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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週の週刊現代の記事です。
強烈なタイトルですが、ホントです。
週間現代


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、名古屋市東区から依頼頂いた講演会の受講者感想が届きました。

講演のテーマは
マンション管理組合と町内会の違いって何?
~相互理解を深めよう~

新築住宅の8割が集合住宅である東区において、地域の町内会活動と管理組合の関りは、非常に重要なテーマです。

法律と規約、
規約は様々、
実際は、更に色々、
というマンションの事情を理解することで、適切な関係を作るヒントになる話。

かなり盛り込んだので、消化いただけたかな?と心配もありましたが、次のような感想を頂きました。
・戸建て住宅とマンションとが共存する自治会や賃貸マンションに関する問題を聞けたことで、今までなかった見方ができました。
・マンション規約、法律を知らなかったので新しい知識ができた。
・馬渕さんの話が新しかった。
・管理組合、管理会社、自治会の関係がよくわかった。
・管理組合の意味が明確になった。
・マンションの自治会加入のアプローチの仕方が少しわかったような気がする。
・マンションと自治会とのつきあい方

講演の趣旨がつたわり、良かったです!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月から中部電力の電気料金が改定されます。

基本料金は値上げになり、電力量料金は値下げになります。

管理適正化コンサルティング先では、必ず電気料金削減策を実施するので、今、取り掛かっているマンションでは、4月からの新単価で計算しています。

新単価で計算するとなれば、現在の契約メニューであれば、4月以降にいくらになり、それを他のメニュ―にするといくらになる、を行うことになり、試算がグッと面倒になります。

しかし、そこまでやって1円単位まで試算できるのが、MAKSの凄いところです。
私が開発した独自ソフトがあり、それをカスタマイズしたので、1~2時間で、試算できます。

いささか自慢でした(笑)

ちなみに、実際に試算してみると、4月の改定で、電気が値上げになる場合と値下げになる場合がありますが、契約メニューの選択に影響を及ぼすほどの違いはないですね。


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

自民党の派閥ぐるみの政治資金パ―ティの裏金問題。

こういう「人に言えないお金の流れ」を見ると、マンション大規模修繕工事のリベートや管理会社が工事に関連して、工事会社からキックバックされるお金のことが、頭に浮かびます。

誰も見ていないと思っても、神様が見てますよ。
何より、自分(の良心)が見ています。

こういう汚いお金は、いつかバレる!
そして、バレた時には、信頼が失墜する。

当社にも、この類の「悪魔の誘惑」はひっきりなしにありますが、100%拒否しています。

私を信じて支えてくれる妻や娘たちに誇れる仕事をしたいから。
お客様の信頼に応えたいから。

私は、この先も、ずっと、このような裏金を排する活動を続けて行きます。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事では、外壁の塗装を塗りかえます。
「前と一緒で良いじゃん」と軽く考える人もいますが、長年で、風化しているので、実は、色自体も変化しています。

コンサル側や工事会社側で、適当に選択するわけにはいかない。

風化する前の元々あった色、そこから30%又は50%、濃い色と薄い色の見本を用意して、住民投票で決めていただきます。

注意点は、小さな色見本できめると、広い範囲では、薄く見えること。
人間の目って、そういうものです。

従って、30㎝程度の色見本ではなく、1メートル四方の色見本を用意してもらいます。
廊下やベランダのシートの選択でも、同じことが言えます。

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株式市場が過去最高を規則しました。
また、国債の利回りも上がるようで、短期の普通預金でもプレミアムな金利が設定されています。

修繕積立金の運用を考える時期になっていますね。
MAKSには、元銀行本店勤務のエコノミスト並の金融マンがいますので、色々と分析を始めたいと思います。

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当社の決算が12月なので、この時期、申告のための会計処理のシーズンです。

コンサルタントとしての業務が大量にあるので、顧客優先で、毎月の経理処理も、遅れがち。

月次で決算の下ごしらえをしておこうと、毎年、思うのですが、出来ない(笑)

