fc2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年10月の最低賃金が決まりました。

愛知県 955円→986円(31円アップ) 3.2%アップ
岐阜県 880円→910円(30円アップ) 3.4%アップ
三重県 902円→933円(31円アップ) 3.4%アップ
沖縄県 820円→853円(33円アップ) 4.0%アップ

10月1日から、様々なものの値上げもあります。
これ、管理委託費にも、いくばくかの影響がありそうです。

【ブログ5582日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、名古屋での仕事が遅く、会社近くのいつものホテルに宿泊。

夜中、窓から女性のうめき声。

白い服を着た女性がベッドの横を通り抜けました。

そして、冷たい風…。

朦朧とする意識の中で、起き上がり、お風呂にはいつくばって行き、洗面で顔を洗って、ようやく、目が覚めました。

特段、変わったことはない。
もちろん、女性はいませんし、声も聞こえません。

ベッドに戻ると、丁度、顔に換気扇からの風が直接当たる。
どうやらこれが、悪夢の原因かぁ?
すべて夢だったようです(笑)

悪い夢を見ないよう、頭と足と、上下逆にして、眠りましたとさ。

【ブログ5582日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、安倍元総理の国葬儀が開催されましたが、賛否両論がある中でも、菅前首相の追悼の辞には、心打たれるものがありました。

なぜ、心を打たれたのか、考えたのですが、私と同じように心打たれたことをメルマガに書かれ、その内容に非常に共感したので、紹介したいと思います。

いままでも、何度か紹介したことがある「がんばれ建設」のハタコンサルタント株式会社 降籏社長のメルマガです。
以下、引用です。

それは、内容の「具体性」です。
「7月の、8日でした。
(中略)
あの、運命の日から、80日が経ってしまいました。」

これを聞くと、「もう80日経ったのか」と思うことでしょう。

一方、もしも

「お亡くなりになって随分日が経ちました」というと、心に入ってきません。

「ここ、武道館の周りには、花をささげよう、国葬儀に立ちあおうと、たくさんの人が集まってくれています。

20代、30代の人たちが、少なくないようです。」

花をささげよう、国葬儀に立ちあおう、20代、30代の人たちという言葉で、実際に献花されている方々の様子が目に浮かぶようです。

「総理、あなたは一度、持病が悪くなって、総理の座をしりぞきました。
そのことを負い目に思って、2度目の自民党総裁選出馬を、ずいぶんと迷っておられました。

最後には、2人で、銀座の焼鳥屋に行き、私は、一生懸命、あなたを口説きました。
それが、使命だと思ったからです。

3時間後には、ようやく、首をタテに振ってくれた。

私はこのことを、菅義偉生涯最大の達成として、いつまでも、誇らしく思うであろうと思います。」

この言葉は菅前首相にしか言えない内容ですし、焼鳥屋さんで2人が向かい合って語り合う姿は歴史の一幕として、映画にもなりそうです。

「衆議院第1議員会館、1212号室の、あなたの机には、読みかけの本が1冊、ありました。

岡義武著『山県有朋』です。

ここまで読んだ、という、最後のページは、端を折ってありました。そしてそのページには、マーカーペンで、線を引いたところがありました。

しるしをつけた箇所にあったのは、いみじくも、山県有朋が、長年の盟友、伊藤博文に先立たれ、故人を偲んで詠んだ歌でありました。

総理、いま、この歌ぐらい、私自身の思いをよく詠んだ一首はありません。
かたりあひて 尽しヽ人は 先立ちぬ 今より後の 世をいかにせむ」
(中略)
多くの方が、安倍元総理が端を折り、マーカーを引いた書籍を読んで、追体験したいと思ったでしょう。



私も、岡義武著『山県有朋』を読みたくなりました。

【ブログ5581日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東京都中央区で25日夜、会社役員の男性(52)がマンション駐車場内電動キックボードを運転中に転倒し、死亡する事故があったと警視庁が発表しました。

月島署によると、この男性は、電動キックボードを運転中、方向転換して走り出そうとした際に車止めに衝突し、前から倒れて頭を強く打ち、搬送先の病院で死亡が確認されたとのこと。

飲酒運転の可能性があるという。

キックボードは本来、道路交通法上の「原付き」という扱いになりヘルメットの着用が義務づけられますが、男性が乗っていた電動キックボードは、国の実証実験の一環で、認可を受けた事業者から貸し出されたもので、トラクターなどと同様の「小型特殊自動車」に分類され、特例でヘルメットの着用が任意となり、実際に、男性はヘルメットを着用していなかったそうです。

痛ましい事故で、関係者の皆さんには、心よりお悔やみ申し上げます。

さて、この場合、「補償」という観点から見るとどうなるでしょうか?

