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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

中部電力が、5月1日より、省エネ家電買替キャンペーンを開始します。

同社が指定する高い省エネ性能を有するエアコンおよび冷蔵庫に買い替え、キャンペーンにお申込みいただいたお客さまに特典を進呈。
以下の専用サイトから申込みができます。

省エネ家電買替キャンペーン
(注)2023年5月1日(月曜日)公開予定

◎省エネ家電買替キャンペーンの概要

申込期間 2023年5月1日(月曜日)~2023年9月30日(土曜日)
対象メーカー
エアコン
シャープ、ダイキン工業、東芝、パナソニック、日立製作所、富士通、三菱電機 計7社
冷蔵庫
シャープ、東芝、パナソニック、日立製作所、三菱電機 計5社
(エアコン・冷蔵庫ともに当社が指定する機種に限定)

特典 Amazonギフトコードまたは楽天ポイントギフトカード10,000円分(選択制)
◎申込条件
中部エリアにおける同社の電気のお客さまでカテエネ会員であること
買い替えたエアコン・冷蔵庫が5万円以上(施工費含む)であること
申込期間中にエアコン・冷蔵庫を購入し、設置を完了すること
対象件数 先着70,000名(エアコン・冷蔵庫合わせて)

1万円のギフトを7万件ですから、総額7億円。

そこまでお金をかけても、電気使用量の削減は、急務だということですね。

このキャンペーンのために、わざわざ古くない家電を買い替えるのは、もったいないですが、10年以上、対象商品を使っていて、そろそろ買い替えようなぁと考えている人は、省エネ実現による電気使用量の減少=電気代の減少と、この特典とを考えれば、このキャンペーン期間内の買い替えがお得でしょうね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このGWから、松本市で、3つ目のコンサルティング、長野市で8つ目、9つ目のコンサルティングが始まります。

松本は、大規模修繕工事コンサルティング、管理適正化コンサルティング、長期修繕計画の見直し、保険見直しコンサルティング、電気料金削減コンサルティングのフルパッケージです。

長野は、顧問先マンションの大規模修繕が1件、新規に管理適正化コンサルティング付き顧問契約が1件。

また、間もなく、顧問契約から外部役員就任契約に変更となる組合が1件。

長野でも、コンサルティングは10組合を超えました。

10と言う数字は、実績と経験の上に立ったノウハウ蓄積の一つの目安で、長野エリアと言う地域性に基づいた提案力、実行力が確立できたと言えると思います。

これまで、遠方の場合、コンサルティングの質を保つため、最初は、私が直接行って、色々な意味で、セットアップをしてきたのですが、今は、もう、その時間がないこと、また、各コンサルタントの力も付いてきたので、基本は各コンサルタントに任せて、私は、タイミグが合えば、ZOOMで参加するというスタイルを取ります。

チームを作り、より多くのマンションを救う!と言うビジョンに向けて、更に精進します!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

前回のブログで、「標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変!」と書きましたが、最初、標準管理規約に準拠するとの大方針において、次のいずれにするのかを議論しました。

A:現行の規約に標準管理規約の要素を入れて行く
B:標準管理規約をベースに現行の規約のマンションオリジナル条項を入れて行く

これまでの組合運営の継続性からすると前者の方が、組み立てやすいのですが、今回は、両者の乖離があまりに大きいため、次回以降の管理規約を考えると、後者がかなり面倒だとわかっていても、将来、スムーズな対応ができます。

で、議論した結果、Bで行くことにしました。

実際は、冒頭で、「乖離が大きい」と書きましたが、「乖離の大きさが半端ない」に加えて、「規約と運用との乖離も色々ある」が重なり、それはそれは大変でした(笑)

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築27年、100戸クラスの店舗複合型マンションの管理規約の全面改正業務が、2年がかりで成案し、来月の総会で承認される見込みとなりました。

築年数が経っているからなのか、このマンション独自のルールがあるからなのか、両方なのかは不明ですが、標準管理規約との乖離が大きく、条文構成の組み換えだけでも大変!

