調査が終わってから、修繕委員会を開催し、今後の修繕方針を決めるための討議を行ったのですが、ここでも「愛」が重要。(^^)v

 その話は、また、明日以降で。

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テーマ:住まい
ジャンル:ライフ
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