fc2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

環境省の省エネPRサイト「COOL CHOICE」の記事です。
省エネに役立ててください。

エアコンの上手な使い方

次は、最近のテレビ番組の省エネクイズで、2回見たネタから。
冷房は、「自動運転モード」と「弱モード」での連続運転では、「自動運転モード」の方が、省エネだそうです。

【ブログ5492日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東京電力管内で、「電力需給ひっ迫注意報」が発令されましたが、地元、中部電力でも、厳しい状況のようで、下記のメールが配信されました。


今夏の中部エリアの電力需給は、7月の予備率が安定供給に最低限必要な予備率3%をわずかに上回る3.1%となるなど、非常に厳しい見通しです。

また、発電所や送変電設備のトラブルが発生した場合、安定供給に支障をきたす可能性が懸念されます。加えて、ロシアによるウクライナ侵略などの影響により、石油、天然ガス、石炭などの調達リスクの高まりが生じています。

当社グループは、トラブルによる供給力の減少を回避するため、発電所や送変電設備の重点的な点検・保守を確実に実施していきます。

加えて、追加供給力の公募や需給ひっ迫時の火力発電所の増出力運転など、供給面での取り組みを進めるとともに、需要面では、地域の皆さまに節電のご協力をお願いさせていただくなど、需給両面でのあらゆる対策を講じ、安定供給に万全を期していきます。

お客さまにおかれましては、7月1日から9月30日まで、無理のない範囲でできる限りの節電にご協力いただきますよう、お願いいたします。

●夏の節電へのご協力のお願い|中部電力
https://www.chuden.co.jp/setsuden2022/



昨日は、地域電力間の電力融通の話を書きましたが、全国的な酷暑となれば、それもできない可能性もあります。

熱中症にならないようエアコンの使用は必須ですが、それ以外の電気を使わない工夫が必要です。
待機電力を減らす、
照明を消す、
パソコンの画面を少し暗くする、
冷蔵庫にものを詰め過ぎない、
スマホの充電は、夜から朝まで、しっかりやっておき、昼間はやらない
等、一つ一つの節電量はわずかでも、多くの世帯が実行することで、大きな節電になります。

【ブログ5491日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東京電力管内で、「電力需給ひっ迫注意報」が発令されました。これは、夕方の時間帯を中心に予備率が5%を下回る見込みのため、国から節電要請がなされたものです。

具体的には、「暑い時間帯には適切に冷房等を活用し、水分補給を行うなどして、熱中症にならないよう十分に注意しつつ、使用していない照明を消すなどの無理のない範囲での節電をお願いします。また、15時~18時の時間帯は、特に厳しい電力需給が想定されています。冷房等を活用し、熱中症には十分に注意しつつ、できる限りの節電をお願いします。」とPRされています。

今のところ、中部電力管内では、発令される予定はないようですが、節電の呼びかけはなされています。

東京電力エリアでは、実際に電力不足でのブラックアウトは起きませんでしたが、それは、他の電力エリアからの融通も力になってます。

東電エリアの電力不足を助けるためには、全国での節電も大切です。
私たちも対岸の火事と思わず、節電に努めましょう。

【ブログ5491日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜と名古屋で今秋に実施予定のエレベーターリニューアル工事に向けて、エレベーターの調査が始まり、住民の関心も高まってきました。

問合せが多いのは、
工事はいつ?
エレベーターが停まるのはいつの何時?

築30年と51年のマンションですが、どちらも高齢者や被介護者がいます。

被介護者の世帯では、事情を話して、工事期間中は介護施設への宿泊滞在を依頼するつもりだが、競争が激しく、最低でも2カ月前には、申し込みが必要だとの話もあります。

技術的な工事の準備や確認業務より、こういったソフト面のコンサルティングが大変ですね。

【ブログ5490日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先からの相談の続きです。

電気温水器が故障した。
今、半導体不足で、モノが入らないため、業者の提案で、ガスボンベを廊下に置き、ガス給湯器をPS内に設置した。ガス給湯器は、扉に収まらないので、PS扉からはみ出るため、ドアは開放状態。
これ、給湯器の設置が消防法違反であることがわかりました。

