fc2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

例年、GWは、組合が動かないので、会合はないのですが、今年は、いくつもの工事入札があり、それを5月又は6月の総会で審議するため、ここ一週間に、タフな会合が集中しています。

現在、GW前後で対応している業務は、大規模修繕工事実施中が3件、工事入札中が5件、エレベーターリニューアルが2件、予算が900万円の排水設備工事が1件、大規模修繕工事前の部分的な先行工事1000万円クラスの入札が2件、管理会社変更関連が2件、毎年この時期に集中する定期総会準備が10件以上、沖縄セミナーの準備等、盛りだくさん。

MAKSで、チームとして取り組んでいますが、私の単独案件もいくつかある一方、ほとんどの組合対応では、最終的には、私が総括者として確認しますので、自分の予定した業務配分に対して、飛び込みで「これを至急、見て下さい」と言うコンサルタントからのSOSや相談も当然、入ります。

結果、GW直前で、ほぼ徹夜が二日続きました。

ここまで沢山の組合を支援できるのは、チームがあるからで、まずは、仲間に感謝です。
そして、私が総括者と関わらなくても、ほぼ、一人でコンサルティングや顧問ができるようなコンサルタントを増やすことが、今年の目標です。

【ブログ5430日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの新人コンサルタントに、大規模修繕工事コンサルティングを教えており、間もなく、2つのマンションで、建物調査が始まります。

調査の一部をお願いするメーカー等に、必要な図面を送っておいてくださいと指示し、依頼文書のサンプルを渡したのですが、「わからないところがある」と言う。

サンプル文書には、一般的な図面の名前が書いてありますが、いざ図面を見ると、図面分類、順番、ネーミングにルールはなく、作成者によって、異なるのが、その原因。

つまり、大規模修繕工事コンサルティングを行うためには、図面を読む力が必要になるということです。

実は、マンション管理士の試験には、建物構造において、RCとSRCの違いを回答する等、いくつかの建築技術の問題は出ますが、図面を読めるような知識までは、求められていません。

私の場合は、元々が戸建て住宅のコンサルティングをやっていたので、図面には慣れていたものの、それでも、木造とRC、戸建てと集合住宅では、大きく違うので、最初は戸惑いました。

また、図面の見方を教えてくれる学校はありません。

建設会社やメーカーに、大規模修繕工事で必要となる図面はどれ?と聞くところから始まり、コンサルの都度、図面を見ては、「どーして、作成者によって、作り方が違うの?」と困りつつ(笑)、覚えましたし、管理面では、設備図面を読む必要があり、覚えてきました。

4月から、管理認定制度が始まり、長期修繕計画の適否を判断することになるマンション管理士ですが、「認定できる講習を受けましたが、図面は理解できません。大規模修繕工事の技術的なことも分かりません」と言うマンション管理士が多いと思います。
是非、しっかり勉強して欲しいと思います。

【ブログ5430日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先からの質問です。

Q:南側駐車場と一戸建ての間に植栽があります。

先日、駐車場から専用庭経由で自宅に行き来する部屋の方から、枝が張り出していて傘をさしながらだと通れないとの話があったので、理事長と相談し、少し枝を払いました。

ただ、その木は一戸建てと近いため、落ち葉が一戸建ての敷地内に落ちていくのと、枝の上部が境目のフェンスを少し越えている点が気になります。

理事長と相談し、木の南側も枝を払って、全体をこじんまりとさせた方がよいと思いますがいかがでしょうか。

A:
1、枝葉を大きく切ることが理事会又は総会決議が必要かどうか?
との質問なら、現状、支障が生じていることの除去と言う点では、理事会判断で良いと思います。

2,どのように切ると良いか?
との質問なら、強剪定にするのか、通常剪定にするのか、造園業者と相談ですね。

【ブログ5430日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先からの質問です。

Q:当マンションで、インターネット光回線化の打診があり、
A社の調査では、最初、無理とのことでしたが、
2回に渡り、かなり徹底した調査により、
縦系は、何とか、既存配管を使った通線ができることがわかり、
既にガイドロープを通してあります

ただ、当マンションには、他にもう1社B社が入っており、
A社の調査結果にB社にこの結果をフリーライドさせるのは、どうかなぁ~
と言う気もします。

A社の調査をみてましたが、かなり苦労して入れていただの、
2社の光ファイバーを2本通せるか?という問題もあります

どのようにしたらよいでしょうか?