文字校正的な作業だけで、使った時間は、百時間単位です。

一方で、マンション管理や規約を知っていないと、この作業も適切にできないでので、校正バイトを頼むようなことができません。

兎に角、大変でしたが、一旦、区切りです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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私のマンションは築30年を超え、大規模修繕工事の2回目間近です。

これだけの築年数になると、既に、いくつかの住戸で、大掛かりなリフォームも行われています。

我が家は、数年前に、キッチンのコンロ、トイレのリフォーム等を行いましたが、今回、洗濯機の交換が3回目になるなど、3巡目の設備や家電の更新の時期です。

自宅のことは、妻に任せきりで、顧客のお世話ばかりしているため(笑)、私が言えるのは、「好きなものを買っていいよ」くらいです。

で、今回、新しく来た洗濯機乾燥機が、淡いブラウン。

洗濯機は大型化しているようで、今までと同じドラムタイプは、入らないようです。

また、蓋にデジタル表示がなされるなど、進化してますから、一人でも使えるように、取説をしっかり読まないと・・・。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「日刊不動産経済通信」のツイッターからの転載です。

「国交省は、マンションの管理会社と管理組合が交わす契約書の指針「マンション標準管理委託契約書」を5年ぶりに改訂します。業界の要望で、「カスハラ防止条項」が新設されます。管理会社の従業員に対する侮辱や人格否定、緊急でない休日・深夜の呼出などはカスハラと明記されます。」

これ、この春の管理会社からの委託契約更新に際し、順次提案されています。

これは「同一条件でない契約更新」なので、説明の義務がありますから、今回の契約更新は注目されて、「そうだよね」と言うPRはできますが、来期以降も、忘れ去られてしまわないよう、しっかり説明してくださいね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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大規模修繕工事コンサルティング先のマンション(19戸)では、財政状況がかなり厳しく、できる限り工事時期を先延ばししたいと話している最中に、昨年の台風で、屋上防水シートがめくれ、断熱材に浸水。

タイルの浮きは少なく、足場を掛ける工事は先に延ばせそうでも、屋上だけは、防水工事を行う必要に迫られました。

火災保険の適用については、現地調査を行い、被害の範囲をできる限り広くとる申請書を書き、二百万円以上の保険が降りましたが、部分補修をしても、他のエリアが、第2回目の大規模修繕工事まで持たない事、断熱材の浸水は、時間が経てば、拡がるだろうとの予測のもと、全面補修を行う選択をしました。

ここで、困ったのが、レッカー車が入る際に支障になる駐車場区画の自動車の移動先。

近隣を探しても、月ぎめ駐車場は空いてない。コインパ―キングもない。

そこで、敷地内の駐車場で、昼間に出庫している住民を探し、工事で支障になる区画の車をそこに移動するアイディアを出しました。

結果、敷地内では、全台数分は見つかりませんでしたが、近隣で月ぎめ駐車場を借りている方から、協力できるよ!との申し出があり、無事、全台数の移動先が確保できました。

おかげで、予算計上してあった駐車場代金も、浮きました。
うん、良かった!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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YKKAP社が、「国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備(片開き戸)」を販売し、全国で取付けられていたことを発表しました。

以下、同社のHPから。

Ⅰ.国土交通大臣認定の仕様に適合しない特定防火設備について
弊社が平成19(2007)年まで製造販売した特定防火設備(スチール採光窓付玄関ドア)の一部において、国土交通大臣認定の仕様に適合しない製品が存在し、必要な改修が行われていないことが判明しました。この事実について、令和5(2023)年4月13日に国土交通省に報告しました。

対象となる物件は、平成8(1996)年4月から平成19(2007)年12月の間に施工された合計2,105棟(約26,000セット)になります。

認定の仕様と異なる内容は以下の通りです。

① 大臣認定の仕様では、ガラス溝部にバックアップ材を使用することとなっているところ、バックアップ材を使用していなかった。

② 大臣認定の仕様では、枠の気密材にクロロプレンゴムを用いるべきところ、EPDM(エチレンプロピレンジエンゴム)を使用していた。


中部5県では220棟程あるようです。

同社のHPにドアの写真があります。該当時期に新築となったマンションの方、見比べてみてください。

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本日は、誕生日ですが、何歳になるのか、覚えていません。(笑)