そこで、当該住戸に対して、「消防法上、問題がない設置方法に変えるか、消防署から、暫定設置なら問題ないとのOKをもらってください」と伝えました。

その結果、「テラス側にガスボンベと給湯器を設置」と言うアイディアが出てきて、組合にリフォームの許可申請がなされました。

ベランダ側は、ガス給湯器が露出で設置されている例は、よく、ありますよね。

組合としては、消防法上、問題がなければ、あとは、規約との整合性です。

使用細則をチェックすると、結果、
「専用使用エリアに、発火物を搬入しないこと」
の項目があります。

「発火物」の定義は、ズバリがないですが、
「空気や水との接触で発火するもの」は、完全にNGで、
「発火性危険物」として、使い捨てライター、携帯式のカセットボンベ
等が、挙げられますが、「ガスボンベ」を対象としている例は、見つからないです。

発火性危険物の定義
発火性危険物

近くの部屋のベランダにガスボンベが置いてある、というのは、何となく気持ち的に不安だと思いますが、細則に違反していないため、NGと言う根拠はなくなります。

では、ベランダの壁に給湯器を設置するのはどうか?
この工事は、専有部の工事だけでなく、専有使用権がある共用部の工事になりますので、組合の許可がいりますが、兎に角、お湯が出る状態にできる目途がついて、良かったです。

【ブログ5488日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先からの相談です。

(問い合わせ)
ある住戸で、電気温水器が故障した。
今、半導体不足で、モノが入らないため、その業者が、ガスボンベを廊下に置き、ガス給湯器をPS内に設置した。

ガス給湯器は、扉に収まらないので、PS扉からはみ出るため、ドアは開放状態。
この状態が2カ月程度続くという。

工事後に、このリフォーム申請が来たが、規約や細則上、許可して良いか?

(回答)
お湯が使えないのは、大変、同情すべきことで、理事会(理事長)としては、ダメと言いにくいとの気落ちは十分にわかりますが、理事会の判断の前に、法律違反かどうかの確認が必要になる問題です。

共用廊下にガスボンベを置くこと、PSを開放してガス給湯器を付けること、これについては、消防法上問題がないかどうかを設置事業者に聞いてください。

管理会社にも聞いてください。当方も確認します。
恐らく、消防法、NGだと思います。

(結果)
やはり、消防法上、NGでした。
ガスボンベの設置は、問題ありませんでしたが、給湯器の設置が消防法違反。

さて、どうしますか?(続)

【ブログ5488日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

アスベストの調査者講習のブログを書いたら、「当マンションは、間もなく第1回目の大規模修繕工事ですが、アスベストの調査が必要ですか?」と質問を頂きました。

答えは、イエスです。

調査をして、その結果を申請する必要があります。

ただし、2006年9月1日以降の着工のマンションは、アスベストの使用が禁止されていますので、書類調査により、それが明らかであれば、現地の目視調査や採取調査は不要です。つまり、調査は必要だけれど、根拠を添えて、「この建物は、アスベストが含まれていませんよ」と届け出るれば良いということになります。

では、第1回目の大規模修繕工事が、2006年9月以降の場合で、今回が第2回目だったらどうか?

第2回目に使われた塗料等に、アスベストが含まれていないとしても、その下には、まだ、2006年9月1日より前のアスベストが含まれている可能性がある塗料や接着剤が残っていますので、現地調査や採取調査が必要になります。

マンションの大規模修繕工事は、十数年に一度、繰り返し行われますから、一度目の調査の結果をしっかり残しておけば、第2回目以降は、調査は、もう必要なくなりますね。

【ブログ5487日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市で開催されている「建築物石綿含有建材調査者講習」の二日目です。

昨日は、講習が終わった後、顧問先のモアグレース開明(一宮市)の定期総会で、21時半まで。
自宅に戻ったのは、22時半でしたが、そこから、1日溜まったメール返信で、零時過ぎ。

