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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の続きです。
(質問)
では、火災保険を使えば、組合の支出もないので、面倒がなく、良いのでは?

(回答)
誰がやったのか不明であれば、
組合の保険を使うのは、妥当ですが、
加害者がわかっているのであれば、NGです。

保険を使うことで、
保険料が上がる可能性があるので、
そうなれば、結局、組合に損害が出ます。

今の保険の満期を考えて、事故カウント期間外だとしても、
保険料の値上げで、中途解約、更新を行うこともあり得ます。

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顧問先からの相談です。
(相談)
① 玄関脇の歩道に面している花壇のタイルの破損と割れた石を見つけた。
② 前日の夕方、小学生(名前もわかる)が、石でタイルを叩いていたのを居住者のお子さんと数人の友達が見かけて「何をしてる!やめなさい!」などと注意した。
③ 理事会としては、学校と相談して、親御さんからお子さんに注意してもらい、修理してもらおうかと思うがどうでしょうか?

(アドバイス)
組合の財産保全の観点から、
加害者に弁償を求めるのが正当です。

近所の子供ことだから許してあげるとか、
保険を使うとか、
次回の修繕で、ついでに直すとか、
心情的な面も含めて、違う選択肢も現実的にはありますが、
組合に損害が出ている以上は、
その回復行為について、加害者に弁償を求めるのが、
理事会の役目になるでしょう。

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本人に、直接、「今後の違反の場合、一切の利用を禁じる」との通達を出しても、また、繰り返されたら、レッカーで移動するなんてこともできないため、より強い手段として、区分所者に対して、賃貸借契約解除を申し入れることは、できるでしょうか?

この違反が、「賃貸契約の解除」と言う、かなり厳しい措置を誘引する程の「組合にとっての不都合」か?と言うと、難しいでしょうね。

ただ、それにより、事故が起きるとか、緊急車両が止められないなど、組合にとって、「そんなことが起きたら、大変なことになる」と言う危惧感を添えて、「違反が止まらなければ、区分所有者に、賃貸契約の解除を申し入れる」こと自体は、できるかもと思います。

ただ、繰り返し違反の賃貸者は、それだけタフな精神の人で、一歩間違うと、理事長宅に怒鳴り込んでくるような人かもしれません。

あるいは、外部の区分所有者も、自分の財産の活用で、家賃収入があるのに、組合は越権行為だ!と反発するかもしれません。

ここまで来ると、弁護士に相談することが良いかなと思います。

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使用細則を守らず、転回場所で長時間の違反駐車をしている賃貸人へは、まず、区分所有者に「賃借人に管理規約等を守らせるのは、区分所有者(組合員)の義務である」と添えて、違反をやめるように促すのが最初。

それでも、繰り返されるようなら、
「今後、違反があったら、それ以降は、転回場所の駐車・停車は、一切禁じる」という通知を出すことが次の手でしょう。

ただ、これも、また繰り返したら、強制的に排除できる力は、組合にはありません。
警告文に「駐車した場合は、違法無断駐車として、警察に届けます」と書いても、実際に警察が動いてくれるかは、かなり難しいですが、こう書くことで、心理的な圧力をかけるという意味はあると思います。

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顧問先マンションの理事長から、
「賃貸者が、繰り返し、自動車の転回スペースに長時間の違反駐車をしており、注意しても直らない。どうしたら良いか?」と相談がありました。

まずは、「賃借人に管理規約等を守らせるのは、区分所有者(組合員)の義務である」の根拠を示して、当該住戸の区分所有者に、注意依頼文を送ることです。

「守らせなかったら、ペナルティがあるのか?」と言うと、それがないので、再三の警告を無視している人が、どこまで区分所有者からの注意文に従ってくれるかは、わかりませんが、まずは、やってみましょう。

この文書は、現に違反している不便さの排除なので、理事会の決議を待たず、直ちに理事長判断で、文書を出して良いと思います。

この手の文書は、管理会社がサンプルを持っていると思いますので、作成してくれると思います。

また、管理会社名で出しておいてくれ、と言う頼みをOKと言う管理会社もいれば、理事長名で出して下さい、と言う管理会社もいるでしょうが、私は、どちらでも良いと思います。

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顧問先のマンションである京都の「ジオグランデ寺町御池」が管理計画の認定を受けました。
京都市で2番目の認定です。

また、当社顧問先としても、名古屋の「リアージュ本山ヒルズ」に続いて2組合目です。

おめでとうございます!