◎貸し出しに当たって、保険が掛けられていたか?
◎掛けられているとしたら、どのような保険で、どこまで補償を受けられるか?
◎管理組合に施設の管理者責任は生じるか?
◎生じるとしたら、火災保険(損害保険)は使えるか?
◎自分が掛けている保険で、補償が受けられるか?
◎飲酒していたとなると、仮に保険適用事故でも、そもそも、免責となるか?

難しい問題です。

【ブログ5580日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションは、台風の大風には強く、避難するより、在宅が勧められます。

しかし、それが断水になると、一転、非常に弱い。

今回の台風15号の被害を受けた静岡市清水区では、約6万3千世帯で断水が続き、原因となった興津川の取水口の復旧のめどが立たず、断水の解消は10月初旬になる見通しだそうです。
つまり10日間程度の断水になるということです。

マンションの受水タンクが健全でも、全く足りません。

地震ではないため、排水経路は健全ですが、市から給水車が来てくれても、まずは、給水に使う量が優先で、排水は後回しでしょう。

1階敷地の汚水桝の上に簡易トイレを設置しても、使えない。
密封して臭いの拡散を防ぐ非常トイレなら良いかな?
でも、ゴミ収集車は来てくれるかな?
などと、色々と考えます。

いざという時の災害シミュレーションが必要ですね。

【ブログ5579日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

日曜の岐阜市での「大規模修繕&管理 改善セミナー」は、今週をもって終了です。

今回の企画では、沖縄を皮切りに、大阪や浜松でも開催し、全国12会場。

共通部分は6~8割程度で、地域別の特性を入れるため、パワーポイントは、5種類。
基本は、私が作り、講演します。沖縄のみ、現地コンサルタントと辻一級建築士との分業です。

新しい事例も、順次、入れます。

このツアーが終わったので、打ち上げをしたいのですが、多忙でなかなか難しい。
とりあえず、一人で、自宅で、慰労のビール乾杯です。

【ブログ5579日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の管理組合向けコンサルティング数の累計が666件となりました。

666と言えば、私の世代では、「エクソシストのダミアンの頭に刻まれた数字」が記憶にあり、それは、悪魔の数字なのですが、当社にとっては、嬉しい数字です。

ここに来るまでに14年。

最初の数年は、一桁から二桁の前半で、今は、年間で、最低でも50件ですから、1000件突破は、あと、5年程度かな?

ちなみに、1時間5千円の有料相談や無料相談の数を合わせると、1000件は楽々超えている思います。
こうした知の積み重ねで、更に多くの管理組合の問題解決をして行きます。

【ブログ5578日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築30年目のマンションでエレベーターリニューアル工事のコンサルティング中です。

工事日は、11月下旬で、今、内装アンケートを実施中です。
それがこちら。
エレベーター内装アンケート1

エレベーター内装アンケート2

エレベーター内装アンケート3

10日間ほどの投票期間を設け、玄関の管理室の前で、投票受付中。
で、ここに投票用紙を置いたのですが、投票用紙の減り具合を見ると、間もなく締切ですが、ほぼなくなっており、いつものアンケートに比べ、投票率が高い!

組合活動への住民の関心が高まる機会になったようです。

【ブログ5577日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年1月から管理適正化コンサルティングを開始した約20戸のマンション、今年2月から同じく開始した約70戸のマンションで、新管理委託契約の締結を審議する総会が、今週末に行われます。

当社の管理見直しコンサルティングは、管理の実態調査に基づく「仕様の適正化」と、業務の内容に即した価格の実現、新しい委託契約が定着するまでの指導の3本柱ですが、過去、すべてのマンションで、委託費や経費の固定費が下がります。

一方、管理会社の変更は、目標でも目的でもなく、管理適正化コンサルティングの業務の途上で、管理会社の対応姿勢を見て、入札を行うかどうかの審議を行います。

入札の場合でも、現行の管理会社も参加します。

この二つのマンションは、どちらも、現行管理会社の継続で、決まりました。
最初は、「入札やむなし」という組合の意見、「入札になったら、価格を下げる」という管理会社の対応もありましたが、交渉の過程で、フロント担当者が頑張り、対組合の評価も好転し、会社内の風向きも変わりました。