この続きで、講習の復習をしても、頭に入りそうになかったので、「おやすみ」
朝、4時半に起きて、テキストを読み返し、模擬試験を1回。

9時には、会場に到着し、講義が始まる9時半まで、再びテキストの復習!
石綿講習2

とにかく、今日夕方からの検定試験に一発で合格しないと!と必死です(笑)

一方で、大規模修繕工事の際には、必ず事前申請が必要なことや、どの部位で、何カ所の調査が必要なのか、その内容も分かってきましたし、更には、小修繕工事でも、該当するケースがあることもわかり、ぼやっとしていたことが、クリアになってきました。

工事業者に「ちゃんと法令通り、申請しておくこと」と指示する立場で制度を把握するのではなく、自分が調査者の立場になるべく受講していると、例えば、調査時の装具の把握への理解も、違いますね。

お昼休みの間も、昼食もそこそこに、テキストを読み込み、夕方からの検定試験に備えました。

で、結果は…1か月以内に、通知が来るそうですが、全くの勘で解いた問題(笑)は2問で、手ごたえがありましたから、自信はあります!

【ブログ5486日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市で開催されている「建築物石綿含有建材調査者講習」に来ています。
石綿講習.
今日から、二日間の講習で、最後に80分の検定試験があります。

これから、マンション大規模修繕工事で、一定時期より古い建物は、アスベスト含有調査が必須になります。

試験のためのサンプル採取があるので、実際には、施工業者に依頼することになると思いますが、事前の図面調査もありますから、この知識・資格を有しいていることは、重要だと考え、トライしているものです。

受講資格は、建築系の学科の卒業等の要件が基本ですが、「11年以上の建築実務経験」と言う要件もあり、私は、住宅コンサルタント時代から通算すると、20年の実務経験がありますので、受講資格があります。

事前に検定試験の勉強をする予定でしたが、他のコンサルタントから急なSOSが入り、勉強できませんでしたので、ちょっと心配(笑)

とにかく、授業に集中して、頑張ります!

【ブログ5485日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています。

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週末に尼崎と大阪市で開催した「大規模修繕の実態と管理改善成功セミナー」の受講者の感想アンケート結果がまとまりました。

アンケートの回答には
「とても参考になった」66%
「参考になった」33%
「普通」0%
「あまり参考にならなかった」0%
「参考にならなかった」0%
となり、受講者の皆さんに満足いただけたようです。

セミナーの感想として
「管理組合が管理会社や建築業界の「カモ」にならないようにしたいと切に願っておりますが、実際は素人にとっては難しく、太刀打ちできません。外部専門家によるコンサルティングの必要を感じています。」
「今後、いろいろとご相談ご協力いただくことができればと考えている」等様々な感想をいただきました。

【ブログ5484日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、大阪と尼崎で、関西エリア初のマンション管理組合向けセミナーを開催しました。

セミナーコンテンツの基本部分は、どこで行っても同じですが、開催地域の分析や、各地でのコンサルティングの実績をどう織り込むかは、大切で、毎回、パワーポイント作りに、かなりの時間を使います。

加えて、大阪での開催なので、笑いをどうとるか?が、更に、重要(笑)

講演のノウハウとして、身構えている受講者の緊張を取るための手法に、「アイスブレーク」がありますが、私の場合は、ゲーム的なスライドは用意しておらず、自己紹介と当社紹介の10枚ほどのスライドの中で、3回、笑いを起こすネタがあり、1回目のネタで失敗しても、3回目までには、受講者と講師との間の距離感を縮めています。

しかし、このネタが笑いにうるさい大阪人に通じるか?が、正直、心配(笑)
で、いつもと変わらないネタの中に、「たこ焼き」ネタをアレンジしたところ、午前の尼崎会場では、かなりウケた!

で、午後の大阪会場でも、そこそこウケた!

