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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

いよいよ大晦日。

さすがに、年末には、組合の会合も業者からのメールもないので、落ち着いて仕事ができます。

依頼される仕事が多く、対処する日々の業務だけで、大変な量ですから、この時期の理想は、来年からのシナリオを描くこと。
懐に温めた構想が、山のようにあります!

31日の今日は、少し行き詰っている感のあるコンサルタント二人とZOOMミーティングをして、懸案の解決に一歩前進したことは、大いなる成果。

それ以外の時間は、結局、組合からのリクエストへの対応業務だけで、それも、まだ終わらないまま、間もなく、大晦日が終わります。

でも良い。

除夜の鐘までやり続けて、年越しそばを食べる!

で、年明けの3が日は、お墓参りに行く以外は、予定を入れてないから、来年の始業までは、まだまだ、時間はあるぞ!(笑)

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新聞のネット記事から。
手抜き工事20年経てば修繕不要か 三重のリゾートマンション、「責任消滅」主張のゼネコン提訴へ

コンクリートの被り厚不足から、あちこちのコンクリートが崩落しているという事実。

過去の裁判例では、人命に係るような欠陥があった場合は、タイルの剥落の危険も、10年を超えても責任が認められています。

今回、注目したいのは、問題が完全に解決せず、交渉中であったなら、「除斥期間」(法律上の権利を使わないまま過ぎると自動消滅する期間。旧民法724条は、不法行為から20年間で損害賠償請求権が消滅すると定める。不法行為に関する法的な権利関係を確定させるのが目的。被害者らが不法行為や損害を認識しなくても進行し、薬害や公害、近年では強制不妊を巡る訴訟などで争点となってきた。令和2年4月施行の改正民法で、進行が止まることもある時効に統一されたが、改正前の事案には適用されない。)は、適用されないとする原告側の主張が通るかどうか?

この主張が通るとなれば、住民側の願いを受けて、交渉する我々にとっては、好材料となります。

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余りに急激な電気料金の高騰は、家計にも企業経営にも、大きな影響があります。もちろん、管理組合にとって、共用部の電気料金も然りです。

そこで、電力各社は、来年2月から10月まで、電気料金の燃料費調整単価について激変緩和措置を国に申請し、認可を受けました。
詳細な説明は省きますが、簡単に言うと、低圧は、7円/kWh(2023年10月分は3.5円)
高圧は、3.5円/kWh(2023年10月分は1.8円/kWh)の電気代が免除されるという仕組み。

本措置によるご家庭のお客さまの1月あたりの影響額は次の通りです。
ご家庭の平均モデル(1月当たり使用量260kWh)の場合…1,820円(税込)
政府のモデルケース(1月当たり使用量400kWh)の場合…2,800円(税込)

現在、燃料費調整額の単価は、10円程度ですし、一時の円安が戻してきているため、半年の特別措置があれば、年間を通した電気代の増加が、幾分かは抑えられますので、その間に、対策を考えます。

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年末は大掃除の季節です。
わがMAKSの事務所は、通常の生産性でこなす仕事より、依頼される仕事が多く、ものすごい勢いとタフな精神で、365日の稼働で、マンション組合の期待に応えていますので、作る資料の数も半端ないです。

そのため、1年間分に積みあがる資料で、年末には、事務所のキャビネットの中は、パンパンです。(笑)

これを整理するだけで、大変。

今年は、黒野コンサルタントと高垣コンサルタントが来てくれて、丸1日。

更に、翌日は、私が整理で丸1日。

夕方から、ようやく年賀状作りです。

1年間で、よくもこれだけ仕事をしたなぁと各コンサルタントへの感謝の瞬間でもあります。

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次女が、今年から飼い始めた子猫をつれて年末年始をわが家で過ごし始めました。

そのために、専用のゲージも買いました。

実は、私は、大の猫好き。

子供の頃、実家は、最大で猫が5匹以上はいたと思います。
「猫屋敷」と言われていました。

そんな私なので、自宅での仕事で、休憩が増え、都度、書斎からリビングに猫に会いに行ってます。(笑)

