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「マンション管理を劇的に改善する５つの法則」（馬渕裕嘉志著）
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる７つの法則」（同上）
第3者管理を選択する理由です。
確かに、止むを得ず第3者管理を選択するという背景もありますが、その方が、組合にとってメリットがある、と言うポジティブな理由もあります。スライド中の「居住者の多様化」のところは、特定の人への批判表現とならないよう、アバウトな表現になっていますが、生活ルールを守らない人の問題、その発生頻度の多さは、理事長にとって、悩みの種です。
（続く）
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そもそも、組合活動への関心が低く、役員の成り手の確保が難しい状態で、一部の心ある方に負担が偏っていることが、第三者管理（外部理事長）への移管の背景にもなっています。
このマンションの顧問になったのは3年ほど前ですが、新築時まで遡って、役員の就任履歴を調査してみました。それが、この表です。(説明会資料からの抜粋)
（続く）
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私が作案した管理規約、委託契約の案に対して、弁護士から、リーガルチェックの結果が送られてきました。
ワクワクします。
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MAKSのオリジナルの採点票と採点結果集約表があるため、経験が浅いコンサルタントでも、必ず、合理的な決定プロセスを経て、1社を選定することができます。
しかし、難しいのは、審議会のファシリテーションです。
正確には、住民さんからお発言の引き出し方もマニュアル化されており、その通りにやればスムーズに運ぶのですが、難しいのは、「馬渕さんの評価は？」というような質問があった時です。
どこかに肩入れするような発言をすると、一気に、その会社が注目されてしまうので、出来る限り客観的な表現を心がけます。
各社とも、プレゼン審査までに掛けた労力や時間を考えると、自分の言葉の重さがどれほどかを考え、ものすごく気を遣います。
どの会社にするかを決める主役は、組合ですからね。
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私が今の仕事を始めた15年前は、タワーマンションは少なく、また、自分の実力から見て、未知の設備もあり、サイスも巨大であり、手に負えないことから、将来の課題だな、と言う感じで、関東から来る情報を知識として、見ていたのが最初。
それ以降、タワーマンションの新築が相次ぎ、大規模修繕工事の時期を迎えるマンションも出てきました。
密かに、新築物件のモデルルームも行き、昔の価格帯のイメージと比べると、お手頃になっており、真剣に購入も考えたり…(笑)
タワーマンションの大規模修繕工事は、兎に角高く、戸当たり、250～400万円で、修繕積立金は4～６万円！のような漠然としたイメージがありましたが、実際の建物や設備を見ると、段々と、維持費のかかり具合が違う要素があることが見えてきます。
当然、長期修繕計画もマンション毎に、大きく違います。
タワーマンションのことが、色々、分かってくると、コンサルティングの勘所は、今までと同じだということも、分かってきます。
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但し、この方式の指針がなく、組合と管理会社の利益相反が指摘されています。
今回、国交省では、この指針作りを開始し、24年3月の指針完成を目指しているそうです。「利益相反」の牽制がどのような結論になるのか、注目です。
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マンションの住民さんから、「近隣に月極駐車場があり、空きがあるから、大丈夫！」と言われたとしても、短期間の貸出はしないというケースもあります。
貸主にとっては、長期安定的に借りてくれる人が良い訳で、大規模修繕工事のための貸出期間中に、問い合わせがあったら、そのチャンスを逃すため、嫌がるという理由です。
未利用の空き地があり、直接、地主と交渉して、借りることができれば、多くの場合、既存の駐車場を借りるより、料金も安く、ラッキーです。
都心の場合は、コインパーキングを借り上げるという手もあります。しかし、これは、非常に高く、予算を大きくオーバーすることがあります。
