fc2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の住むマンションから、一番近いJR駅は、高山線の長森駅。

徒歩で行くと30分くらいはかかりますが、出身中学が長森中なので、名称に愛着があります。
ただ、無人駅で、無人の駐車場があるほどで、舗装もされておらず、いかにも田舎の駅で、乗客も少ない。

周囲は、田んぼで、住宅が次々に立つような感じでもない。

ところが、その駅の再開発が進められると言う!
それがこの広報記事

驚きました。
地元の市会議員か県会議員さんが、相当頑張ったのかな?

なんだか、地元の町内が発展するニュースで、嬉しい(笑)

【ブログ5768日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションの設備のうち、自動火災報知設備は、一般的には、親機と言える受信機、共用部の感知器やベル、各室内の感知器で構成されます。

メーカーや保守業者に聞くと、メーカーが言う耐用年数を過ぎていれば、「一斉に替えてもいい時期ですね」と言う答えが返ってくるのが普通です。

しかし、実際に、どれくらいの年数で替えているか?を私が知っている保守業者に聞いた限りでは、耐用年数を超えていても、壊れる前に予防的に替えるケースは、少ない。

私の住むマンションは築30年超ですが、変えていませんし、経験上、20年超のマンションでも、予防的に替えているケースは、ほとんどありません。

賃貸マンションなら、そちらの方が普通でしょう。

消防点検は年2回行うので、感知器やベル単体は、壊れていたら、すぐに替えるという対処ができます。

じゃあ、受信器についても、壊れるまでほっておくか?と言うと、壊れてから替えるのでは、警報の空白期間が生じるので、怖い!と言う考えもありますし、スプリンクラ―じゃないので、そこまでシビアに考える必要はないという考えもあります。

最後は、組合がどう考えるか?で選択は変わります。

【ブログ5767日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年のマンション管理学校の講義の内容をお知らせします。

5月12日(金)
大規模修繕工事の不適切ビジネス
の実態と騙されない対処法
2017年に大きくマスコミに取り上げられた本件ですが、その後、一時的には沈静化したものの、次々に手を変え、深く潜るなどして、続いています。その中から、最近あった事例を紹介し、組合への恣意的なミスリードや不正な入札に引っかからないようアドバイスします。

【ブログ5765日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


今年のマンション管理学校の講義の内容をお知らせします。

5月11日(木)
優良マンションの証「管理計画認定」の取り方
~取得済&取得支援中10件のノウハウ公開~

昨年4月に開始された管理計画認定制度。当社の顧問先では、名古屋と京都で認定を取得し、それ以外で10以上のマンションで取得準備中です。その過程で、申請マニュアルには書いていないこと、判断が分かれることなど、多くの課題に対して、国交省に問いあわせながら進めてきました。その経験を元に、管理計画認定の取得に当たっての留意点やテクニックを披露します。

【ブログ5764日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年も、マンション管理フェアが、ウインク愛知で、5月11日(木)、12日(金)に開催されます。

第11回目で、当社も11回連続の出展、そして、私も11回連続のマンション管理学校の登壇です。

二日とも、最終講義で登壇します。
タイトルは次の通りです。

5月11日(木) 15:40-16:20
優良マンションの証「管理計画認定」の取り方
~取得済&取得支援中10件のノウハウ公開~

5月12日(金) 15:40-16:20
大規模修繕工事の不適切ビジネス
の実態と騙されない対処法


昨年、同じく最終講義で、他の講義が45分なのに、私だけ30分で、気づいたのが、チラシ配布後。

講義の後に、ブースに相談に来られる方への対応があるので、できる限り早く終わるのが良い一方、講義の中身を充実するには、30分では足りないため、今年は、40分枠にしていただきました。

沢山の方々との出会いを楽しみにしております。

【ブログ5763日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄では、小規模、高経年、大規模修繕待ったなし、積立金大幅不足と言う4重苦に悩む数マンションと、「5年で、すべての問題を解決するコンサルティング契約」を結んでいます。

中には、管理会社から、「5000万円の借り入れをおこない、直ちに大規模修繕工事をしなければ、管理委託契約を解除する!」と最後通告を突きつけられた20戸規模のマンションもあります。

