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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

9月30日は、2023年春、夏のMAKSセミナーの最終日です。

今年は、セミナーが8会場、大規模修繕工事見学会が1会場の9、会場で開催しました。

新型コロナ時に比べると、参加者がかなり増えました。

オンラインでやる良さもありますが、受講者の年齢層や地域密着と言う性格からか、リアル開催の方が好まれるのでしょうかね。

今年のセミナーコンテンツは、鉄板のネタから、最新のネタを揃えました。
参加者数は、累計で100名程度でした。ご参加、ありがとうございました。

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1カ月ほど前、自宅で、ホチキスの針を踏んだらしく、足のかかとに刺さって、それを抜きました(つもり)

ところが、2週間経っても、その部分の腫れが引かず、皮膚科と外科の併設医院を受診。

診察では、見ただけでは原因不明で、針が中に残置しているならレントゲンでわかるでしょう、とのことでしたが、レントゲンを撮っても、異物無し。

炎症を止める薬をもらい、2週間。

30分歩くことがあり、その夜に、痛みが増大。

再度、外科に行ったところ、こうなったら、切開しましょうとの話。

週末はセミナーで2時間立ちっぱなし、その後、沖縄なので、その前に直すことが肝心!と、その場で手術(?)すると決めて、滅茶苦茶痛い(笑)麻酔を打って、切開したところ、中から、直径1ミリ、長さ5ミリ程度の透明のガラスかプラスチックのようなものを摘出!!

最初、「ホチキスの針」だと申告したのが失敗でしたね。

数分で終わり、その後は、小さなばんそうこうが貼ってあったのですが、診療報酬書には「手術欄」に点数が書かれてあったので、「手術」です(笑)

いずれにしても、原因がわかり、それが取り除かれたので、安心。

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この記事の対象は、主に、築40年超となるようなマンションの話でしょうね。
ただ、私の経験だと、自主管理でお金を使わず、リッチなマンションもあるし、修繕積立金の値上げを実行せず、圧倒的に資金不足のマンションもあります。

ちなみに、コンサル先では、20戸程度のマンションで、管理会社から「5000万円借りて大規模修繕と設備更新を」と言われて、財政再建中のマンションもあります。

ただ、お金の足りないマンションは、コンサル料が支払えない。(もともと、節約志向で、コンサルと言う目に見えないものには支払わない傾向がある)

でも、専門家に頼らざるを得ないので、マンション管理士を探すとします。

このマンションの再建には、今後の修繕の見通しもできるマルチで敏腕なマンション管理士、あるいは、敏腕マンション管理士と敏腕建築士の組み合わせでないと難しい。

しかし、安いコンサル料を示すマンション管理士は、多分、仕事がなくて、安くても契約したい人でしょうから、結果、能力がなくて救えない。

他方、高い報酬を得ている敏腕マンション管理士は、手間がかかることが見えるため、わざわざ儲からない仕事を引きうける必要はない。(お金で動くという意味ではないです。問題を抱え、正当な報酬を支払う組合からの引き合いが多いですから、その対応で手一杯と言う意味です。)

実例ですが、築50年ほどで、管理に大きな問題を抱えたマンションが、その解決方法として、自主管理から管理会社管理に変えたところ、一部の組合員から、「管理会社に食い物にされている!」と非難の声が上がり、管理会社の言いなりになっているように見える理事会にも、批判が…。

対立が深まる混迷の中、「お前は、どっちの味方だ?」と言う雰囲気の中で(笑)、私が登場。
組合運営の健全化に1年掛かり、大変なエネルギーを使い、ついに、2年間の時を経て、管理計画認定を取るまでに至りました。

報酬は、通常より安いですが、
新人マンション管理士の同行研修の場だと考えること。
社会貢献だと考えること。
依頼人の熱いリクエストに心が動いたこと。
から、引き受けたもので、大変なエネルギーを使いました。

理事会メンバ―の平均年齢は70~80歳代と言う高齢化や組合運営への無関心という根本的な問題は、残っています。
管理計画認定には、例えば「過去3年の総会のリアル出席率」なんて条件は、ありませんからね。

