fc2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

またまた、関東地方からコンサルティングの依頼の電話がありました、

遠くても良いからと言っていただいたとしても、現在抱えている案件で、常時、2カ月先まで、予約がほぼ一杯の状況ですと、いかに、オンラインでのコンサルティング手法を駆使しても、かなり難しいです。

と言うのは、契約に至るには、総会で承認を得るためのステップがあり、ここは、いかに、特命で指名いただいても、やはり、リアルでの訪問が必要になるため、かなり先まで待っていただくことになるからです。

ただ、これだけ依頼が続くとなると、既存のコンサルティング・顧問先のいくつかは、他のコンサルタントに完全に任せて、私の枠を空けて、遠方のマンションのコンサルティング・顧問を引き受けられるようにする選択も考えないといけなくなってきました。

【ブログ5858日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、マンションコミュニティ研究所のフォーラムで、顧問先マンションの管理計画認定制度取得支援の話をしました。

これから、このテーマで、活躍したいと考えているマンション管理士の方も受講されていたと思います。

恐らく、管理計画認定制度の分野だけでは、業として成り立たないし、組合にとっても、物足りないと思います。

当社が、どのように管理組合を総合的に支援をしているのか、そして、組合に喜ばれる価値を提供する結果、高い収入を得て、自立したマンション管理士になれる秘訣を伝える講座を開催します。

活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座

にお越しください。

ノウハウ全公開で、お伝えします。

【ブログ5857日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

6月28日、マンションコミュニティ研究会主催のフォーラム

管理計画認定制度の有効な進め方
    ~様々な進め方から自分たちに合う方法を~

が開催されました。

プログラムは、

1.管理計画認定の5つの申請方法についての説明                      

2.各パターンのお話を伺う

(1)公益財団法人マンション管理センターの
  支援サービスを利用する
 パターン1 マンション管理士として直接管理組合から
       事前確認の依頼をうけて実施

パターン2 マンション管理適正評価制度との併用で
       管理会社に事前確認するケース

パターン3 マンション管理適正化診断サービスとの併用で
      マンション管理士会連合会に依頼するケース

パターン4 管理組合が自分たちで実施しています。

(2)公益財団法人マンション管理センターの支援サービスを
  利用しない



トップバッターとして、パターン1の実例をお話ししました。

当社の支援で、既に管理計画認定を取得済みが3件、現在、申請準備中が10件。

最初、パワーポイントを作成した時は、30分。
これを割り当て時間の15分に収めました。

ZOOMでの開催にて、全国から300名もの参加者がおられました。
非常に有意義なフォーラムだったと思います。

【ブログ5856日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

愛知県内の顧問先マンション(80戸)の理事会で、
全戸分の自動充電器の導入の方針が固まりました。

議論のポイントは、
充電設備導入を
今やるのと将来やるのとで、
修繕積立金の値上の幅が
大きく違うことです。

どの道、長期修繕計画では、
設備費用を
計上してないのですから、必ず
修繕積立金の値上げが必要です。

全戸分設置なら、
組合員全員の資産価値の向上ですから。
その投資を
今やるか、
将来やるか
の二択だと、最初に定義しました

助成金の補助率が少し下がっても、
あるいは、5年後に設備費用が
安くなると考えたとしても、
お金の面では、
今すぐやる優位性が
崩れません。

しかも、マンションに住む人は、
誰でも、すぐに使えるという
インフラ整備ですから、
すごい価値です。

当社の顧問先の中では、初めての取組です。
総会開催に向けて、準備します。

【ブログ5853日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログに対し、読者さんから、次の質問を頂きました。

【質問】
「簡易な故障や修理内容が明確などの場合、管理会社の業者ではなく、知り合いや近隣の業者などを利用する事も考えられますが、注意する点はありますか?」

【回答】
電気がからむ設備系の故障、からまない設備系の故障、建築系の故障なのか?
保守業者がいる設備系の故障なのか?
等によっても、対応が変わりますが、一般的な確認事項としては、以下の通りです。

1,使う材料の確認(メーカー品か、汎用品か?)
2,工事保証の確認(保証書までは不要でも、施工後に不具合が起きたら1年間は、無償で対応してくれるなど)
3,立会の必要性の有無(工事の立会がいる場合、依頼した組合でできないなら、管理会社(管理員)との調整が必要です)

【ブログ5852日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先の新任理事長さんからの相談です。

Q:管理会社から、共用部の水道の水漏れが生じているようなので、業者を手配したいが、良いか?有料になるが」と連絡があった。イエスと言って良いか?