また、足場組立解体時だけなら、敷地内で、通勤に使う区画を活用するという手もあります。ただ、現場代理人のきめ細かな対応が必要です。
これら、工事事業者に任せてやってもらうことが通例ですが、私、自分でやってみたことがあるので、その大変さがわかります。
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今年も、その時期が近づいてきたのですが、５年くらい前は、それに合わせて、筋トレや食事療法で、ウエイトコントロールができていたのに、業務多忙にて、ノー対策で、当日を迎え、そこで、指摘されるたびに、来年こそ復活！と目標を立てて、多少は努力。
しかし、仕事の優先順位が高いため、後回しが続き、効果はイマイチ。
今年こそ、モード切替をすべく、思案。
自宅から徒歩10分ほどの場所に数年前にできたスポーツジムは、チョコザップのように、ロッカーやシャワールームなく、普段着、靴のままの利用可能で、オープン時間は、平日が10時～22時。
有人運営で、時間を決めてのストレッチプログラムがあったり、マシンの使い方も教えてくれます。
これなら、仕事の合間に、いけるかも。
昨日、会合がＺＯＯＭのみの日だったので、自宅でアクセスし、その合間に、体験してきました。
大規模修繕工事のコンサルティングで足場を昇り降りするのは、筋トレの一種ですが(笑)、それを除くと、いったい、いつぶり？
平日の夜は、1カ月先まで、毎日19時～21時までの会合が入っている状態で、続けるための時間設定をどうするか？の課題はありますが、何か、環境を変えないとね。
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今、入札を行っているマンションで、住民から工事会社を紹介したいとの連絡。
話を聞くと、足場工事会社さんの紹介。
住民向けの案内チラシには、工事の概要、期間の概要と工事会社の紹介を！と書いてあるので、総合的な改修業者の紹介を呼び掛けているのですが、稀に、こういった問い合わせもあります。
足場工事会社さんだけでは、入札に参加はできませんが、その足場工事会社さんの紹介で、改修業者に情報が伝わり、結果、入札に参加していただけば、その工事の足場工事は、紹介いただいた足場工事会社さんになるでしょう。
従って、その旨を丁寧にご説明し、お知り合いの足場工事会社さんに、「工事業者推薦のお願い」チラシを渡していただくこととしました。
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マンション管理士が事前認定する場合、明文化され、カチッとしている条件ものもあれば、「こういう趣旨が確認できるならば良い」と言う項目もあります。
ただ、組合の経理と言っても、組合の役員が経理を行う訳ではなく、管理会社の経理システムを使うので、表の作り方とか、記載のテンプレートとか、書き込みできる欄の設定とか、それぞれの管理会社のシステムは、異なります。
ＱＡを見ると、ん？これだと、管理会社の経理システムで、出来るのか？と戸惑うものもあり、まだまだ、制度そのものが途上だな、と言う感じがします。
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不動産売買時の重要事項書類の交付は、どの管理会社でも有料でしょうが、自動車保管場所証明書の発行を有料化するのは、初耳。
組合への課金ではなく個人への課金なので、組合と相談する話でもないと考えた？
一方で、この書類の発行業務は、本来、駐車場の持ち主（貸主）である組合（理事長）が行うべきもので、その代行を委託しているなら、管理委託契約に含まれているのでは？
そもそも、この書類の発行に、課金する程の負担がかかっている？
私が理事長の時、この書類を住民が持ってこられると、組合のスタンプ印と組合員を押印しただけ。
合理的にやるマンションでは、最初から押印した書類をあらかじめ何枚も用意しておき、白紙のものと交換するだけのパターンもあります。
この問題、理事会で、炎上しかけましたが、一旦、顧問と管理会社とで、相談しますとのことで、組合には、矛を収めてもらいました。
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設備工事には、定価がないので、「妥当」についての言及は難しいです。
私がこの組合の顧問で、最初から競争入札を行うとか、金額を交渉したら、経験則上は、この金額より、安くなると思います。
だからと言って、この価格を「妥当じゃない」とは、言えません。
管理会社は、インターホンの施工会社ではないので、実際の施工会社の諸経費に加えて、この管理会社も、諸経費や利益を乗せるのですから、高いのは当たり前です。