どちらも、参加予約いただいた方、全員が来場され、当日の飛び込み参加もあり、合計で、23名。
予約者が全員参加頂けた秘訣は、関西担当の山崎マンション管理士が、事前に、しっかりと電話でヒアリングしていたことと、「組合を幸せにするとの願い・想い」が強かったからだと思います。開会の挨拶も、養成塾で鍛えた表現力が見事に発揮されていて、素晴らしい!
関西セミナー2尼崎会場
関西セミナー3大阪会場
関西セミナー1山崎コンサルタントの挨拶

セミナー後の個別相談は、3名のコンサルタントで対応しましたが、フル稼働。
建物調査や組合向け勉強会の希望も、いくつもいただきました。

管理組合が抱える問題は、中部エリアでも関西エリアでも、共通です。

その問題に対して、しっかりと解決や改善の処方せんを提示でき、かつ、地元のコンサルタントが責任をもってナビゲートすることを感じていただけたと思います。

【ブログ5482日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末、大阪と尼崎で、関西エリア初のマンション管理組合向けセミナーを開催。
そのために、関西担当コンサルタントの山崎マンション管理士との事前打ち合わせもあり、前日夜に、大阪入り。

ホテルは、大阪ガーデンパレス。

実は、この付近は、懐かしいエリアです。

中電社内ベンチャーの後半期から、独立初期に、東三国駅近くに事務所を構え、関西電力やパナソニック電工のコンサルティングを行っていたからです。

当時は、消費者の家づくりコンサルティングで培った消費者マーケッティングスキルを武器に、数多くの電力会社のオール電化普及のための講演も行い、全国を飛び回っていました。

それが、東日本大震災で、すべてストップし、事業継続すら危うくなった時代で,す。

当時、名古屋から大阪事務所に向かう時、少し大回りをして、スタッフのために買ったおやつが、あほやのたこ焼きとぺちゃ焼き。

思わず、寄ってしまい、ホテルに持ち帰り、懐かしく、おいしくいただきました。
味は、あの頃と変わらず、「ソース+マヨネーズ+七味」が一押し!
あほや あほや2k

今後、大阪での活動が本格化したら、おいしいたこ焼き屋巡りも悪くない(笑)

【ブログ5481日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の98戸+11店舗の複合型マンションの総会で、管理会社のリプレース議案が可決されました。

当社が招かれて、勉強会を開催したのは、今から3年ほど前ですが、その際は、管理会社が自主的に管理委託費の値下げを行い、当社との契約は締結されませんでした。

しかし、昨年、給水ポンプの取替えの話になり、管理会社の提案通りに「はい」と言うには、判断がつかないとの意見が出て、弊社に「給水方式検討コンサルティング」を依頼頂きました。

結果、給水方式は従来のままが適切との判断となり、引き続き、入札を実施。
工事費は、管理会社の見積金額よりも、20%以上安くなりました。

そのプロセスと実績とを評価頂き、引き続き住宅部会との間で、管理適正化コンサルティング付き顧問契約を締結。

それから約1年。管理会社が変わることとなり、電気料金の削減等を合わせると、管理コストは、約250万円下がることになりました。今から考えれば、3年前に、管理会社の自主的な「なんちゃって値下げ」に惑わされずに、コンサルティグ契約を結んでおけば、2年早く管理適正化が実現できたので、250万円×2年=500万円のプラスメリットがあった訳で、いささかもったいなかったですが、3年前から当社に注目頂いて、何度もセミナーにお越しいただいた組合員の方の期待に応えることができて、良かったです。

また、今までは住宅部会とのコンサルティング契約でしたが、店舗部会も含めた組合全体の顧問に就任しました。

ただ、ここがゴールではありません。
組合員の中には、旧管理会社を高く評価する方もおられましたので、その方々に、管理会社が変わって良かった!と思っていただけるよう、新管理会社の業務定着をしっかりと監視することも、大事な仕事です。

【ブログ5480日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年10月に火災保険が大幅に値上げ予定です。

最もクライアントが多い愛知県では、約10%の値上げ、次いでクライアントの多い岐阜県でも約8%の値上げ。

顧問先には、順次、「8末から9月にかけて、中途解約、更新」のメリットがある場合は、総会決議ではなく、理事会決議で決定ができる」よう、あらかじめ、総会で承認を得ていただいています。

途中解約での損失を含めての試算となるので、計算は、かなり大変ですが、過去の試算ソフトがありますから、漏れなく、アドバイスしていきますからね!