A:建物や設備の破損、故障は、突発的に生じます。

その復旧(専門用語で「保全行為」と言います)に備えて、通常、管理費会計に「日常修繕費」と呼ばれる、使途の決まっていない予算が組まれており、総会でなく、理事会の決議で支出しても良いことになっています。

更には、「安全確保」「損害の食い止め」「住民の不便さの解消」等の緊急を要する場合は、理事会を開催している時間もないため、理事長にて、判断いただき、後日、理事会で正式に承認を得る
という手続きが通例です。

今回は、それにあたりますので、理事長にて、一旦、okを出して頂くのが宜しいと思います。
今後、同様のことがあれば、365日24時間、いつでも担当顧問にご連絡いたければ、アドバイス差し上げます。

【ブログ5852日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

認定を取ることによる優遇措置を自分のメリットなのか、組合のメリットなのか、いつのタイミングで生じるメリットなのか、で分類すると、次の通りとなります。

【個人:マンション売却時の特典(購入者への特典による効果)】
1,住宅ローン「フラット35」の借入金利の引き下げ
【組合:大規模修繕時の特典】
2,住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ
【組合:修繕積立金運用時の特典】
3,住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」における利率上乗せ
【個人:所有者の特典】
4,固定資産税の軽減(一定の条件:かなり限定的)

分かりやすくなりましたか?

【ブログ5851日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

認定を取得するとどんなメリットがあるかについてですが、よく言われるのは、「管理良好なマンションとして、資産価値が上がる」です。
しかし、それって、具体的にどう得するの?と言われて答えるのが、このような優遇措置がありますよ!です。

1,住宅ローン「フラット35」の借入金利の引き下げ
2,住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ
3,住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」における利率上乗せ
4,固定資産税の軽減(一定の条件:かなり限定的)

ただ、これだと、自分のメリットなのか、組合のメリットなのか、いつのタイミングで生じるメリットなのか、ピンときませんので、整理して伝えることが大切です。

【ブログ5851日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションには、是非とも、ずべて、認定を取ってもらいたいと思っています。
何故なら、この認定は、「優良な管理ができている最低ライン」だと思うからです。

しかし、取得しましょう!と強くプッシュするというより、客観的な情報を提供し、決めていただくというアプローチです。

全く同じ話をしても、乗り気になる顧問先とそうではない顧問先があります。

担当コンサルタントにより、説明の上手い下手があるかもしれませんが、話す内容は、以下の通りです。
1、制度が生まれた背景
2,認定によるメリットと具体的な優遇措置
3.認定のための条件
4,本マンションの認定条件クリア状況(簡易診断)
5,取得のための費用

組合がその気になるかどうかは、上記の2が大きいですね。

【ブログ5850日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

現在、取得する予定のマンションに傾向はあるか?について、「築年数・戸数・顧問契約年数で分析してみます。

築年数では、すべて10年超ですが、これは、元々、当社の顧問先は、第1回目の大規模修繕工事コンサルティングをきっかけにすることが多いため、分布上、自然です。

20年未満が半分、20年超が半分です。
平均が22年です。

戸数は、最小が20戸、最大が130戸で、平均が62戸。

顧問契約年は、最小が1年、最長が15年で、平均が7年です。

総合すると、何らかの傾向と呼べるものはないですね。

【ブログ5849日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログで、当社が取得支援を行うマンションは、3件目と書きました。

現在、取得の依頼を受けているマンションは、全部で13件あります。

この取得には総会での承認が必要ですが、その決議と同時に、当社に取得支援を依頼するという決議をしていただいています。

顧問先マンションは、全力で取得支援する方針なので、支援料も大幅にディスカウントしています。

総会決議に至る前で、理事会で、総会議案化することが決まっているマンションもあります。

今年度中かけて、順次、取得したいと思います。

【ブログ5848日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社として、3件目の管理計画認定手続きに入りました。

