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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

京都市内の顧問先マンションでも、管理計画認定制度の申請を間もなく行います。

残された課題は、管理規約改正を決めた総会議事録だけ。

これが完成すれば、(公財)マンション管理セターの管理計画認定手続支援サービスを利用しての、2件目の申請になります。

これ以外でも、すでに、数件の認定申請業務を依頼されており、顧問先のすべてを「管理優良マンション」にすることを目標にしています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の顧問先マンションで、管理計画認定制度の申請を行いました。

管理の優良さ、長期修繕計画の作り込み精度、積立金の残高と水準から、楽勝!と思われたマンションでしたが、いざ、マニュアルに沿って、1項目ずつ、審査をしていくと。「エっ!?こんなところをチェックするの?」という項目が、出てきます、

しかし、中身を熟知してる身としては「これ、形式上はアウトでも、実質的にはクリアだよな!」という項目もあったので、最後は、国交省に直接聞いて、「実質的に、クリアできると判断すれば良い」という回答を引き出せたことから、ようやく申請に漕ぎづけた…という感じです。

認定には、いくつかのルートがありますが、今回は、(公財)マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを使い、次のような流れで行います。

○申請者が地方公共団体に管理計画の認定申請を行う前に、当センターが実施する事前確認講習を修了したマンション管理士が管理計画の認定基準※への適合状況を確認(以下「事前確認」といいます。)し、管理計画の認定基準に適合しているとされたマンションの管理組合に対して、当センターが事前確認適合証を発行します。認定主体(地方公共団体)が事前確認の結果を活用することで、認定主体(地方公共団体)の認定事務に係る負担が軽減されます。



報酬を得て、申請手続できるのは行政書士のみですが、MAKSには行政書士兼マンション管理士もいるため、事前審査を行うマンション管理士、組合に対して審査項目をクリアするためのアドバイスや実務を進めるマンション管理士、申請を行う行政書士の役割分担をしっかり行い、ワンストップで、申請を行うことができます。

MAKSの顧問先での認定第1号の予定です。楽しみです!

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不動産仲介会社の知り合いから、
「不動産売買の対象マンションが、「理事長代行」なのだが、購入者には、「総合管理」なのか「自主管理」なのか、どう説明すればよいか?」
の相談がありました。

ここでいう、「理事長代行」は、管理会社がいないという前提で、
① マン管法に規定された管理委託契約を結んでいないので、総合管理ではない。
② 管理規約を特別に変えて、管理者管理(第3者管理)方式にするわけでもない。
ということであれば、
「自主管理であるが、理事長代行を外部に委託しており、その代行者が、経理を行ない、建物の維持管理に関する各業者との調整を行っているため、役員の負担が軽減されている」
という説明になると思います。

ただ、実際には、管理会社のように、法律上の制約もなく、標準的な契約書も存在しないので、どのような契約を結んでいるのは、各組合との個別交渉の結果で、変わると思います。

慎重に不動産仲介を行うには、売主に、理事長代行の採用を決めた総会の議案書を送ってもらい、中身を確認することが必要です。

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沖縄では、小規模で、積立金が少なく、20~30年を超え、第1回目の大規模修繕工事のために、大幅な積立金の値上げと数千万円の借り入れを行って下さい、と管理会社から言われているマンションで、「再建請負人」と言えるような契約を結んでいます。

期間は5年間。

コンサルティングが始まってから、もうすぐ半年がたち、建物調査を行い、管理面の調査を行い、理事会と会合を重ねていますが、各マンションとも、抱えている問題大きく、それぞれに特徴があり、簡単には解決策は見つかりません。

よく言う「一筋縄ではいかない」状態。

もちろん、それは覚悟の上で、引き受けたのですから、必ず、成功させます!