兎に角、やんちゃな子猫ですが、ようやく、私の膝の上で、ゴロゴロするようになりました。
ちゃちゃ

名前は、「ちゃちゃ」です。

ちなみに、当マンションは、ペット飼育可なので、内緒で飼っているのではありません。

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今年も、年末の最終の月火は、一泊二日の人間ドックです。

ここ5年以上、自宅から自動車で15分ほどの松波病院。

しかも、毎年、広い人間ドック専用棟に宿泊しているのは、私一人。

病院スタッフとも、顔見知り状態となり、
「馬渕さまが来ると、年末が来たって感じです(笑)」
と言われました。

で、私の宿泊ルームがこちら。
人間ドッグ

この部屋にあるテレビは、地震対策用で、テレビ台にネジで止めてあるのですが、ドライバーを持参して、そのネジを外して、テーブルの上に置きます。

これで、完璧にオフィイス状態となり、検査の合間も、この部屋に戻り、ばっちり仕事ができます。(笑)

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セミナー参加者から、メールでいくつかの質問を頂きました。

Q1:管理会社が保険代理店と損保専門代理店では当然保険料は同じですが、水漏れ事故等損害を受けた時に専門代理店と管理会社が代理店の場合には、専門性等から専門代理店の方が被害家庭の事故給付等時の優位性はありますか?(給付は同じですか?)

A1:「専門代理店と管理会社が代理店の場合」の違いは、以下①②の通りです。
①管理会社が保険代理店であれば、保険事故が起きた際、下記の対応(AおよびB)を行います。
A:管理組合(申請側)側の管理会社として、保険代理店に依頼する業務
(管理委託契約に基づく業務)
B:保険事故を受け付ける保険会社側の代理店としての業務
(保険業法に基づく業務)

管理会社が保険代理店でない場合、Aのみの業務となります。

よって、時々、管理会社の担当者が、「当社が保険代理店にならないと、保険事故があっても、面倒見てあげません」と言うケースがありますが、これは、半分は正しく、半分は間違いです。
組合にとっては、管理会社が保険代理店で有る無しにかかわらず、Aの業務をキチンと実行してもらうことが重要です。

②保険代理店として、どちらに優位性があるか?に関しては、
事故の際、保険適用を勝ち取ることができるか?
保険金をできる限り多く支払ってもらえるか?
等の点で、保険代理店としての優劣が別れます。

これは、管理会社なのか、専門代理店なのかで判断するものではありません。

管理会社の担当者の中には、保険に強い人も弱い人もおりますし、同じく、専業の保険代理店も、マンション保険に強い保険代理店もあれば、強くない代理店もいます。

一方、保険を選ぶ際は、管理会社は、自社が保険代理店登録をしている保険会社の商品のみ提案します。

つまり、営業行為なので、組合から見ると、場合によっては利益相反になるので、管理会社以外の保険代理店を選ぶ方が、純粋に、お得な保険を選ぶことができるケースもあります。

Q2:馬渕様をマンション管理組合の理事会でお話をお聞き出来る迄のステップ
(私以外は、今の管理会社のままで良い)(管理員は確かに優秀で不満が無い)
(管理費の価格面は分かりませんが、管理会社の工事代金は高いと思う)
例:第1回大規模修繕工事:管理会社の提示2.5億⇒競合で1.6億、
インタホンの入替は管理会社提案が3000万円、競合させたら、2300万円に下げて受注した。
LED照明交換:管理会社300万円⇒競合で、200万円(管理会社は受注回避)

A2:管理会社の提案で、大きな疑問が湧くような事案があれば、第3者の専門家に話を聞いてみようという雰囲気になることがあります。

来年、Aさんが、理事になられるのであれば、理事会で過半数が賛成する状況を作ることがとても重要です。

まだ、気心が知れてない理事会で、正論をぶつけて、理解が得られた例はほとんどなく、理事長をメインに、価値観が合いそうな他の理事を、一人、また一人と、個別に話をする過程を得て、A様のマンション全体を想う気持ちが伝わり、賛同者を増やしていくことがお勧めです。

また、当方の馬渕の著書を廻し読みするという方法もお勧めです。

Q3.例えばエレベータ等の保守料やインターネットの通信費等で、管理会社経由では無い分について、バックマージンは当然あると思いますが?如何ですか?