名古屋市の築50年超のマンションです。

長い間、自主管理でしたが、住民の高齢化や建物設備の老朽化のため、管理会社の総合管理委託方式に移行。

ところが、管理業務の報告がないとか、次から次に、工事が提案され、しかも、工事費が不明朗で高い等の不評の声が上がり、理事会から、第3者の立場で、管理会社業務を査察、指導して欲しいとの依頼があり、組合顧問として、就任。

こう言う場合、それまでの自主管理時代のゆるやかなやり方と管理会社の契約に基づくやり方の違いが、誤解を生んでいるケースも少なくありません。

従って、組合員からの批判話をじっくり聞きますが、それをスタートとせず、事実が明らかになったら、初めて見解を伝えます。

結果は、明細と工事報告書と照合すると、工事項目も数量も符合しているため、不正な工事ではない。
その工事は、居住者との調整がいる工事なので、その調整費分は、割高になるのは仕方ない。
しかし、ちょっと高いかも。

ただ、説明不足は否めない。

管理運営においては、管理会社と組合との対立も生じたため、本来、是正すべき、過去の積み残しも提案できる状態ではなかった。

長期修繕計画も、管理会社なりに作ってあったのですが、将来の資金不足も指摘されており、値上げを伴う提案は、とても、組合に提示できる状態ではなかった…。

こんな混とんとした状態から2年。

長期修繕計画を改定し、規約も改正し、管理会社の協力を得て、名簿も整理し、防災体制も整え、管理計画認定を取得できるまでになりました。

感慨深いです。

このマンション以外で、顧問先から管理計画認定支援コンサルティングを依頼されているのは10件ほどあります。
順次、実現していきます。

【ブログ5847日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

本日のセミナーには、お申込みいただいた方は全員、そして、当日参加も含めて、15名の方々に参加頂きました。
セミナー


ありがとうございます。

参加者の中には、過去から数えて、数回目の参加の方もおられます。
多分、5回以上の参加の方が、数名。

毎回、基本ストーリーは大きくは変わらず、事例が新しくなるという変化であることは、ご存じなのですが、
「なぜ、何回も参加されるのですか?」と聞くと、
「自分が、組合活動でいろいろ経験することに従って、『なるほど!』と思うシーンが変わるから」
と言う回答。

他人の実例として聞いているのと、自分の経験と符合する場合とでは、学びが違うと言うことだろうと思います。

ちなみに、今回は、最新のネタを盛り込んだので、リピート参加の方も、おもしろかったはずですが・・・(笑)

また、「一住民として聞いていたけれど、役員になったので、コンサルティングを依頼しようと思い、改めて聞きに来た」と言う方もおられます。

今回も、セミナー終了後の個別相談は、申込み多数で、スタンバイした4名のコンサルタントでは、足りず、順番を待って頂くことになり、申し訳なく…。本日、時間が取れなかった方には、後日、相談を受けますからね!

【ブログ5846日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

日曜から、中部エリアにて、順次6カ所で行うマンション大規模修繕工事&管理改善の成功セミナーは、新ネタを披露します。

大規模修繕工事については、不適切コンサルタントの最新の実例を管理適正化では、130戸のマンションの管理改善事例を盛り込みました。

前者は、当然、匿名情報ですが、後者は、実名「リソラ大府レジデンス」です。

こちらは、管理適正化プロジェクトが非常に上手く行き、管理会社を変更せず、年間で、500万円を超える固定費削減を実現できましたが、「是非、MAKSの成功事例として実名での公表を!」とのオファーを頂いたものです。

ありがとうございます!

【ブログ5845日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションで、「インターネットの光回線を全戸に引きたいが、既存配管の詰まりが発見された。」と問題発生。

数か所の露出配管が必要。
複数の事業者が別々に配線すると、マンションにとっては、不格好で外観を損ねる。
更に、複数の事業者が配線できるかどうか、隠蔽配管については、不明。
でも、住民は、それぞれの事情で、異なるインターネット事業者の光回線を使いたい。

この解決のために、マンションに複数のインターネット事業者が各戸の前までは配線できる共同配管を敷設するプロジェクトを提案して、1年が過ぎました。

予想をはるかに超える業務があり、紆余曲折ありましたが、共同配管工事が終わり、各社との契約、工事の段階に入ってきました。

プロジェクト終了まであと一息です!