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沖縄では、現在、5つのマンションで、大規模修繕工事のための建物調査を進行、分析中です。
築16年程度から30年越えまでですが、すべて、第1回目の大規模修繕。

沖縄は寒暖の差が小さく、コンクリートの収縮が少ないことから、分譲マンションの品質レベルであれば、20年越えのマンションでも、吹付の壁のクラックは少なく、タイル浮きもほとんどありません。

第1回目の大規模修繕工事の時期が、内地に比べて、長いのは、そういった理由もあります。

しかし、同じ築年数でも、かなり劣化の進行が異なるマンションもあります。
その理由の一つは、建物形状。

デザインや採光を重視して、凹凸が多くあり、出窓等も多く、凝っていると、それらを構成する壁や庇に、大きなクラックが目立ちます。

ベランダの手すり壁も、真っすぐではなく、鈍角な角部が多用されていたり、手摺壁とスリット部の組み合わせが点在している等があると、中には、天端のモルタルが、崩れ落ち寸前のものもあります。

また、採光のために、吹き抜けが多用しているマンションでは、落下物を受けるための、受けのフェンスが何層もあり、その着脱も含めて、そこに設置する足場の値段が、大規模修繕工事の工事費を大きく押し上げる要因にもなります。

こうした建物を見て行くと、「沖縄のマンションだから、大規模修繕工事の周期が長くて良い」というような一律評価ではなく、建物ごとの特徴をしっかり把握する必要がありますが、それ以上に感じるのは、建てる時に、その後のメンテナンスのことを考えてよ~~、ということ。

売るためのデザインや形状が最優先されると、買うときは人気があり、高く売れるかもしれませんが、その後、維持のための費用が割高になり、結局、売る時には、評価が低くなるかも。

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会員になっているコミュニティ研究会の今月のフォーラムは、高層・超高層マンションの大規模修繕と長期修繕計画。

関東で、そのコンサルティング経験が豊富な建築士より、たっぷり2時間超のレクチャーを受け、歯に衣を着せぬ発言に、大満足でした。

中部エリアには、この種類のマンションは、まだ少ないですが、全国には約1000棟。60万人が住んでいると言われているそうです。

名古屋で、実際に、高層・超高層マンション規模でのコンサルティングを依頼も打診もされたことはないですが、「足場を組めない場合の対処」「大規模修繕工事のサイクルを延ばすための長寿命化工事」という点では、通常規模のマンションの改修にも、きっと役立つはず!と考えたのですが、まさにその通り。

また、長寿命に対する考え方では、シーリングの材料選定の重要さ、タイルの剥落防止の特殊工法、屋上防水の割り切り等は、当社と非常に似ています。

また、管理会社のやり方に関する辛口の評価、更には、不適切コンサルに関しては、実際に、ご自分が遭遇した実例の紹介もあり、共感ポイントが沢山ありました。

来月は、第2部もあり、楽しみです。

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水曜の夜に、セントレア近くのホテルに泊まり、木曜は6時5分の飛行機で沖縄へ。
木、金は、建物調査。
土日は、理事会や新規契約の承認の総会。

全部で6マンションの支援です。

途中、ZOOMで、京都のマンションで、臨時総会があり、管理計画認定制度申請の議案です。

10年に一度の寒波と言われていますが、うまいこと、雪は移動日を避けてくれそうです。

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中部電力から、節電要請が来ました。

いつも節電にご協力いただきありがとうございます。
下記日時に無理のない範囲で、節電へのご協力をお願いいたします。

日時
 1月25日(水) 16時00分‐18時00分



昨年11月に、節電プログラムに参加したのに、今まで、2度しか要請がきませんでしたが、この寒波で、きっと来るだろうなと予想したら、案の定でした。

ただ、急すぎて、契約先の高圧受電マンションへの連絡で、実行が間に合うか!?が心配です。

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これができれば、何とかなる…と目星を付けたマル秘対策について、公式、非公式に、中電に聞きまくり(笑)