これらのマンションをどうやって救うか?と考え抜いた結果、マンションの金銭的負担を最小限にして「再生する」新しい手法で、どこかでやったことがある訳ではありません。

開始してから、半年が過ぎ、段々、見えてきました。

アイディアの新規性で言えば、「足場を掛ける大規模修繕工事をやらない」と言う選択です。
正確に言えば、100%やらない訳ではありませんが、それくらいの大胆なアイディアでないと、救えないということです。

マンションの設計1000棟以上の辻一級建築士と、マンションの管理組合向けコンサルティング700件以上の私、そして沖縄在住の友寄コンサルタントのトリオ故に、考え付いた解決策。

これ、成功したら「グッドデザイン賞」が取れるかも。

【ブログ5762日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理適正化コンサルティングが始まったばかりのマンションで、管理会社から、4月の定期総会で、管理委託費の値上げの申し入れがありました。

管理会社の言い分は、「協力会社からの値上げ要請が、1年前からあり、全管理物件で、値上げを申し入れているから」と言う理由。

このマンションの場合、その値上幅が、30%以上。

どの業界でも、4月からの値上げの話があります。
マンションに関係する工事の分野でも、オートロックインターホン、火災報知器、照明、防犯カメラ等も、ほぼすべて、4月から値上げだと言われています。

管理会社側としては、「社内の全物件で、申し入れている」と言う理由が説得力がありますので、多用する訳ですが、このマンションについては、当方の分析では、引き下げ余力があるのですから、イエスとは言えません。

一旦、前年同条件で、3か月の暫定契約を結び、その間に、交渉を行いますが、他の管理会社に変えることも視野に入れます。

【ブログ5761日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、沖縄です。

木曜から、辻一級建築士と共に、沖縄に入り、全部で9件の業務を遂行します。

ほぼ寝ません(笑)

そのため、会合時に、辻や友寄が説明する間に、うつらうつらと、船をこがないようにするのも大変です(笑)

で、更に、2マンションから、このプロジェクトに入りたい!という依頼が…。

嬉しい悲鳴です(笑)

【ブログ5760日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年12月に、静岡県掛川市のマンションで、大規模修繕工事の勉強会を行ったマンションにおいて、「管理会社とMAKSとを比較した結果、当日の参加者の全員一致で、当社にコンサルティングを依頼したいという意見となりました」との連絡を受けてから、3か月。

昨日、電話があり、総会で当社への契約議案が承認されたとのこと。

総会に出席を求められるのかな?と思っていたので、「いつの間に!」と言う感じですが、総会では、特段の質問や異論もなく決まったということですから、勉強会での評価がかなり高かったようで、ありがとうございます。

昨年、浜松に誕生したMAKS認定マンション管理コンサルタントと共に、尽力して参りたいと思います。

【ブログ5759日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今回のWBCの野球試合は、感動が一杯でした。

準決勝のメキシコ戦では、最終回の負けている場面で、それまで、絶不調の村上選手に代打を送らず、任せた!と送り出した栗山監督。

バントで送ろうか!と一瞬頭をよぎったが、信頼してくれた監督に応えて、バットを振り切った村上選手。

そして、さよなら2塁打。

信頼する側とされる側の熱い想いには、感動しましたね。
マンション管理相談センターをこんなチームにするには、どうすべきか!を考え、その実現に努力します。

【ブログ5758日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

WBCの野球試合中継から目が離せません。

超一流の選手たちが、どのようなチームワークで、試合を勝って行くか?を見ると、会社経営やコンサルタントメンバーのチームワーク作りに参考になることが一杯です!