A3:個別の工事で、バックマージン(紹介料)があるということは、事実として把握しておりますし、貴マンションの管理会社のフロント担当者から、直接、その通りだと聞いたこともあります。

「エレベータ等の保守料やインターネットの通信費等の管理会社経由ではない分」に関しては、貴マンションの管理会社において、具体的な事実は把握しておりません。

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我が家のクリスマスは、毎年、妻が料理の腕をふるい、家族で、ディナーを楽しみます。
それが、まあ、半端なく豪華で、おいしい!(^O^)/
クリスマス1
クリスマス2

今年は、岐阜が積雪で、一人暮らしをしている娘が、車で帰ってくるのは、無理になっても、遅延している電車で、夕方に帰ってきて、その日のうちに戻るという強行スケジュールを承知で、このディナーを楽しみにします。

つくづく、
妻と出会ったこと、娘たちが二人の間に生まれてきたことを幸せだなぁと毎年感じます。

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与党の税制改正大綱がリリースされ、本件の内容は以下の通りとなっています。

(3)長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに係る固定資産税について、次のとおり税額を減額する措置を講ずる。

① マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、マンションの管理に関する計画が、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長により認定(修繕積立金の額の引上げにより適正基準に適合した場合に限る。)され、又は都道府県からマンションの管理の適正化を図るために必要な助言若しくは指導を受けて長期修繕計画を適切に見直した場合において、当該認定又は助言若しくは指導に係るマンションのうち一定のものについて、令和5年4月1日から令和7年3月31 日までの間に長寿命化に資する一定の大規模修繕工事を行い、その旨を当該マンションの区分所有者が市町村に申告した場合に限り、大規模修繕工事が完了した年の翌年度分の当該マンションの家屋に係る固定資産税について、当該マンションの家屋に係る固定資産税額(1戸当たり100㎡相当分までに限る。)の3分の1を参酌して6分の1以上2分の1以下の範囲内において市町村の条例で定める割合に相当する金額を減額する。

② 減額を受けようとする対象マンションの区分所有者は、当該マンションにおいて行われた大規模修繕工事が上記長寿命化に資する一定の大規模修繕工事であること等につき、マンション管理士等が発行した証明書等を添付して、大規模修繕工事後3月以内に市町村に申告しなければならないこととする。



これを読むと、
1,マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等であること
2,修繕積立金の額の引上げにより適正基準に適合した場合
3,令和5年4月1日から令和7年3月31 日までの間に長寿命化に資する一定の大規模修繕工事を行った場合
4,1戸当たり100㎡相当分まで
が条件になっています。

この恩恵を受けるために、その時期でもないのに、大規模修繕工事をやるのは、却って、組合の財政を悪化させますから、本末転倒です。となれば、令和5年4月1日から令和7年3月31 日までの間に大規模修繕工事の時期を迎えるマンションだけが対象となるのは、どういうこと!?と言う感じです。

一方で、理論的に言えば、令和7年3月31 日以降に大規模修繕工事の時期を迎えるマンションが、修繕積立金の値上げやむなしの状況で、一時金の拠出を組合員に求めざるを言えない場合、固定資産税の減額とプラスマイナスがゼロならば、この2年間の間に、やるという選択はあるかもしれません。ただし、やはり、長期的な組合財政からすれば、悪化の方向に進むことになります。

私見では、
管理計画認定制度を取ったら、それ以降、最初の大規模修繕工事の実施の翌年度は、固定資産税が安くなるなら、公平だと思います。

ただし、大規模修繕工事をやったばかりのマンションだと、十数年後のメリットのために、今すぐ取得する気持ちになれないかも。であれば、過去3年以内に、大規模修繕工事を行ったマンションも、対象に入れるとか。

税制改正大綱から、どのように修正ができるのかわかりませんが、単に、大規模修繕工事を前倒ししましょう!と言う業界のセールストークに使われないようにしてもらいたいです。

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◎最低料金
最初の10kWhまで 442.18円→575.82円(30.2%アップ)

◎電力量料金
10kWhをこえ120kWhまで 26.93円→40.29円(49.6%アップ)
120kWhをこえ300kWhまで 32.47円→45.83円(41.1%アップ)
300kWhをこえる部分 34.45円→47.81円(38.8%アップ)

もし、使用量が1000kWhだとしたら、年間で16万円(約40%)のアップです。
管理費会計が、これだけで、赤字になるケースも考えられます。

安い電気はないか?を探しています。

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沖縄マンション支援プログラムへの参加組合が、二桁に達しました。

現地コンサルタントがいるため、多くの仕事は、名古屋からオンラインで進めることができますが、建物調査は現地訪問が必要ですし、プレゼン審査時のファシリテートは、リアルが良いでしょうし、一定の信頼感の醸成には、対面での雰囲気も大切でしょう。

そのため、プロジェクト参加組合が多いほど、訪問時の日程を集中し、名古屋からの交通宿泊費を各マンションで按分していただくと、非常に安価な間接経費で済ませることができます。