人によって、答えがマチマチなのは、「まさか、そんなことを考える奴がいるなんて!」と思っただろうなぁというリアクションでしょう。

しかし、最終的に、これで行ける!という答えにたどり着きました。
超企業秘密なので、ブログには書けません。

承認が取れた顧問先から、順次、手続きを進めています。

少しでも早く、電気代値上の悪影響から顧問先を救いたいと思います。

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今週末は、長野・松本で3つのマンションの勉強会や理事会で、いずれも、コンサルティング契約の方針が決まります。

一つ目は、現在、顧問契約中で、大規模修繕工事の時期となったマンション。
顧問だから自動的に大規模修繕コンサルティングの契約を結ぶという安易な話ではなく、他の建築事務所やマンション管理士で、大規模修繕コンサルタントがいないか、役員さんで探し、比較して決めてくださいね!と投げ掛け、結果、当社が適任であるとのことで、プレゼンテーションコンペは実施せず、依頼いただくことになりました。

二つ目は、大規模修繕工事は4年後ながら、前回、管理会社に大規模修繕工事を任せたが、かなり不満が残る形となり、第2回目の大規模修繕工事は、失敗しないよう、十分な準備中のマンション。
当社のセミナーを聞かれて、まずは、管理適正化コンサルティングを受けたいとの方針になりました。

三つめは、第1回目の大規模修繕コンサルティングの話でスタートしたが、当社が管理適正化コンサルティングや長期修繕計画見直しも大切ですよ、と修繕委員会でレクチャ―した結果、住民向けの勉強会を開催して、フルパッケージでの契約にして良いかの判断をしてもらおう、となったマンション。

いずれのマンションも、当社との契約のための総会議案上程に進むこととなり、この春から、3マンションで約10案件のコンサルティング契約が始動します。

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MAKS認定マンション管理コンサルタントとして活躍している高垣マンション管理士が、初めて、大規模修繕工事入札のプレゼン審査のファシリテーションを受け持ちました。
プレゼン

MAKSのプレゼン審査には、進行役のセリフが標準化されており、専用の採点システムもありますので、それを完璧に使えれば、必ず、クオリティの高いプレゼン審査ができるようになっています。

もちろん、形式的にできるだけではだめですから、事務系のマンション管理士が、大規模修繕工事の工事業界のプロを相手に、審査会のファシリテートができるようになるまでには、座学と現地実習の積み重ねで、それなりの経験を積む必要があります。

イタリアンレストランの食べ歩きをしていない人が、イタリアンレストランの評価で星の数を付けるようなことになったら、失礼ですからね。

いつもは、先輩コンサルタントの仕事を見ていて「こうやるんだ」と思うことと、実際に自分でやることには、ギャップがありますので、初体験で、100点を取るのは難しですが、とにかくチャレンジして、スキルアップを図ることが大切です。

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訳あって、中古車の買い取りサービス体験することに。

テレビやラジオのコマーシャルでよく耳にする「一括比較サービス」に登録してみました。

すると、翌朝、8時前から、何本もの電話が…。
丁度、急ぎの資料を作成していたので、応答しなかったら、同じ番号から、何度も。

ようやく落ち着いた昼頃に電話に出たら、一刻も早く、買取査定に来たいという。
で、2社のアポを取ったので、来てもらったところ、査定に続き、今すぐ決めてもらえば、高値で買い取るという。

他社の話を聞いてから考えると答えると、「それをやられると、自社よりもちょっと高い価格を提示されるので、その会社の限度いっぱいの金額は教えられない」とのこと。

逆に、「この金額ならすぐに判を押すという金額を教えて欲しい」とのこと。

20台の女性だと思いますが、ぐいぐい来る(笑)

下取り価格はわかっていたので、それを参考に、ちょっと高めの金額を伝えたら、席を離れて、支店長に電話。決裁を取ったとのこと。

その場で、私のスマホに電子契約書のURLが送られ、画面への手書きで、契約
それがPDFで、送られて来て、契約完了!となるので、他社の査定は断ってくださいと、さらっという(笑)

アポを取った時の「査定は、30分もかからないですよ!」という話は、全く違い、結局、1時間半(笑)

うーーん、自分も顧客にプレゼンして、契約を結んでもらうという意味では、営業行為を行っているし、大規模修繕工事や管理会社選定においては、組合の代行者として、業者との価格交渉を行う訳ですが、全く違う世界です。
あれだけ沢山の会社が、中古車買取の宣伝をしている激戦の世界では、これが実態なのかぁ!