【ブログ5758日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理会社の担当者と話していると、保険事故で工事費の見積書を提出し、鑑定(査定)金額が出たら、それが結論として動かせない、と考えている人が、多いようです。

管理会社自身が保険代理店のため、保険代理店手数料を支払ってくれる保険会社と対立するような姿勢は避けたいという気持ちが多少あるのかもしれませんし、そもそも、鑑定人は、それだけをやっているプロ中のプロですから、交渉しても無理、と考えるのはよくわかります。

しかし、私自身は、これまで、何度か、保険会社の鑑定人による工事費査定に異議の文書を送り、あるいは、現場で立ち会い、査定を覆したことがあります。

今回、顧問先で漏水被害のあった住戸の回復工事で、工事の見積に対して、保険認定(鑑定後)の差額(組合負担額)が、201,637円。

これを、当方が交渉の結果、差額が縮まり、81,855円(▲119,782円)となりました。

交渉経緯は以下の通りです。(一部、マル秘な部分は、割愛してます)

◎施工会社との交渉
(MAKSより)
保険会社の鑑定で、一部の金額が否認・減額された。保険工事ゆえ、高い見積もりを出だしているならば、是正するか、通常より高い要素があるなら、それを保険会社に説明できる資料と明細を提示して欲しい。

(施工会社より)
特殊な工事はない。
下請け会社の出し値が高くなっているのは確かだが、保険工事のため、シビアな価格設定はしていないため、精査して、再提出する。

◎保険会社との交渉
(MAKSより)
急激な工事費の値上げ、年度末と言う繁忙期、生活への支障による早期の工事の必要性などがあり、今回の見積となっている。施工会社には内容精査にて減額を求め、再見積書を取得。
これが実情金額なので、全額認めて欲しい。

(保険会社より)
再鑑定の結果、満額認定は無理だったが、前回よりは、増額査定。


ちなみに、こうした交渉は、一歩間違うと、逆に、さらに減額されるような言質を与えるため、迂闊にやってはいけません。ある管理会社の若いフロント担当者が、私の目の前で、保険鑑定人と折衝して、私から見ると「あちゃー、それを言ったら、保険が出ないぞぉ~」と思える発言をして、案の定、保険適用が否認されてしまった場面を見たことがあります。

今回、全額、認定されなかったのは残念ですが…。

【ブログ5756日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

80戸台の顧問先マンションは、今から6年前、第1回目の大規模修繕工事を約1億3500万円で実施する寸前に、コンサルタント(設計事務所)・管理会社・施工会社(管理会社のグループ会社)の密約の疑いが出て、議論白熱の末、当社にコンサルティングをスイッチ。

当社が建物調査を行ったら、
①今、工事をやるのは早すぎる
②1億3500万円じゃなく、1億円でできる
との結果が出ました。

但し、一部に漏水問題やタイル剥離の恐れのある個所があったり、美観の回復を期待する声があったため、2期又は3期工事に分割する方針を立て、第1期工事を2千万円台前半で、実施。

並行して、管理適正化コンサルティングで、年間400万円近い管理固定費を削減、顧問として、日常修繕へのセカンドオピニオンを提供して継続的なコストダウンを実施、毎年、建物を観察し、慎重に大規模修繕工事実施時期を見極めつつ、敷地排水問題の解決に時間もかかったという物理的な要素もあった事から、最終的に築20年目での足場を掛けての大規模修繕工事となり、今年、入札を行います。

修繕積立金は、管理会社の作成した長期修繕計画では、月額1万7千円の値上げが必要でしたが、当社のコンサルティングの結果、5千円程度の値上げで済んだ一方、管理費会計の余剰金があることで、現在の資金残高は、超余裕状態。

今回の大規模修繕工事では、高耐久仕様を採用し、第2回大規模修繕工事も20年周期で実施できる素地を作ります。

もちろん、建築的に20年周期の材料や仕様や保証と言うものはありません。
顧問として、継続的に見守る体制があって初めてできる仕組みです。

【ブログ5755日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

土曜日の午前と午後に、大阪で、セミナーを開催しました。

大阪のセミナーで、絶対外してはいけない、「つかみの笑い」はうまく行きました。

これがうまく行くと、ノリますね。(笑)。

終了後、熱心な質問を頂き、個別相談も、2順目を待っていただきました。

アンケートを読んで、一番うれしかった感想は、
「馬渕先生のお人柄や組合への想いに胸打たれました。」

毎回、「マンション愛」で熱を込めてお話ししています。

【ブログ5753日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大阪市内300戸クラスの大型マンションから、SOSが届いたのは、昨年11月。

管理会社からの契約更新時の値上申入れを組合が受け入れなかったことで、最終的には、管理会社から、突然、3か月後の解約通知を送られたマンションより、管理会社選定のためのコンサルティングを依頼されました。