コスト面では、約20戸のマンションでは、約67万円/年の削減、約70戸のマンションでは、約140万円/年の削減。

繰り返しですが、コストを安くすることありきではなく、仕様の適正化が上位に来て、それをより安く実現する環境を作ると、結果として、コストが下がります。

【ブログ5576日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションで、台風被害の話が続々と出ています。
その中で、最も厄介なのが雨漏れ。

なぜ厄介なのかと言うと、防水層が捲れた、切れた、という原因ではなく、横風と強い雨で、吹き込みによる漏水が多いということ。

実は、この場合は、保険で被害を補償できません。

台風による被害は、補償されると聞いて保険に加入しているのに、それが適用できないのは、おかしい!となるのが、自然な感情です。

組合の保険ではだめでも、個人でも保険に加入しておられるケースは、ご自身の保険会社にご相談くださいね!とお伝えしています。

今週末も台風が来るようです。

私は、保険選定コンサルティグだけでなく、保険適用コンサルティングも行っているので、できる限り、組合の役に立ちたいと思います。

【ブログ5575日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、老朽化マンションの建替えの話を書いたら、読者さんから、大分県内の最大規模の県営団地の建て替えのニュースが送られてきました。

ありがとうございます。

ここは、50年を超え老朽化が課題。

ニュース動画を見ると、抜け落ちそうな床、腐食が進んだベランダの手すり、コンクリートの剥がれ落ちが紹介され、住んでいる人は、不安だろうなぁと推測できます。

この県営住宅の老朽化を受けて、県が策定したのが事業費およそ71億5000万円で、計画では地区に点在する16棟を解体。9階建て4棟と4階建て1棟の5棟・300戸程度に集約するそうです。

完成は2029年度になる見込み。

注意が必要なのは、コンクリートの建物も、50年経てばこうなる、という例ではないということ。

この団地は、エレベーターない、風呂釜も持ち来みなど、設備の問題が大きいことも書かれています。
これまでの改修履歴を開示してもらい、50年で建て替えが必要になったのは、躯体を健全に保つための改修が不十分だったのか、設備の問題なのかを知りたいですね。

【ブログ5574日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築年数が古くなると、「建替え」の話題が出てきます。

建替えは個人の所有権の問題になるので、以前は、全戸同意が必要でしたが、それでは建て替えが進まないため、耐震性に問題のあるマンションが解消されないので、法改正により、5分の4で建て替えができるようになり、更に、敷地売却も、5分の4でできるようになっており、更に、その要件の緩和に向けて、検討が進んでいます。

先般、「建て替え決議」と「敷地売却」とでは、どちらが良いですか?という質問を頂きました。

一般的な考え方としては、建替えた後に、そこに住み続けたいという人が少ない場合は、敷地売却の方が、向いていると言われていますが、どちらが良い(実現しやすい)かの判断基準は、各マンションの事情によって異なるため、一概には言えません。

実際の建替え事例を調べると、建替えまでに10年以上かかったというケースもいくつもあるようで、建築的な検討の前に、住民の5分の4の賛成を得るまでの検討に時間がかかるようです。

今まで、実際に建替えの相談を頂き、マスタープランまでの作成を行い、従前に比べて、増えた戸数の売却による実現可能性を提示できたのですが、世代の違いによる考え方の違いが大きく、とりあえず、次期の理事会に申し送り、という状況になり、しばらくお休みとなっています。

建築価格が高くなることで、ハードルも高くなりますので、これから、相談が増えてくるテーマとして、しっかり勉強していきたいと思います。

【ブログ5574日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

浜松市でのセミナーには、13名の参加を頂き、ありがとうございました。
浜松セミナー1
セミナーの様子

個別
個別相談の様子

今回のセミナーでは、新ネタを用意。

実は、その完成は、当日、名古屋から浜松に向かう車中でした。

良い情報、最新の情報を提供したい!という想いが強いため、一度完成しても、当日の予習の段で、スライドを送って見ていると、「ここにもう1枚、スライドを入れたい、このフレーズは短くして、文字を大きくしたい!」のようなことは、いつも起きます。

ほぼ毎回、そんな感じで、ギリギリまでスライドを修正しているので、廻りから見ていると、ハラハラするそうです(笑)

今回は、更に、会場に着いたら、大型ディスプレイがあり、後ろの壁面が窓だったため、スクリーン映写より、そちらの方が、参加者が見やすいと判断し、更に、見やすくするために、行間を詰める等して、文字の大きさを拡大。