具体的には、おおよそ2カ月前には、次回の訪問滞在日を決め、枠を割ります。

次回の訪問時では、次のような感じです。
木曜日:昼間は建物調査①、夜:オンラインで京都の理事会
金曜日:昼間は建物調査②、夕方:個別相談③、夜:臨時総会④
土曜日:午前:理事会⑤で建物調査①の速報、午後:理事会⑥
日曜日:午前:理事会⑦で建物調査②の速報、午後:理事会⑧、夜:MAKS内でまとめの会議

これで、8つのコンサルティグができますが、この間は、超短時間の睡眠になります。(笑)

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円安やウクライナ情勢等が絡み、輸入燃料高で、電気代における「燃料費調整額」が爆上がりです。

高圧受電では、燃料費調整単価の上限がないため、1KWHにつき、10円以上の単価が乗せられる状態。

通年での単価が15円~18円くらいなので、共用部の電気が高圧受電のマンションでは、次回の決算では、電気代が予算より、5割アップとなるでしょう。

仮に300万円の電気代なら150万円アップです。

管理費会計は、マンションの規模に応じた余剰金が出るものではなく、大抵、赤黒トントンを基調にして、その年の日常修繕が少なければ、その分、黒字になるという感じですから、電気代の爆上がりで、赤字決算になる可能性もあります。

これ、大変です。
「電気料金値上げにより、管理費の値上げ」なんていうマンションが続出するかもです。

MAKSの共用部が高圧受電の顧問先には、12月中に、省エネコンサルティングのための調査を開始します。

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当社の問い合わせフォームから、現在、認定コンサルタントがいない遠方のエリアからも、大規模修繕工事コンサルティングの打診を頂くケースが増えています。

確かに、遠方でのコンサルティングの実績は多く、オンラインを使ったノウハウも磨いてきたので、その記事を見て、問い合わせをいただくのだろうと思いますが、コンサルタントが近くにいないエリアでは、私が伺って、地元での建設業者のネットワークを作る活動も並行して必要になります。

現在、年明け以降の新規契約だけで、5件の内定があり、実際の対応は、来年の春又は秋以降になりますとの前提となっているマンションもあるくらいなので、大変、申し訳ないのですが、お引き受けできるかどうかの相談も難しい状態です。

是非、地元で、熱い想いを持つコンサルタントを見つけてください。
a

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当社のHPの問い合わせフォームから、依頼のメール。

分譲マンション向けの新しいサービスについて、意見を聞かせて欲しいとのこと。

年末で、超忙しいのに…(笑)

しかし、新しいサービスと聞くと、自分の起業時代のことを思い出して、何とか力になりたいと思い、「1時間だけ!」とのことで、ZOOM面談しました。

で、結局、1時間半(笑)

自分の時は、ZOOMはなかったので、自腹で交通費を出して、東京に何度もヒアリングに行ったなぁ。

是非、成功するよう祈ります!

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中部電力が実施する冬の節電プログラムに参加しています。

これは、電気が沢山使われて、供給余力が低下しそうな日・時間帯に、節電要請が来るもので、12月にこのプログラムに参加して以来、初めての(多分)依頼メールが来ました。

◎日時
12月19日(月) 16時00分‐18時00分 に節電してくださいとの要請です。

マンションの共用部では、照明を消すくらいしか、節電できないので、実際には、暗くなったら自動的に点灯するため、協力しようがないですが、家庭の中では、家族がリビングに集まるなどして、是非、無理のない範囲で、ご協力を!

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顧問先理事長からの相談です。

今月の10日に、月末日での駐車場解約の連絡がきたので、管理会社に対応を頼んだところ、解約の届出は、1か月前となっているので、来月の同日が解約日となると言われた。

管理規約を読んでも、それについては、書いていない。営利企業ではないので、今月末の解約で良いのでは?