結局、このシーズンで集中してやりますが、仕事も当然、待ったなし。
毎年、どんどん、この仕事が増えるのは、それだけ依頼が増えているということなので、良いことではあるのですが、コンサルティングの多くは各コンサルタントに任せて、「コンサルタントへのコンサルティング」にシフトしていても、相当な業務量です。

そろそろ次のステージを考える時期かも。

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今年は、大規模修繕工事コンサルティングで工事が多いシーズンですが、その分、見学会も複数回の開催予定です。

4月には岐阜。5月は沖縄。秋には名古屋市と大府市で開催予定です。

決まり次第、お知らせします。

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読者さんからの情報の提供です。

NHKのニュースから。

「マンションの修繕積立金が不足するケースが相次いでいることを受けて、国土交通省がまとめた、積立金の徴収額の目安に関する素案が明らかになりました。
毎月の徴収額に下限を設け、当初から計画的な積み立てを求める方針です。」

新築時にマンションを売りやすくするために、修繕積立金を安く設定するのが、不動産売買の常識でした。上記が法律で義務付けられる、というのは、恐らく、ないでしょうが、ガイドラインとして示されるだけでも、消費者から見れば、「ホワイトマンション」「ブラックマンション」のような目印になって、ホワイトマンションが増え、管理組合財政が、新築の時からある程度健全になり、良い報告に働くのでは?
と思います。

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神奈川県逗子市の分譲マンションの敷地で斜面が崩れ、直下の市道を歩いていた女子高校生が巻き込まれて亡くなった2020年2月の事故。

この事故を巡っては、複数の訴訟があり、マンション管理会社に賠償を命じる判決が2023年12月15日、立て続けに下されました。

一つ目の訴訟は、遺族側がマンション管理会社とそのマンションの担当者の社員に対し、事故の発生を防止する義務を怠ったとして、計約6100万円の損害賠償を求めたものです。

それに対して、横浜地方裁判所は、同社とその社員の不法行為責任を認め、連帯して計約107万円を支払うよう命じました。

同社は判決を受け入れましたが、社員は控訴しました。

なお、横浜地検横須賀支部は、2023年12月13日、業務上過失致死の疑いで書類送検された同社の従業員を不起訴としていました。

遺族側とマンションの裁判は、2023年6月に区分所有者側が1億円を支払うことで和解が成立しており、上記の計約107万円はこの和解金を差し引いた金額です。

ちなみに、マンションが支払った1億円は、組合が加入していた損害保険金を支払いに充てているとのこと。

一方で、管理組合側は、マンションの設計者・販売会社・マンション管理会社に対して、斜面の復旧費用約9600万円の払いを求める裁判を起こしています。

これに対して、横浜地裁は、設計者・施工者は、責任なし。管理会社には、4200万円の賠償請求を認めています。

こちらは、管理組合側も管理会社側も控訴したとのこと。

遺族にとっては、気持ちが晴れることが無くても、一旦、責任の所在がはっきりして、経済的救済が行われたのは、何よりですが、この問題の解決は、まだ、先が長いようです。

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短時間睡眠の話題が多い私のブログですが、読者さんから、勇気が出る情報を頂きました。

プレジデントオンラインからの抜粋です。
「中高年が健やかに過ごすために、睡眠時間はどれくらい必要か。三代にわたって90年以上睡眠研究を続ける睡眠医療専門家の遠藤拓郎さんは「我々は子どもの頃から『8時間は寝なさい』と教えられてきたが、それは中高年にそのまま当てはまるわけがない。
(中略)
問題なのは、7時間以上の睡眠です。8時間、9時間、10時間と睡眠時間が増えるにつれて、死亡率がどんどん上がっていきます。」

つまり、長時間睡眠のほうが早死にしていると90年超の研究が証明しているとのこと。

遠藤先生は、10年前、『4時間半熟睡法』という本をビジネスパーソン向けに書かれており、その中では、短時間睡眠の限界は「4時間半」だそうです。

実は、私の目覚ましは、基本、4時間半の睡眠時間設定。
まれに、3時間とか1時間半。
この90分のサイクルは、レム睡眠とノンレム睡眠のセット周期に合わせたもので、このインターバルで眠り、起きると、すっきりと目覚められるからです。(と、思い込んでる(笑))