【ブログ5480日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:雑貨・インテリアの紹介
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週末は、大阪と尼崎で、関西で初めてのオープンセミナーを開催します。

昨年、大阪在住の山崎マンション管理士が、活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾に入塾、1年の研修を経て、MAKS認定コンサルタントになったからです。

山崎コンサルタントは、不動産業界、管理会社業界での経験が豊富ですが、会社から完全に独立し、コンサルタントとして本格的に活動するスタートの年です。

沢山の人との出会いを楽しみにしています。
お申し込みは、こちらから。
大阪セミナー 大阪セミナー2

■■■■ 尼崎会場 ■■■■■

日時 2022年6月19日(日)9:30~12:00
会場 尼崎市立小田北生涯学習プラザ 学習室1
住所 尼崎市潮江1丁目11番1-101号 ラ・ヴェール尼崎1階・2階

■■■■ 大阪会場 ■■■■■

日時 2022年6月19日(日)14:00~17:00
会場 大阪市立淀川区民センター 第2会議室
住所 大阪市淀川区野中南2丁目1番5号

【ブログ5479日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:雑貨・インテリアの紹介
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内のサンクレーアシリーズのマンション(28戸)で新築2年目のアフター点検インスペクション業務を私と辻建築士と高垣コンサルタントの3名で実施してきました。

この業務は、販売会社・新築施工会社による新築2年目点検に対して、売主側ではない専門家に、組合側の視点で、厳しく建物の状況をチェックしてもらい、申入れを行うものです。

サンクレーアシリーズとしては、サンクレーア上前津に続き2棟目です。
実は、上前津のマンションで当社のインスペクションを受けた理事長が、こちらのマンションでも、理事長を務められ、再び、当社を指名での依頼を頂いたものです。

上前津では、仮に有償で依頼した場合、100万円クラスの工事を無償で実施したので、その効果・価値は、体験済み。

アフター保証一覧表では、限定的な保証項目の記載になっていますが、「新築時施工不良ではなく、恐らく物理的な接触等でできた塗装の剥がれ」のような箇所も、「新築時の施工として、配慮が不足している、このままでは、通常より早く劣化する」と思われる項目も、幅広に指摘します。

新築マンションでは、ほとんどの無償対応が2年目までとなっていますので、このタイミングでカバーできるものはすべてカバーするという対応で、マンションの状態を良くすることが、後々になって、補修工事を安くする、建物を長寿命とするために、大切なことですから、「マンション価値を上げる投資」的な意味が強いコンサルティングです。

インスペクションの実際は、こんな感じです。
2年目インぺクション1 2年目インぺクション2

【ブログ5478日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:雑貨・インテリアの紹介
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの月例勉強会は、各コンサルタントが担当になり、テーマを決め、外部専門家を招いたり、自分が講師を行って、進めています。

今回は、第52回。私が担当です。

テーマは、「エレベーターリニューアルの基礎知識とコンサル実例」
エレベーターリニューアル

今、ブログで連載しているエレベーターリニューアル2件同時コンサル案件で、実際に工事会社として選ばれた会社に依頼して、前半は基礎知識、後半は私がコンサルティングの実例を話しました。

協力いただいたエレベーター保守会社には、この場で、感謝申し上げます。

今回のコンサルタントの参加は10名。

こうした勉強会を実施することで、知の共有を行い、「自分は担当したことはないけれど、MAKSとしては、引き受けられる」という分野を増やせるよう、コンサルティグを行う際にも、「共有ツール化」を意識して、取り組んで来ました。

11月頃には、実際のリニューアルの工事見学会も予定します。

【ブログ5477日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:雑貨・インテリアの紹介
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、大規模修繕工事が終わった岐阜の約30戸のマンションで、修繕委員会にて、長期修繕計画の最終版の説明を行いました。