それが終わった頃に、一組目の参加者が来場されました。

今回、浜松に、新たに認定コンサルタントが誕生し、活動を本格化します。

新人コンサルタントなので、当面は私がしっかりバックアップし、各マンションの会合では、ZOOM参加したり、直接伺うことになると思います。

このスタイルは、既に沖縄で実践し、うまく行っていますので、浜松でも、多くのマンションを幸せにしたいと思います。

【ブログ5573日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

史上最大級の台風が、列島横断の予報です。
当初、この週末に、中部エリアに来る予報でしたが、スピードが遅くなり、土曜日に鹿児島上陸との情報。

日曜日に浜松でセミナーですから、それにぶつからないように来て!と祈ります。

【ブログ5572日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

現在、ほぼ竣工のマンションから、契約したばかりのマンションまで、全部で27件のコンサルティング中です。

当社のコンサルティングは、
建物の状態を見極め、築何年だから、そろそろ大規模修繕と言う思想はなく、
また、一度で全部やることでコストが抑えられるという幻想を冷静に否定し、
施工時期、分割工事の取入れを行うため、コンサルティング期間が長くなる傾向にあります。

管理会社からは、すぐやりましょうと言われた、
当社は、3年後で良いと判断した、
というケースが続出ですが、その場合、毎年、定点観察をして、工事時期をさらに延ばすことも考えます。

しかし、その分、コンサルティグ料金を追加することはありません。

その組合が最も幸せになるプランを作り上げることが喜びです。

で、気づいたら、この件数。

チームを組んで対応しているからできることですが、今、新たに依頼いただいても、すぐに業務を開始するのは、難しく、お待ちいただかないといけないというのが、心苦しい…。

コンサルタントの早期育成も課題です。

【ブログ5571日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、掲載したチラシは、名古屋共通エリア用でした。

浜松セミナー用の専用チラシがこちらです。
チラシ(浜松

週末は、このセミナーに加えて、4つのマンションの総会、理事会があります。
それ以外にも、チームメンバーコンサルタントがそれぞれ持っている案件会議があり、昨夜も、21時半から24時まで、ZOOM会議でした。

MAKSは、個人単位では、完全フレックスなので、どれだけ仕事をしても、「働き方改革」を指摘されず、好きなだけ仕事ができるチームですから(笑)

で、今朝は、5時に来て、週末の準備中です。

【ブログ5571日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの春夏セミナーも、残り3会場。

今週末は、浜松で開催します。
浜松向けのコンテンツを用意してますので、お近くの方、是非、お越しくださいね!!
2022年夏セミナー1 2022年夏セミナー2

お申し込みはこちらから。



【ブログ5570日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、2マンションで、エレベーターリニューアルコンサルティングにて、工事準備中です。

あと2カ月後に迫り、今、やっているのは、内装デザインコンペ。

サンゲツさん提供の3つのデザインプランを玄関に掲示して、住民投票の最中です。
EV内装

以前、インテリアコーディネーター養成スクールの経営をして、自らも生徒として学んでいた頃が思い出されて、楽しい(笑)

【ブログ5569日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

カバンには、いつも、ノートパソコン、電源コードほか、どこでもパソコン仕事ができる周辺機器が沢山入っています。

また、土日は、通常6マンションの会合があるので、その印刷資料もぎっしり!

これをリュック型のカバンに入れていると、多分、20~30キログラム以上はあります(笑)

まさに、モバイル時代だからこそのカバンの重さですが、問題は、この重さがかなりのものだということ。

よいしょ!と持ち上げる際に、腰が危ない。
特に、睡眠時間が短く、体の耐力が低下しているとき。

長い時間、畳の上で、食事することが重なると、更に危ない。

で、やってしまいました。
腰の痛さは半端ない。

しかし、今日も足場に登って検査だ(笑)
組合に代わって行う、品質確保のための仕事ですからね!

【ブログ5568日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ブログ読者Aさんから、情報提供です。
10月4日と5日に、ポートメッセ名古屋で「防災・減災・危機管理展」が開催されます。
㏋を見たところ、マンションにおける防災にも役立つ展示や講演会があります。
例えば、止水板商品とか。

何とか時間を作って、見に行きたいです。

また、同時に開催している建設技術展も面白そう!