ホントは、京都のマンション学会に行く予定でしたが、コンサルタントメンバーの仕事が、遅れており、そのチェックをする時間の捻出のために、キャンセルしました。うーーん、学会は楽しみにしていたので、とても残念。

会社を出たのは23時。
自宅に帰って、夜中2時まで続きをして、ねたのは3時。
翌朝は6時に目が覚め、すぐに仕事。

我が家では、妻が、ケーキを買うかどうかの話になった時、「仕事が大好きなのは、どっちも、どっち」と笑ってました。

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掛川市で初めての大規模修繕工事コンサルティングが始まり、先日、第1回目の理事会・修繕委員会が開催されました。

掛川インターから近いので、自動車で行けば、1時間半程度ですから、日帰りは可能ですが、腰に負担はかかります。コンサルティング報酬とは別に、交通費も全額負担頂くので、できる限り、余分な費用をかけないため、初回こそ、リアル会合ですが、今後は、基本、オンライン会合。

住民の皆さんは、近所の集会所に集まり、ZOOM会議スタイルとなります。

ポケットWi-Fiも、スピーカーなどのオンライン会議環境は、全て組合側で用意していただきます。
もちろん、建物調査は、現地に行くことになります。

こうしたハイブリッドな組み合わせで、質の高いコンサルティングを提供できるよう、磨きをかけて行きます。

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今回の手抜き工事を見抜いたのは、施工会社の自主検査で、「ボルトの仮止めへの違和感」。

一方、設計監理者は、「初回の試験でOKであり、その後は、書類報告で確認」しており、手抜きは見抜けなかった」

手抜きを主導した人は、設計監理者の検査方式を逆手に取った訳です。

これ、大規模修繕工事でも同じことが言えます。

具体的に書くと、私の抜き打ち検査のやり方がわかってしまうので、書けませんが、あらかじめ検査の方法は伝えてあっても、当日、違う段取りで検査をやる。

しかし、これも、同じ建設会社が別の工事で請け負えば、「この人は、こういう抜き打ちをやる」と言う情報が流れると、意味がありません。

そもそも、最初から、「手抜きをやるのが普通」だとまで疑うと、検査業務量が膨大になり、コンサル報酬も高くなりますから、「施工不良や施工ミスをなくす」という前提でのサンプリング検査が一般的な水準です。

今回、自主検査で施工の手抜きを見つけた人は、普段から、かなり敏感なアンテナを立てて見回る建築のプロ級の人なのだろうと思いますが、私の場合、建設出身ではないので、実は、従来の検査のやり方を聞いたり、見た時に、「こんなんじゃ、いくらでも、インチキできるじゃん!」と思った点もありました。

で、その疑問をストレートにぶつけると、「一部は、確かに、検査をやりましたよ、と言うパフォーマンスだが、そういう検査も、現場任せで『やっておいてね』と言うコンサルタントもいるので、結局、現場から見て『このコンサルタントは、厳しい!』と見られるかどうかが一つのポイントだ」と言われたこともあります。

実際に、各種検査をやるところに、住民がいつも立ち会う訳ではないので、コンサルタントが、どれほど自分自身に厳しく業務と向き合うか?が問われます。従って、MAKSのポリシーは「自分が住んでいるマンションだと思って、業務に取り組む」を合言葉にしています。

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◎工事監理者の久米設計は、設計図書通りに施工されているかどうかを確認するのが役割のはず。なぜ問題を発見できなかったのか。

◎同社は「初回の鉄骨建て方時に立ち会い確認を行い、以降は数節ごとの建て方完了時に自主検査記録などで精度の確認を行うことになっていた」
「初回の立ち会い検査では柱に問題はなく、施工者から最初に提出のあった自主検査記録は管理基準値内に収まっていた」などと説明。

◎「記録に虚偽の記載がされた場合、施工不良を発見することは極めて困難」とし、工事監理業務に問題はなかったと釈明した。

この話を読んで、果たして、自分が行っている大規模修繕工事だったら、このような不正を見抜けるか?を考えます。(続)