最初から、インターホンの施工会社から買わずに、管理会社から買うと決めたのですから、「それを承知で買ったのでは？」と聞き返すしかありません。
ただ、一方で、総会議案書で、
「管理会社を通したほうが、取引の多さから、安くなる」
のは、怪しく、
「組合が直接購入する金額」＜「管理会社の仕入れ金額＋管理会社の利益」
となる可能性も、十分にあります。
理由は、過去、私が多くの管理組合で、実際にそうだったから。(笑)
また、
「各戸への入室の日程調整があるので、管理会社に任せた方が良い」ことが、管理会社経由で買うことのメリットとして述べられていますが、これは、実態と異なり、不適切な表現でしょう。
インターホン工事業者は、過去、様々な物件で、各戸との日程調整業務を行っており、管理会社の助けは不要な「熟練者」です。
各戸の連絡先は、自分でアンケートを取り、工事日程もうまく組む力はあります。
もし、連絡が取れないお宅があったら、管理会社に聞きますが、それにこたえるのは、「管理会社としての仕事」だからです。
このように、いささかオーバーなセールストークが展開されているケースは、時々見ますが、組合が「管理会社にお任せで安心」として、高く買うという選択もある訳で、迂闊に「妥当じゃなく、割高ですよ」とアドバイスすれば、それは、管理会社の営業妨害になります。
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それをきっかけに、組合顧問契約を結び、約15年間、ずっと継続しているので、無駄な出費、割高な出費を抑えているため、組合財政は豊かですし、多分、管理会社の担当者や住民さんよりマンションの建物や設備に詳しい(笑)
しかし、当時のコンサル力では、若干、「心許なかった」局面もあり、改めて、入札行うと、当時の選択とは異なる選択になったものもあります。
知っているから！と油断せず、前回より良い工事にするぞ！と心に誓うのでした。
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つまり、会社数の２倍の見積書、工程表、仮設計画図を分析し、「品質を変えずにコストダウンする交渉」を行っている訳です。
１０社あるので、事実上、２０社分の資料があるため、その分析に１日以上、面談に二日かかります。
面談の前後、最中には、他案件で、電話やメールが入るため、休憩中はその対応もあります。
終日、集中力を保ち、資料、パソコンを見つめ続け、タフな交渉となります。
私の肩に、マンション住民の財産の使い道の良し悪しが掛かっているのですから、真剣勝負です。
一方、入札参加の会社にとっては、どの会社も、受注のために、人手と時間を掛けますが、受注できなかった会社は、その対価が生じません。1社以外は、全部落選するのですから、実は、落選した会社のエネルギーの方が、圧倒的に大きいのです。
「営業なのだから、努力の甲斐なく失注するのは、仕方ないよね」の気持ちで接するのでは、やがて、誰も入札に参加してくれなくなると考えています。
入札の結果は、会社の売上や営業担当者ご本人の勤務成績に影響しますので、そういう重大な局面にいるのだ！と言う責任感と入札に参加頂けている感謝も、また、非常に大切です。
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カスハラ＝カスタマーハラスメントの代表は、顧客が店頭で、従業員の対応に不満があり、その従業員に土下座をさせた例が挙げられます。
管理会社の業務においては、フロントが、組合の役員や区分所有者等から、無理難題（委託契約外の）の要求とか、暴言等を浴びせられるケースを指します。
管理会社に聞くと、これにより、フロント担当者の精神が病んで、退職するケースも少なくないようです。
管理会社のフロント担当者が急に辞めることは、よくあり、そのうちのいくつかは、実は、カスハラで突然やめるというケースですが、何せ、他の組合で起きていることまで知らないので、組合から「フロントがコロコロ替わる」との批判にも、なる訳です。
これ、業界にとっては、かなり深刻な問題です。
と同時に、組合にとっても、フロントマンのモチベーションの低下や人手不足は、マイナスです。
今年9月に発表された標準管理委託契約書の改訂版でも、その議論の経緯を読むと、この問題は、大きく取り上げられており、改訂版の委託契約書にどう書かれているか？に加えて、現実的に、その発生をどのように防止するか？あるいは、どう対処するか？の実務的なアプローチが大事でしょう。
また、私自身へのカスハラもありますが、それで参ることはなく、平気なのですが、フロントマンへのカスハラを目の当たりにした時にも、組合顧問として、やんわり場を収めることにしているのですが、一歩間違うと、「顧問は、組合と管理会社と、どちらの味方だ！？」と言われかねないリスクがある中、どう対応するか？は、組合顧問を務めるマンション管理士の全てにとって、非常に大きなテーマだと考えます。