長期修繕計画にわずかな記載漏れが見つかり、臨時総会を開催したというプロセスを経ています。
実は、リアージュ本山も、同じように僅かなミスがあり、臨時総会を開催しています。

この認定制度の合格ラインは、「全部の項目をクリアしていること」なので、一つでも漏れがあってはいけないのです。

この2組合の認定のために、国土交通省に直接聞いた回数は、何十回。
オリジナルの認定チェックシートも開発しました。
相当なノウハウが蓄積されましたので、今、依頼を受けている7つの顧問先マンションの認定も、順次進めていきます。

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昨年秋から始まった「沖縄マンション支援プロジェクト第2期」には、6マンションが参加しています。

沖縄訪問時に、各マンションの会合、建物調査、事業者との会合などを集中させ、木~月曜の午前中まで滞在すると、目一杯です。

しかし、ここに来て、数年前に当社のセミナーに参加された方の中で、理事長になった、修繕委員になった、とのタイミングになり、コンサルティング打診があり、この春、一度に数マンションのコンサルティングが増えそうです。

これらを第2期の延長・拡大とするのか、
GWに恒例のセミナーを開催するとして、第3期プロジェクトとして位置づけるのか、思案中です。

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既設マンションの管理計画認定が現在、25件です。
昨年4月に始まってまもなく1年経ちますが、全国で10万棟以上のマンションがあるので、%を出すのも、はばかられる低い数字です。

考えられる原因は、
①認定のハードルが高い、
②取得する費用が取得するメリットに追い付かない
③地方自治体が受付を開始していない

確かに、①は、長期修繕計画と積立金の項目のハードルが高すぎると、当初から言われていました。
管理計画認定のために、積立金を上げるというのは、本末転倒ですから。

②は、組合に係っている管理会社やマンション管理士の提案の仕方で、大きく変わります。

当社は、現在、8つのマンションから、有償で認定取得コンサルティグを受託し、1件認定済み、1件申請中です。

取らない理由はいくらでも見つかります。
取ることによるメリットをどう説明するか?合理的な費用をどう予算化してもらうか?
マンション管理士の腕の見せどころでしょう。

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コンサルティング先のマンションの中で、機械式駐車場問題(多額な維持費、更新費がかかり、修繕積立金の大幅な値上げが必要だと言われていること)で困っているマンションがあります。

当社はこれまで10以上のマンションで機械式駐車場問題を解決しており、解決のためには、3つのステージと15のステップが必要だと整理しており、このノウハウスで解決できなかった例は一つもありません。

また、解決の出口は、廃止だけではなく、使い続けて、建替えることができるとの結論もあります。

時間がかかることは間違いないですが、解決に導く自信はあるのですが、今回のマンションは相当手強い!

何故なら、機械式駐車場が地下の駐車場にあるため、特殊な消防設備が付いており、しかも、その消防液の処理が特殊で、それらの更新や処分費が、数千万円の単位でかかるという。

それを含めて解決しなければならない。

うーん、取り組み甲斐がある!(^O^)/

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2カ月先まで、平日の夜、土日の終日、9割程度の予約があると、どれくらいのコンサルティングができるか?と聞かれますので、今、実際に動いているコンサルティングについて、種類別の件数を数えると、次の通りです。

建物調査 7件
長期修繕計画 23件
大規模修繕 30件
管理適正化 14件
保険適正化 19件
省エネ 18件
管理計画認定取得 7件
個別問題解決支援 20件
顧問業務 59件