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以下、日経の専門誌の記事の要約です。

◎札幌市中央区で建設中の超高層ビル(約116mで、17~26階にはホテル「ハイアット セントリック 札幌」が入居予定)で起きた事件。

◎発注者はNTT都市開発(東京・千代田)、施工者は大成建設。

◎大成建設の発表によると、同社の工事監理課長代理が鉄骨の建て入れ精度の計測値などを改ざんし、実際とは異なる数値を工事監理者や発注者に報告していた。鉄骨の部分で、570カ所のうち245カ所が平均で6mm、最大で14mm、基準より薄い状態だった。

◎問題発覚のきっかけは発注者のNTT都市開発による現場巡回で、鉄骨柱の接合部分のボルト穴がずれているのを発見したこと。現場では、用意していた仮ボルトが穴を通らなかったため、直径の小さいボルトで仮留めしていた点に違和感を覚えた担当者が、大成建設の現場事務所に指摘。同社札幌支店の品質管理部門が乗り出し、鉄骨の全数調査を実施したことで問題が明らかになった。

これ、大成建設の内部調査で露見したものであり。工事監理者の久米設計が見つけたものではありません。

監理者の役割は?何を検査していたの?と言う疑問が湧きます(続)

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5月のマンション管理フェア・マンション管理学校での講義に向けて、最新の「マンション大規模修繕工事における不適切事例」の取材をしています。

建設会社のトップに、絶対に社名は出さないとの約束で、業界において、未だ残る不適切事例を聞いています。

その話を聞いていると、業界新聞で公募しても、巧妙な手口で、談合が行われている手口を聞きました。
これ、「談合をやりようがない」と住民に見えていても、談合ができてしまう手口です。

公開したいけど、公開すると、その裏をかく、新しい手口が生まれるので、公開できません。
聞きたい方は、マンション管理学校で、そのヒントを言います。
今年の春夏のセミナーでは、100%ではないですが、触れます。

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マンション管理組合の総会では、ほとんどの議案が全会一致で可決されます。(理事会への反発から、何でも反対みたいな人もいる例もありますが)

組合内で意見が分かれるような議案は、滅多になく、理事長も、議長としての専門的な訓練を受けていることもなく、また、会社の社長のような決裁権限もないことから、総会で反対意見が出ると、「全会一致」を目指そうと、必要以上に気を遣う場面もあります。

もちろん、少数意見を大事にするのは必要なことで、それにより、可決はしたけれど、実行において、留意すべき問題が見つかることもありますから、反対意見に耳を傾けることは大切です。

一方、同じ住民なので、対立したまま総会を終えたくないとの気持ちが先立ち、「反対者がいるから、採決保留」となる過剰反応は、逆に、議案書を読んで、議決権行使を行った他の組合員の意向を無視することになるため、NGです。

このあたりの収め方は、なかなか難しいですが…。

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建設業界では、元請け会社と下請け会社において、元請け会社からの不正・不適切な要求がなされることがあり、その防止のために、国交省から「建設企業のための適正取引ハンドブック」が発行されています。

一方で、発注者と元請け会社との間でも、発注者側による理不尽な要求がなされるケースがあり、それを防止するために、国土交通省から「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン(第4版)」が令和4年に発行されています。

公共工事、民間工事の両方に適用されますが、中身を読むと、「公共工事及び民間工事における発注者と受注者との間の取引全般を対象としているが、個人が発注する工事で専ら自ら利用する住宅や施設を目的物とするものに関する取引は含まない。」となっています。

これが除外されているのは、建設会社側と建設の知識や経験の乏しい個人との工事の取引においては、逆に個人側の方に不利な取引がなされるケースの方が問題にされているからだろうと思います。、

マンションの大規模修繕工事は、自ら利用する住宅であり、事業者ではなく個人の集合体ですから、我々のような専門家が間に入ることで、組合側にとって、不利益な取引にならぬようにすることが望ましいのですが、一方では、組合側が、時に、過剰要求をするシーンがあったり、解決策の妥当性判断が難しいケースもありますから、そのような時には、ガイドラインの趣旨である「適切=公平な取引の基準」として、活用することも、あるだろうと思います。