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妻が、こんなのがあるよ！と教えてくれて、家族4人で訪れた金華山。
展望レストラン「ル・ポン・ドゥ・シェル」（信長テラス）秋のスペシャルディナー。
昨年から始まったようで、今年も展望レストラ「ル・ポン・ドゥ・シェル」（信長テラス）で秋のスペシャルディナーが開催されています。
開催日はわずか9日間。
10/7(土)・8(日)・9(月・祝)・14(土)・15(日)・21(土)・22(日)・28(土)・29(日)
時間は、18：00～21：00
これ、かなりお勧めなイベントです。
まずは、ロープウェイの乗り場へ。
こういうキャラクタ―モノがあると、ついつい、写真に収まりたくなる(笑)
そして、ロープウェイで頂上に登り、更に、展望台へ。
ロープウェイに乗るのは、多分、20年以上前に、オーストラリアから外国人来客を案内して以来？
この夜景が眼下に広がります。
ディナーは、岐阜産の食材にこだわった料理で、はっきり言って、期待を大きく上回る美味。
更に、給仕してくれる担当者のうんちくが、かなり面白いです。
来年も、開催されたら、きっと、行きます。
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岐阜県に残された唯一の百貨店でした。
商店街の柳瀬の空洞化が言われてから久しいですが、それでも、高島屋があることが、救いでしたし、すぐ近くに超高層マンションも建設されたので、これで、柳瀬も復活か！？と思っていたので、残念です。
理由は、売り上げの低迷もあるようですが、大家のビル所有会社との間で、設備更新費、三十数億円の負担の話し合いが付かなかったとのこと。
地元愛のないビルオーナーだなと感じる人もいるかもしれませんが、ニュースの解説では、今まで、高島屋存続のために、家賃を何度も下げて、採算が悪化。ここで設備更新費を負担するなら、家賃を上げて欲しいという交渉もあったとのこと。
岐阜の賑わいを支える考えはあったけれども、耐えられない瀬戸際だったようです。
しかし、高島屋が閉店したら、ビルを建て替えても、後継テナントが見つかるアテはないでしょうから、どうするんだろう！
すぐ近くに、タワーマンションが建ったのだから、高島屋の跡地も、同じ路線を狙うのでしょうか？
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第3者管理への移行に関して、説明会を開催しました。
説明の柱は、
１，制度導入の背景と目的
２，制度導入に伴う管理費の値上げ
３，管理規約改正
の3つです。
外部オーナーも多いので、ＺＯＯＭとリアルの説明会開催を行ったのですが、参加者は、現役員以外は、リアル参加が1名。
「ここまで踏み込まないといけないほど、住民の高齢化や賃貸化が進んでいるのか、客観的なデータがあるのか？」のような質問もありましたが、輪番制での役員就任が成り立たなくなってから、10年が過ぎ、今回の説明会でも、管理費が値上げになるという点を強調しても、出席者が役員以外で1名だという実態が、居住者の属性データ云々よりも、確かでしょう。
結果的には、反対者はゼロでした。
今、管理規約と外部理事長委託契約のリーガルチェックを受けていますので、それが終われば、臨時総会の準備です。
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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる７つの法則」（同上）
役員の成り手不足が深刻で、過去8年間の役員就任年数を見ると、
通算で、6期：1名、5期：3名、4期：1名、3期：1名、2期：2名、1期：2名
理事長は、4期連続⇒1期⇒3期連続で3人が務めてこられています。
毎年、役員探しが難航し、再任を余儀なくされています。
賃貸の増加、国籍の多様化等もあり、定期総会の出席者は、ほぼ、役員のみと言う状態も続いています。
以前の管理会社は、現状追認型で、改善を働きかける姿勢が薄れていましたが、管理会社を替えたことで、情報の発信は多くなったものの。なかなか問題は解決しません。
現理事長は、相当、尽力されてきましたが、さすがに、3期連続の理事長職は、さすがに疲れて、もう、来期の継続はされないと宣言。
「無関心だが無風」ではなく「無関心だが問題多し」の状態であることを、組合員は、皆、知っているので、後任の目途は、全くない状態です。
そこで、半年かけて、対策を検討。
結論は、第3者管理方式の導入。