(私の回答)
組合は、営利目的ではないので、柔軟な運用を!との趣旨は、その通りと思います。

一方、理事会としては、
管理規約本文に定めがなくても、
管理規約の元で作成されている駐車場使用細則第8条に、
「駐車場使用の解約希望者は、1ケ月前までに所定の場所に申し出なければならない。」
とある以上、これを尊重する義務があります。

何故なら、
明文化された規則と異なる運用をすることは、
「やむを得ない理由が明白な場合」に限定しておかないと、
理事会としては、その都度の判断に迷い、
組合員から、不公平ではないか?との批判も
受けかねないからです。

今回の場合、駐車場使用料は、営業行為ではないにせよ、
組合の収入にとってみれば、
次の使用者が決まるまで、0円になる期間が長くなるのは、できるだけ避けたく、
1か月前の解約届出は、理解が得られる範囲内と思われます。

他のマンションでは、解約申し出の月末の受理扱いで、
翌月末までの支払いが生じるケースも多いので、
解約日から、日数で1か月と言うのは、優しい方に入ると思います。

以上を踏まえて、ご判断いただけばよろしいかと思います。

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先週、関西の300戸クラスのマンションとのコンサルティングを結んだことで、創業以来、コンサルティング戸数が、累計6000戸を超えました。

関東関西では、1マンション500戸を超える大型マンションもありますが、中部エリアでは、50戸以下のマンションが、ほとんどです。

小さいマンションが多いからこそ、その分野で腕を磨き、きめ細かなコンサルティングスキルを磨いてきました。その積み重ねです。

来年1月にも、すでに、3マンションとのコンサルティング契約のための総会が予定されています。

特段、宣伝を増やすとか、営業を強化するということはやっていません。

ただ、継続的に啓蒙活動の一環として、セミナーや勉強会を開催すると、9割の確率で、最後に、
「この場で、こんなことを聞くのは、場違いかもしれないれど、あなたにコンサルティングを頼みたいが、その場合、コンサル料はいくらか?」
と聞かれるので、
「そんな質問が出るかもしれないと考え、一応、コンサルティングの中身を説明するスライドを用意しておきました。」
となり、その後、組合に来て勉強会をして欲しい、と依頼され、やがて、契約になります。(笑)

今年も、多くの組合との出会いがあり、感謝です。

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今年一番の寒さで、何と、朝よりも、昼間の方が寒いという日に、約50戸のマンションで、足場解体前のベランダ検査を実施。
足場解体前 ベランダ全数件

佐藤コンサルタントと二人で、9時半開始、終わりは15時半。

最上階のフロアは、私が全部位を見ながら、佐藤コンサルタントにレクチャーして、検査精度を同じにします。

それ以降は、私が建物側の壁と屋上、樋を担当。
佐藤コンサルタントは、手摺壁と床を担当。

当社の検査は、部屋をピックアップしてのサンプル検査ではなく、全数のベランダを検査します。

手直し箇所には、付箋を付けていきます。

ここまでで、職人→現場代理人→施工会社の内部検査、住民からの指摘…と続いてきますが、それでも見つからなかった不具合も見つけます。

検査は、複数回やれば、やるだけ不具合が見つかり、どこまで行っても、完璧と言うことは困難ですが、「自分が住むマンションだと思って、厳しい検査を行う」が当社のポリシーです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

時事通信のニュースから

政府・与党は7日、大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税を減額する特例措置を創設する方向で調整に入った。(略)今月まとめる2023年度税制改正大綱に盛り込むことを目指す。

 4月に施行された改正マンション管理適正化法では、適切な管理計画を策定しているマンションを都道府県などが認定できる制度を新設した。
 特例措置は、自治体による認定を受けたマンションなどが対象。外壁の補修など長寿命化に向けた大規模修繕工事が完了した場合、建物部分について翌年度分の固定資産税を3分の1減額する。期間は23年度から24年度末までの2年間。
(略)
 
 修繕積立金が不足し、必要な工事が実施されなければ、外壁がはがれ落ちるなど危険が生じる恐れがある。適切に管理されずに放置されれば、行政代執行による自治体の費用負担増につながりかねない。
 
政府・与党は、こうした問題を未然に防ぐため、税制上の支援措置が必要と判断。マンション管理者に修繕積立金の確保や工事の実施を促すとともに、優良な中古物件の流通を図り、住宅市場の活性化につなげる狙いもある。



管理計画認定を受ければ、固定資産税の減免措置が適用されるべく、検討されている話は聞いていましたが、今回の記事だと、その適用範囲が、極めて狭い。

今の段階で、もう、大規模修繕工事を行うことを予定しているマンションには関係しますが、改修の必要がないのに、1度限りの固定資産税減免のために、大規模修繕工事を前倒しして行うことが、そのマンションにとって、メリットが出ることは、考えにくいです。

管理計画認定制度を早く広めたい!との意図は、良くわかりますが、大規模修繕工事の目的と実施計画、管理組合の財政と長期修繕計画の仕組み、管理組合の意思決定の実態をもっと研究してから、効果的な施策を考えていただきたい、と感じます。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