このマンションでは、大規模修繕工事前に、管理会社から提案されていた長期修繕計画で、1万円/戸・月の値上げが必要となっていました。

それから、機械式駐車場の廃止、大規模修繕工事コンサルティングによる工事費の大幅低減、各設備の過大な修繕予測の見直しを行い、向こう30年間の支出額大きく減りました。

特に、大規模修繕工事については、今年行った第1回目の大規模修繕工事の実績を元に、第2回目、第3回目の工事を想定した結果、以前の支出予測から、大幅に減少したのが、大きい。

最終的に、修繕積立金の値上げは不要!との結果になりました。
もちろん、長期修繕計画は、机上の計画ですから、今後、この計画に沿って、支出管理を行っていくことが大切です。

【ブログ5476日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:雑貨・インテリアの紹介
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の築22年、約100戸のマンションで、2年間の管理適正化コンサルティングの期間満了に伴い、顧問契約の議案を総会に上程、承認いただきました。

このマンションは、3年前に、大幅な修繕積立金の値上げ議案が可決され、管理費と修繕積立金と駐車場代を合わせると、月間で6万円を超える計画となっていました。

そこに、不動産売買仲介の会社を経営される敏腕理事長が登場。
そこから、今までの経緯は、下記のブログ記事の通りです。

管理費会計収支500万円の改善と、顧問料の期間伸長と報酬値上げ

実は、理事会で顧問契約の更新を承認いただいた後、「顧問報酬の値上げ議案は、やっぱり心配」と言う声があり、総会資料に、「2年間の顧問業務の実績表」を加えることになりました。

そして、総会当日。
他の議案では、かなりの質問が出ている中、顧問契約の更新と報酬の50%値上げ議案は、質問ゼロ。
理事長が、本当に質問はないの?との配慮で、しばらく質問を待ちましたが、それでも、質問なし。

議決権行使書でも、反対がなく、承認いただきました。
7月から、理事長業務一部代行型の新しい顧問契約が始まります。

【ブログ5475日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

制御リニューアルで、既存不適格解消や安全対策として、選択可能にした項目は、次の通りです。

◎停電時自動着床装置
エレヘーターの電源が停止(停電)した場合に、最寄りの階に自動停止して扉か開放される装置のこと

◎戸開走行保護装置(UCMP)
制御回路の故障等で扉が閉まる前にかごが動き始めた場合に、緊急で停止させる装置のこと

◎初期微動感知地震時管制運転
地震の初期微動(P波)を感知して地震時管制運転装置に移行させるセンサーのこと

◎マルチビームセンサー
ドア部を遮る障害物(手、足、買い物袋等)があると、その間は扉が閉まらないセンサーのこと

上記のうち、付ける装置の数によって、AパターンとBパターンを決め、各社から両案2種類の見積もりを出してもらうこととしました。

(続く)

【ブログ5469日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの認定コンサルタントは、現在21名です。

専業でやっているコンサルタントもいれば、他の士業と兼務でやっているコンサルタントもいて、担当しているマンション数はまちまちですし、業務の繁忙度も違います。

こうした経験や習熟度の異なるコンサルタントが、一定以上のコンサルティングを提供できるようにするために、マニュアルを作り込んでいますが、作り込み過ぎると、今度は、そのマニュアルの中のマンション名を、自分の担当マンションの名前に替えて、後の文書を斜め読みして、資料を完成させてしまうことがあります。

それを私が最終チェックすると、そのマンションの実情に合わせるべき箇所のカスタマイズが不十分だったりします。

常に、「この提案資料が組合を幸せにするためのもの」と言う意識を強く持って、仕事をするよう、繰り返し、コンサルタントを啓発しています。

【ブログ5468日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

理由は、テレビドラマ番組「1リットルの涙」のDVD。

主演の沢尻エリカが、数年前に、危険ドラッグで逮捕され、芸能界からいなくなった時に、「絶版になるかも」と思い、急ぎ買ったDVDです。

ベッドの横のボックスの下の方に入れっぱなしで、ふとしたことで、発見。

テレビで放映された時は、兎にかく泣いて、妻や娘に笑われた(笑)
その後、本も買って、電車の中で読みながら、ボロボロ泣いた(笑)