私の場合、睡眠を削らないと仕事が間に合わないという強迫観念はゼロです。
早く起きて、大好きな仕事、人の期待に応えるための仕事を少しでも沢山やりたいだけです。

だから「私は○時間寝ないと、ボーとしてダメなんです」という人から見ると、「いつ寝てるんですかぁ!?死んじゃいますよ!!」と心配されますが、「それは思い込み!寝不足で死んだ人はいない(死因が「寝不足」と言う人はいない」という意味ですが)」も、よく口にします。(笑)

良い論文を紹介いただき、自信を持って、「短時間睡眠」を続けます。(笑)

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当社の関西エリアでのセミナーに参加され、大規模修繕工事コンサルティングを依頼したいと言いう理事長から、コンサルタント選定会に参加して欲しいという依頼を受けました。

形式は、よくある、1社20分ずつ、3社が順番に行う形式。

残念ながら、この形式では、参加できないと、お断りしました。

なぜなら、20分では、業務内容を一通り説明したら、終わり。
各社の違いはわからず、単に料金の比較になることが目に見ているからです。

各社の特徴や違いを見るには、各社1時間は必要ですよ!とアドバイスいたしました。

そして数日後、「1社1時間ずつの枠を取りましたので、参加して欲しい」との再度の依頼。

理事会で一旦決まったことを、変更されたそうですから、今度は引き受けないと。
名古屋での午前の仕事を13時までにて切り上げられるよう段取りを付けて、夕方からの審査会にさんかすることとしました。

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ここ数カ月で、100戸~200戸超のマンションの大規模修繕工事の入札が3棟。

各社とも相当な力の入れようで、選ばれなかった会社は、がっかりされるのは当たり前です。

当社としても、選ばれなかった会社に連絡をするのが、一番つらいところですが、次からも入札に参加頂けるよう、審査会では、各社に対して、どのようなコメントが出たか、選ばれた理由、選ばれなかった理由を詳細にお伝えするようにしています。

それが、次の入札の際の「選ばれる理由」のヒントになるからです。

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今週末は、名古屋市西区の約230戸の大型マンションの大規模修繕工事の入札で、工事業者決定のプレゼン審査会です。

十数社の入札会社から、一次審査を経て、四社が選ばれました。

当社にコンサルティングの依頼があった時は、「築12年なので工事の実施時期で、3億7千万円程度かかる」との状況だったのですが、当社が建物調査を行ったところ、すぐに工事を行う必要がないとの結果となり、劣化の進んだ一部のルーフバルコニー等を部分補修し、延命。

その後、建物の状況などを観察しながら、今回、築15年目となる今年の秋から来年にかけての工事実施の判断となり、半年に渡る入札の結果、2億円代半ばから後半の勝負となりました。

組合財政には、非常に大きなメリットが生まれましたが、ここまで費用低減の目途が立つと、工事費の安さ重視ではなく、会社をじっくり見て、選ぶことができる状態となっていることが、何よりです。

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今年度のマンション管理士試験の合格率が、資格創設以来初めて10%を上回り、11.5%。

私が合格した第1回目は、7.4%で、超難関を言われ、それ以降、7~8%台で推移していましたが、ここ10年くらいは、8~9%。

昨年度は、ついに9.9%でした。

それが一気に10%台を超えて、11%台。

もしかして、管理計画認定制度ができて、業務独占が登場したからでしょうか?