上記に加えて、間もなく総会で、新たな契約締結の議案審議を予定しているマンションが3つあり、増え続ける依頼にどう応えるか?が、大きな課題です。

もちろん、私一人で、担当するのであれば、これだけの数を引き受けるのは無理です (笑)

チームを作り上げたので、多くの依頼を受けられるようになっています。

これから更に、各コンサルタントが能力を伸ばして、一人で沢山の仕事ができるようになるに従い、引き受けられる件数を増やすことができるでしょうし。昨年、お休みしたMAKS認定マンション管理コンサルタント養成講座を今年は行い、新たな仲間を増やしていきたいと思います。

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コンサルティング先、顧問先のマンションで、仕事上の悩みの最たるものは、会合の日時調整です。

大型マンションの中には、毎月の第2日曜の午前に理事会、などと、と決まっているケースありますが、多くのマンションでは、そこまで定例化する程の検討課題はなく、理事会の会合の都度、次回の会合日程を決めることになります。

日時の決め方は、大まかな時期を決め、最も予定が詰まっている私が候補日を出し、理事長と管理会社の担当者が空いている日をセレクトするというパターンが最も多いですね。

ただ、それでも、常時、2カ月先まで予約率が9割を超えているので、調整が難しい。

どれくらいの業務数量があるか、過去数カ月を見ると、
年末年始を除いて、
平日の夜は、半分以上の月で、100%の予約率。残りは、95%くらい。
土日は、午前、午後、夜の3コマを100とすると、土日とも3コマの予約は、週末の80%以上。
一つも予約がない日は、1日もありません。

これらの会合の8割程度は、担当者がいて、私が総括者なので、会合のための打ち合わせが当然必要になります。

しかし、昼間は、様々な事業者と打ち合わせや現地調査、大規模修繕工事の定例会議や検査等もあるので、その時間を避けてのZOOM打ち合わせとなり、エリア別、担当者別に、以下の時間が定例会議になっています。
月曜の朝7時~、22時~
火曜の22時~、
水曜の7時~、22時~
木曜の22時~

新型コロナ問題で、いち早くオンラインでの業務効率化に取り組むことになったゆえに、当たり前にできているのですから、不思議なものです。

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次から次に、汚職の実態が明らかになり、広告最大手の電通が、ついに、長期間の指名停止処分。

会社間、個人間で、どんなやり取りがあり、どのように「わからないように」お金を廻したかが、段々と明らかになってきました。

マスコミ報道を見る、読むと、閉ざされた業界内部の持ちつ持たれつ、密室会合で、談合が行われている。

お金を迂回させれば、ばれないだろうという知恵も見え隠れします。

これらを見ていると、マンションの大規模修繕工事を巡る談合やリベートも、根っこは同じで、密室で、かつ、わからないようにカモフラージュの形を変えながら続いている状況は、何ともしがたい人間の欲望の闇なのかなと悲しくなります。

そのあくどい手法が公開されると、「悪いことをやれば、いつかはバレる」と抑制効果が出るより、更にそれを上回るあくどい手段を考える人が出てくる。。。私も、実際に、そうした悪い循環を見ているので、大規模修繕工事における談合やリベートの実態を公開することは避けています。

直接、当社のセミナーに来ていただいた方と、コンサルティングで縁があるお客様だけに、その罠に引っかからないようにアドバイスすることで、少しでも、啓発を広げて行きます。

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顧問先、大規模修繕工事コンサルティング先から、EV充電器の設置に関する相談が増えています。

新築マンションでは、最初から設置されているケースも出ていますが、既設マンションで導入しようとすると、最初に、費用とスペースの問題にぶち当たります。

利用者が全体の1割にも満たないのに、工事費をかけるのはもったいない。
来客用の駐車場を充電スタンド用にしたら、来客用駐車場がなくなる。
そもそも、来客用駐車場がない。
誰かの区画に設置することしかできないとなれば、そこを電気自動車利用者のための区画にすることになる。