関西の約300戸のマンションが、管理会社から唐突な解約通知を受けて、来年、3月から新しい管理会社を選定して欲しいという依頼を受けました。

実は、会社によっては、「引継ぎ期間が3か月未満の場合は、引き受けない方針」があります。

「管理の空白期間を生じさせない」を優先していますが、引き受ける管理会社にとっても、やると約束したら、管理員や清掃員を確保するのが必須となり、大きな責任が生じます。

コンサルティングを引き受けた当社も、名乗りを上げる管理会社も、かなりの覚悟が必要な状況です。

でも、住民の皆さんに安心していただけるよ、必ずミッションを達成しますからね!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理会社からの唐突な委託契約解除通知(2)昨日、書いた関西の約300戸のマンションからの相談の続きです。

地元のマンション管理士にも相談されたようですが、結果、当社に新会社選定のためのコンサルティングを依頼する事が決まったとの連絡をいただきました。

これだけの規模のマンションで、正味1か月程度で、新しい管理会社を見つけるのは、至難の業です。

実際には、選定するために、他の仕事を後回しにする覚悟でやらないといけません。
大阪の山崎コンサルタントにかかる負荷は大きいですが、一緒にがんばります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

関西エリアの300戸近い大型マンションからの相談です。

(概要:説明上、一部を割愛)

住み込みの管理員が退職するに伴い、引き続き、住み込み者を確保することができなくかったため、通勤形態に変え、かつ、今までよりも、委託費は増えるとの通知があった。

組合側としては、引き続き住み込みを希望するが、どうやら、住み込み管理員を確保するのは、他でも、無理なようで、その点は、納得したが、住み込みよりも、住民対応時間やサービスが低下するはずの通勤方式の方が、高くなるのは納得できないので、住民に説明し、納得が得られるまで、値上げは、受け入れられないと回答。

その結果、管理会社から、契約を解除するとの連絡が来た。

組合としては、急に、次の管理会社を見つけられないので、解約するにしても、猶予が欲しいと打診したが、数日後、3か月後に解約するとの正式な通知が来た。

管理会社の業界団体に相談したら、「通常、管理会社が決まってから、3か月以上ないと、引継ぎは難しい」と言う説明。



解約通知が来てから、新しい管理会社を探す場合、管理会社側の社内手続きも、総会での承認手続きも、どちらも、それなりの時間がかかるので、どんなに急いでも、1か月以上かかるでしょう。

ましては、大型マンションですし、年末年始を挟むことから、この短期間で、引き受けてくれる管理会社を探すのは、至難の業です。

組合からすれば、緊急時なので、どこでも良いから、理事会の判断で、1社と契約を結んで、管理の空白期間を生じさせないという方法も考えるでしょうが、管理会社が新たに管理を引き受ける場合、法律で、重要事項説明会を開催しなければならないとなっていますし、管理規約上、管理会社との契約は総会決議が必要ですから、そのどちらにも違反することは、引き受けないでしょう。

では、この難問を引き受ける専門家がいるかどうか?

多分、探すのは相当、難しい。
当社では、このケースと同様、いきなりの解約通知を受けたマンション8組合で、このケースに対応したことがあります。

この時、管理会社は、一方的な通知を出せば、組合の方から、頭を下げて、引き続き契約を継続してください、となることを予想していたようですが、当社が、過去の経験を最大限活かして、取り組んだ結果、8組合とも、新管理会社を探すことに成功しました。(探した後の引継ぎや、契約後のフォローは、半端なく大変でしたが…)

だから、今回のケースでも成功するか?の方程式が成り立つとは限りませんが、当社の姿勢は「できない理由ではなく、どうしたらできるか?」をひたすら考える。

前回も、その姿勢があったので、8マンション全て、新管理会社へのリプレースに成功しました。

当社に依頼したい!となれば、最大のパフォーマンスで応えます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「審査」と言うものは、通常、その道の専門家が行います。
例えば、ピアノコンクールの審査は、その道の権威が行いますよね。

もちろん、一般の人から見てどう見えるか?を審査の一部に入れることはありますが、その点数構成は低いです。

素人だけで選ぶのは、「人気投票」であって、「審査」とは違いますからね。

管理組合が、大規模修繕工事コンサルティングを選ぶ場合、専門的知識の十分でない住民さんが、専門家を選ぶのですから、色々なインターネットの情報を参考に、評価項目や評価基準を設定するケースも見ますが、それで選ぶのは、なかなか難しいと思います。