泣く理由は色々ある(笑)

で、夜中、1時とか2時に仕事を終えて、そこから、ハイボールを飲みながら、PCで一人で見て、ボロボロと涙を流している次第です。

でも、感動して泣くって、体に良いですよ。(笑)

ちなみに、妻や娘に、テレビで一緒に見よう!と誘ったら、速攻で断わられました。

【ブログ5467日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

本日は、大府市のリソラ大府レジデンスの建物調査。

築13年、130戸のマンションで、大規模修繕工事のための建物劣化調査です。

これだけの規模になると、調査員も多人数となり、総勢12名。

8時半に集合し、まずは、試験箇所の選定。
次が屋上調査、そして、 10時から共用部の調査班と各戸のベランダ調査班に分かれます。
リソラ大府1 リソラ大府2 リソラ大府3

今回、ベランダ調査は20数戸。

最後は、地下ピットの調査。

14階建てのマンションの全フロアを廻るのですから、脚に来ます(笑)

また、更に他の日で、半日かけて、工事数量の詳細調査も行います。

私がまだ、一人でコンサルティングを行っていた頃は、マンションの規模は40戸程度が最大でしたが、ここ数年で、100戸、200戸規模の大型マンションの大規模修繕コンサルティングを複数引き受けています。

コンサルタントが増え、チームで仕事ができるようになったからだなぁと感慨深く、感謝の気持ちが湧きますね。

【ブログ5467日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

現在、大規模修繕工事コンサルティングは20件あり、それぞれのステージで動いていますが、今秋の工事を予定している6つのマンションで、工事業者が内定又は決定しました。

アドリーム金山 (名古屋市中区)
ポレスター新守山ブロードシティ(名古屋市守山区)
パークホームズ本郷(名古屋市名東区)
ジーオ―第3藤が丘マンション(名古屋市名東区)
バンベール春日井イースト (春日井市)
シャトレ愛松羽島(岐阜県羽島市)

7名のMAKS認定コンサルタント(一級建築士、マンション管理士等)が、各マンションごとに、複数で担当し、工事検査等を行っていきます。

忙しくなります。

【ブログ5466日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

制御リニューアルを選択したら、次は、その仕様決めの段階で、既存不適格の解消(耐震対策の付加等)をどうするか?になりますが、その点について、ブログ読者さんから、質問を頂きました。

(質問)
理事会、管理組合の判断根拠①
【「制御リニューアル」において、既存不適格の解消をどこまで行うか?は、コストに大きく響くため、慎重な検討が必要です。】とあります。
・既存不適格は、設置した時には適格だったので現状はいいが、今新築するならダメ
という事ですね。

→その通りです。

(質問)
・リニューアルのやり方しだいで、適格にしなくてはならないリニューアルと、不適格のままでも済むやり方があるという事ですね。

→既存不適格の解消は、任意です。

(質問)
・素人考えでは、不適格ならリニューアルの機会に適格にしなければ/した方がいい・・・などと考えるので、
「コストも大事」となると、安全をけちるのか!と言われそうです。
自動車で言えば新型車は、オートライトの義務化があります。古い車では、シートベルトやエアバッグのない車でも乗ることはできます。
乗る人がお好きなようにという事でしょうが、この不適格について、理事会や総会でどう理解を得たらよいでしょうか。

→ガイドラインのようなものは見たことはないです。採否を決める基準や方程式も、ないと思います。
わかりやすく例えるなら、

乗り続けた自動車が、10年目の車検を迎えた。
A:今の車を車検して、乗り続ける
B:今より年式が新しい中古車に買い替える
C:新車に買い替える

上記3つの車は、燃費、安全装置、環境性能等が違いますが、当然、価格も大きく変わります。
どれを選択するのかは、個人の価値観で決まります。

価値観の異なる組合員の総意をまとめるのは、簡単ではないです。
住民の属性構成や組合活動への関心度も違いますので、Aマンションで通じる手法がBマンションで通じるとは限りません。