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昨日は、顧問先のうち、高圧受電のマンションに関する電力料金削減結果を書きました。

低圧受電の小規模なマンションでも、契約の変更と照明点灯時刻の調整で、一定の成果を上げています。

成果の金額は、年間で数千円のところから、数万円のところまでありますが、今年の決算は、電気料金の値上げにより、すべての顧問先マンションで、収支が大きく悪化しました。

ただ、当社の顧問先は、顧問契約の最初の時期に、管理適正化を行い、固定費が大幅に下がっているので、赤字にはなりません。他のマンションは、赤字転落のところも多いのでは?と思います。

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当社顧問先の中で、共用部が高圧受電のマンションには、冬の節電プログラムの提供を推奨し、2件が採用しました。

このうち、1件では、昨年12月からこの3月までで、27万円分の節電に成功しました

80戸クラスのマンションで、年間の電気代が200万円以上するため、効果を%で見ると大したことはないですが、恐らく、全国でも、このプログラムに挑戦して、成果を上げたマンションは、多分、ないんじゃないかなぁ。

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管理計画認定状況の最新状況ですが、令和5年4月10日現在では、
新築マンションの予備認定:663件(愛知県:37件)
既築マンションの認定 : 38件(愛知県: 6件)
です。

新築マンションでは、取得が増える一方で、既築マンションは、10万棟以上はあるなかで、いかにも少ないですね。

このうち、2棟は、当社の顧問先で、取得準備中が10棟あります。

顧問先に対しては、制度の趣旨の解説と取得するためのプロセスを示し、希望するマンションについては、特別価格の業務報酬で取得支援することにしています。

現時点では、数値で示す取得メリットは、それほどないですが、新築の増え具合を見ると、かなり近い将来、不動産サイトに「管理計画認定付きマンションかどうか?」のマークが掲載される可能性は高く、不動産市場における評価の一つになることが想定されるからです。

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ドラッグストア業界では最大手のウエルシアホールディングスが、先日、2026年2月末までに全店でたばこ製品の販売を終了すると発表しました。

同社の「健康な暮らしを提供する」という企業理念と、喫煙による疾病のリスクとが、相反する!と判断したからです。

同社のたばこ販売は、売上高の約1・5%を占める商品で、停止すれば、売り上げや損益に一定の影響が出るそうですが、この英断には、大拍手です!

そもそも、体を治す薬を売る専門店で、たばこが売っているなんて!と今さらながら思うのですが、調べてみると、ほかの大手ドラッグストアチェーンでは、スギ薬局がたばこを販売していないとのこと。

たばこの煙が大の苦手な私にとって、この動きは、大歓迎で、どんどん、広まって欲しいです。

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週明けから、松本市内で、大規模修繕工事の入札が始まるのですが、それに引き続き、愛知県で、100戸、200戸クラスの入札が始まります。それ以降も、ここ数年以内の大規模修繕工事コンサルティングが20件以上もあります。

そこで、現在の工事の受注状況や価格を数社にヒアリングしています。メーカーにもヒアリングしています。

受注状況で言うと、今年の秋工事までは、ほぼ一杯だが、年明け以降は、これから。
工事費は、この4月以降、塗料が10~20%値上げ。

油の値段が上がっていることに起因しますが、最近の主流は水性塗料なので、値上が大きいのは油性塗料ですよね?
と聞いたところ、塗料を入れる缶が値上りしているので、水性塗料も値上っているとのこと。

とは言え、工事に占める材料代の比率は低いため、大規模修繕工事費そのものが、10~20%上がる訳ではありません。

その点を良く見極めて、冷静に予測する必要があります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の住む学区には、手力雄神社があり、300年以上続くと言われている火祭りが4月第2土曜日(本日)にあります。
火祭り

今年は、数年ぶりに、神事以外の神輿や花火などもあり、大きな掛け声や爆竹の音等も聞こえ、お祭り気分。

娘たちが小学生の頃、連れて行ったのを思い出しました。

良いですね!