いま、外部役員、第3者管理の検討が始まっています。

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最新の変異株対応ワクチン接種の案内が来たので、最短でできるよう、近隣の病院に、申込み。
沖縄出張前に間に合いました。

初回の接種では、やはり発熱がありましたが、水分を多くとるとか、その後に仕事を入れないとか、色々対策をした結果、それほど重い感じではなく、接種の回を重ねるごとに、段々と、「たいしたことないなぁ」(笑)

今回の接種では、軽い筋肉痛くらい。

秋にはインフルエンザの予防接種もして、備えます。

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今年、春から、100戸超のマンションの大規模修繕工事の入札が、4棟、連続しています。

まずは、前半、2マンションで最終1社まで決定。

これから、まだ2マンションありますが、平均10社の入札参加と言う競争にて、100%談合やリベートがなく、「より良い工事をより安く!」の実現のために、尽力します。

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顧問先マンションでの出来事。

2年前に管理会社を変更。

今年、管理委託契約の変更があった。

重要事項説明書は、それを反映した「従来と同一条件でない更新」。
当然、管理委託契約書もそれに合わせて変更となるため、チェックしたら、今回、変更されていない箇所が、2年前の委託契約書と異なっていることが発覚。

その箇所は、当時、費用負担の定めが間違っているので、訂正してもらった箇所。
これが、実は、1年前の委託契約書の「従来と同一条件の更新」の際に、誤って、新規契約時(その1年前)の訂正前のものになっていた。

実際の費用負担の扱いは、変わっていないため、誰も気づかなかった。

1年前の契約更新が、「従来と同一条件の更新」だったので、管理会社の担当者も、顧問のチェック不要と考え、総会終了後に即座に、ある意味形式的に、理事長に押印をもらっていた。

「従来と同一条件の更新」だからと言って、ノーチェックは、ダメですね。

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顧問先のAマンションでは、組合員の多様化や起きる問題の難易度が高いことなどから、役員の成り手の確保が困難で、もう、何年も同じ役員が再任。

これ以上続けるのは、無理!と声が上がり、第3者管理や外部役員導入を半年かけて検討した結果、「理事会廃止、総会及び監事監視型、第3者管理(外部理事長)」の方針が決まり、管理規約の改正と外部理事長委託契約の作成を行ってきました。

これ、いくつかの管理会社の第3者管理の規約を参考にしたのですが、一度、この仕組みを取り入れたら、管理会社に有利に働き、二度と元に戻れないのではないか?と懸念する条文が並んでいる。

それを「他ではこうです」と移植すると、結果、自分に有利になるような条文作案となり、私の感覚と反します。

私が、いかに「組合の利益と幸せのために働くとの想いで、仕事をしている信念は揺るがない!」と宣言しても、いつかは、私以外の人物が外部理事長に就任するわけですから、恣意的な組合運営ができず、利益相反を防止できるような、出来る限り組合有利な条文にしたいとの思いで、模索を続け、3ケ月。

ようやく完成しました。

更に、弁護士に見てもらい、組合側の目線で、チェックしていただく予定です。

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顧問先での議論です。
「防犯カメラは、侵入口の監視か?死角をなくすのか?」

死角をなくすだけのカメラを設置すると、一気に設置費が上がります。

これ、どちらが良いのか?と聞かれると、大変難しい。

防犯意識の違いが人によって大きく、神学論争になりがちです。

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ヤフーニュースから。

「21日夜、愛知県犬山市羽黒でマンションの外壁工事の足場が崩れ駐車場の車などが下敷きになった。

けが人は、いませんでした。

当時、愛知県には竜巻注意情報が発表され、突風が発生しやすい状況でした。」

現在、名古屋地方気象台と愛知労働局が現場の状況などについて調べているそうですが、通常、台風が近づくと、足場のシートをたたんで、風の影響を受けなくします。
ただ、竜巻注意情報が発令された場合に、同じことをするという習慣があるとは、聞いたことはないです。

一度、工事会社に聞いてみます。

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大阪のマンションから、勉強会やコンサルティング契約のリクエストが相次いで来ています。

関西エリア担当の認定コンサルタントが誕生し、活動を始めているのですが、そのコンサルタントが専業で活動していると言う点、統一した考えやノウハウを使って、中部エリアだけでなく、沖縄など、広域で組合を支援しているという実績が評価されているようです。