【ブログ5844日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

週末は、MAKSの毎年恒例のセミナーです。

知らないと損をする
管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー
~あなたのマンション価値を上げる5つのステップ~
(受講無料・予約制)

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

◇◇◇◇◇◇◇◇ご来場特別特典◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
amazon.co.jp Kindle書籍【建築部門】第1位獲得!
「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」
「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」 書籍各1冊をプレゼント!

講師 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□□□□□□ 名古屋会場 □□□□□□□

日時 2023年6月18日(日)9:30~11:30
会場 ウインクあいち 908号室
住所 名古屋市中村区名駅4丁目4-38 

お申し込みは、こちら

まだ、席はあります!
沢山の方とお会いできるのを楽しみにしています。

【ブログ5843日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

驚きました。

自衛隊の訓練中の銃の発砲、殺人事件の場所は、我が家から、車で十数分。
同じ中学校下です。

訓練施設のすぐ近くにまで行ったことはないけれど、この方面にあるんだなと分かる看板のある個所は何度も通ったことがあります。

ただ、一部のニュースのように、「住宅街に囲まれた」と言うのは、間違い。

近くに住宅街はありますが、訓練場は、山に向かって切り開かれた場所にあります。

それなのに、「住宅街に囲まれて…」と言われると、なんだか、流れ弾が、住宅に飛んで来そうで、岐阜市って危ない街?と言う間違ったイメージが付きますから、マスコミさん、言葉選びは慎重に!

亡くられた方のご冥福と怪我された方の一刻も早い回復を祈ります。

【ブログ5842日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜県宅地建物取引業協会から、宅地建物取引士の更新講習の案内が来ました。

この講習は、5年に1回、案内が来て、受講して試験に合格すると、この資格で仕事をすることが許されます。

当社は不動産業ではないため、この資格の更新は必須ではないですが、マンション管理組合向けのコンサルタントとしては、必要な専門分野なので、毎回、更新しています。

確か私が、中部電力で用地買収交渉の仕事をしていた30才くらいの時に取得したので、30年保有していますから、更新は、6回目?

これまでは、生の授業でしたが、今回は、オンライン受講も可。

今まで、更新講習で講師が話を脱線して、ユニークな実例を聞くのが一番、ためになりましたから、今回も生の授業が良いのですが、多忙さを考えると、受講時間が非連続でも、時間もいつでも構わないというオンライン受講も魅力です。

迷うなぁ…。

【ブログ5842日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社のコンサルティングの特徴として、工事前に工事業者の下請け会社も集めて行う「キックオフミ―ティング」があります。

これは、単なる工事前の業者打合せではなく、大規模修繕工事に至るそのマンションのストーリーやコンサルタントの想いを伝えるミーティングです。

今回、7月から工事が始まる天白区28戸のマンションの工事会社向けに、高垣コンサルタントが、初めて、このキックオフミーティングを担当しました。

入念な準備をして、パワーポイントを作り、約30分間の講義です。

この講義を受けていただき、感想とマンションの住民さんに向けた決意文とを書いてもらいます。

その一覧表がこちら。
大規模修繕キックオフミーティング アンケート集計2 【GS野並】.

熱意が伝わったのがわかりますね!

良い工事となるよう尽力します!

【ブログ5836日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先のマンションで、ポンプが故障し、約80万円かけて取替え。
管理会社も調査したその協力会社も、「保険の適用はできない!」と断言。

しかし、状況を聞いたら、保険適用の可能性があると考えたため、ポンプメーカー、設置会社、保守会社に、いくつかの質問を送付。

その回答は、私が予想した内容に近かったため、保険会社に申請するレポートを作成し、提出。

今回、質問とレポートのポイントは、「損害保険は、どのような事故の場合に、適用されるか?」を考え抜いたこと。

待つこと一週間。
その回答は…
「ポンプ取替工事費の満額を認定。さらに、特約で10%増額支払い。」

その経緯と結果を組合に報告しました。

組合からは、次のような感想を頂きました。

「素晴らしいです!!
ありがとうございます!!

管理会社に
「これだけ費用がかかります」と言われると、「そうですか」と引き下がるしかないのが常でしたが、こんなふうに対処していけるんですね。とても素人の私たちには真似できません!!