地元で、引き受けてくれるマンション管理士を見つけるのは、かなり難しかったようです。

当社が引き受けられると判断した理由は、一昨年、同じように、突然、3か月後の解約通知を受け取った8つのマンションで、同時に管理会社変更コンサルティングを引き受け、成功した経験があったことと、大阪専任の山崎コンサルタントが、実務経験豊富だったから。

開始したら、やはり、半端なく大変(笑)。

3か月で新会社を探し、引継ぎを行ってもらい、スムーズに管理業務を移行するのが、どれくらい綱渡りかを考えると、それを300戸クラスでやるのですから。

この内容を知っている我々からすると、「何が何でも管理の空白を作らない」ことがギリギリできることですが、住民さんからすると、これを機会に不満を解消したいという気持ちも出ますし、前管理会社が、長年の付き合いの中で、イレギュラーな対応をしていたことがあっても、継続して欲しいという希望も出ます。

そうした話がいくつも出てくる中、山崎マンション管理士が、丁寧に対応して、組合の不安を解消してくれました。

一方、新管理会社選定では、これだけの規模を、契約決定から実際の管理開始まで1か月程度しかないマンションを引き受けられる会社を探すのも、困難です。

山崎マンション管理士の地元のネットワーク、私の中部エリアでのネットワークを駆使して、数社に打診。最終的には、現管理会社との別れ話になった値上額よりも、安価な金額に収まりました。

3月1日から、新管理会社の管理が始まっています。
今後は、定着を図ること、更には、一旦、従来の管理仕様を継続しましたが、当社が得意とする「管理適正化」を行い、管理の費用対効果を上げること。

やりがいがあります。

【ブログ5752日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

第2弾は、5月7日に沖縄県那覇市です。

過去3回のセミナーでは、回、会場定員いっぱいの30組程度の参加があり、セミナー後の相談会は、個別ではなく、同じような境遇にある組合で集まってもらい、グループ相談会になっています。

きっと、今回も満席に違いない!

【ブログ5751日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年は、3月18日(土)を皮切りに、春・夏セミナーが始まります。

最初は大阪で、午前、午後の2回。

20名以上の申し込みが来ています。
最初の5分で、どんな笑いで、つかみを取るか、燃えますね!

【ブログ5751日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

枕、腰ベルトに続いて、医療用の磁気ネックレスを妻が購入してくれました。
磁気ネックレス

ここまで揃えれば、どれだけ仕事をしても、快調!(笑)

妻に感謝です!

【ブログ5749日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年春に、管理適正化コンサルティングを開始した130戸クラスの大府市のマンションで、現管理会社との交渉の末、年間で560万円の管理コスト削減が確定しました。

この中には、管理委託契約と個別の専門業者との契約、電気代や保険の削減も含まれていますが、この効果で、一世帯当たり、4.2万円/年の削減効果が生まれ、それを修繕積立金にシフトすることで、元々、計画されていた修繕積立金の値上げを大幅に抑制することができます。

並行して、大規模修繕工事コンサルを行っていますが、こちらも、管理会社から築12年目を提示しれてものを建物調査と部分的な工事で、築15年目まで延ばし、更には、高耐久仕様にして、その次の大規模修繕工事を20年周期にするプランが成案したばかり。

これら、支出と収入とを見直すことで、このマンションの収支構造が劇的に改善します。
当社の顧問先が、順次、無理なく「管理計画認定」が取得できるのは、こうした改善の効果です。

住民の皆さんが「ここまでやってくれるの?」と驚き、喜ぶ顔を見るのが一番の快感です。(笑)

【ブログ5748日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、130戸クラスの大型マンションの大規模修繕工事の修繕委員会、理事会が続きます。

どちらも、大規模修繕工事だけでなく、長期修繕計画、管理適正化、保険適正化、電気代削減、顧問契約をセットにしたフルパッケージ契約のため、このクラスになると、コンサルタントも3名体制となり、会合に向けての資料準備も大変です。

この週末も、徹夜で、やり切るぞ!