NGの理由を見ると、中小規模マンションの大半が、無理そうです。

ただ、最近、国の補助金を使い、マンションに無料で設置し、その後、利用料(電気料)でサービスを提供する会社が増えてきました。

しかも、かなり大手の企業の合弁会社だったり、ベンチャーキャピタルの投資を受けていたりして、スタート時から、資本金の額も大きい。

ビジネスモデルとしては、一度、投資すると、その後は、安定から拡大路線が見えるのが魅力でしょう。

個別のマンション事情と導入可能性を考えると、100%無理!なマンションもまだまだ多いですが、新しいサービスであれば、導入可能なマンションを増やすことができる訳で、その意味では、市場に確かに存在している顧客をどの企業が先に抑えるか!?の戦いです。

組合からすると、どの会社を選ぶのかが重要になります。

今、各社のサービスの研究中で、段々とこの世界の競争が見えてきました。

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本日、秋田のマンションから深刻な相談の電話。

管理会社の相当な横暴の様子。
総会でも、規約に反することを平気でやると言う。

私が知っている、「自社に都合の良い度が過ぎる行為を行う管理会社」のうちの1社の話でした。

資料を送るので、助けて欲しいとの依頼ですが、秋田は遠く、地元に認定コンサルタントも誕生していませんので、仮にコンサルティング契約を結んでも、移動時間を考えると、現地に行くことも難しく、解決が難しい…。

できるアドバイスは、
地元で、実績のあるマンション管理士を探して下さい。
マンション管理がわかる弁護士を探してください。

解決を祈ります。

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独身時代は、会社の寮に入っていて、バレンタインデーは、レターケースに入りきらないために、段ボール箱を別に用意してたという話は、都市伝説です(笑)

今年もやってきたバレンタインデー。

離れて暮らす長女と次女が、この週末に、義父の法事で帰ってきて、渡されたのが、手作りチョコと手作りケーキ。
父のためだけに、わざわざ手作りをすることはなく、彼氏のために作ったので、合わせて作ったことはわかっています(笑)

そして、妻からは、ブランド物のチョコ。

チョコ3 チョコ2 チョコ

幸せな気持ち(^^♪

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中日新聞に記事が掲載されてから、HPの問合せ欄を使った相談が、急に増えています。

しかも、ヘビーなものが多い。

ただ今、順番に回答しておりますので、しばし、お待ちを!

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あるマンションから、「長期修繕計画だけを作ってくれる専門家を探している。見積を出してくれないか?」というリクエストを頂きました。

管理会社に作ってもらうと、これまでの経験から、工事費が高くなるそうです。

長期修繕計画の作成だけでは、この問題は、解決しないですよ、とお伝えしました。

正確には、長期修繕計画だけの作成は、簡単ですが、「高い工事費を設定する」と批判を受けるような管理会社がいる限り、どのような長期修繕計画を作成しても、「絵に描いた餅」になるのは必至で、当社のミッションからすると、長期修繕計画と健全な組合運営の実現とをセットとして、コンサルティング契約を依頼されるのであれば、引き受けます、とお答えしました。

また、まずは、役員さんが一度当社にお越しになり、マンションの状況をお聞きし、また、当社の姿勢も理解いただいて、当社に任せたいと感じていただいたら、見積もりをお出しするとお答えしました。、

検討してくださいね。

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1年前に、顧問先マンションからの紹介で、機械式駐車場問題に悩む築14年のマンションから相談を受けました。

問題は、
新築時の長期修繕計画書に機械式駐車場の修繕費用の計上が非常に少なく、今になって、建替えまで含めると、30年間では、億の単位で追加のお金が必要となり、修繕積立金を何倍も値上なければならないと言われている件。

解体するとしたら、外部に駐車場を確保する必要があるため、外部に一括借り上げの土地を探す(購入する)、などのアイデアも出ましたが、今度は、駐車場収入が減るため、管理費の大幅値上げが必要となる。

