しあわせデザイン研究所【相談】５年目の分譲マンション…管理会社ってこんなものですか？

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【相談】５年目の分譲マンション…管理会社ってこんなものですか？

投稿日：2011-10-16 Sun

【ブログ1432日連続更新中】

　三重県にある8階建て40戸、築4年半のマンションにお住まいの方からの相談です。

　普段から、管理会社の対応に疑問や不満があり、誰かに相談したいと思われていたそうで、まだ大規模修繕工事時期ではないものの、このままで大丈夫かな?と言う心配から、先日、「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」送付の申し込みがあり、送付した方です。

それを読まれて、相談したいと来社されました。

　私のこの冊子には、スポット的なコストダウンのことだけではなく、管理費の見直しや省エネによる大規模修繕積立金の増額についても触れています。

　住民が毎月の積立金を増やすことなく、修繕積立金を増やすことのできる○秘テクニックです。

　そこを読まれ、5年目でも、「今のままで大丈夫か？」あるいは「今から準備すれば、将来、慌てることにならないのでは？」と言う感想を持たれてのことです。

　お聞きすると、次のような疑問が…。

・管理会社の担当者が、5年で4人も変わったが、担当者によって対応が違う。
・例えば、騒音問題について、以前は対応してくれたが、今回の人は、住民同士のトラブルは、直接当事者同士で解決してくれと言う。
・滞納者への対応も、督促はしてくれるが、一向に従わない住民への強制的な手段を取らない。
・数年前に防犯カメラを付けたが、その保守料がとても高い。
・掃除の担当者も変わって、品質が落ちた。
・エレベーターや防犯カメラは、毎月点検しているが、ほんとにこんなに必要なのか？
・今の修繕積立金で将来大丈夫か？
・ペットの鳴き声の苦情が多いので、今から、ペット禁止にできないのか？
・そもそも、管理会社は住民の味方なのか？
・マンション管理会社って、変えることができるのか？

　マンションの夫人の方々が集まると、こういうことについて「そうよねぇ」と声が上がるけれど、どうして良いのかわからない、と言うのです。

　うーん、確かにそうですよね。

　マンションを購入した時から決まっている「管理会社」。

　それは変えられないと思い込んでいる人も多いですね。

　また、管理会社が、何をどこまでやってくれるのかも知らないのが、実態でしょう。

　こう言う管理の問題で、「できる」「できない」あるいは、「正しい」「正しくない」は、「マンショ管理適正化法」や「区分所有法」などで、「決まっていること」や「標準的なこと」が書いてる一方、実際の生活に深くかかわる部分は、「管理規約」と「管理委託契約」が多くを占めます。

　ところが、相談に来られた方も、「管理規約」と「管理委託契約」は、ちゃんと読んだことがない。

　管理会社と住民（管理組合）は、あくまで契約書に基づいた関係なので、それに書いてないことは、管理会社は、行う義務はありません。

また、「行う」と書いてあっても、細かな要件が書いてなければ、採算を度外視してやることもありません。

つまり、味方とか敵と言う表現より、「利益相反関係にある取引相手」と言うべきです。

従って、注文を付けたり改善を要求するのであれば、まず、契約書にどう書かれているか?を見る必要があります。

そして、具体的に書いてないけれども、やって欲しいことは、業務仕様として、きちんと明文化すれば、管理会社の窓口担当が変わっても、同じレベルのサービスになります。

更には、住民がやって欲しいことを管理会社に依頼し、「それなら料金が上がりますよ」と言うのであれば、今度は、過剰なサービスはないか？をチェックして、その分をコストダウンしたり、住民にとって、最適なサービスを最適な価格でやってくれる管理会社を探すと言うこともできるのです。

　つまり、交渉で変わるのですが、その方法がわからないため、手を付けようがないのですね。

　そこで活躍するのが、「マンション管理士」。

　私が他のマンションで行ってきたいくつかの事例や資料をお見せしたところ、「そんなことができるんですか！」「もやもやしていたことが、よくわかりました」と言うお礼の言葉と、次回の役員会に向けた準備として、このマンションの問題点を洗い出すべく、資料を送っていただくことになりました。

　5年目のマンションでそういうことに気付かれ、よりよいマンション管理の仕組みを作られれば、将来は明るいです！

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　最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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PROFILE

馬渕裕嘉志

【著者】馬渕裕嘉志
｢生活者も事業者も共に幸せになる住まいづくり文化の創造」と起業応援がテーマです。住関連のコンサルタント、住生活エージェントサービス、新規事業コンサルティング（福島正伸先生のメンターズクラブ所属）をしています。
【平成12年】中部電力㈱社内ベンチャー起業第1号㈱リブネットを設立、社長就任。　同時に、「町田ひろ子インテリアコーディネーターアカデミー名古屋校の代表就任。
【平成19年】住分野に関するコンサルタントとして、単身で独立。（中部電力・リブネット・町田アカデミーの各役職退任）
【平成20年㈱ＳＤＩ　設立
【平成21年】㈱リブネット・プラス設立
【平成22年】住宅相談センター設立
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