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 大規模修繕工事と管理費の見直しコンサルティングを行っているマンションでの実例です。

 そのマンションでは、今から3年前に、マンション11階で雨漏りによる室内への被害があり、足場をかけて補修しました。

 一般的に、マンションの管理組合が入る火災保険は、たとえば、階上の水道管から水が漏れた場合には、その調査費用も補修工事も、保険の対象になります。

しかし、雨漏りに関しては、補修工事そのものは対象とならず、その調査費用のみ、プラスのお金を掛けて「特約」を付けることによって、支払いの対象となります。

ところが、当時、このマンションが掛けていた火災保険では、通常の保険に「雨漏り調査費用」が含まれており、「不担保」にして、掛金を減額した場合にのみ、対象外となる保険でした。

雨漏りは、建物の基本的な欠陥であり、平成11年の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の施行(2000年)以降のマンションであれば、10年間は、販売会社や施工会社が責任を問われるはずであり、保険に関係なく、調査や補修を行うべきです。

このマンションの場合、この法律の前に完成しており、その対象外なので、このような保険は、適しているものとなります。

しかし、今回、マンションの管理会社が保険代理店となって掛けていたにもかかわらず、雨漏り調査費用が「不担保の場合にのみ適用とならない」と言うことを知らず、保険申請をしていなかったことが判明しました。

これ、三つの意味で、問題があります。

一つ目は、保険を決めた時の吟味が不十分であり、管理会社の言うがままに掛けていたことです。

管理会社が保険代理店だと、管理会社にメリット=手数料が大きい保険を選ばれても、管理組合が無関心だと、そのまま通ってしまいます。

今回のケースでは、管理会社が真に管理組合のためを考えるなら、「不担保条項」を調べて、不要なものは取ると言う提案を行うべきであるところ、それをすると、保険金が減額されるので、手を付けなかったという経緯が伺い知れます。

逆に、品確法施行以前のマンションなら、雨漏り調査費用の特約は必須ですが、その特約を付けると言う検討がなされていなかったということです。恐らく、そんなことは考えずに、「付けられるだけの特約は付ける」と言う程度の認識であったのでしょう。

二つ目は、管理会社が保険適用のために尽力しないということです。

実は、私がコンサルティングした他のマンションでも、雨漏り調査特約が付いているにもかかわらず、管理会社は、全く動きませんでした。

どちらも、私がコンサルしているために、雨漏り調査も補修工事も、管理会社を介在しないため、管理会社業界でありがちな工事紹介料が出ません。管理会社に利益が入らない仕事は、熱心にやらないのが管理会社の体質だとも言えます。

だって、一生懸命やっても、手を抜いても、どちらでも委託費は変わらないなら、楽な方に行きがちです。たまたま当たった担当者の仕事に対する姿勢に大きく左右されると言えます。

 三つ目は、管理会社が保険代理店であっても、保険に関する知識やスキルが乏しいこと言うことです。

 自社が管理しているマンションで、5年に1回更新する程度の保険ですから、仮に自社が保険代理店であっても、保険を常時募集して、その最新情報等を積極的に入手するような必要制がありません。

 だから、火災保険に関して、知識がないのです。

そんな程度の管理会社ですから、保険会社への申請を任せると、保険金の適用が不十分なことも想定されたので、私が申請のための資料作成サポートを行いました。

 その結果、このマンションでは、200万円以上の保険金を受領することができました。

 こう言う時って、なんだかとっても得した気分なのですが、恐らく、このような問題を潜在的に持つマンションは、かなりあるのではないだるかと思いました。

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テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ
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