私のアドバイス

B社に対して、A社で通線できたことを話して、
同じルートで、A社の後又は同時で通線できないか?
を聞くと良いです。

A社の通線テストの結果にフリーライドするのは、
後ろめたい気持ちがするのはわかりますが、
組合の場合は、公平に進めることが必須なため、
その点は、彼らもわかっているので、
割り切って良いと思います。

それで、片方しか入らないとなれば、総会でどちらにするのか、
を決定すべきでしょう。

【ブログ5428日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

現在、エレベーターリニューアル工事コンサルティングを2件同時に、引き受けています。

どちらも、顧問先です。

既に、独立系の保守会社に変わっていますが、独立系保守会社5社の提案と合わせて、元々のメーカーの提案も受け、かつ、その後の保守料金も提示していただき、会社情報やサービス拠点も、横並べできるようにして、また、工期の短さも重要な要素で、単に安さだけではない、総合的な提案を受けます。

で、元々のメーカーは、三菱と日立ですが、メーカーが違うと、共通仕様書も変わり、何度か、各社とやり取りすると、「わかっていたようで、実はもっと深い意味が合った点」もわかり、非常に勉強になっています。

これから、他の顧問先も、順次、エレベーターリニューアルの時期を迎えますので、一層のブラッシュアップをして、貢献したいと思います。

【ブログ5427日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

6月4日(土)に名東区の藤が丘駅すぐ近くで、大規模修繕工事見学会を開催することが決定しました。

これまで新型コロナ禍で、ずっと、できずにいましたが、まん延防止措置も解除され、組合側の了承をいただけました。

ありがとうございます!

近日中に、チラシを公開します!

【ブログ5427日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションに某携帯電話会社から、携帯基地局の設置の話が持ち込まれました。

大幅な修繕積立金値上げが予定されていたマンションで、組合財政改善のために、1年半に渡り、管理適正化コンサルティングを実施し、長期修繕計画を見直している最中でしたので、組合の収入増と言う点では、goodニュース。

但し、住民の中には、アンテナが取れやしないか?とか、電磁波を心配する声が上がることもあります。

これ、実は私、電力会社時代に、高圧の鉄塔、送電線を新規に引くための用地交渉を担当していたことがあり、「電磁波」については、かなり勉強しましたので、携帯電話会社とは異なる立場で、住民への質疑応答が出来ます。

で、理事会では、設置を内定。

そこからは、毎月の賃料(設置料)と設置機器の電気料金の交渉。

賃貸アパートのような市場相場は公開されていないため、携帯電話会社からの提示額が基本になります。

「これが当社の相場です」と言われたら、「少しでも上積みを」くらいの交渉しかできないでしょうし、電気料金に至っては、電力会社の電気料金単価を反映するだけなので、交渉する余地があると考える人は、ますいないと思いますが、当社には、他にはない、上積みの根拠提示ノウハウがあり、電気料金は、最大額まで引き上げる計算を提示できます。

また、契約書も、組合が安心できる条文追加を申し入れます。

結果、当初提示の賃料から、50%超の大幅アップ。
電気料金も10%超のアップ。

これが毎月固定収入になりますから、組合の財政改善に寄与します。

一連の交渉は、2カ月ほど要しましたが、もちろん、当社は、携帯電話会社から、紹介料などのマージンは頂かないので、メリットは、100%組合にもたらされた結果です。

組合顧問がいて、良かったと感じていただけることが、当社の報酬です。

【ブログ5426日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティング先に、グレードアップ工事の希望をヒアリングすると、どこでも、EV充電器の設置と言う声が上がるようになってきました。

導入に当たっての問題は、かなりシビアで、補助金が出る、充電器が安くなってる…と言う程度の追い風に乗るだけでは、解決しません。

主に、次の4点の問題があります。

1, ハード面
① 充電設備に関する技術的な問題
② マンション共用部の電気契約の変更の問題
2, ソフト面
① マンション導入時の設置場所の選定や手続き上の問題
② 導入後の組合の長期資金や運用の問題

