しあわせデザイン研究所マンション共用部の火災保険の点検で、ウン百万円以上得する話

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マンション共用部の火災保険の点検で、ウン百万円以上得する話

投稿日：2011-12-27 Tue

【ブログ1506日連続更新中】

　昨日の「雨漏りが問題になった分譲マンション」の話の続き。

　2000年に住宅の品確法が定められて以降、施工または販売会社は、雨漏りに関しては、10年の瑕疵保証義務を負います。（最近の判例では、10年を超えても、建物の基本構造部分の瑕疵保証を負うとされています）

　しかし、この法律の施工前は、不動産売買契約書において、雨漏りの等の建物の基本的な瑕疵保証は2年とされるケースが一般的であり、このマンションも同じ。

　一方、このマンションにおいては、管理会社が保険代理店をやっていて、その会社の提案通りに火災保険が掛けられていました。

　火災保険では、階上からの配管や風呂からの漏水については、修理費用も含めて補償する特約を付けることができますが、雨漏りの補修工事は保険の対象となりません。しかし、雨が漏水原因だと思われる場合、その原因を特定するための調査費用は特約が付けられます。

　このマンションのように、サッシの下部に漏水があれば、「結露」と簡単に片づけないで、窓の外から散水調査をすることで、タイルの剥がれやクラック、またはサッシ廻りに原因があるのかどうかがわかります。その調査には、当然、仮設足場を組みますが、仮設足場を組む費用は、調査費用から出るため、もし、結露ではなく、雨漏りが原因だとすれば、その補修工事費用は自費となりますが、足場のお金は、不要となります。

　この足場の費用が数十万円単位ですから、大きいし、それ以外でも、調査費用と工事費用との細かな区分をすることで、組合の負担も変わってきます。

　そう言う点では、新築後、間もなくから雨漏りが生じていたことを考えると、住民目線になれば、管理会社は、早い段階で、このマンションに「雨漏り調査特約」を付けることを薦めるべきでしたが、そう言う提案がなされていませんでした。

　ところが、私が住民側のコンサルティングをすることで、保険の点検をしたら、実は、このマンションの保険において、「雨漏り調査費用」は、「担保特約」ではなく、「不担保特約」。

　つまり、「必要ありません」と申し出て、減額しない限りは、基本契約に「雨漏り調査費用」が付いていたのです。

　それで、過去の雨漏り対策工事をすべて洗い出し、調査費用として仕訳できるものを整理したら、その総額は、4回分で、ウン百万円！

　そこで、この管理会社に依頼し、保険請求を行ってもらったのですが、保険会社に対する報告の仕方が稚拙で、私が算定した金額が出ないと言う。

　保険代理店でありながら、自分が薦めた保険内容を知らないばかりか、顧客のための保険申請のスキルも十分でない。

　そこで、私が直接、保険会社に説明をすると、やはり、保険が出ると言う。（苦笑）
　私の場合、隣に「保険相談センター」がブレーンにいて、過去にも、同様の事例で、保険が出る申請に成功しているから、腕が違う。（笑）

　ただ、そのノウハウは、内緒ですが…。

　結局、遠回りしましたが、マンション住民にとってみると、過去、雨漏り対策工事費とした支払った金額、今回、雨漏り対策工事費として支払う予定だった金額から、ウン百万円が保険で賄えたと言うハッピーエンド。

　加えて、保険相談センターに相談し、このマンションに最適な火災保険を選び直して、保険を掛け替えたことで、補償内容はそのままで、保険の掛け金もウン十万円のコストダウン。（途中解約しても、返戻金がありますので、満期まで待つ必要はありません）

　以上からの結論。

１、管理会社が保険代理店になっていても、その能力が十分だとは、言えない。だから、過去の補修工事を洗い出すと、保険対象の工事が見つかり、工事費を取り戻せるかも。

２、管理会社が保険代理店になっていて、その保険商品が掛けられている場合は、他の保険と比較すると、もっと良い商品が見つかる場合もある。その差額は、ウン十万円に上ることもある。

　今、４件のマンションから、管理委託契約の見直しと長期修繕計画・修繕積立金の見直しの依頼を受けていますが、その４件とも、火災保険のコストダウンができそうですから、その割合から言うと、恐らく、多くのマンションが同じ可能性があると思います。

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PROFILE

馬渕裕嘉志

【著者】馬渕裕嘉志
｢生活者も事業者も共に幸せになる住まいづくり文化の創造」と起業応援がテーマです。住関連のコンサルタント、住生活エージェントサービス、新規事業コンサルティング（福島正伸先生のメンターズクラブ所属）をしています。
【平成12年】中部電力㈱社内ベンチャー起業第1号㈱リブネットを設立、社長就任。　同時に、「町田ひろ子インテリアコーディネーターアカデミー名古屋校の代表就任。
【平成19年】住分野に関するコンサルタントとして、単身で独立。（中部電力・リブネット・町田アカデミーの各役職退任）
【平成20年㈱ＳＤＩ　設立
【平成21年】㈱リブネット・プラス設立
【平成22年】住宅相談センター設立
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