住民さんの言葉を借りると「継続も地獄、解体も地獄」

そもそも、新築時の修繕積立金の設定が安く、かつ、適切な値上げが行われず、第1回の大規模修繕工事は、管理会社の言われるがまま築12年目に実施…。

理事会、総会、管理会社による説明会などでは、管理会社に対する怒号が飛び交うと言う状況でした。

当社へのSOSを受けて、組合顧問(コンサルタント)に就任して、1年。

管理適正化による管理費コストの削減と修繕積立金への資金シフト。
機械式駐車場の長期修繕計画の抜本的見直し。
長期修繕計画全体の見直し。

管理コストの見直しでは、全世帯の3%しか使っていないサービスがあることを見つけ出し、その廃止だけで、年間50万円の削減をするなど、徹底的な調査や住民の意識確認に基づき、品質を下げないで、毎月3000円/戸・月の余剰金確保の目途が立ちました。

管理会社でも、プロジェクトチームを作り、機械式駐車場のメーカーや保守会社と一緒に、現実的でエコノミーな修繕計画を策定。

大規模修繕工事の周期の見直し。

ここまやれば、修繕積立金の値上げ幅が大きくても、「合理的で必要な値上げ」であると説明できる状態にまで漕ぎつけました。

もちろん、「説明できる」ということと、住民が納得し、「許容できる」ということとは、異なります。
管理会社もかなりの努力をしてくれましたので、それを客観性をもって伝えることは私の役目だと思いますが、それをもってこれまでの不手際が許されるかの「住民感情」は読めません。

次は、住民説明会を行い、理解を得るというステップが必要です。

これから、その準備です。

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昨日の続きです。

追加の質問がありました。
(馬渕の回答の中に)「給配水管事故の場合 原因が専有部共有部のどちらにあっても、マンション保険の個人賠償保険が使える」とありますが、共有部も使用できるのですか?

(回答)
当方の回答の中の
「共用部が原因なのか、専有部が原因なのか、
直ちに特定できないこともあり、
この「個人賠償特約」を使うことで、どのようなケースでも、
管理組合が、間に挟まれることなく
解決できるというメリットがあります。」
の箇所を
「給配水管事故の場合 原因が専有部共有部の
どちらにあっても、マンション保険の個人賠償保険が使える」
と解釈されたのでしょうか?

原因調査の段階では共有部なのか、専有部なのか、
不明のこともよくあります。

また、その取り合い部からの漏水もあります。

個人賠償を外した場合、
最終的に、原因が専有部であるとわかって、
「今回の損害については、
個人の問題なので、組合は介在しないので、
上下階の当事者で話し合ってください」
となりますが、

組合が個人賠償に入っていれば、
そういうことを気にせず、原因究明から、解決まで、
とにかく「漏水」については、組合が解決するという
一貫した対応ができます。

以上の意味であり、
共用部の漏水に、個人賠償が使えるという意味ではございません。

保険の適用に関しては、都度の事故に対して、保険会社が認定を行うため、
一般論の表現となりますこと、ご理解願います。

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顧問先マンションからの質問です。
「個人賠償特約は、ほとんど人が、何らかの形で,掛けていると思うが、マンション火災保険で、掛けることあ必要なのか?」

(回答)
ご指摘の通り、「個人賠償特約」は、
自動車保険やクレジットカードなど、本人が意識していなくても、
特約に入っている可能性が高く、二重掛け金の可能性はあります。

一方で、給排水管の事故が階下に影響する際には、
共用部が原因なのか、専有部が原因なのか、
直ちに特定できないこともあり、
この「個人賠償特約」を使うことで、どのようなケースでも、
管理組合が、間に挟まれることなく
解決できるというメリットがあります。

従って、組合が「個人賠償特約」を外す際には、賃貸者も含めた
住民に対して、必ず「個人賠償特約」に加入する事を周知、徹底し、
「これ以降、事故の原因が専有部にあったら、その調査や応急手当など
かかった費用を負担してもらいますよ」
という共通認識が住民の皆さんに行き渡ることが必要ですね。