Aさん、ありがとうございます。

【ブログ5566日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大手マンション管理会社「大和ライフネクスト」(東京都港区)のマンションみらい価値研究所が、昨年7月、「消えゆく機械式駐車場」と題して発表したリポート。

約32%のマンションにあるという機械式駐車場(国土交通省、2018年度調査)ですが、都市部を中心に車を持たないライフスタイルが広がったことや高齢化を背景に、空きが目立つようになり、維持管理に悩む管理組合も少なくないのが実情です。

同社が管理を委託されているマンションのうち、駐車場の有無が確認できる3994について調べたところ、分譲時に機械式駐車場が設置されていたのは2039だったとのこと。

そのうち、すでに機械式駐車場を撤去して跡地を平面化したマンションは298で、機械式駐車場が設置されていたマンションに対して14・6%を占める。

そこから、「すでに機械式駐車場の平面化工事は、特別な事例ではなくなってきている」というレポートになる訳です。

工事を実施した管理組合の総会議案書をもとに工事理由を調べると、「将来にわたって多額のメンテナンスコストや修繕費用がかかり、その削減をするため」「駐車場の利用者が少なく、駐車場が必要ないため」といった記載が多かったそうです。

一方、工事に反対する住民の声も議案書や総会議事録などには記されており、「中古マンションとして販売するとき、駐車場の区画数が少ないのは売買価格にマイナスでは」「平面化よりも前に、周辺住民への貸し出しなどほかにやるべきことがあるのではないか」など。

私は、今まで10以上の「機械式駐車場廃止コンサルティング」を手掛けてきましたが、廃止したい組合の論理と「廃止に反対する住民の意見」の両方に直面してきました。

反対する人も、お荷物であることは、認識しています。

機械式駐車場問題解決のための20ステップと言うマニュアルは作成しましたが、個々のマンションでカスタマイズが必要な複雑な問題です。

【ブログ5564日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先のマンションに、管理会社から値上げ要請が来ました。
数年前に、管理適正化プログラムで、管理委託費を大きく削減したマンションです。

清掃員の人件費は、より良い人材確保と最低賃金上昇の観点から、合理性があると認めましたが、それ以外の値上げは、理由が曖昧。

このようなケースでは、当社が収集している最新の市場価格を基に、値上げの妥当性を検証し、交渉します。
管理会社の利益も確保しつつ、組合にとって、最大メリットが出る結論を目指します。

【ブログ5564日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、沖縄で第1号の顧問契約を結んだマンションで、新年度の第1回理事会でした。

ZOOMでの参加。

今年度の課題は、以下の6つ。
(1)マンション管理計画認定制度への対応
(2)10月の火災保険値上への対応
(3)機械式駐車場保守スキルの点検
(4)管理委託契約改定(値上げ)への対応…他の管理会社から、見積もりを取得し、比較検討する。
(5)長期修繕計画の見直し(機械式駐車場修繕工事実績及び沖縄での大規模修繕工事実施実績を踏まえた見直し)
(6)建物調査結果に基づく小修繕工事に関するアドバイス及びセカンドオピニオン
   各所の錆、配管継ぎ手、タイル剥離、塗膜剥離、防水剥がれ等
   ルーフバルコニーへの立ち入り調査も推奨

問題が出たら解決する…だけではなく、マンションの将来が明るくなるための課題の設定も心がけます。

【ブログ5563日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この4月から、MAKSの新しい顧問業務=「MAKS式 理事長業務の一部代行型」を導入したマンションがいくつかあります。

基本的には、100戸クラスの大型マンションです。

各所に聞いてみると、そもそも、当社の従来の顧問業務は、365日24時間問合せ対応があり、理事長代行に近い面もあったようで、ある意味、長い間、他のマンション管理士に比べると、親切すぎる対応だったようです。

しかし、一度、提供しているサービスは、その期待値が標準期待値になるので、それはそれとして、仕組みとして「理事長の業務の一部代行」を定めて見ました。

で、やってみると、非常に評判が良い(笑)

規約を改正して、外部理事になるとか、財布を握られてしまうような手続きも、心配もなく、管理会社との距離感もいい感じ…。

後は、小規模マンションで、どう実現していくか!です。

【ブログ5561日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月から始まった管理計画認定制度では、新築マンションは、どんどん増えているようですが、既存マンションの認定は、2件で、どちらも、自主管理・管理組合法人等で、専門紙などで、理事長のインタビューなどが掲載されていますが、認定支援をするマンション管理士が活躍したという話はなく、「ちゃんとやってれば、難しくない」的な受け答えです。