会社同士は、お互い、取った取られたの繰り返しで、営業ノウハウも蓄積される訳で、朝8時からの電話攻勢の目的、スマホでその場での電子契約も、こういう顧客の囲い込みのための先着争いなんだなと分かりました。

ここまでストレートに営業されると、逆に気持ちいが良い(笑)

営業スタイルは勉強にならないけれど、契約行為の超スピード化は、勉強になりました。

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中電の社内ベンチャー時代の仲間は、まだ、中電に在籍しています。

久しぶりに、飲みに行き、昔ばなしから、最近の電力の話題で盛り上がり。

具体的に何で盛り上がったのかは、企業秘密があり、書けませんが、私の電力在籍時代とは大きく環境が異なり、電力会社の発電・送電・販売の分離、カーボンニュートラルの電気の開発、電力自由化等、未知の問題に直面する時代となり、半端なく大変そうです。

会社からは、新しいことにチャレンジすべしとの掛け声はあるが、電力会社の保守的なDNAを大胆に変えるのは、簡単ではないでしょう。

刺激や新たなアイディアが欲しいなら、お役に立ちたいなぁ…。

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電力会社では、従来のアナログメーターに替えて、スマートメーターを順次設置しています。
これは、通信機能があって、検針員が現地で検針しなくても、電力会社にデータが送られます。

電気の供給ストップも、遠隔でできます。

このシステムを使って、中電の関連会社の中部精機社が、2020年からスマート子メーターサービスを提供していることを先日、初めて知りました。

一般的には、テナントビルでの需要がほとんどでしょうが、複合型のマンションでの店舗部分や一括受電の場合の各戸などでは、このスマート子メーターの活用が効果がありそうです。

今度、じっくりヒアリングしたいと思います。

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愛知県は、近い将来、大型地震が発生する確率が高いと言われており、いざという時に、マンションに居住する人々の安否確認や相互の助け合いは、管理組合にとって、大切な行為となります。

特に、名古屋市では、マンション管理計画認定制度において、優良なマンションであるか否かの条件として、「管理組合において、安否確認の方法が定められていること」が盛り込まれており、その認定のためにも、対策が必要となります。

そこで、すぐに始められる安否確認の有効な手段として、玄関扉掲示用の「安否確認マグネット」があります。
安否確認

今、管理計画認定制度の申請を準備中のマンションがいくつかありますが、本格的な防災マニュアルや体制づくりには、時間がかかるので、まずは、このマグネットの全戸配布をお勧めしています。

入居者の中には、賃借人もいますので、組合費で購入するのは、良いのか?という議論もあると思いますが、「認定制度取得のため」であれば、1セット500円程度という価格面も含めて、組合メリットのある合理的な理由になるでしょう。

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ここ最近、立て続きに、組合活動に大変熱く語る方からの相談がありました。

管理も大規模修繕工事も、管理会社にお任せの危うさを相当危惧されておられます。

当社のセミナーを聞かれて、非常に高く評価いただき、一刻も早く、コンサルティング契約をして欲しいという依頼です。

で、そのためには、どうしたら良いか?の相談。

次の理事会に参加してもらい、話してくれたら良いのでは?というアイディアもいただくのですが、組合の意思決定は、非常にデリケートで、そのような力技は、逆効果になると思います。