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痛ましいニュースでした。

東京の新築ビルの現場で、鉄骨が落下。
なんと、クレーンから吊り下げられた鉄骨の上に乗った作業員が死傷。

中には、鉄骨の下敷きになった人も。
その時の恐怖や痛みを想像すると、苦しくなります。
亡くなられた方には、心から、お悔やみ申し上げます。

栄の新中日ビルの建設現場でも、超大手ゼネコンの工事でありながら、上階から大きなボルト(物は違うかも)が落下して、たまたま、何の事故もなかったが、大きなニュースになったことが最近、ありましたね。

マンションの大規模修繕工事でも、足場材をクレーンで吊って運ぶことは通常の作業ですが、人が乗れるようなものではないため、同様の心配はありませんが、クレーンから足場材を外して、設置に至る作業の中で、落とすことは、ごく稀に、あります。

15年の私のコンサルティングの中で、人身事故は一度も遭遇していませんが、足場材を落ベランダに落として、手摺を損傷させたようなケースは、あります。

ホンの少しの油断が事故を招きます。
私自身も、建物調査でタラップを乗り降りする時や、足場を乗り降りする時は、いつも、心の中で、「3点支持」と唱えて、慎重に体を移動させるようにしています。

こういった事故の報を聞く都度、コンサル中の現場では、今回の事故を他山の石として、今一度、安全意識を高めるよう、指導しています。

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9月も半ばを過ぎれば、残暑も和らぐだろうと思い、本日、100戸クラスマンションの建物調査を計画。

しかし、まだ、楽々30度超え。(汗)

前回の熱中症の教訓を生かして、事前にしっかり水分を取り、塩飴を用意し、かつ、休憩を適宜とる。

今回は、大規模修繕工事のための調査ではなく、長期修繕計画の本格改定と数年後に予定されている大規模修繕工事の時期をできる限り延命するための部分修繕計画を立てるためのものなので、全体の調査時間もやや短く、約4時間で終わり、調査員9名、全員、体調の悪化なく、無事終わりました。

メーカーさんなど協力4社の皆さんのまとめ役ですから、何事もなく、良かった。

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本日は、朝6時半に自宅を出て、大阪の千里で築9年目の60戸規模マンションで理事会向け勉強会、続いて、江坂で築11年目70戸規模マンションで、個別相談。

終了が14時で、本日は、これで、予約終了にて、東三国へ。

20年ほど前、関西電力を中心に、オール電化普及コンサルティングを行っていた頃、この駅の近くに事務所があり、よく、スタッフに差し入れのタコ焼きを買った店があるからです。

嬉しいことに、そのお店、まだ、あり、10個入り、マヨネーズあり、720円。
大変、懐かしく、おいしく頂きました。

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大規模修繕工事の見学会&勉強会開催名古屋市天白区の「グランスイート野並」で大規模修繕工事の見学会を開催しました。

日程を検討した時は、「涼しくなってから」と思って設定したのですが、気温は、楽々30度超え。
しかも、3連休の中日。

人を集めるという観点では、NGに見えますが、それは違います。
この見学会は、多くの人を集めることが成否の判断ではなく、明確な目的を持った人が集まることが目的だからです。

で、今回、この悪条件(笑)の中で、4名の参加を頂き、熱心に見学と勉強会に参加いただけました。

参加者の皆様、暑い中、お越しいただき、ありがとうございました。
ご自身の住むマンションで大規模修繕工事の成功につながることを願います。

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顧問先マンションで、初めての補助金申請を行いました。
今年度の補助金は、かなりの勢いで応募があり、既に終了。

今は補正予算で申請です。

この分野は、私の得意分野なので、極めたいと思っていますが、電力会社経験と知識に加えて、実際の設置の補助金案件を手掛けることで、説得力が増します。

マンションでは、設置と言う物理的問題に加えて、運用の問題もありますので、これからの作案が大変です。

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来年の大規模修繕工事は、7件あり、入札中又は入札準備中です。

準備中の岐阜市内のマンションで、工事仕様を作るために、午後から、16戸、32戸のマンション、2連続の建物調査。

夜には名古屋で理事会があったので、間に合うようにと、ノンストップで調査したのですが、夕方になって、発熱、気持ちが悪くなりました。

残暑厳しかったのですが、後ろが詰まっていたので、休憩なしだったのが、まずかった…。

理事会は、担当コンサルタントがいるので、任せて、自宅にて、経口補水液を飲み、氷枕で眠り、体を休めました。

翌日の午後になり、何とか回復しました。
気を付けないとね!