上記のうち、1①は、メーカーや販売事業者に来てもらえば、わかるでしょう。
2①は、組合で検討できますし、管理会社もアドバイスできるでしょう。

しかし、1①は、建築士やマンション管理士の資格があっても、わかる項目ではなく、電力会社で電気契約業務に関わっていないと、わからないことが多いです。

また、2②は、ひな型はどこにもなく、「普通、こんなやり方をしてます」と言う話にはならないので、色々な方法とそのメリット・デメリット比較が必要になると思います。

2②も、組合側の運用で行うのか、外部のサービスを活用するのか、普段から情報収集を行い、組合に適切な選択肢を提案することが必要です。

元電力会社勤務の私に対して、「このテーマは、得意分野ですね!」と必ず言われます(笑)が、確かに、そうですね。

現在、3つの既築マンションで、実際に導入計画jを検討している最中ですが、導入を実現できたら、詳細にレポートしたいと思います。

【ブログ5425日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

家族でのお祝いディナーは、結婚記念日のお祝いディナーと合わせて、先週末に行いましたが、私の誕生日当日は、妻が、ケーキを用意してくれました。
誕生ケーキ2 誕生ケーキ

ありがとう!。

【ブログ5424日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの月例勉強会の今月のテーマは、「インターネット高速化」でした。

沖縄在住で、IT企業の役員出身の友寄コンサルタントが講師です。

今、実際に、沖縄のマンションで、インターネット高速化サービス会社選定コンサルティングも取り組んでおり、その成功事例もあります。

マンションのインターネット化は、全戸加入の一括サービスと各戸の個別契約とがあり、それぞれ、高速化導入の比較先や方式が異なりますが、古いマンション程、新規の配線を既存配管に入れることができない時は、露出配管を敷設しなければならないケースが少なくなく、それがネックで話が止まることもあります。

今回の勉強会では、一括導入サービスを手掛ける国内最大手のつなぐネットさんに、最初の30分、講師をお願いし、その後は、友寄コンサルタントが講師となり、非常に濃い内容の勉強会となりました。

私自身にとっても、今、いくつかのマンションで、インターネット高速化コンサルティングを行っているので、ぴったりの勉強会でしたね。

【ブログ5423日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

中部エリアでも、管理組合向けのオープンセミナーの開催予定が決まりました。

私の組合向けコンサルティングの予定が、数カ月先まで入っているため、以前のように、4~6月に集中して、「春・夏セミナー」とならず、9月まで掛けて、下記の通り。9会場での開催日程となります。

沖縄を入れると、丁度10会場。過去最高数です。

間もなく、チラシ完成です。

6月19日(日)大阪2会場
7月18日(月・祝)長野・松本
7月23日(土)名古屋
7月30日(土)尾張地区
9月3日(土)名古屋
9月18日(日)浜松
9月24日(土) 金山
9月25日(日)岐阜

新型コロナの再燃が来ず、沢山の人と出会えることを祈ります。

【ブログ5422日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄では、下記の通り、セミナーを開催します。
今、順次、告知を始めているところですが、毎日、申し込みが入っています。

ここ数年で沖縄の事情は詳しく把握したし、積み上げた実績を基に、沖縄バージョンで講演を行います。

力が入ります!

2022年5月8日(日)13:30~16:30沖縄開催!!
□◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇

知らないと損をする
管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー

~あなたのマンション価値を上げる5つのステップ~

□◇□◇□□□□□□◇□◇□◇□◇□□□□□□◇□◇

受講無料・予約制 
各会場定員30名限定

「大規模修繕」「管理見直し」「修繕積立金」「省エネ」について1日ですべて学べます

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

14年で600件の組合向けコンサル事例から読み解く

◇◇◇◇◇◇◇◇ご来場特別特典◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
amazon.co.jp Kindle書籍【建築部門】第1位獲得!
「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」
「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」 書籍各1冊をプレゼント!

講師 マンション管理士 馬渕裕嘉志
講師 一級建築士 辻唯寿

各会場は下記より

■■■■ 沖縄会場 ■■■■■

日時 2022年5月8日(日)13:30~16:30
会場 沖縄県立博物館・美術館(おきみゅー)博物館 講座室
住所 〒900-0006 沖縄県那覇市おもろまち3丁目1−1

お申し込みは、こちらから!
管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー
沖縄セミナー1

沖縄セミナー2


【ブログ5421日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

RC系の建物のリファイン工事(再生工事)の分野では、全国的に有名な設計事務所「青木茂建築工房」が手掛けている大垣市の現場で、見学会が開催されると聞いて、辻建築士と、棚橋コンサルタントを誘い、3人で見学してきました。
内藤建設

その建物は、内藤建設大垣支店で、事務所と社宅兼用のRCの建物を事務所兼賃貸住宅12戸に変えるというプロジェクト。

建物は、1967年(昭和42年)に建設され、現在築53年を経過しており、今回は、建物の部分解体が完了し、耐震改修、躯体補強の途中段階の現場見学会です。

私が一番知りたかったのは、前解説では、建物は100年持つとのことですが、コンクリート躯体がどのような状態で、それをどう再生するのか?