しかし、何とかせねば!というお気持ちもよくわかります。

その相談者の考えに共感してくれる仲間を増やしていただき、まずは、当社の勉強会を受けていただく、そこからがスタートです。

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マンションにとって、管理費などの長期滞納が生じると悩みの種です。

当社の顧問先にも、かなり長期の滞納者がいて、管理会社に対して、色々と回収アイデアを提供し、役員さんも一緒になって回収を考えるのですが、この解決は、難しいです。

特に、本人が電話を変えるなどして、連絡が全くつかなくなると、相当に厄介。

当社も、支払い催促のアイディア出しはできても、滞納金を取り立てることは、業務ライセンスがないのでできません。

しかし、いよいよ滞納が累積したケースでは、管理会社の担当者と一緒に、ある方法で、今まで、連絡不通だった相手と対面して、支払い誓約文の取り付け、連絡先の入手が出来ました。

昔のテレビ番組「必殺仕掛人」ならぬ「必殺、管理費等長期滞納回収人!」かも。

管理会社の担当者もホントによく頑張ってくれました。ありがとう!

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顧問先のAマンションの大規模修繕工事では、屋上防水、ベランダや廊下階段のシート貼替も全部実施する工事ですが、予備費を加えた工事予算に対して、下地補修の増減清算や工事中の増額、減額工事を合計した工事費は、10%安くできる見込みで、間もなく竣工です。

当社がコンサルティングに入る前は、管理会社の長期修繕計画で、築12年目の実施、管理会社に工事を依頼して、今回の予算額より10%高かったのですが、それが築15年目の実施になったことによるプラス効果も含めて、組合財政を見ると、かなりの資金的な余裕があり、管理計画認定制度の基準も楽々上回っています。

ここまで来ると、色々なグレードアップ工事を検討したり、修繕積立金を値下げできないのかどうかの試算も現実的になります。

組合を幸せにできたなぁと実感します。

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コンサルティング先のマンションで、住戸の売買時に、管理会社の担当者によって、駐車場の継承や抽選のルールが変わっていて、不思議だ、という話がありました。

分譲マンションにおいては、駐車場の使用は、大きく分けると専用使用権なのか賃借契約なのかで、扱いが変わり、確実に新所有者に継承されるのは、専用使用権の場合ですが、実際には、下記のパターンがあります。

①駐車場に専用使用権が設定されている
②規約又は駐車場使用規則などで、住戸と駐車場区画とが紐づいた定めがある。
③マンション販売時の重説や規約の容認事項に定めがある
④規約で、1台目区画は専用使用、2台目区画は売却時に組合に返却となっている。
⑤規約では、一旦、組合に返すことになっているが、 事実上、新所有者に優先権があるという運用をしている。
これらのケースは、決して少なくないのですが、トラブルが起きるのは、④や⑤のケースで、管理会社(の担当者)が、知らずに、不動産仲介会社に「駐車場1台(2台)付きで販売しても良いですよ」と回答しているケース。

これまで、そういったフロント担当者のミスが大事になる前に、何度がカバーして上げたこともあります。

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現在、マンション管理相談センターに依頼いただいている大規模修繕工事コンサルティングの状況は、次の通りです。
◎2023年~24年度中の着工決定 6件
◎着工時期未定 12件
◎今年度契約内定済 3件

このうち、第1回目の大規模修繕工事コンサルティングを行い、第2回目の大規模修繕工事コンサルティングも依頼されているマンションが3件あり、今後、そういったマンションが増えて行くことは間違いなく、常時、20件ほどの依頼を抱えている状況が続くと思われます。

今スグにコンサルティングを開始して欲しいとリクエストいただいても、今年の前半のスタートは難しい状態です。

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ヤフーニュースから。

「電力大手傘下の送配電会社9社と沖縄電力は、送配電網の利用料「託送料金」を4月から引き上げることを経済産業省に申請した。申請が認可されれば、託送料金の上昇分が消費者の電気料金に転嫁される可能性もある。