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10月からインボイス制度が始まります。

管理組合にどのような影響があるか、昨日に続いて、考えてみます。
税理士ではないので、このブログが税務解説ではないことをあらかじめ、ご承知ください。

【支出面】
組合に支払いを請求するのは、管理会社、工事会社、保守会社、清掃会社、マンション管理士、一級建築士等です。

管理会社は、当然、インボイス登録をします。工事会社や保守会社も、組合を相手に商売しているところは、多分、元々、課税業者で、登録するでしょう。

個人のマンション管理士は、多くは非課税業者なので、登録する人と、しない人に分かれるかも。

ただ、管理組合が、非課税業者のままで、消費税を納めないのであれば、仕入れと売り上げの消費税の差のあるなしは、関係ないため、業者からの請求書に消費税が記載されていれば、インボイス登録業者かどうかは関係なく、支払う?

10月以降、暫定措置がありますから、しばらくは、大きな影響がないと思いますが、わかりにくく、混乱しそうです。

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10月からインボイス制度が始まります。

管理組合にどのような影響があるか考えてみます。ただし、税理士ではないので、このブログは、税務解説じゃなく、独り言です。

【収入面】
組合がサービスを販売する際に、消費税を請求するか?
ですが、考えられるのは、携帯基地局の賃料。

組合は、売上金額規模からすれば、非課税業者ですから、携帯会社から、消費税の支払いを拒否される可能性があります。
つまり、消費税分の収入が減るのかも。

でも、今のところ、そういう通知は来ていないので、基地局維持のために、携帯各社は、支払額を減らさない可能性もあります。

インボイス登録して、消費税を受領するとなれば、税務申告が必要になります。

これを税理士に依頼すると、税理士への報酬が生じるので、その支出分、収入が更に減ります。

税務申告は自分でもできますから、毎年、役員が申告する方法もあるでしょうね。

これで合ってるかな?

【支出面】は,、明日のブログで考えます。

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昨日のブログで、大規模修繕工事コンサル前半をほぼリモートでやり切った話を書きました。

では、これから、施工会社の決定、工事検査と続く後半は、リモートでできるでしょうか?

前半に比べると、圧倒的に、現地で行う仕事は増えます。例えば、入札会社の現地建物調査。

しかし、修繕委員に、入館の便宜や屋上への鍵開けを頼んでおけば、物理的にはできそうです。
後は、セキュリティの問題があるので、名刺必須、名簿記入を必須にする。

実は、沖縄の最初のコンサルティング先マンションでは、役員のご夫人にアルバイト代をお支払いして、管理会社の入札で、私が行かずに、現地で受付をやっていただいたことがあります。

その場での質問は無しで、後日、文書でもらうようにします。

さすがに、プレゼン審査会は無理では?と思うかもしれませんが、対面で話を聞きたいという要望でなければ、各社とも、オンラインでプレゼンしてもらうという方法もあります。それなら、私も、名古屋からオンラインでファシリテートができます。

工事が始まってからの検査は、スマホで中継してもらうとか、動画を撮ってもらい、それを見て検査することもできます。

さすがに、仕上がり検査は、現地でしかできないですが、
「どうしたらできるか?」「どこまでできるか?」を突き詰めれば、大規模修繕工事コんサルティングの後半も、かなり、リモートでできると思います。

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静岡県掛川市で16戸のマンションの大規模修繕工事コンサルティングを今年の4月から行っています。

当社を選んでいただいた時の競合は、管理会社。

当社は、プレゼンに来て欲しいと言われた時も、交通費を頂いていますし、コンサルが始まれば、当然、そういった間接経費が掛かります。

既に、沖縄で遠隔地コンサルティングのノウハウを蓄積してきたとは言え、客観的に見れば、圧倒的に管理会社が有利だったと思いますが、結果は、ありがたいことに、プレゼン参加者全員が当社を支持頂いたとのこと。