また、耐震補強は、一般的にかなりのお金がかかるのですが、その手法と経済性。

工事の内容は、マンションの大規模修繕とは、異なりますが、RCの建物の再生・延命と言う点では、きっと共通項があるはずだと思います。

例えば、コンクリート中性化と耐用年数の関係とか、この建物が100年持つとの診断には、100万円かかったとか、非常に興味深く、マンションの大規模修繕工事をプランニングする際にも、参考になる話がいくつも聞けました。

こうしたインプットは大切です!

【ブログ5420日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月は、30回目の結婚記念日と私の誕生日がある月なので、毎年、家族で、ダブルお祝いのイベントがあります。

今年は、長女がお店のセレクトを担当してくれて、
岐阜市内のイタリア料金「クチーナ フタムラ」に行ってきました。

この日は、大府市で130戸マンションの大規模修繕検討理事会が15時から開始で、会合後に、コンサルティング契約書の調印や、住民さんからの「気になる箇所」の発表に対して、現地確認もあり、終わったのが、17時半。

日曜の夜に、組合会合が入っていないのは、滅多になく、これまでも、家族のディナーの予約があっても、「もうその日に入れるしかない!」となれば、家族ディナをキャンセルしたことが、何度もあり、今回は、かなり前から、娘たちに「この日は押さえて!」の話があって、この空きタイムは死守!(笑)

ディナー予約の18時半には、妻と娘二人は到着していたのですが、私は、8分遅れで到着。

ちょっと待たせましたが、無事スタート。

娘は二人とも、そろそろ結婚と言う時期で、「そういえば、どんなプロポースだったの?」のような質問が沢山あったのですが、多くは、もう忘れてる(笑)

料理は、兎に角、おいしい!
品数の全体の量も、丁度いい!
30回目結婚記念日


私は、結婚以来、一度も夫婦喧嘩をした記憶がないのですが、実は、妻によると「過去、3回あった」そうで、以前、一度、その話を聞いて、私が、その時のことを過去に遡って謝り、それ以来「結婚以来、一度も喧嘩したことがない」が公式見解になっています(笑)

で、無事30周年を迎えました。
金婚式まであと20年!

【ブログ5419日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションの総会シーズンです。
多くのマンションでは、土日に会合が計画されます。

私のスケジュールでは、基本的に、1日で、午前、午後、夜の3部制で、時には、近いマンションで移動時間がかからないとか、ZOOMを使い、1日4枠もありますが、それは、かなり幸運なケースですから、1か月で、最大25枠程度です。

ありがたいことに、現在、50以上の顧問先があり、ほとんどは、担当コンサルタントと二人体制ですが、中には、私単独の顧問先もあり、顧問とは別に、大規模修繕工事単体のコンサルティング先もあるため、常に、2カ月先まで土日の予定が9割以上となっており、平日の夜の開催も含めて、やりくりすることになります。

しかし、どうしても役員さんたちの都合や管理会社の都合と私の予定が合わないと、他の補佐のコンサルタントに単独で行ってもらうことになります。で、他方の会合と時間を微妙にずらして、移動中の車で、ZOOM参加と言う離れ技?

こういうスケジュール調整は、自動でできないのですが、いくつもの組合の皆さんの協力で、何とか対応できているのが実情です。ありがとうございます。

【ブログ5418日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜で、新型コロナ禍明けの経済回復を目指して、色々なGOTOキャンペーンが始まっており、ホテル利用の垣根がグッと低くなっています。

我が家も、経済回復に協力すべく、離れて暮らす娘二人を呼んで、岐阜の長良川にある老舗ホテル「ホテルパーク」に宿泊。
ホテルパーク写真1

ここは、川端康成が滞在して執筆したことでも、有名です。

私のみ、顧問先の夜の理事会があるため、夕食なしで、ホテル入りは21時でしたが、長女が、部屋で楽しめる3種類の利き酒セットを注文し、おつまみとして、売店で鮎のアヒージョを買っておいてくれて、急ぎ温泉に入り、二人で、「利き酒」。

ホテルパーク写真2

普段、日本酒は、飲まないですが、岐阜県内の有名なお酒は、いずれも、口当たりがよく、味わい深く、いい気分。

早朝の温泉も、長良川を眺めての贅沢気分です。
企画してくれた妻や娘たちに感謝ですな。

【ブログ5417日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティング先のマンションからのご質問。
「今回の大規模修繕が完了した時点で修繕積立金残高を どれくらいに考えたらよいでしょうか。」