ただ、この制度、この業務で自立できているというマンション管理士が生まれたという話は聞いたことがないです。

私は何件か「事前審査業務」を手掛けていますが、大本に顧問業務があるため、引き受けているという実態ですから、マンション管理士試験に合格したら、取り組みましょう!という話ではないでしょう。

とは言っても、今後、マンション管理士の活躍の場は広がることは予測されていますので、資格者が増えて、実力のある専門家が増えるのは、喜ばしいことです。

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今週の日曜日に、名古屋市東区から依頼されて、地域コミュニティとマンションとの関りについて、講演をしてきます。

東区 チラシ


コロナ禍前に、中区で、類似のテーマで講演を行っているのですが、その時の情報が、まだ、インターネット上に残っていたのか、それとも、マンションのことで講演をしている人として、検索されたのか、聞いてはいませんが、当時も今も、このテーマは、かなり難しいことは変わりなく、講師探しは苦労されたことと思います。

講演タイトルは、
マンション管理組合と町内会の違いって何?~相互理解を深めよう~

先日、事前打ち合わせで、区役所に伺い、参加予定者へのアンケート結果や質問を拝見しましたが、やはり、参加者の問題意識は、相当に広範囲で、マンション管理士としての専門知識ではなく、「集まって住む共同体」としてのマンションの「酸いも甘いも」経験して、自分の軸をしっかり持っている人でないと、答えられられないなあと痛感したのでした。

全力で講演してきます!

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以下の質問がありました。

第34条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。 

とありますが、この「マンション管理士」さんは、管理会社にいるマンション管理士に相談できるということを想定しているのか、管理会社以外のマンション管理士さんに、顧問を依頼することを想定しているか、どちらでしょうか?

また、別に本ガイドラインは、
マンションの管理組合の組合員(区分所有者)以外の外部専門家を、管理組合の「理事長」や「管理者」として活用する場合(標準管理規約第35条)がありますが、これは、どう理解したら良いのでしょうか?

(回答)
管理規約
 (専門的知識を有する者の活用)

は、管理会社と管理組合側の知識や情報量の差が大きいことから、管理会社が恣意的な管理を行い、管理組合の利益を損ねる事例が社会問題となり、「マンション管理士」という国家資格が生まれた時に、合わせて規約に盛り込むよう指針が出たものです。

従って、管理会社で、マンション管理士の資格を持つ人がいても、基本は、管理会社の事業(利益)のために働く従業員なので、その人を想定しているのではなく、私のように、独立したマンション管理士を指しています。

また、本ガイドラインの
「マンションの管理組合の組合員(区分所有者)以外の外部専門家を、管理組合の「理事長」や「管理者」として活用する場合」
は、「役員の成り手不足」の解消手段として登場した制度ですが、最近では、「お金を払ってプロを雇う」という組合経営の思想も出てきました。

つまり、会社のように、「資本(オーナー)」と「経営(役員)」とを分離するという思想です。

これも、元々は、私のように独立したマンション管理士の就任を想定していますが、管理会社がこの管理者になることは禁じておらず、管理会社が管理者になるケースが増えていて、利益相反行為が起こっている点が問題視されています。

なお、現在、MAKSの顧問契約は、前者の第34条に基づく、顧問契約ですが、実際の場面では、組合の意思決定への関与度が強くなり、例えば、リフォーム申請に対する許諾も、事実上、顧問のイエスをもって判断しており、管理者の一部の役目も担うところまで範囲が広がっているケースもあります。

また、それが発展し、通常の顧問契約以外で、
A:「顧問業務」+「理事長業務一部代行業務」
B:外部役員への就任
Ⅽ:外部理事長契約
の3パターンの契約があります。

先日のNHKクローズアップ現代で、私が紹介されたのは、上記Ⅽのケースです。

もちろん、契約金額は、A~Ⅽに行くに従い、増額になりますが、一戸あたりに換算すれば、その負担は小さいので、「それで、役員が廻ってこないなら」「プロに任せる安心感」「管理会社と対等以上に応対でき、強固な組合財産保全ができる」等のメリットがあります。

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長女の第一子の誕生が6月です。
仕事が現役バリバリなので、初孫と言う単語はピンときませんが(笑)、とにかく、元気に生まれてきてくれるよう、祈る毎日です。