小規模なマンションですから、資金は少ない。
それがわかっているので、徹底的なオンライン活用により、経費の削減をはかる提案が受けたという側面もあったかも。

会合は、最初の契約説明時の訪問だけで、それ以降、全ての会合は、オンラインです。
と言っても、全員がオンラインではなく、マンション近くの公民館に集まって、大型テレビ画面に映し出して、双方向のやり取りです。単身赴任で遠方におられる修繕委員は、オンラインで参加。

議論する際に、声が聞き取れない時もありましたが、聞き返せば良いこと。何とかなります。

議案書も議事録も、メール添付で配信するので、印刷費もかかりません。
会合の当日でも、修正や追加がききます。

開催日は、平日の夜にお願いしましたので、更に、時間の有効活用ができます。

今日は、建物診断結果、工事予算、実施時期の住民説明会のため、全戸に、集会場に来るか?オンラインで聞くか?を聞きましたが、結果、参加者全員が、集会場に集合。

3週間前に、全戸分の説明資料は、修繕委員長に送って、配布いただいています。

本日をもって、臨時総会に大規模修繕工事の工事仕様、予算、実施時期の議案上程が決まりました。

ここまで、100%近いオンライン化、ペーパーレス化です。

実は、今回、作業負担が減少した実績に応じて、コンサルティング報酬を減らすという約束ですが、このままのペースが続けば、料金引き下げ幅は、増えるでしょう。つまり、交通費は、多少は必要だとしても、オンライン化・ペーパーレス化で、トータルでは、名古屋より、コンサルティング料が安いという逆転現象が起きるかもです。

と言うことは、名古屋で、この方式を採用するマンションがあれば、更に、安く、コンサルティングを提供できるということになります。

もちろん、顔を合わせることによる親しみやすさの強まりは、長いコンサルティング期間中の信頼感も醸成するので、お金に換えられない価値もあります。

財政事情が厳しいけれど、当社のコンサルティングを受けたいというマンションがあれば、この方式もありでしょう。

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週末は、約130戸のマンションで大規模修繕工事の2次プレゼン審査でした。

大規模修繕工事が高い!と言う悲鳴が上がる中、従来にも増して、VE(品質維持でコストダウン)交渉に力を入れた結果、戸当たり100万円程度の水準を実現できました。

階段廊下は、シートの張替えはありませんが、屋上防水は全面工事、バルコニーもシート貼替の防水工事がありますから、スタンダードな工事内容です。

戸数が多いので、スケールメリットがあることは間違いないですが、管理会社が元々提示していた工事費は、同じ内容で約150万円/戸ですから、コンサルティング費用や工事時期後倒しのために、先行して行った部分工事費を加味しても、かなりのコストダウンに成功したことになります。

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ブログ読者さんからの情報提供から。

三井住友銀行の新規プロジェクトで、マンション管理業務のDX化に取り組んでいるそうです。

管理会社のフロント担当者の仕事は、現金や紙、印鑑に依存する諸手続きや、毎月発生する通帳記帳や振込手続き等、アナログの仕事が多いです。

管理会社によっては、支払い(振込)で、電子承認手続きを導入しているところもありますが、組合の役員さんは、高齢者が多く、そういう手続きが苦手な人もいて、システムが導入してあっても、紙面手続が残っていて、新理事長のITリテラシーに応じて、使い分けていますね。

その実態を知っている、マンション管理会社を担当する行員が社内SNSで発した、一つのアイデアがきっかけで、始まったプロジェクトだそうです。

これ、良くわかります。

業者への支払いが遅れているが、どうして?
と聞くと、フロント担当者が、理事長に会えないから、だとか、郵送したけれども、帰ってこないとか。

アナログだなぁと感じることもありますが、フロントにとっては、理事長との接触頻度を多くして、親しくなることも大事だったり、訪問の際にマンションを巡回することを兼ねることもあるので、現地に行かないことにより、業務の効率を上げることが、必ずしも正解ではないという側面もあります。

ただ、このDX化によって、事務手続きに追われるストレスが少なくなるとか、業務の生産性が上がり、給料が増えるとか、一人当たりの担当マンション数が増えることになれば、組合との委託費が下がるとか、良い効果が生まれることは、間違いないでしょう。

期待したいです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大阪でのセミナー前に、のどの痛みが発生。

大阪では、午前と午後のダブルヘッダーでセミナーがあるため、声がつぶれてはまずいです!