交換して間もないポンプの故障で約80万円という出費にモヤっとしていました。大変感謝です。」



今回、保険が適用される見込みは、管理会社からは「ゼロ」、保険代理店からも「難しいかも」と言う見解でしたが、当社の顧問ポリシーは「組合が、そこまでやってくれるの?と驚くほど組合を幸せにする!」ですから、そのポリシー通りの仕事をしただけです。

もし空振りになっても、その経験そのものが次に生かせる、と考えます。
トライした結果、成功して本当に良かったです。

【ブログ5835日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事故が起きました。

その取替え費用は約80万円。
管理会社に対して「メカニカルシールの劣化の原因と決めつけずに、突発的な何かの事故が起きた可能性を探り、火災保険の申請にトライして欲しい。業者が現地調査した時の写真はないのか?」と依頼しました。

その答えは、
「漏水の原因はシールの劣化で、劣化は、保険の対象外。写真撮影の必要もないので、撮影していない」


「シールが劣化したら、水漏れが起きるという理屈は知っている。今回の故障の原因がシール劣化による漏水が原因かどうかを探りたい。現地に調査に行って、写真を撮らないような業者はいないはず。再確認を!」とお願いしました。

で、再度、聞いてもらったら、写真は、やはりありました。
そして、状況の再確認をした結果、保険申請のロジックが、僅かながら見えてきました。

今回、このロジックが成り立つためには、ポンプメーカー、このポンプの設置会社、そして、保守会社への聞き取り調査が必要です。
これ、かなり、手間がかかります。(続く)

【ブログ5835日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先のマンションで、ポンプが故障して、取り替えないといけないという事象が起きました。

まだ、交換して、数年しか経っていないポンプです。

管理会社の委託先の設備会社が、ポンプ停止の警報を受けて、駆け付けて調査した結果、「メカニカルシールからの水漏れが原因です。メカニカルシールの漏水は、『劣化』現象なので、それにより生じた損害に対して、マンションの総合保険は、使えません!」とのこと。

管理会社の担当者も、「保守会社の言う通りであり、今回、修理では直らないため、ポンプを急ぎ発注しました」と言う報告。
理事会メンバーも、「管理会社が、そこまで断言するなら仕方ないよね…」と言う初期反応でした。

確かに、シールからの水漏れは、5年程度で起きることもあるため、そのタイミングがいささか早いということはあっても、シールの取替えではなく、ポンプの取替えまで必要になるのは、異常です。

しかも、その取替え費用は約80万円!

もし、私がこのマンションに住んでいたら、「壊れたから自費で取り換える」と簡単に済ますことなどありえません。

そこで、管理会社に対して「メカニカルシールの劣化の原因と決めつけずに、突発的な何かの事故が起きた可能性を探り、火災保険の申請にトライして欲しい。業者が現地調査した時の写真はないのか?」と依頼しました。

その答えは…

【ブログ5835日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

廣田信子先生が主宰されているコミュニティ研究会の6月のフォーラムは、

管理計画認定制度の有効な進め方
〜様々な進め方から自分たちに合う方法を〜


で、私はトップバッターとして登壇し、話をします。

通常は、会員のみの参加ですが、今回は、会員以外の方も無料で参加(ZOOM視聴様)が可能です。

以下、廣田先生のメルマガより、転載します。
是非、多くの方に参加頂きたいです。

****************************

日 時:6月28日(水)19:00〜21:30 
方 法:オンライン開催(Zoomウェビナー)

参加者:マンションコミュティ研究会会員(正会員、賛助会員)
    マンション住民の方、マンション管理士等専門家、
    管理会社社員の方、自治体関係者等(無料でご招待します。詳しくは後述)

参加費:無料

管理計画認定には、5つの申請方法があります。
各パターンについて、それそれの立場からお話しいただき、
自分たちに合った方法での管理計画認定制度の認定に向けた取り組みの
参考にしていただきたいと思います。

くわしい内容、お申し込みは↓
https://www.mckhug.com/629

---------------------------------------------------------------------
●プログラム
---------------------------------------------------------------------
Ⅰ.管理計画認定の5つの申請方法についての説明                      