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顧問先の理事長からの質問です。(質問、回答とも、若干アレンジしてあります)

〇〇号室のA様から、専用庭に元々生えていた木を伐採したいので、個人で処理してもよいでしょうかとのことです。その木の画像を添付いたします。
管理会社の担当者に確認しましたところ、伐採を認めるかどうかは理事会で審議することですが、専用庭も共用部であるため、竣工時からある木については組合の所有物になるため、その点を考慮する必要があります、とのことでした。
○○号室のA様が個人負担で処理してくださるのであれば、特に問題ないのではないかと思いますので、認める方向で理事会役員の皆さんに聞きたいと思いますが、いかがでしょうか。ご助言いただければ幸いです。


(アドバイス)
管理会社担当者の指摘通り、組合財産であり、
オープンな専用庭の樹木は、
景観の一部を構成していますので、
住戸の方の意志だけで、あるいは、費用負担をするから
と言う理由で、伐採の許可をだすことはできず、
伐採の理由、目的により、以下の区分けになります。

1,保存行為
共用部分の滅失・毀損・故障に対して、現状への回復や維持を図る行為。
例えば、当該樹木を伐採しないと、他の保存・育成すべき樹木に
悪影響を及ぼすとか、樹木が組合員の日常生活に悪影響を及ぼしている場合等。
これを避けるために樹木を伐採することは
「保存行為」にあたるので、理事会で判断できます。

2,管理行為・変更行為
具体的な悪影響が発生していないけれど、樹木(緑地)の
配置を整えるとか、当該住戸の方が景観を変えたいとの希望で
樹木を伐採すること等は、管理行為又は変更行為にあたると考えられ、
総会の決議が必要です。
変更行為が「形状又は効用の著しい変更を伴う場合」は、特別決議になります。

難しいのは、手入れが面倒とか、虫がついて、いやだ、
のような場合です。

これを「日常生活に支障がある」とみるのか、
それを承知で庭付き住戸を買ったのだから、受忍限度内だ、
と見るのかです。

明確な基準がないので、
まずは、理由を聞いた上で、理事会で検討することになります。

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長年の友人である今井孝さんの素晴らしい企画(講演会)のご紹介です。
残席僅かです。是非、お申し込み下さい!

*********************
「筋ジストロフィー」という
難病でありながら、歌を歌いつづけ、
結婚もして、出産もして、

東京パラリンピック閉会式にも出演し、
大阪万博のテーマソングも担当することに
なっている女性がいます。

10年来の友人である小澤綾子さんです。


その小澤さんの講演会(オンライン)を
4月8日(土)に開催します。


今ちょっと自信をなくしていて、

「自分なんて」
「どうせ無理」
「人生こんなもんかな」

と思っているかたは、
ぜひ彼女のお話を聞いてみて下さい!!

人生が変わるきっかけに
なると思います。

申込は、こちら

※定員200名 残席29名です
────────────────────

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月21日から「社会的資産としてのマンション再生・長寿命化への道すじ」をテーマにマンション学会学術大会が開催されます。

マンション学会に加入して初めての大会です。

■プログラムは、以下の通りです。

【4月22日(土)】
9:30〜12:00 分科会   会場/東3号館
 ・第1分科会 判例研究委員会
 ・第2分科会 マンション福祉住環境研究委員会
 ・第3分科会 マンション住環境まちづくり研究委員会
12:15-13:00 社員総会・新理事会
13:15-13:50 会員総会・表彰式・追悼式   会場/60周年記念館記念ホール
14:00-17:30 メインシンポジウム   会場/60周年記念館記念ホール&大セミナー室
趣旨説明    鈴木克彦(京都橘大学)
マンションの長寿命化に向けた取り組み(ビデオ上映) 故 小林秀樹(千葉大学名誉教授)
旧耐震基準の区分所有マンションの耐震改修に向けて   西澤英和(関西大学名誉教授)
京都市におけるマンション管理の適正化に向けた取組み―管理不全対策と管理状況が評価される環境整備 関岡孝繕(京都市都市計画局住宅政策課)
マンション「再生」に向けた法制度の経緯と展望   折田泰宏(弁護士)
高経年マンションの流通におけるファイナンスの影響力―京町家のファイナンスの経験を踏まえて  西村孝平(㈱八清)
パネルディスカッション
まとめーマンションの『適正管理』『適正変更』『適正建替え』『適正解消』に向けて  鎌野邦樹(早稲田大学)
18:30-20:00 会員交流会   会場/北山迎賓館