ちなみに、出産予定日を挟んで前後一週間のスケジュール帳には、「仕事を入れない」と記載済です。

何もしないという意味ではありませんが、私のスケジュールは、コンサルタントに共有されていて、それを見ながら、会合が設定されたり、文書チェックを頼まれるので、それが入らないようにして、いつでも、長女の元に行けるように、自宅で仕事してるか、自宅近隣の3つの大規模修繕工事の現場のどこかにいるでしょう。(笑)

さて、昨夜は、刈谷での理事会が終わり、帰宅したのは22時半ごろ。
次女も帰省して、そこから、赤ちゃんの性別お披露目イベントがありました。

自分たちの子供誕生の時は、そんなイベントはなく、生まれてきて初めて、性別を知るのが当たり前というか、それが感動的でしたが、今では、性別お披露目イベントが当たり前らしく、今回、そのやり方は、ケーキカットで、中を見るとわかるというもの。

我が家でのイベントは、この写真の通り。
子供性別イベント1

ケーキの上に、識別のフルーツが載っていて、ケーキカットをすると、中身にどちらのフルーツが入っているかで、分かります。

子供性別イベント2

こういうイベント用ケーキが注文できるのかと思ったら、長女の手作りだそうです。

定期診察では、順調におなかの中で大きくなっているとのこと。ありがたい。

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管理会社が自社の利権を守るために、不適切な行為を行っているケースの第2弾です。

AマンションとBマンションは、同じ管理会社です。

Aマンションでは当社の管理適正化コンサルティングにより、大きな成果が出て、管理委託費の削減、管理経費の削減で、数百万円のコストが下がりました。

当社では、管理適正化により、業務仕様の適正化とコストの適正化を実現しますがまず、3カ月から6カ月をかけて、業務仕様を適正化し、続いて、コストの適正化については、
1,管理会社との交渉
2,管理会社の下請け会社の入替または組合との直接契約による交渉
3,管理会社の入札
の順で行い、並行して、電気代や火災保険等の管理経費を削減します。

このコストの適正化業務・交渉は、やってみなければわからない、やればやるほど、成果が出る、という性格があるため、結果、年間で数千円しかコストが削減できなかった項目に対して、業務量が10時間もかかったというような例もあります。

しかし、その成果を披露すると、「えーーーー、そこまでやったの?」と驚かれるほど、細部に渡るまで徹底的にやります。

よって、業務量に応じた報酬設定だと、組合側は怖くて、踏みだせません。じゃあ、定額の報酬にすれば良いか?と言えば、今度は、コンサルタント側の費用対効果心理が働くので、手離れ良く手間が小さい項目、あるいは、金額が大きな項目が優先され、トータルとしては、成果が小さくなり、組合にとってのメリットが減ります。

マンション管理士の中には、成果報酬制を批判する人もいますが、当社のように、先に「業務仕様を適正化し、品質を確定する業務」をきちんとやれる実力」があれば、成果報酬制の方が、はるかに組合にとってメリットがあります。

そこで、当社では、定額制+成果報酬にし、組合にとって、最もメリットが出る報酬体系にしてあります。

で話が戻りますが、Bマンションから依頼があり、勉強会を開催したところ、当社へのコンサルティグ依頼の話が進んだのですが、管理会社の担当者から、「Aマンションでは、多額の報酬を支払ったが、管理会社の自主提案で委託費が下がれば、タダなので、そちらの方が、組合にとって得だ」との提案があったとの情報が当社に入りました。

これ、Aマンションでは、管理会社の自主改善案ではなく、当社という第三者がはいったからこそ、大きくコストが削減できた訳で、比較の考え方としては、「タダで100万円削減できた」VS「報酬100万円で500万円削減できた」が正しい訳です。これについて、「タダ」と「100万円」の出費面だけを比べて、前者の方が組合にメリットがあると言うのは、詭弁ですね。

しかも、この管理会社は、Aマンションの許可を得ずして、Aマンションの情報をBマンションに流しているのですから、結局、自社の利権を守るために、顧客情報を漏洩していることになりますね。