「難しくない」との発言の中には、総会で、議案を承認することも含まれていると思いますが、そもそも、管理に関する高い意識のあるマンションの「難しくない」は、普通のマンションにとっては、かなり難しいんです(笑)

私の顧問先でも、私が理事会で時間をかけて啓発して、盛り上がったものの、最後の最後になって、「目立ったメリットもないので、しばらく様子見でいいんじゃないですか?」の一言で、話が進まなくなったケースも、実は、あります。

既存マンションにおける認定が、「管理にこだわる自主管理マンションばかり」のようにならないことを期待します。

【ブログ5560日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この仕事を始めてから14年が過ぎ、最初の頃、大規模修繕工事コンサルティングを行ったマンションが2回目の大規模修繕を迎える時期になってきています。

つまり、顧問もそれだけ続いている訳で、そのマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの依頼を頂くようになっています。

他社との競合なく、ご指名です、

実は、最初の頃は、自分の勉強もあり、コンサル料は、相当安い。
その後、経験を積み、2倍くらい高くなっています。

一方で、コストダウンの実績からすると、コンサル報酬の倍以上のメリットを実現しているので、自信を持って、その実績を提示し、契約をして頂いています。

もちろん、長期間の顧問継続に感謝を込めた特別割引もあります。
感謝のしるしですね。

【ブログ5559日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大阪セミナーにご参加頂いたマンションからの依頼で、建物調査に行ってきました。

9月になれば、多少、気温も下がるかなと思いましたが、甘かった(笑)

このマンションは約90戸。築45年が過ぎ、建て替えか修繕か、本気で議論する時期になってきました。

建て替えを考える場合、現地の状況だけではなく、法的な問題もクリアする必要があるため、市役所にも足を運び、夜の勉強会に備えます。

【ブログ5558日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションの建替えには、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要で、このハードルは相当高いです。

この要件を緩和する動きが出てきました。

それがこちら。
建替え


住まいと言う極めて個人の財産に大きな変化を加えるのが、建替えです。
ここに踏み込むところまで、国が考えているほど、高経年マンション問題は根深いということです。

これで、建替えは進むか?

【ブログ5558日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

9月中の保険更新と10月以降の比較作業の業務が半端ないです。

以前と異なり、無事故割引制度があるので、10月以降半年以内に満期が来る場合は、その満期時更新で再計算するとか、満期時の割引を想定して、再度、計算することが必要になります。

「救いの手」とは、東京海上火災の保険であれば、申込月の翌月末までの支払いがOKになっていること。
これだと、9月中に総会ができれば、何とか間に合います。

とは言え、コンサルタント・顧問の仕事は、保険の見直し以外も沢山あり、「眠らなくても死なない」と思いながらやってます(笑)

【ブログ5557日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎月、電気代が値上がりしており、特に、ここ数カ月は急激な値上げです。

しかし、これ、電力会社が会社の意志として値上しているものではなく、「燃料調整費」と言う原油価格や為替の変動により、自動的に料金が変わる結果です。

従って、過去には、値下げもあった訳ですが、この「燃料調整費」の値上がりが急激なのです。
以下、今年1月から10月までの同費の単価の推移です。

10月 5.36円/kWh
9月 5.06円/kWh
8月 3.66円/kWh
7月 2.77円/kWh
6月 1.77円/kWh
5月 1.61円/kWh
4月 1.17円/kWh
3月 0.68円/kWh
2月 ▲0.44円/kWh
1月 ▲1.79円/kWh

1月から10月では、7.15円/kWhの上昇、ここ3カ月だけでも、倍の上昇です。
家庭で使う電灯は、一般家庭で300kWh、通常なら約7100円程度ですが、この10カ月では、約2150円上がった計算になります。

何と30%の値上げ。

これをマンションの共用部に当てはめると、50戸程度では、30万円程度の支出増になるでしょう。このため、年間の管理費会計が赤字になるマンションもあるかも。

電力会社では、この燃料調整費の上昇に制限があるのですが、それを続けると、電気を売れば売るほど赤字になるため、経営が成り立たないとして、各社とも、この制限を撤廃する動きが出ています。

ちなみに、当社の電気代削減コンサルティングでは、過去の実績で、平均30万円/年の削減。
これまで削減できていた貯金もあるので、「電気代高騰に負けないマンション」になっていますが、更に、打つ手はないか、考えます。

【ブログ5556日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】