Ⅱ.各パターンのお話を伺う

1、公益財団法人マンション管理センターの支援サービスを利用する
 パターン① マンション管理士として直接管理組合から事前確認の依頼をうけて実施
     ●マンション管理士 馬渕裕嘉志氏
      一般社団法人マンション管理相談センター代表
      認定マンション:名古屋市:リアージュ本山ヒルズ
            京都市:ジオグランデ寺町御池

パターン② マンション管理適正評価制度との併用で管理会社に事前確認するケース
●一般社団法人マンション管理業協会 調査部次長 前島英輝氏
*併用の仕組みについてお話を伺います。

     ●板橋区パーク・エステート上板橋 理事長 山元正宜氏  
*この仕組みで管理認定を受けた第一号マンションのお話を伺います。

●大和ライフネクスト(株)
管理企画部 東日本受託推進課課長 安東京助氏
*管理会社としての取り組みについてお話を伺います。

パターン③ マンション管理適正化診断サービスとの併用でマンション管理士会連合会に依頼するケース
●日本マンション管理士会連合会副会長 佐藤 優氏
*併用の仕組みについてお話を伺います。

●日本マンション管理士会連合会理事(静岡県) 源間健二氏
*実施された併用ケースについての取り組みを伺います。
認定マンション:テラス篠ヶ瀬
団地管理組合法人佐鳴湖パークタウン

パターン④ 管理組合が自分たちで実施しています。

2.公益財団法人マンション管理センターの支援サービスを利用しない
パターン⑤ 地方公共団体で自分たちの仕組みをつくったケース
●公益財団法人まちみらい千代田 住宅グループマネージャー 堀切俊秀氏

Ⅲ.今後の取り組みについて意見交換

くわしい内容、会員の方、ご招待の方のお申し込みは↓
https://www.mckhug.com/629

-------------------------------------------------------------------------

今回はマンション管理計画認定制度の実際の取り組みの話を
たくさんの方のご厚意で実施しますので、
関係者の方に参考にしていただけるよう無料でご招待します。

会員以外の方は、
https://www.mckhug.com/629

の「無料ご招待の方はこちら」からお申し込みください。

資料と招待メールを送らせていただきます。

会員の方は、
当日参加に加えて録画視聴が可能です。
期間は、6月30日(金)18:00 〜 7月7日(金)18:00 の1週間です。

資料等は
申し込みをされた方にお送りしますので、
録画視聴希望の会員の方も「会員の方のお申込みはこちら」から
お申し込みください。

【ブログ5835日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

自宅のインターネット回線が遅いと感じる理由としては、建物内の配線が光になっていないという理由以外に、宅内の機器が古くて、スピードが出ないというケースもあります。

回線スピード上は、100Mなのに、機器がそれを下回る性能では、低い方に引っ張られます。

また、宅内で無線LANを使っている場合には、壁や距離の影響も出ます。その場合は、電波の増幅器を使うと改善されるケースもあります。

色々な要因が考えられるので、ネットで調べるとかPCショップで聞いてみるとか、お勧めします。

【ブログ5834日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションで、インターネットのスピードが遅いと感じた。
サービス利用料の明細を見たら「○○光○○」と書いてあるので。光ファーバーの高速回線のはずなのに、なぜ遅い?

と言う質問が時々あります。

これ、「光回線」が来ているのは、マンションンの引込までで、そこから建物内→住戸に入る回線は、従来のLAN回線のままと言うケースが多いです。

ラン回線だと最大100M、光だと1G(以上)になるので、動画視聴や自宅からオンライン会議を行う時のストレスの差が大きくなります。

建物内のケーブルを光ファイバーにするのは、通線ができれば、事業者が無料で実施してくれるのですが、まずは、その通線調査が必要です。また、各戸への入線ができるかどうかの調査は、どこかの住戸の室内調査が必要です。

共用部の調査が必要なので、組合に依頼して、その申込も、組合名でしてもらいますから、役員さんか、管理会社に依頼すると良いですね。

【ブログ5834日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理組合の「二つの老い」問題とは、「住民の老い」と「管理の老い」が元で、役員の成り手がいない、組合への関心がなくなり、組合運営が行き詰まる…と言う問題です。