このような管理会社が少なからずいるので、当社は、組合のために頑張らねば!と強く思うのです。

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ある問題の解決のために、このテーマだけで3回の理事会。

その後、住民への理解をはかるべく、説明会を2時間開催。
参加者は全体の約25%であったが、参加者全員が理事会提案に賛成。

その評価を元に、臨時総会開催を決定。
その議案書は、本文、附属解説文、見積書等を合わせて14ページ。

総会当日、更に詳しく1時間かけて、議案を説明。

出席者は、全体の38%(役員含む)。
委任状と議決権行使書合わせて41%(出席予定者除く)で、総会開催時点で、採否の行方は可決とわかっていましたが、先の説明会に参加していない組合員の意見もしっかり聞こうと、大事にすべく、質疑応答も40分程度取りました。

以上の経緯を聞けば、誰が聞いても、この総会で採決を取り、採否をはかるのは、自然であるし、当然だと思うだろうと考えます。

ところで、この議案、管理会社の提案する大規模修繕工事のプランを退けて、当社にコンサルティングを依頼するもの。また、大幅な修繕積立金不足の解消のため、管理適正化コンサルティング付き顧問契約を結ぶもの。そして、12年周期の大規模修繕工事が記載されている長期修繕計画を改定するもの。

この管理会社は、実は、過去にも、他のマンションで、同様のコンサルティング契約を締結する話が進んだ際に、反対の怪文書を流したり、管理会社シンパに反対意見を言わせたり、管理委託費を自主的に下げるからコンサルタントを入れないでと裏取引を持ちかけたり、色々な手段で、妨害を行ったことがある管理会社です。

都度、それをはねのけて、コンサルティング契約を締結し、結果、それらの組合の財政は、劇的に良くなりました。

あからさまな妨害行為は、却って、組合の反感を買うことになるという教訓が生きていないのか、今回も、総会当日に、当社との契約を妨害するために、不規則発言を繰り返し行い、規約違反すれすれな行為やとんでもない不適切な行為がありました。

総会では、最終的には決議されましたが、地雷を踏んだ状態で、管理会社への不信感が一気に大きくなっていることには、多分、気づいてないだろうと思います。

当社が組合から頼りにされる背景にある管理会社への不満を受け止め、改善に協力してもらいたいものです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

次は、愛知県大府市の130戸のマンションです、

第1回目の大規模修繕工事。
管理会社からの提案は約2億円。
修繕積立金の不足額は、30年間で1億円以上。

当社への相談で、管理費会計の無駄、割高な料金設定がわかり、先に、管理適正化コンサルティングを実施したところ、年間で500万円の固定費削減に成功。

加えて、大規模修繕工事コンサルティングで、工事費は約1億3000万円になりました。
工事開始は5月から7カ月。

見学会の開催も決まっています。

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次は、岐阜市にある16戸のマンションです。
築31年目で第2回目の大規模修繕。

私の住むマンショから、車で3分。

私のマンションと共同発注を行うことで、小規模マンションの宿命だった「超割高」を克服しました。

更に、コンサルティングも共同発注ですし、第1回目の大規模修繕工事も私がコンサルティングを行っており、工事数量も分かっているし、顧問契約割引もあるため、コンサルティング費用も低減されます。

このマンションも顧問契約は15年目で、初期段階で管理適正化を実施済みであり、このマンションも管理費余剰金が毎年50万円以上あり、「超リッチ」なマンションです。

今回、その余裕資金を使い、玄関のアーチ型の門や入口のサイドの壁を石彫シートで、リフレッシュします。

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次は、岐阜市にある30戸程度のマンションです。
築33年目で第2回目の大規模修繕。

私が住んでいます。

コンサルティング契約と修繕委員長を兼務しています。

これまで、屋上防水は、頻繁に私が目視を行い、少額の部分補修で延命し、今回が初めての全面工事です。

多分、岐阜市内で「管理費と修繕積立金の合計がこんなに安いのに、財政が超リッチNO.1」だと思います。(笑)

外部駐車場の手配は私が行うなど、間接経費も抑えたので、工事費が安い。
でも、使用材料は、高級グレード!