【ブログ5747日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、松本市内33戸のマンションで、当社とのコンサルティング契約審議の臨時総会が開催され、無事、承認されました。
ありがとうございます。

契約項目は、大規模修繕工事、長期修繕計画作成、管理適正化、保険適正化、電気代削減、顧問業務のフルパッケージです。

これで、長野県では10組合、松本市内では、3組合の契約となりました。
契約の総項目数では、40案件を超えます。

ここまで積み上げると、経験値の蓄積で「わかる」成熟度に自信が持てる数字です。
長野の気候と建物の関係、県民性のバラエティの範囲と共通した点とか。

長野は、私が中電時代の新入社員として赴任した強い思い入れがある土地として、これからも活動を拡大していきたいと思います。

【ブログ5746日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

数日前、妻が、コラントッテの磁気枕を購入してくれて、それを使い出してから、肩こりが解消されたようなので、次の大敵は短睡眠による腰痛対策。

自宅で、夜に仕事をやっていて、気づいたら、デスクの前で椅子に座ったまま寝落ちて、夜中の2時だった、と言うこともしばしばあり、腰への負担が大きいことから、コラントッテの磁気ベルトを妻が購入してくれました。

これです。
腰ベルト

妻の愛情も入っているので、効果への期待大!

【ブログ5745日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内約40戸の顧問先は、2016年から顧問に就任し、今年で7年目。

昨年、築10年目を迎え、建物の総合点検を行い、最低でも築15年、できれば築18年、20年目の大規模修繕工事となるよう、共用部でいくつかの部分修繕を行いました。

今年は、その続きで、ベランダの防水の切れ、天井からのエフロの発生などをチェック。
1日で、半数近くのベランダを調査しました。

僅かですが、天井からのエフロが手摺に落ちて、その汚れが取れない部屋もありました。

側溝のウレタン防水の切れがあったり、手摺の根元のシーリングが破断しているベランダもあり、今の段階で、手当てをしておけば、そこから水が廻り、下の階のタイルの浮きを誘発することを防止する効果が期待できる箇所も。

今までの長期修繕計画は、十何年経って、劣化が目立つようになったから、大規模修繕!と言うストーリーでしたが、築年数が若い頃から、大規模修繕工事の長周期化を目的に、小修繕を行って行くという試みです。

この作戦のノウハウも積んでいきます。

【ブログ5744日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理計画認定制度について、昨年始まっていた愛知県(市以外)と6市に続き、この4月から10市で受付が始まるようです。

その中には、当社の顧問先マンションがある市も。

継続的に各市の㏋を見て、動向を探ってきましたが、予想より半年早い市もありました。

当社の顧問先は、この認定で最もハードルが高い修繕積立金の水準をほとんどがクリアしていますので、その気になれば、いつでも、認定取得にトライできます。

なぜなら、大規模修繕工事のコンサルティングで、余分なお金を使わずに済み、長期修繕計画で適切な支出想定がなされ、管理適正化コンサルティングで管理費会計の余剰金を修繕積立金にシフトするという3点セットでの組合財政改革が終わっているからです。

この取得のためだけの理事会を開催する程の緊急性はありませんが、顧問先マンションには、順次提案し、認定取得に前向きなマンションに対して、引き続き、取得支援をしてまいります。

【ブログ5743日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

妻が、肩こり持ちの私の体調を気遣い、コラントッテの磁気枕[MAG-RA」を購入してくれました。
磁器枕

あの、フィギアスケートの宇野昌磨選手がしているネックレスも、同社の商品。

『24個の強力磁石の効果が、広範囲に首コリ・肩コリのポイントに届くように、独自のカタチを考案。
「トライアングルMAGゾーン」を作り出すため、肩までサポートするカタチの枕であることがマグーラの特徴です。
素材を出し入れすることで、高さ調節が可能!(頭部・首・肩対応)
通気性と耐久性にも優れているエルゴビーズ』

3時間~4時間半の睡眠の私の体を気遣ってくれる妻に感謝。
これで一層、頑張れます!