その中でも、最も第3者性の強い極めつけの「理事会廃止型」です。
その説明会を、オンライン方式とリアル方式の2回で、この週末に開催するのですが、関心は高まらず、参加者は、非常に少ない。
規約改正を伴う大きな制度改革なので、理解いただける人を増やすべく、頑張ります。
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このエリアで、どれくらいのリニューアル会社があるか？
各社のリニューアルの違いは何か？
共通見積書は、どう作るか？
価格交渉は、どうやるか？
で、今年も、現在、築25年を過ぎたマンションで、同コンサルティングの依頼を受けて、今、入札の真っ最中。
エレベーターの工事費は、戸数には比例しません。
モーターの付き方も数種類あります。
要所は掴めた気がしますが、奥は深いです。
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これ、なんだか違和感があります。
電力会社が、年齢だけの縛りで、電気料金を10％引くということですが、
子育ての応援と言うなら、22才以下でも働いている人がいます。
65歳以上でも、所得の格差は大きいです。
と思ったら、別のニュースで、電力データの有償公開が始まるという。
電力データと家族構成に何かの関係が掴めるとしたら、その情報を掴むのに、2ケ月の10％の割引なら、安いかもしれません。
ちょっとうがった見方かもしれませんが。
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そもそも、名古屋市内に、そのようなサービス会社が何社あるか？は、検索するとわかるのですが、更に、求人サイトで検索すると、どのような条件で、いくらで募集しているかがわかります。
それにより、サービスの原価の一つは、ある程度、推定できます。但し、コンシュルジュの業務仕様により、人件費の下方，上方修正が必要になります。
加えて、求人募集コスト、会社の管理費、休みの時の代替要員費用等、他の原価を推定。
そこに、会社の利益を乗せます。
ここまで考えると、派遣の料金水準は推定できます。
但し、サービス会社の中には、組合との直接契約はNGで、管理会社経由での派遣のみの会社もあります。そうなると、管理会社の管理料が加わります。
こんな風に、コンシュルジュサービス料金の妥当性を見ていきます。
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清掃業者とは違い、最低賃金の値上げを根拠にする職種ではありませんが、いわゆる「人件費」と言う面からは、原価の値上げ圧力は相当強いようで、値上幅は約32％。
金額で言うと、年間で70万円以上の値上げです。
理事会で、この話題が出たところ、理事会は拒絶反応。
その大きな理由は、「組合員の中には、コンシュルジュサービスが不要と言う声もあるのに、値上げの話が出たら、更に、その声が強くなり、理事会として、説得できない」
「必要性」と言う場合、設備の保守ならば、わかりやすいですが、完全な付加サービスなので、人によって評価が大きく変わります。
これから、この議論は本格化します。
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日本経済新聞の記事から抜粋。
「国土交通省はマンションの修繕積立金を巡り、積み立て途中での過度な引き上げにつながらないよう目安を設ける。負担金の増額幅が大きすぎて支払いが困難になるケースが生じているため、引き上げ幅に一定の制限をかける。管理組合に計画的な積み立てを促す。
管理組合が修繕計画をつくる際に参考にする国交省の指針を改める。マンションの規模ごとに積立額の基準を示すガイドラインなどにも負担金の目安を盛り込む方針だ。」
先般改定された「長期修繕計画作成ガイドライン」の再改定→管理計画認定制度の基準の改定
と言うシナリオだろうと思います。
現行の制度では、そのマンションの工事支出計画とは無関係に、積立金の㎡単価だけで適否をはかるのは、現実に即していないと考えます。ただ、支出の適否を見極めるのは、大規模修繕工事コンサルや長期修繕計画の作成を多数こなした専門家でないと無理で、事前審査を行うマンション管理士で、その能力を備えている人は、多くないし、そこまで踏み込んだ審査をする報酬は、一気に上がるため、全国統一の基準を数値で設定するには、この方法しかないかも…が私の感想。
積立金を認定制度の基準をクリアさせるには、値上しかないが、それができないため、健全な組合運営をしていても認定取得ができないマンションも多いわけで、それを解消するために、今後、「値上げ抑制」を基準に盛り込むのであれば、支出を見直すことに目が行きます。そうなれば、結果として、長期修繕計画は、支出の見直しと積立金改定の両面が必要になるので、「積立金の水準が適正か？」から「長期修繕計画は適正か？」と言う評価軸に変わる可能性があります。