確かに、高経年のマンションは、「人の老い」が原因ですが、築年数の若いマンションでも、「無知識、無関心、不参加、管理会社依存」の問題は深刻です。

そのため、管理者(第3者)管理方式とか理事長代行とか、組合運営のみならず、組合財産も、丸投げするような管理組合運営を迫られるケースも出ています。

ここには、組合の財産を食い物にする悪どい商売が横行する危険性もあります。

当社は、それを防止するポジションですが、一旦、組合が、組合運営を外部に丸投げする仕組みを取り入れると、その組合の誰かが頑張っても、当社とコンサル契約に至ることはほぼ不可能になります。

そのため、当社自ら、管理者(第3者)管理、外部役員、理事長代行等を引き受けることでしか、その組合の機能不全を食い止めることができないようなケースも出てきます。

そうなると、今度は、当社の各コンサルタントが、どんなことがあっても公明正大に、組合のメリットや幸せの100%実現のために仕事ができるよう、非常に高貴な倫理観の醸成と仕組みが必要となるため、長い間、その領域に踏み込むかどうか、検討を続けてきました。

既に、理事長業務一部代行型顧問契約が2件スタートし、今年度中に、3マンションで、外部理事への就任、第3者管理が始まります。

【ブログ5833日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末、台風一過の那覇市のライオンズマンションで、臨時総会が開催され、当社との管理適正化付き顧問業務と長期修繕計画の見直しコンサルティングの締結が承認されました。

これで、沖縄マンション管理組合支援プロジェクト第2期参加管理組合は、8マンションになりました。

沖縄の友寄コンサルタントの活躍の場が益々広がります。

【ブログ5832日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ブログ読者さんから、
「遠隔地でのコンサルティングは、日本全国どこでも可能ですか?」
「どんな内容のコンサルティングでも、可能ですか?」
と言う質問を頂きました。

まず、遠隔地の範囲ですが、今、沖縄でも実施しているのですから、物理的にはどこでも可能です。
ただし、宿泊・交通費は、遠くなれば、比例して、金額は上がりますので、いかにそれを抑える手法が優れていても、それなりにコストがかかります。

また、契約するかどうかを相談する段階で、一度会いたいと言われたら、その時の宿泊・交通費も必要となりますが、ZOOMで面談できれば、当然、費用は掛かりません。

次に、どんな内容のコンサルティングでもできるか?と言う点ですが、
大規模修繕工事の場合は、最初から最後まで何をやるのかということは、ほぼ プログラム化できるため、予定が立てやすいですが、これに対して 管理の問題で、そもそも、深刻な問題があるような場合ですと、解決までの時間がかかる、あるいは 何回 現地に行かなきゃいけないのか、ズームの打ち合わせで、できるのか?というのは読めませんので、簡単には引き受けることができないですね。

ただ、新たに今までとは全く縁がない遠隔地では、そのエリアでの各種の専門会社の開拓も必要となるため、時間がかかりますから、契約を引き受ける時間的な余裕があるかどうか?と言う問題があります。

実は、今、引き受けられるかどうかは、これが一番のハードルですね。

【ブログ5831日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う②

→組合側で、オンライン会議用のマイク&スピーカーを用意し、集会室に集まっていただくことにしたのですが、実際には、単身赴任の方がおられると、週末の会議開催になります。しかし、その方は、当方と同じく、オンライン参加を選択いただけば、平日の夜の会合設定が可能となります。

こうして、インフラ整備はできたのですが、実際にスムーズに進行するのは、資料に「ビジュアルを多用する」と言う工夫が必要になります。図や写真だけでなく、動画も資料コンテンツに加えました。

資料の作り込みに負担がかかっても、こういった苦労を「面倒だなぁ」と感じないのが、当社のベンチャー精神。(笑)
これは、今回に限らず、当社のコンサルティングのツール強化につながるので、「投資」だと考えます。

お金を頂いて、ツール開発とスキルアップができるのですから、これほどありがたいことはないです。(続く)

【ブログ5830日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【課題3】組合側での議論のために、リアル会議を行う

→組合側で、オンライン会議用のマイク&スピーカーを用意し、集会室に集まっていただく。当方からは誰も行かずに、セットアップも組合側で行います。これ、メンバーの中で、会社で普通にやっているから、大丈夫だという方が増えてきたことで、抵抗感がなくなりましたね。

しかも、最初は、組合で買いますという話でしたが、会社に複数あって、社外持ち出し可能と言う方もあり、それで足りることに。(続く)

【ブログ5829日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