今まで20名以上のコンサルタントを育てている経験からすれば、「技術的な側面(設計力)」については、大規模修繕工事コンサルティングを10棟やり切れば、誰でも、それなりに、力が付きます。

人によって、大きく変わるのは、
◎住民の意向をくみ取ろうとする熱心さ
◎単なる劣化回復以上の良いものを作ろうとする意欲
◎談合やリベートに負けない正義感
◎コストダウンへのこだわり
◎将来に向けた財政への配慮
だと思います。

これらは、各要素の積上げと言うより、コンサルタント会社のポリシーとコンサルタントのポリシー(仕事観、人生観)がどんなものであるか?が大きいです。

逆に、当社からすると、組合側の評価の考え方と、当社・当方のポリシーとの相性が合えば、コンサルティングを引き受けたいと思います。

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先月、沖縄のマンションで、大規模修繕工事と管理に関する勉強会を開催しました。
そこに参加頂いた方の感想が届きました。

Q1:勉強会に参加されて、いかがでしたか?
□とても参考になった 11名
□参考になった 0名
□普通 0名
□参考にならなかった 0名
□全く参考にならなかった 0名

【そう思った理由】
・管理会社にお任せでは、この先の大規模修繕工事及び修繕積立金、管理コストの改善は困難だと思われる。 
・大規模修繕後を見据えて、長期的な視点での話を聞くことが出来たから。
・これまで深く考える事もなく、管理会社に任せっきりで、管理の事や修繕工事に関する事、その他にも知っておくべき事柄も知らずに過ごしていた事に気づかされた。  
・そういう会社がある事も知らなかったし、直接話を聞く事も初めてだった為、とても参考になった。
・何が正しい(標準)のか、一般的(普通)なのかがよく理解できた。経費適正化の為、このような業者に依頼するのがいいと思った。
・専門的な事はわかりませんが、管理会社に一方的に任せる事には全て疑問でした。
今日の勉強会は大変良かったと思う。
・修繕費用の見直しが必要であること、コンサルティング費用もリーズナブルであることがわかり、とても有意義な勉強会だった

Q2:理事会としては、今後の大規模修繕工事の成功、適切な長期修繕計画の作成、管理品質の向上、管理コストの改善に向けて、勉強会講師(一社・マンション管理相談センター)にコンサルティングを依頼したいと考えていますが、あなたはどう思われましたか?

□そう思った 9名
□どちらかと言えば思った 1名
□どちらとも言えない 2名

【そう思った人の理由】
・管理会社の変更も必要であると考えている。
・安心、安定したマンション生活を送る上で、信頼できるパートナーとして期待できると思えた。    
・住民の立場で考え、最善策を提案して頂けるのはありがたい。ぜひコンサルティングをお願いしたい。
・今後の事もあるし、ますます修繕や管理が必要になるし、長期的に住みたいと思っているので出費の心配をしていた。管理会社にお任せではね、、、      
・県内で実績がある事やある程度の成果が期待でき、長期的な計画・運営の事を考えると、見直しは必要であると考えている。  
・これからは専門家の方にお手伝いアドバイスを頂きながら、自分達でここでの生活や財産を守っていかなくてはと強く感じた。コンサルティングをぜひお願いしたい。 

【どちらとも言えない人の理由】
・先ずは、試算を出して頂く事はできないか?大規模修繕工事や管理コストがどのくらい下がるのか試算してみないことには、コンサルティング料が逆にかさんでしまう可能性があるのではないか?総合的に下がるのであれば基本的に賛成である。   
・工事の質はどうかや工事終了後に不具合が見つかった時の対応(保証)、コンサルティングの代金は工事代に含まれるのか別料金かの説明も聞きたかった。

アンケートを実施して、住民の皆さんの生の声を聞かせていただき、大変、励みになりました。
また、勉強会は、あくまで、当社のコンサルティングの実例や実績をお伝えするにとどまり、そのマンションへのセールスの場ではないので、その点の伝え方に、課題があるなぁと感じました。

ありがとうございます。

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(一社)マンション管理学会に入会しました。
マンショ管理学会入会承認書

メインテーマは、「省エネ」「大規模修繕「管理の改善」です。

今までの経験を活かして、広く世に役立つような学術研究を行いたいと思います。

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沖縄では、過去のコンサル案件も含めて、11組合のクライアント。

ここでも、電気料金の削減コンサルティングは、私の得意分野です。

電力会社が違っても、電気料金の仕組みは解析できるため、エクセルでシミュレーション式を作るのは難しくありません。

で、中電管内での試算に続いて、沖縄電力での試算に入るところですが、沖縄の電気料金は、来春は、約40%の値上げが予定されています。

来年10月までは、国から激変緩和措置として7円/kWhの補助が出るようですが、今回の値上げは、燃料費調整ではなく、単価そのものの値上なので、11月以降は、高止まり傾向が続きます。

管理費にどれくらい影響するのか、各マンションによって異なるため、順次、対応していかねば!