 このうち、東京電力ホールディングス傘下の送配電会社「東京電力パワーグリッド」は、老朽化した設備更新などの費用がかかることから平均4・3%引き上げを申請した。認可された場合、家庭の標準的な使用量(月260キロ・ワット時)を送る場合の基本料金は2401円となり、現在から1・2%(月28円)上昇する。」



託送料金とは、電気を送る際に小売電気事業者が利用する送配電網の利用料金として一般送配電事業者(以前の地域電力会社から分社した送配電会社)が設定するものであり、経済産業大臣の認可が必要です。 新規参入する小売電気事業者だけではなく、既存の大手電力会社の小売部門が送配電網を利用する際にも、各社が販売した電気の量に応じて託送料金を負担します。

このポイントは、今、話題になっている燃料費調整制度とは異なり、経済情勢で変動するものではなく、法令で認可され、一度、上がると、次回の改定までは、ずっと続くこと。

ちなみに、電力会社(沖縄電力除く)は、発電会社、送変電会社、販売会社の3つの会社に分社化しており、今までの地域独占の電力会社が、電力自由化により、新電力と競合するようになったのは、この販売会社のことです。

ますます、電気料金の値上げへの対応を考えねば!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築50年のエレベーターリニューアルコンサルティングを実施して、予算より20%以上削減し、かつ非常にきれいに生まれ変わりました。

が、困った問題が。

籠内もシートを貼り替え、綺麗になったのですが、その上から保護のフェルトを貼ったところ、「せっかくきれいになったのに、隠すのはもったいない。」という意見が。。。

綺麗になった籠内で、しばらく運転してもらい、傷が目立ち始めたら、保護膜を貼る?

そうですね。元々壁は、傷だらけのまま、フェルトだけを新しくするという選択もあった訳です。

悩ましいです。

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国の「冬の節電プログラム」に参加していますが、12月の半ばに、一度、節電要請がきただけで、ここ最近、グッと寒くなっても、要請が来ません。

それだと、実施協力の成果報酬も出ない…。

電力需給がひっ迫していないということなので、社会全体としては良いことなのですが、私が活躍する場面がない…。

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メールは便利ですが、表情や話し方が伝わらない分、相手に不快な印象を与えることがあります。

私が愛読するメルマガ「がんばれ建設」(ハタ コンサルタント株式会社 降籏達生 先生)のメルマガで、そのような事例や改善のヒントが次のように書かれていました。

ではどんなメールが、相手に「失礼だ」と思われるのでしょうか。

◆内容や立場に合った表現になっていない

たとえば、お客様から「パンフレット送付のお願い」という件名でメールが来たとします。

そのメールの文末が「至急、ご送付をお願いいたします」とあれば、いくらお客様相手でもイ
ラッとするものです。
(中略)
それは、相手が本来、こちらの協力を仰ぐ立場にもかかわらず、自分の都合を押しつけている
ため、不快感を覚えるのです。

(中略)
あくまで「お手間をかけて申し訳ない」という態度を貫き、相手のメリットを書きそえること
で、協力を仰ぎましょう。

また、もし期限を示す場合には、その理由を書きそえます。



忙しいと、ついつい、この「理由」を端折ってしまうことがありますが、これをきちんと書き添えることは、大切ですね。

◆「ネガティブな感情」をぶつけるのは厳禁

部下や協力会社との間でメールのやりとりをしているうちに、ついネガティブな感情が生まれることがあります。

仕事をお願いしたのに期待外れの結果だった、相手のミスで作業の進行に影響が出た、一から十まで説明しないと思ったとおりの仕事をしてくれない、などのうっぷんが積もると、相手に「一言いいたい」気分になってもおかしくありません。