咳も少し出ます。
新型コロナが5類になったとはいえ、講師が咳き込んでいては、受講者も不快でしょう。

マスクをしたまま過湿状態にして、眠らないと!

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今週末は、大阪で、金曜日が建物調査、土曜日は、午前と午後と1回ずつのセミナーです。

ちなみに、土曜の夜は、名古屋で理事会があります。

心配なのは、台風の影響による雨。

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ジャニーズ事務所の性加害問題で、少年隊の東山氏が社長に就任するという。

その東山氏に、記者から「社長になる資格はあるのか?」と言う質問がなされました。

この質問に非常な違和感を持ちました。

事務所を辞めても、他のプロダクションから引っ張りだこの実力者であることは明白なのに、最初から大きな負の遺産を背負うことがわかっていて、引き受けるのだから、心中計り知れない苦悩があっただろうと思います。

何であっても、それなりに責任のある地位に就くのは、「資格」より「覚悟」が問われるのではないかと思います。

タレントとして優れていることと、会社を経営する力とは、別物だと思います。
経営者1年生から始める東山氏に、エールを送りたいと思います。

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13年前、第1回目の大規模修繕工事の際に、御縁を頂き、コンサルティングを行ってから、今までずっと顧問を務めている岐阜市内の20戸のマンションで、第2回目の大規模修繕工事を検討する時期に入り、今日が、建物調査です。

第1回目の工事の際は、建物の新築時不具合問題、管理会社の管理業務の不履行問題などがあり、それまでの間に、部分的な補修を多く行ってきており、とにかくお金がないという状況でした。

その解決のために多大な時間を掛け、最終的には、補償金の支払いがあり、管理委託費の大幅な値下げがあり、住民側の納得の行く解決ができました。

その後も、顧問として、工事費の査定を厳しく行い、資金基盤の回復をはかり、順調に修繕積立金が増えてきましたが、昨今の建築費高騰までは想定できませんでしたので、第2回目の大規模修繕工事コンサルティングは、かなり大変です。

今回、無競争で、コンサルティングの指名をいただいたのですから、期待を上回る成功に導きたいと思います。

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6回目のワクチン接種券が届き、驚きました。

前回の摂取から3カ月以上経った人が接種可能とのことですが、前回は、昨年11月でしたから、もう10ヶ月過ぎています。

最近では、感染者数の発表がないですが、5類に引き下げられてから、感染者が増えているという話を聞きます。

今ごろになって、接種券が届いたのは、その対策?

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今、大規模修繕工事の入札が6件同時、管理会社の入札が1件、走っています。

これだけの業務を遂行するのは、相当綿密なスケジュール管理が必要です。

で、昨夜は、22時までに理事会があたので、会社の近くのホテルに泊まり、早起きして仕事。

そういう時に限って、長時間かけて作った入札の仕様書が、保存しそこねて、飛んでしまった(泣)

まあ、一度集中して作ると、5時間かかったものも、記憶が鮮明なうちに再作成すると、1時間でできたりします。(笑)

しかも、より良いものができる。
途方に暮れるか、チャレンジするか、で人の成長が決まります。

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岐阜駅前の十六プラザで開催した「知らないと損をする、大規模修繕、管理改善成功セミナー」には、12名のお申し込みがあり、全員に参加いただきました。

セミナー後は、質問も活発で、御自分の体験談を披露される方もあり、参加者の役に立ったのではないかと思います。

次の週末は、大阪で開催です。

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9月17日(日)午後、名古屋市天白区で、大規模修繕工事と見学会を開催します。

工事の様子を知ると、自分たちのマンションでの大規模修繕工事の準備にも、具体的なイメージが湧きます。

見学会の後には、大規模修繕工事を成功させるための秘訣をお伝えする勉強会も開催します。

是非、お越し下さい。

お申し込みは、こちらから。
マンション大規模修繕見学会&勉強会で開催(名古屋市天白区野並)

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