【ブログ5743日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜の顧問先(約80戸)の理事会は、19時40分開始、23時終了。

総会前の理事会で、総会議案数が多く、大型の排水設備工事案件の途中報告に加え、当社がコンサルティングを引き受けている大規模修繕工事も、いよいよ入札が始まることもあり、検討テーマが目白押し。

本年度は、大きな課題がいくつもあった年なので、提案を控えていた「管理計画認定」の取得も、今回、提案。

理事会としては、総会時の想定問答も考えながら、一つ一つの議案の表現も考えて行くので、議論の時間がかかります。

会議室は、マンションの集会室なので、閉館時間はありません。
今回、当方からは3名のコンサルタントが出席しましたが、我々は、22時からのZOOM会議で、零時過ぎる会議を毎週のようにやっているので、「普通」ですが(笑)、管理会社のフロント担当者は、きついだろうなあと思います。

お疲れ様です。

【ブログ5742日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先の店舗複合型マンション(築26年、約100戸)の管理規約の全面改正が、ほぼ終わり、その説明会を開催しました。

この古さになると、国の標準管理規約との乖離が大きく、かつ、実際の運用と規約との乖離も大きく、1年以上の歳月がかかりました。

費やした時間も100時間は超えています。

実は、このマンションでは当方が顧問になる前に、管理会社と管理規約改正委員会とで、5年間かけても、規約改正ができなかったとのこと。

大切な顧問先なのでこの仕事を引き受けましたが、この仕事だけを単体で依頼されて、引き受けるマンション管理士を見つけるのは、難しいかも。

【ブログ5741日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションの定期総会のハイシーズンは、会計年度が終わる3月が多いことから、その2カ月以内又は3カ月以内とされている関係上、5月、6月となります。

その定期総会のための理事会開催が、4月又は5月に開催されます。

管理会社の担当者は、この時期、自分が担当している十数組合の総会資料を作成する繁忙期になるのですが、当社にとっても、年間の顧問業務報告書を作成すること、そのために、管理会社の業務監査を行ったり、管理会社業務の監査(清掃、点検のモニタリング等)を行う超繁忙期になります。

一方で、この春から始まるコンサルティングがあり、オープンセミナーがあり…と言うシーズンです。

そのために超忙しいのは、全く嫌にならないのですが、困るのは、日程調整です。
私以外に、担当コンサルタントがいるとは言え、できる限り、定期総会に出たいですから。

昨年は、事務所から、ZOOMで同時に2マンションの定期総会に参加したこともありました。

針の穴を通すようなスケジュール調整が待っています。

【ブログ5741日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

電気代が、燃料費調整額の爆上がりにより、高騰している話は何度も書きましたが、高圧一括受電のマンションでは、アグリゲーター(事業者)の仕入れ値が大幅に上がっていることになり、それを電気料金に反映させる際に、困った問題が起きます。

それは、高圧受電だと燃料費調整単価の上限は、元々ないため、事業者側は、高くなっている電気を仕入れていますので、供給先の家庭にも、それが転嫁されます。

そうなると、今まで、一括受電だったから、割安な電気料金だったマンション住戸にとっては、各地域電力会社と燃料費調整単価の上限のない契約を結んでいた料金と比べると、逆に、割高な電気を使うことになります。

長く安い電気で、得をしていた訳なので、逆に高い時もある、と納得いただければ、良いのですが、急激に負担が増える理由いついて、特殊事情があることを説明するは大変だろなぁと思います。

【ブログ5740日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

セミナーの季節がやってきました!

皮切りは、3月18日、大阪です。
午前の部・午後の部の2回あります。

「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます

第1 セミナー(90分)
第2 個別相談会(ご希望の方)

◇◇◇◇◇◇◇◇ご来場特別特典◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
amazon.co.jp Kindle書籍【建築部門】第1位獲得!
「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」
「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」 書籍各1冊をプレゼント!

講師 マンション管理士 馬渕裕嘉志
関西地区担当 山崎一成

会場は下記の通り。

□□□□□ 大阪会場 □□□□□□□□□

日時 2023年3月18日(土)
午前の部 10:00~12:00
午後の部 13:30~15:30
会場 好日荘1階会議室
住所 大阪府吹田市佐竹台1丁目2番1号

お申し込みはページURLよりどうぞ
知らないと損をする!!
大規模修繕工事と管理改善成功セミナー&個別相談会


【ブログ5739日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】しています。

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