しかし、そんな感情のままに書き加えた言葉は、「余計な一言」です。

次のようなネガティブな感情を表現する言葉は、決して使わないようにしましょう。

・もういいです。
・期待しすぎた私が悪かったです。
・またですか。
・貴社のために申し上げますが、このようなことは~。

メールの目的は自分のネガティブな感情をぶつけることではありません。
相手に動いてもらうことです。

怒りの感情は5時間で消えると言われています。
いったん書いたメールをしばらく時間がたってから見直し、ネガティブな表現を見直すことをお勧めします。



これもよくわかります。
タイトなスケジュールの中で、ようやくメールが来たか!と開封したら、できていないとか、完成度の低い資料の添付があると、イラっとして、そのきもちのままにメールを書いてしまうことが、あります。

送る前に、今一度、冷静になり、ネガティブな表現を、ポジティブな表現に置き換えることは、しばしばあります。

毎回、とても勉強になるメルマガをありがとうございます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の約30戸のマンションで、大規模修繕工事入札の真っ最中です。
7社に応募頂き、1次書類審査で3社が残りました。

3社にはプレゼン審査の案内、4社には、落選の案内です。

入札実務では、MAKSの業務フローがあり、全業務に渡り、ひな型があるので、この落選通知にもサンプルがあり、各コンサルタントは、それに従い、各マンション用にカスタマイズすれば、良いようになっています。

しかし、新人コンサルタントに任せると、サンプルのマンション名や金額を置き換えるのが自分の仕事だと勘違いすることもあります。

これ、大事なのは、このメールの目的です。

一つ一つのマンションで、
入札に参加する会社は、久しぶりの入札参加なのか?VE面談時の濃淡はどうか?1次審査で落ちた会社が、連続して落ちているのか?は違います。

各社の担当者との親近感も違います。

従って、メールで連絡するための文書のサンプルがあったとしても、実際には、ある会社には、個別のメール、ある会社には、更に、電話、他社は、一斉のBccメールというケースもあります。

大きな労力をかけて、見積もりを出していただいた担当者ですが、会社では、落ちました、と上席者に報告をしなければなりません。そのような担当者の気持ちも考えて、また、次回の入札に参加頂けるよう、気持ちを込めるというアレンジが必要です。

組合のために良い仕事ができるかどうかは、2次プレゼン審査に残った会社にのみ目を向けることではなく、当社の考えに賛同して、落ちてもなお、次回の入札にエントリーしてくれる会社がどれだけあるか?にかかかっています。

そのような事をずっと積み重ねて来たので、何回落ちても、再チャレンジしてくれる会社があって、中には、少なくとも、10回以上落選し続けて、ここ数年で、初めて、入札で取った会社もいくつかあります。

逆に、コサルタントのぞんざいな対応1回で、「二度とMAKSの入札には参加しない」と言われることは、十分にあり得ます。

私は、常に、
「入札を呼びかけたのに、1社も参加してくれなかった」という最悪の事態は、いとも簡単にやってくるという危機感を持っています。

コンサルタント業務における書類のサンプルやツールは便利で、業務効率を上げますが、それに依存するのではなく、仕事に対する「姿勢」が大切です。

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顧問先の複合型マンションで、店舗の内装リフォームの申請がありました。

当社の顧問先に対しては、専有部リフォームの申請があれば、その可否や注意事項のアドバイスを行うことになっていますので、さっそく審査開始。

店舗の内装工事は、住宅と異なり、短期間で、日曜関係なく、突貫工事で行うケースが多いです。
業者に聞くと、店舗系リフォーム専門の職人さんと住宅系リフォーム専門の職人さんとでは、仕事の仕方が相当違うと聞きます。

住宅系リフォームは、通常、住みながらの工事ですが、店舗系は、工事の間は、休業。

土日に在宅者が多いマンションであれば、基本、住宅リフォームは、日曜は休みます。
複合型の分譲マンションの場合は、低層階に店舗があり、住宅は、上部ですから、騒音や振動の伝わり方が違います。