【4月23日(日)】  会場/東3号館
9:30-10:30 第4分科会 一般報告/実務・管理報告
10:00-12:30 区分所有法制改正等に関する意見交換会
13:30-16:00 見学会
ワークショップ① 「マンション専有部分のリフォーム工事について」
ワークショップ② 「区分所有法改正に関する会員間の意見交換会」

■参加費:①大会参加費 会員 5,000円  非会員 2,000円
②会員交流会費 7,000円(4/10以降のキャンセルは返金不可)
③見学会参加費 1,000円

関連行事として、市民シンポジウム 「高経年マンションから学ぶ長寿命化の技」もあります。

日程:2023年4月21日(金)18:30-20:30
会場:京都市男女共同参画センター「ウィングス京都」イベントホール
(京都市中京区東洞院通六角下る御射山町262)
プログラム:
1.趣旨説明    鈴木克彦(京都橘大学)
2.京都市によるマンション管理の支援策   京都市都市計画局住宅政策課
3.高経年マンションの管理実態   生川慶一郎(京都美術工芸大学)
4.長寿命化の技~マンション管理組合からの事例報告
(コーディネーター) 鈴木克彦(京都橘大学)、関岡孝繕(京都市住宅政策課)
5.まとめ~持続可能なマンション管理に向けて    髙田光雄(京都美術工芸大学)

参加費:無料

興味深いテーマが満載なので、参加したいのですが、常に、2カ月先まで、土日が9割ほど、予約があるため、この日程を聞いた時には、既に、いくつもの予定があり、キャンセルも移動もできず…

しかし、4月21日の夜は、何とか空けられそうです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理計画認定を取得すると固定資産税が1/6~1/2の範囲内(参酌基準:1/3)で安くなるには、次の条件が必要です。
1,令和5年度から2年間の期間限定で、管理計画認定を取得したマンション
2,築後20年以上が経過している10戸以上のマンションであること
3,長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施していること
4,長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していること
具体的には、長寿命化工事の実施に必要な修繕積立金の額を管理計画の認定基準未満から認定基準以上に引き上げた場合
5,令和5年4月1日から令和7年3月31日までの間に完了した長寿命化工事

この方針の発表があった時には、ここ2~3年以内に大規模修繕工事を控えているマンションが、一斉に、管理計画認定を取得する動きが出て、一気に、制度が広がるか!?と思ったのですが、該当するマンションは、かなり限られます。

つまり、「お金が足りなくて、なかなか大規模修繕工事ができないマンションが、修繕積立金を値上げして、その替わり、固定資産税が安くなるので、値上げによる家計への影響を緩和して、第2回目の大規模修繕工事を実施した場合」に限るということです。

そもそも、この制度の目的が、長期間、大規模修繕工事ができずに、廃墟と化した高経年のマンションを生み出さないことでしたから、それと強くリンクした施策になっています。

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管理計画認定を取得するとどんなメリットがあるか?のおさらいです。

1、「フラット35」の借入金利の引き下げ(維持保全型の利用)
当初5年間、年0.25%の金利引き下げが受けられます。

2,住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ
全期間で年0.2%の金利引き下げが受けられます。

3,住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」における利率上乗せ
令和5年度募集分から開始される優遇措置で、同年度は、10年満期時の年平均利率(税引前・予定情報)が、通常では0.475%のところ、管理計画認定取得済の場合は0.525%となります。

4,令和5年度から2年間の期間限定で、管理計画認定を取得したマンションの固定資産税が減額
1/6~1/2の範囲内(参酌基準:1/3)で市町村の条例で定められます。
条件は、以下の通り。
①築後20年以上が経過している10戸以上のマンションであること
②長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施していること
③長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していること
具体的には、長寿命化工事の実施に必要な修繕積立金の額を管理計画の認定基準未満から認定基準以上に引き上げた場合
【対象工事】
令和5年4月1日から令和7年3月31日までの間に完了した長寿命化工事