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MAKSの認定コンサルタントには、いつも、日本№1を目指せ!と言っています。

大規模修繕工事であれば、管理会社でも建築事務所でも、基本的な業務は、大きく変わりません。

しかし、MAKSでなければ、提供できない、あるいは、MAKSだからこそ、提供できるコンサルティングを磨けば、「MAKSのコンサルティングは、いくらで買えますか?」と言っていただけるようになります。

そうなれば、顧客の期待にいかに応えるか?を考えることが優先されます。
ライバルは、常に「昨日の自分」です。

従って、当社では、毎月、コンテンツ会議を行い、MAKSのコンサルティング商品のブラッシュアップを図っています。

「これで十分」と思っていても、新しい顧客との出会いで、足りなさを指摘されることは、必ずあります。その経験を基に、より良い資料、ツールに改編します。

これをこの15年間、ずっと続けてきました。
以前は、一人でしたが、今は、MAKSのメンバーと共に考えるので、パワーがアップしています。

経験豊富な私だからできる、と言うものではなく、MAKSのメンバーなら誰でもできるというところまで、洗練することも重要なファクターです。

これ、簡単ではないですか、やりがいのあるチャレンジです。

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土曜日の見学会に参加頂いた方から、「自分のマンションで勉強会を開催して欲しい」と言う申し込みが続々と入っています。

中には、管理会社からかなり強引に工事契約を迫られており、一刻でも早く!と言うリクエストもあるのですが、勉強会前の相談そのものが、年内にできるかどうか、と言う状態で、お応えすることが難しく、すみません!

順番にお受けしますので、お待ちください!

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この週末は、今年最後の大規模修繕工事見学会。

名東区のパークホームズ本郷で開催しました。

現地対応の都合で、定員は10名でしたが、15名の申し込みがあったため、定員オーバーとなった方には、勉強会会場で、ZOOM中継にて、私が、その会場で、解説しながらの実施となりました。

現地では、2台のスマホで、近影と遠影で映し、できる限り、現地の感覚に近いカタチを取りました。

プロのテレビ中継のようには行きませんが、それなりのライブ見学会になったと思います。

勉強会では、終了後の質問タイムが大盛り上がりで、その中でも「一番多かったのが、
どうしたら、無関心な役員の関心を呼び覚まし、馬渕さんの勉強会を開催できるか?」
PH本郷 (1).

実は、今年の春のマンション管理学校や夏のセミナ―受講者が、数名参加されていて、マンションに戻り、役員に働きかけてはみたものの、反応が薄いとのこと。

難しい質問です。

当社が、宣伝しに行くことはないので、問題意識を持った誰かが、頑張っていただく他はありません。そのためのきっかけとして、私の本を、一冊余分にお渡しして、回覧してもらうという方法もあります。

勉強会が開催できれば、きっと、「目からウロコ」となって、問題意識を持っていただけるようになると思います。
再度、自分が役員になった時に、理事長に就任いただいて、私の勉強会を開催していただくという方法もありますよ、

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電力会社のカルテルが摘発され、数社の電力会社に数百億円単位の課徴金が課せられます。

課徴金が多額であるということは、それだけ、カルテルで儲けた金額が大きいということであり。悪質だということでしょう。

残念ながら、私の古巣の中電も対象となっています。

複数の電力にまたがり、大掛かりなカルテルであれば、各社でそれを主導した人は、かなりの上層部でしょう。

大規模修繕工事の談合やリベートを撲滅させるために、10年以上、警鐘を鳴らす啓蒙活動を行い、クリーンな入札を誇りにしてきた私にとって、そのマインドの源泉は「公益事業の電力会社出身だから」でしたが、今は、このセリフが空々しい…。

私が中電にいた時代は、地域独占時代であり、今とは社内の雰囲気も大きく違うと思いますが、今の経営層は、ほとんど、私と同じ世代なので、「あの頃の使命感は、どこに行った!?」と聞きたいです。

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