私の回答は、以下の通りです。

この質問は、何らかの「基準(目安)」を考えるに、
例えば、
「戸数×〇〇万円」とか、
「延べ床面積×〇〇円」とか、
「年間修繕積立金×〇〇%」とか、
「調査による統計上の金額」
とかの「基準(目安)」をお知りたいということだと拝察します。

しかし、当方のコンサル経験の中で、
そういうものがあると、聞いたことはありませんし、
私自身が、そういうものが作れそうだと感じたこともないのが
実情です。

各マンションからの依頼で、
長期修繕計画(支出計画と積立金計画の両方を同時に)作ってきた経験では、
結果として、百万円しか残らなくても、大丈夫なケースもありますし、
1000万円残っても、将来赤字になるケースもあります。

分かりやすく言うと、一般論としては、
「残高に注目して、いくらあるから大丈夫!」とは、
申し上げられないのです。

もちろん、数年内に、
インターホンやポンプ取替えなどの大きな工事があり、
それが想定年より早く、すぐに起きても、
大丈夫な残高水準…のような見通しはありますが、
例えば、管理費会計に繰越余剰金が多額にあれば、
間に合うかもしれません。

また、現在の積立金の水準が低く、値上げ余力のあるケースと
そこそこの水準で、簡単には上げられないケースでは、
事情が変わります。

また、当社の大規模修繕コンサルティングでは、
ほとんどのケースで、
長期修繕計画作成、管理適正化コンサル、顧問業務を
受託する結果、
一般的な設計事務所ではできない
「修繕積立金を値上げしないで、積立金を増やす」
手法を駆使して、残高が少なくても、
OKの状態になります。

上記の例は、いくつもの変動要素の中の数項目であり、
「こんなケースでは…」と話し出すと、いくらでも出てきますので、
この説明を書いている途上でも、
「これで伝わるだろうか?」と何度か立ちどまり、
書き換えるという、難しいテーマです。

【ブログ5416日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年のマンション管理フェア、管理学校のチラシが出来ました。
チラシ (表). チラシ (裏).

例年の通り、一番、受講者が集まりにくいと言われる最終コマです。

このコマ割りを見ると、満席にするぞぉと、ファイトが沸きます!(笑)

【ブログ5415日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この数日間で、3マンションの大規模修繕工事の見積もりに対するVE面談を行い、10社以上の会社のヒアリングをしたのですが、ほとんどの会社から、建築材料の値上げの話がでました。

今の発注予約なら、ぎりぎり、今年の秋工事は、現行単価で行けるけれど、夏以降の入札で、来春以降の工事だと、値上げ後の単価になるとのこと。

それ以降も、第2段の値上げの話もチラホラ。

全体に、入札のタイミングを早める対応策が必要かも。

【ブログ5413日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理計画認定制度で、国土交通省の長期修繕計画のガイドラインを参照する評価の方法が書かれていたため、試しに、そのサンプル通りの計画書を作成してみました。

これと全く同じものを作るのは、相当、骨が折れます。

机上でやるだけでも、かなりの労力ですが、各マンションの実情に合わせたものを作ろうと思うと、大変です。
もし、この書式と全く同じものを作るとなれば、その作成費用だけで、ウン十万円の費用がかかるでしょうね。

実際には、当社にも、各管理会社にも、独自のフォーマットで作成しているため、そこから、国土交通省書式に合わせるのも大変!

一方で、計画書の趣旨と言う点では、ちゃんと作成できる専門家であれば、書式に関係なく、必要な網羅はします。問題は、長期修繕計画を作成するスキルや経験のないマンション管理士が、国土交通省の書式と異なる計画書の中身を読んで、「適合しているかどうか」の判定ができるかな?との懸念。

この書式作成のノウハウを作りつつ、評価の解説書も作ろうかなと思います。

【ブログ5412日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

読者さんからのいち早い情報提供で、最新号の週刊エコノミストでマンション管理特集とのこと。
週刊エコノミスト

早速、アマゾンキンドルで購入し、まずは。ななめ読みしました。

おー、なかなか、鋭い!