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マンション管理組合向けの大規模修繕工事コンサルティングを手掛けてから15年。

15年前にこの仕事を始めたのは、
戸建て住宅のコンサルティングは、多数、手掛けていたこと、
自宅マンションで、MC方式で有名なK設計事務所に、大規模修繕工事の設計監理をお願いし、付きっ切りで学んだこと、
東京の設計事務所の大規模修繕工事コンサルの現場に、何度か、学びに行ったこと
をスタートとしています。

たまたま、わがマンションの近くの16戸の小規模マンションの修繕委員長さんが、わがマンションの大規模修繕工事を見て、知り合いが、住んでいたいので、「いくらで、どの建設会社に頼んだの?」と聞いたら、「うちのマンションでは、予算を大幅に下回る工事費で、良い工事だったけれど、うまく行ったのは、住民に専門家がいて、その人のアドバイスのおかげ」みたいな感じのことを言って下さり、その人から紹介されたことが、2件目のコンサルティングでした。

そのマンションでは、既に管理会社から工事提案と見積は受けていて、修繕積立金を使い切る工事費で、悩んでいたところだったことと、子供が同級生同士で、あの子のお父さんなら…のような印象があったことで、信頼できそうという状況での口コミ出会いでしたから、他のコンサルタントと比べましょう!と言う話にならず、依頼を引き受けたことのが、人生で2件目でした。

素人の住民さんよりは、知識も経験もありましたが、正直、お金を頂くプロとしては、ひよこでしたから、自分も一生懸命勉強しながら、不明点は、それまで出会った建築関係者に聞きながらやるということで、コンサルティング報酬は、相場の半額でした。

まだ、入札のための書式やツールが整ってないので、イチから作り上げるため、作成時間は今と比べると3倍以上、工事開始後、コンサルタントは普通、週1回の定例会議や要所での検査が仕事ですが、その回数も、3倍以上でしたから、もし、報酬÷業務時間を計算したら、高校生のアルバイト以下(笑)

でも、報酬を頂きながら学びの場を頂けるという喜びと感謝の気持ちで一杯でした。

このマンションでは、管理会社の見積1700万円に対して、私のコンサル結果は1300万円。
私身も、入札の効果を実感しました。

3件目のコンサルは、このマンションの住民からの紹介。
この方は、工務店勤務の職人さんで、修繕委員であり、その方のお客様が、岐阜市内の別のマンションの修繕委員長で、相談を受けたことがきっかけです。

管理会社からの紹介3社で入札を行った結果、管理会社のグループ会社が一番安かったが、修繕積立金を使い切る工事費だった…両マンションが似ている状況だったこと、建築のプロからの紹介だったことから、私の経験値が少ないことは、ネックになりませんでした。

もちろん、まだまだ、勉強中の意識が強く、毎回の修繕委員会の直前まで、必死に学びながらのコンサルティング業務でした。

実は、こんな風に、岐阜市内で口コミでの紹介が4件続きました。

そして、いずれのマンションも、その後に「管理適正化コンサルティング」を実施し、管理コストの低減と組合運営の改善に成功、その後、今まで、10年以上、顧問契約が続いているという訳で、最近、2回目の大規模修繕工事の検討時期に入り、昨年末から今年にかけて、3マンションから、先日、4マンション目も、そのコンサルティングを引き受けることになりました。

ありがたいことに、「他のコンサルタントからも提案を受けてみよう」と言う声は上がらず、当方の指名。

1回目より、仕事のレベルも格段に自信がありますから、今回も、喜んでいただけるよう尽力します!

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妻からの報告です。
どこからともなく、美しい鳥のさえずりが…

声の主を探したら、この写真の通り。
幸せのイソヒヨドリ

幸せのイソヒヨドリ(解説)

幸せのイソヒヨドリ(解説2)

第2回目の大規模修繕工事を控えて、わがマンションに幸せがやってくる予感。

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