今回の2マンションは、どちらも顧問契約を結んでいますが、この件では、入札の実施や工事確認、保守契約の切替指導まで含めて、個別のコンサルティング契約を結び、ステップバイステップで、慎重に話を進めました。

(続く)

【ブログ5465日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「制御リニューアル」において、既存不適格の解消をどこまで行うか?は、コストに大きく響くため、慎重な検討が必要です。

自分のマンションのエレベーターが、どうなっているかは、エレベーターの法定点検報告書に記載されています。

こちら、その例です。(今回のマンションのものとは異なります)
エレベーター既存不適格の例


組合員に配られるものではないので、理事長または管理会社に依頼して、見せてもらうとわかります。

【ブログ5465日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市名東区の大規模修繕工事見学会には、好天気の中、約10名の参加を頂きました。
見学会

ありがとうございました。

見学会後には、近くのコミュニティセンターに移動し、勉強会。

私と辻建築士のメイン講義に加えて、特別ゲストとして、このマンションの修繕委員長にも、体験談を語っていただいたところ、最後の質問タイムでは、講師にではなく、修繕委員長に質問が集中!(笑)

宣伝要素もゼロではない講師の話に対して、同じ住民目線での話を聞きたいという参加者の気持ちはよくわかります。
この体験談のために、パワーポイントのスライド作成いただき、大変、ありがたく、感謝申し上げます。

ちなみに、この修繕委員長には、当社とコンサルタントして、選んでいただいた時に、インタビューをしており、その時のブログ記事がこちらです。
コンサル選びで後悔したマンション、満足したマンション

質問タイム終了後の個別相談も、半数以上の方が希望され、各マンションでの勉強会を依頼されました。

久しぶりの見学会でしたが、やはり、リアルでのイベントは、良いですね!

【ブログ5464日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

次は「制御リニューアル」の仕様決め。

エレベーターの耐震 設計・施工指針の改定、建築基準法の改正は、次の通り行われています。
1981年、宮城沖地震後
1998年、阪神淡路大震災後
2002年(一部)、
2009年、新潟県中越地震、千葉県北西部地震後、建築基準法の改正
2014年、東日本大震災後、耐震告示の制定

これを踏まえて、どのレベルの基準を採用するか?を検討します。
なかなか手強いです。

かなりたくさんの資料を読み、非常に勉強になりました。

【ブログ5464日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

エレベーターの話は、今日はお休み。

我が家にインターネット光回線がやってきました。

22時からのMAKS内のZOOM会議を零時半に終えてから、2時間半の格闘?で、ついに開通!

早速、速度をはかってみたら、この通り!
NTT光回線速度テスト

サクサク、快適なネット環境になったことは間違いない!

「最新のルーターなので、電源を一度切って、再度オンにすれば、開通しますよ!」と言っていたNTTの工事担当の人の話の通りにいかなかったことは、許す!(笑)

【ブログ5463日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

次のテーマは、「工事仕様をどうするか?」

さて、どちらも「制御リニューアル」と決まり、籠やドアはそのままで、制御機器やロープの取替えとなりましたが、次は、機器の取替え以外で、安全装置をどこまで付けるか?です。

今、新築マンションでエレベーターを付ける場合は、現在の法律の基準で設置することが必要ですが、既存エレベーターで、この制御リニューアル工事の場合は、「既存不適格」と言って、設置当時の基準を満たしていれば、現在の基準に適合していなくても良いため、古い装置を新しくする、ロープを換えるという最もエコノミーの選択から、できる限り最新の基準に近づけるまで、幅広い選択が可能です。

この基準は、大きな地震や事故があった際に、見直されており、いくつもの項目があるため、何を付けるのか?を統一してから、エレベータ―会社に見積もりを依頼しないといけません。

(続く)

【ブログ5462日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】