他のマンションでは、財政困窮のため、ここまでやり切ったケースも
ありますが、多くの組合では、「1戸残らず、徹底するのは難しい」と
途中で、あきらめたケースも多いです。

最終的には、理事会・総会での判断になろうかと思います。

当社は引き続き、組合顧問として、
組合及び組合員のメリット・幸せのために、尽力して参ります。

(一社)マンション管理相談センター 馬渕裕嘉志 拝

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

7日に掲載された新聞記事に対して、沢山の反響がありました。
新規に、相談したいというメールもありましたが、最も多かったのは、今まで、当社のコンサルティングを受けられたお客様からのコメントです。

◎Mマンション(春日井)
(Aさん)
今晩は○○○(マンション名)が大変お世話になっています。
今日の(2月7日)中日新聞5面に掲載されている記事を拝読させて頂いて、マンションの居住者として、お礼を言いたくなりました。現在、顧問として、居住者のために献身的に活動頂きありがとうございます。今後も変わらぬ御活躍を心から願っています。

(馬渕から)
○○○(マンション名)の大規模修繕コンサルティングの時期は、叫べども、世の中は動かずでしたが、ようやく、新聞にも取り上げていただけるまでの活動に成長し、社会への発信力が増して、マンションを救うチャンスが増えたことを嬉しく思います。
これからもよろしくお願いいたします。

(Bさん)
中日新聞の朝刊で読みましたよ。管理会社の実態や馬渕さんの経歴、マンション管理相談センターの活動内容等かなり具体的に書いてありましたね。
マンションの住人、管理組合の役員がこういういい記事を見逃さないで読んでくれることを願いますね。

◎Rマンション(岡崎)
(Aさん)
大規模修繕で素人食い物・・・・は確かに実体験でもあります。馬渕さんにコンサルをお願いしたきっかけでしたね。

馬渕さんにコンサル入ってもらって、大規模修繕うちのマンションで1億4千万円→1億円に下がって、4千万円の効果ですから。これは今後の理事長さんにはシェアしたい効果です。これからもよろしくお願いします。

(Bさん)
近くのマンションで大規模修繕始まったけど、ぼられているのかな?って思うと、近隣マンションで情報交換会ってあったらいいなって思います。

修繕積立金をちょうど使いききる見積もりで、5社の相見積もりでしたが、明らかに談合見積もりでした。設計額は異常に安く、典型的なパターンでしたね

ほんと滑り込みセーフでした。

(馬渕から)
そうでしたね。私に相談があった時には、既に、管理会社と設計監理契約締結後で、入札も後半でしたが、ギリギリ間に合いました。「外部プロ修繕委員」という手法で、工事中も目を光らせる契約にこぎつけられたのは、○○さんのお陰でしたね。管理組合の財産を守れたのが、何よりでした。

◎Sマンション(刈谷市)
記事ありがとうございます!!
最先端の情報をもとに管理組合に寄り添ってコンサルしていただいていること、感謝いっぱいです。これからもよろしくお願いします。

◎Ⅼマンション(江南市)
(Aさん)
読ませて頂きました。馬渕さんにご相談して良かったと思っています。
記事に出てくる3人の組合役員の様子が、かつての自分たちに重なりました。
マンション管理は素人集団では限界があります。かと言って、下手にコンサルを頼っても悪徳コンサルに引っ掛かるリスクもあり、結局何も決められずに、管理会社の言いなりになって行く。そんなケースが多いように思います。

(馬渕から)
素人集団を囲んで、利益を荒稼ぎする業界の一部の構図は簡単には変わらないですね。住民の中で、誰か3人が気がついて、改革のために立ち上がる!ということが解決のきっかけになりますね!(笑)
当社の現在の契約残数は20を超えて、新しい契約が簡単には受けられないのが悩みです。課題はコンサルタントの育成です。