隣の店舗は、お互い様という感じもあり、工事日の曜日は無関係。
工事騒音は、お互い様という感覚ですが、すぐ上階にある住宅への配慮は必要です。

組合からの留意事項という点では、
週末に行う工事について、上階の生活に支障が出るような騒音、振動が出ないよう、申し入れておくことをお勧めします。

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ブログ読者さんからの情報提供で、BSテレ東にて、このテーマの番組が放映されるとのこと。

見ました。

「マンションの環境や施設の維持にかかる管理費と修繕積立金が急騰しています。値上がりの背景や維持費を巡るトラブルの実態を専門家に聞きました。また修繕積立金に関する問題を解決したあるマンションの管理組合の取り組みを直撃取材。マンションに住む人も、これから住もうとしている人も必見の情報満載です。」



元々、分譲マンションでは、販売時には売りやすくするために、修繕積立金を安くし、その後、段階的に上げて行くのがほとんどであり、新築当初の2倍3倍への値上げは、珍しいことではありません。

いわば、ほとんどのマンションが抱える構造的、潜在的な問題だと言えます。

ただ、昨今の工事費の値上げの影響に関しては、確かに、長期修繕計画上も、それまでの積立金の値上げ計画の想定外で、見直しの必要はあるでしょうから、最近のトレンドだとも言えます。

番組で、印象に残った発言を拾うと、
◎新築後60年間で、戸当たりの修繕費は、1600~1800万円。それを毎月の修繕積立金に換算すると、2.2万円。設定当初の金額が低いと、やがて、積立金が3万円を超える。
◎中古マンションを買う場合、①総会議案書(決算を見る)、②長期修繕計画(購入後、大幅な値上げが予定されていないか)、③管理規約(健全な組合運営がなされているか)をチェックする。
◎管理会社にお任せだと、組合のお金が管理会社の都合の良いように使われる危険性がある。
◎マンション管理組合の役員さんへのインタビューでは、
「本来、管理組合は、頭が管理組合で、手足が管理会社であるべきなのに、その逆になっていることに気づいた」

ネットで、見逃し配信もあるようです。

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どれだけ仕事の依頼が増えても、それに安心していると、必ず、事業は衰退します。

そこで、MAKSでは、中部エリアの専業メンバーで、毎年、GW、お盆、正月には、集中して、マンション管理相談センターの戦略会議を行っています。

今、市場はどうなっているか?
自分の業務でつまずいたことはなかったか?
もっと、効率化できないか?
もっと、価値を上げることはできないか?
新たなサービスを開発できないか?

令和5年に向けて、課題の設定を行うために、朝から夕方まで、会議室で激論です。

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毎年、お正月は、地元岐阜の鏡島弘法様に初詣でとお墓参りに行きます。

今年も、家族4人でお参りに行けたことに感謝。

お寺でも、お墓の前でも、願うことは、「自分に係る全ての人が幸せになるように」

そして、恒例のおみくじは、「吉」

良いことが沢山書いてありましたが、「但し、慢心には気を付けよ」の言葉が、胸に響きます。

昨年は、もちろん、心を痛めるような出来事もあったけれど、総じて、発展の1年でした。

当社のポリシー、ノウハウ、実績をプレゼンをすれば、9割以上の確率で、「コンサルティングを頼みたい」と言われることが続くと、新たに相談される組合に対して、対応に掛ける準備や時間が、間際になり、以前より「慢心」の傾向があったと思います。

仕事が依頼されるのが当たり前ではなく、すべての出会いに深く感謝する1年にしたいと思います。

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我が家にちゃちゃが来て、5日目。

何時間でも、平気で仕事に集中できるのですが、リビングのちゃちゃが気になる。(笑)

もうすぐ、娘と一緒に帰ってしまうのだから、今年の正月は、コーヒータイムとちゃちゃタイムの休憩が、いささか多め!
ちゃちゃ

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