第3回の大規模修繕工事は、20年後にできるように!

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次は、名古屋市の中心部にある80戸程度のマンションです。
第1回目の大規模修繕の第2期工事。

築20年目です。

築12年目に別の設計事務所のコンサルティングで大規模修繕工事に取り組んだのですが、談合・リベートの疑いが出て、その契約を破棄。当社に依頼があったのですが、当社が改めて建物調査を行ったら、すぐに工事をやる必要がなし!

目に付く劣化、手当てすべき劣化箇所のみを第1期工事として実施し、それ以降、定点観察や部分補修で延命し、なんと、築20年目の本格的に足場をかける大規模修繕工事の実施となったものです。

この間、管理適正化で、管理費会計からの資金シフトが多額になり、修繕積立金は、潤沢にありますが、気になるのは、地盤の沈下。

ここに費用が掛かることを踏まえた将来の資金計画も重要です。

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愛知県内の東部にある130戸程度のマンションです。

第1回目の大規模修繕。

ある顧問先マンションの修繕委員が弁護士さんで、その弁護士さんにマンションの件で相談に来られた理事長さんがおられ、紹介を受けたのがきっかけです。

弁護士さんから、「マンション管理や建築のことが話題になるので、どちらにも強いマンション管理士に同席してもらう」という流れでした。

その後、訴訟案件にはならず、問題の解決に至ったのですが、そのご縁で顧問就任を要請され、その数年後に、大規模修繕工事コンサルティングも依頼されたものです。

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自分ではブログを更新していたはずが、見ると、消えている。

ここ数日は、ものすごいボリュームの仕事があり、帰宅の自動車移動の途中や夜中に更新していたのですが、確かに、最後、更新ボタンを押す段になるころには、意識がぼやけていたかも。

テーマをシリーズで書いたかは、覚えているので、書き直しです!

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組合のことを思い、また、理事会が動かないので、自分が行った共用部での行為が元で、組合と裁判になっているという方からの相談。

御自分が行った行為は、本来、組合が行うべき行為なので、自分は悪くないと思うが、マンション管理のプロとして、見解が欲しいとのこと。

組合の味方として、トラブルを解決するという当社のポリシーを知り、相談いただいたのですが、裁判になっている案件は、弁護士の領域です。

また、当社が行ってきたトラブル解決は、管理組合と管理会社とか管理組合と分譲会社との間のトラブルです。

いわゆる民事における損害賠償などの案件に強い弁護士を探されるようアドバイスしました。

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愛知県の郊外にある94戸のマンションから、新築2年目点検インスペクションの依頼をいただきました。

最近、築年数が若いマンションからの依頼が増えています。

早い時期での第三者インスペクションがマンションの将来の建物の長寿命化に寄与するのは間違いなく、大変、賢明な選択です。

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約100戸の店舗複合型マンションで、長期修繕計画の全面見直しをしています。

このマンション、とにかく、修繕積立金が安い!
会計部門が、「共通・住宅・店舗・立体駐車場」の4部門あるのですが、何と、住宅部門は戸当たり平均が1,000円です。(実際には、管理費会計の余剰金がある)

これを全面的に見直すには、まず、大規模修繕工事の費用をどの部門に振り分けるか?
例えば、屋上の防水や外壁は、建物全体の補修費用なので「共通」だけれども、廊下や階段の床面のみは、「住宅」というような区分けです。

設備も、建物全体に配されているものと住宅エリアだけに配布されているものを区分けします。

これが、半端なく複雑。

以前の管理会社が、何度かトライしたものの、理事会での承認が得られず、総会議案として上程できない状態が長年続き、担当者が、半ば、諦めていたように見える状態でした。

4部門での振り分けを漏れなくするには、PC画面と印刷物をあちこち見ながら、インプットする必要があり、途中で止めると、精度が落ちるため、連続、一昼夜続けますから、目がしょぼしょぼしてきます。(笑)

この経験も成長につながります。

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