(Aさん)
そうですね。特に初めて大規模修繕工事を経験する組合は何も分からないので、管理会社にとってはちょっと不安を煽れば何とでもなるカモだと思います。管理会社と契約しないと工事中の取り次ぎは組合負担になると言われて、他に選択肢は無いと思い込まされていました。当マンションは幸運な事にまだ契約前で、馬渕さんに相談に乗って頂き何とか軌道修正出来ました。
こういった「管理会社あるある」の生々しいエピソードをブログや書籍で発信し続けて頂くことで世の中の管理組合は救われるのではと思います。これからもよろしくお願いいたします。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日の中日新聞5面「社説・発言」の紙面の左下、

こう見る「マンション大規模修繕」
「素人食い物」看過できぬ


中日新聞の記者が、署名入りで、「マンション大規模修繕」の談合やリベートの問題を指摘しています。
20230207中日新聞記事
(許可を得て掲載しています)

ここに、私への取材を通じて書かれた内容も掲載してあります。

もちろん、私が言ったから、そのまま記事にするなんてことはなく、当然、記者が自分自身で、色々調べられた結果、記事になったものです。

しかも、記者の署名入りですから、それだけ確信を持って、業界の闇の存在を明らかにしていただけたので、社会啓発の効果があると思います。

また、当方が、それを正すために活動している点についても、記者から評価して頂けたということですから、大変、嬉しいです。

この記事をきっかけに、管理組合が自分たちの自立的な組合運営の重要性を見直すことや、悪徳コンサルタントに気を付けるということが、伝わることを願います。

大規模修繕工事を至近に控えているので、一度、相談したいと思われた方は、
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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

約60ある顧問先マンションの電気代について、ここ数カ月の使用状況を分析して、電気代爆上がり対策の試算を順次しています。

特に戸数が多いマンションは、年間の電気代は楽々100万円を超え、それが、30%以上もアップする状況なので、管理費会計に与える影響が大きいため、一刻も早く、より安いプランに替えてあげたいのですが、いかに、私が電気のプロで、任せて安心!と自信を持って、このプランが良いですよ!と言えるとしても、理事会での承認なく、「安くなるので、やっておきました」は、当然、NGです。

従って、理事会開催を待ち、承認後の対策となるので、少し、後手に回るのが、なんとも歯がゆいです。

で、承認を得て、中電に電話すると、今度は、「現在、契約プラン変更の申し込みが多いため、つながりにくい」というアナウンス。

今まで、何度か、途中で諦めて、再度の架電。

で、申し込むと、以前なら、すぐに手続きができたものが、今度は、「専門部署から、改めて連絡する」とのことで、電話を待つことになります。

これ、以前、ガス契約を巡り、中電の代理店の社員が、営業成績を上げたくて、勝手に契約変更したという事件の影響もあるでしょうが、今の燃料費調整制度の複雑な仕組みからして、顧客が、その理解をした上での契約変更かどうかを確認しないと、後々に、「中電の案内が不親切だった!」と言われかねないからでしょうか。

実際、私が、各マンションに説明しても、役員の皆さんが、仕組みを理解して、自分なりに計算を辿れる訳ではないほど複雑です。
よって、私の説明も、細かな計算式を示さず、「結果、こちらの契約が安くなる」というアバウトな解説。

後は、
「私を信じて下さい!」
「電気料金は継続観察して、また、情勢が変わったら、その時点で、対応策を提案します!」
と言って承認を頂いていますので、ある意味、エイヤッ!で、この件について全責任を負うことになりますが、私が、元、中電社員で、電気料金を組み立てる本社の営業部門にいたことを活かして、顧問先をトコトン幸せにする活動の一環ですから、良いんです!(^O^)/

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性的少数者への嫌悪感発言がもとで、首相秘書官が更迭されるという。

その本人が、個人として、「隣に住んでいるのも嫌だ」と思うのは、その人の内面の問題でしょうが、しかるべき地位で、発言力のある人の場合は、その発言を聞いた人がどう思うか?の観点から、厳しく指摘されることになるのでしょう。