少なくとも、新築の予備認定の段階では、過度な段階値上プランは、抑制されるでしょう。
制度改善に当たっては、私のように現場で、管理組合の財務体質改善を行っている実務専門家の意見を聞いて欲しいです。
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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる７つの法則」（同上）
下がっており、燃料費調整額の上限のあるプランとないプランの逆転現象が起きています。
ただし、燃料費調整単価は、円安や原油高で大きく動きます。
現在、円安傾向が続き、ウクライナ情勢も不安定なので、 今後、燃料費調整単価が、高額で続くとか、
電気料金が本格改定になる場合は、契約変更の検討も必要になるでしょうね。
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どちらも築10年程度。
この年数のマンションでは、管理会社から大規模修繕工事への準備も含めて、修繕積立金の値上げが提案される時期でもあります。
今のままの管理で良いか？に、初めて疑問を持つ時期でもあります。
まず、当社が行うのは、直近の総会議案書とか長期修繕計画をお借りしての無料診断。
どちらのマンションも、「改善の余地あり」
役員さんへの事前のヒアリングや説明で、問題意識を共有いただいたので、熱心に住民に呼び掛けていただきました。
60～70世帯のマンションで、勉強会参加者は十数名だそうです。
朝、6時半に自宅を出発して、夜の顧問先理事会に間に合うよう、戻ってきます。
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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる７つの法則」（同上）
下地補修とシーリング工事が、保証対象工事です。
当社は、大規模修繕工事コンサルティングの実施や外部修繕委員を務めたマンションでは、そのまま顧問契約に移行する場合、コンサルティング契約に含まれる1年点検以降、大規模修繕工事のすべてのアフター点検に立会い、不具合をしっかりチェックします。
大規模修繕工事の最長の保証は10年なので、1年、3年、5年、7年、10年の節目には、施工会社の点検に同行し、出来る限り、その後の延命につながる手直し工事をお願いします。
このマンションでも、3年目点検に続いて、今回の5年目点検同行となったのですが、今回は、住民の皆さんは、顧問に任せておけば大丈夫！と言う感覚で、参加者はなし。
任される＝信頼されると、異様に燃えますね！(笑)
今回も、屋上、廊下、建物廻りと、かなりの数の手直しをお願いしました。
中には、施工者の保証範囲とは言えないものもありましたが、職人さんが来られて、補修をするのであれば、ここまでやってくれるとありがたいなぁという範囲で、施工会社も協力いただけました。
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実は、これ以外に、マンションに伺い、勉強会も開催しているので、それも入れると、200程度のマンションで、平均2回の勉強会×8名＝約3,200名。
と言うことは、累計6,000名超え。
ここまで来ると、私の人生の最大のイベントは、管理組合向けのセミナーですね。(笑)
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これには、吹上ホールやウインク愛知で行ったマンション管理学校の受講者は入っておらず、こちらは、10年で40講座程の登壇であり、1回当たり、平均50名程度の受講者だと思いますので、合計すれば、3,000名。
ただし、リピート受講者も多く、それが3割だとしたら、2,000名超え。
やはり、感慨深い。
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との報告。
正確には、1,100名を超えており、1,000名入場記念！のようなイベントはできないのですが（笑）、初めてのセミナーは、平成23年の岐阜市内での大規模修繕工事見学会&勉強会ですから、今から12年前。
つまり、毎年100名程度の受講者がいたということです。
リピート受講の方も1割程度はおられるので、正味1,000名の皆さんとの出会いがあったということですね。
感慨深い。
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