これは、コンサルタントという職業でも共通するところがあって、専門的知見や経験や、更には人間性も含めて「言葉」を武器にビジネスを行う者であれば、会合での言葉、提出する資料、メールの文章、いずれも、自分がどう伝えたいか?ではなく、聞いた人がどう受け止めるか?を考えて発言しなければ、と思います。

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現在、複合型マンションの管理規約改正業務を行っています。
築20年を超えており、元々の規約が古く、かつ、新築時以来の特殊事情が盛り込まれており、更に、実際の運用は、管理会社が規約通りに行っておらず、規約と運用との間に、いくつもの乖離があるという状態。

そのために、長い間、「このやり方はおかしいじゃないか!」との声がありつつも、解決ができない…。

規約の改正は、その解決を同時に行うことが必要なため、当初に想定してた業務量の何倍もの負担が生じました。

結局、業務完成時期を半年以上延ばしてもらい、元々、多忙な業務の合間を縫って、ようやく、成案。

弁護士にリーガルチェックをお願いし、間もなく、完成します。

【教訓】
複合型マンションの管理規約の改正は、事前にかなりの時間を掛けて読み込んでから、受けるべし!

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顧問先マンションで、隣地の所有者から、
「実は、マンションが建った時、マンションが越境して建てられて、迷惑しているんだ」
という寝耳に水のクレームが理事長に入った…。

理事長から、「どうやって境界を確認したら良いですか?土地家屋調査士に頼めばいいですか?」との質問。

これ、理事長が驚かれたことはよくわかりますが、組合が、いきなり、お金をかけて境界を確認する必要はありません。

分譲時のずっと前、建設が始まる前に、必ず、隣地と境界確認をしており、もし、そのような事実があり、分譲主と隣地所有者が、越境を承知で売買を行っているなら、個々の住戸の不動産売買契約書に書いてあり、かつ、管理規約の末尾の「容認事項」に記載してあるのが通例です。

従って、まずは私が、管理規約を点検。
そのような記載がなかったので、管理会社を通じて、分譲主に、そういった境界を巡るトラブルがあったという記録がないか?を照会。

結果、隣地と境界立会をした際の書類が残っており、トラブルの記録もないとのこと。

その書類を持って、隣地の所有者に確認してもらうことをお勧めしました。

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岐阜では、キムタクの映画効果にあやかったふるさと納税
【信長公ゆかりのまち 岐阜市を体感!!】岐阜城×信長公 天下布武チケットセット」が新登場。
岐阜ふるさと納税

是非、わがふるさと岐阜の「金華山と岐阜城と長良川」の風景を見に来てください。

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回転寿司チェーンで、醬油ボトルの口を舐めるなどのいたずら動画が、岐阜市のお店で、岐阜市の高校生が犯人だとわかり、大きな騒動になっています。

私の廻りでも、「えー、あの店に行ったことあるのに!」との声も。

ネットで高校名も名前も顔も公開されてしまい、全国からユーチューバーが来て、その校門の前で寿司を食べる動画が撮られたりしているそうです。(私は見てないですが)

本人は親と共に謝罪に行ったそうですが、回転寿司側は、容器の洗浄や消毒など、相当な費用をかけてますし、株価や売り上げへの影響も考えられ、民事と刑事の両方で法的対処をする予定だとか。

友達の間だけで閲覧できる投稿の予定が、一般公開できる投稿にしてしまった(本人が間違えた?友人が転載した?)ということらしいですが、これ、今までも、何度か、若いバイトがバイト先の店でのいたずら動画を載せて、大きな問題になっており、またか!と非常に悲しい気持ちになります。

「見つからなければ、何をしても良い」という誘惑は、マンションの大規模修繕工事の談合やリベートも同じで、人間の中にある闇や弱さゆえでしょう。

私の廻りにも、相変わらずリベートの誘惑がありますから、「神様が見ている」を心に刻んで、生きていきたいです。

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