近々に、じっくり読みます。

【ブログ5411日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月から始まるマンション管理計画認定制度では、地方自治体の審査負荷を軽くするため、マンション管理士が事前認定を行う仕組みが取られています。

この事前認定を行うための講習を受講し、試験に合格し、認定を取ることができました。
認定講習

受講前に感じていたのは、大規模修繕工事のコンサルティング経験のないマンション管理士、長期修繕計画を作成できないマンション管理士が、長期修繕計画の適否を審査できるのかな?との心配です。

実際に受講してみると分かるのは、審査そのものは、計算式に当てはめれば良いのですが、そもそも、適切な支出計画がなされているかどうかは、審査基準にはありません。あるのは、7年以内に作成され、申請日以降30年以上の期間で、大規模修繕工事が2回。修繕積立金は均等積み立てで、一時金の徴収はなし。

もちろん、基準を設けて審査するための仕組みを考えると、形式的な要件で網を被せざるを得ませんから、その点では、よくできている基準だと思います。

しかし、例えば、積立金の増額を抑えるため、小修繕を繰り返すことで、大規模修繕工事の内容を抑えるような計画は、あり得るのですが、形式的な要件では、「不合格」としてしまうケースが出るかもしれません。

今回の法改正で、マンション管理士しかできない仕事が設定されるのは、マンション管理士業界にとって喜ばしいことですが、「審査ができるマンション管理士」と「管理を適正化できるマンション管理士」との2極化が進むかもしれません。

マンション管理相談センターは、審査ができるのは当たり前として、顧問先マンションには、「審査に通るための長期修繕計画」の発想ではなく、「適切な修繕計画を作成した結果、審査に通るものとなる」との思想で支援して行きます。

【ブログ5409日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年は免許の更新です。

前回と違うのは、新型コロナ下での更新。

会場のオペレーションに、前回との違いがあるのかな?と言う目で見ましたが、定員も変わらず、受付のオペレーションも変わらず。元々、混雑しないように順番で受け付ける体制でしたからね。

ただ、並ぶときに、足のマークが、1メートル間隔くらいにあって、離れて並ぶということくらいかな。

5年前なので、記憶はイマイチですが…。

大きく変わったのは、自分の写真だけ(笑)

交通安全協会への会費(寄付)は、今年も地域貢献の面で、協力しました。

【ブログ5409日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

中日新聞に掲載されたこの記事。読者さんより、送っていただきました。ありがとうございます。
中日新聞記事20220407
マンション管理組合にどんな反響を与えたのか、今日開催された名古屋市内の組合の理事会で、聞いてみた。

初日、見た人はゼロでした。。。

【ブログ5408日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月に入って、管理計画認定制度に関するマスコミの露出が増えています。

と思って、毎日のようにある各マンションの理事会で、話を投げても、皆さん「見てないなぁ」と言われる。(笑)

職業柄、気になる記事で、「いよいよかぁ?」と思ったのですが、そもそも、普段のマンション生活で、管理を気にする人がほとんどない、という状況を目の当たりにしている訳で、結局、マスコミが多少、この問題を露出させても、ほとんどの人の関心にリーチしないのも、ある意味当然かも。

結局、「管理への無関心」が最大のネックです。

【ブログ5408日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先のマンションから、組合資料のデータベース化を相談されています。

単に、電子化するだけなら、力仕事でPDFにしてタイトルを付ければ良いですが、過去のどの資料を残すのか、分類はどうするのか?は、かなりの知的作業になります。

また、格納先として、無料のスラックにする、有料のサイボウスにする、等の選択もあります。

その場合、管理者は誰にするのか?
理事任期が終わったら、アクセスできないようにするのか?

管理会社の中には、組合ごとの電子会議室を提供しているところもありますが、その場合は、管理会社のセキュリティと管理の下で行い、これしかできない、ここまで出来るという線引きが明確です。

アイディア次第で、どのようにでもできるという状態で作るのは、かなり大変ですが、楽しい(笑)

【ブログ5407日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションから、「ガス給湯器を頼んでも、すぐに他に入らない」との声がチラホラ。

ガス給湯器は、耐用年数8年程度で、実際は、10年を超えたあたりから、故障しはじめ、部品交換では、すぐまた別の箇所が壊れて、割高になるので、12年も超えると故=交換時期のようなサイクルですが、壊れてもいないのに、長く使っているから買い替えるという人は、少ないです。

しかし、壊れたら、すぐ替えて欲しい商品。

また、稼働が高まる冬場に壊れるケースが多いので、15年も使っている方は、冬が来る前に交換するという決断もありでしょう。

また、各メーカーとも、昨年末から値上げを打ち出しており、今年の夏までには、ほとんどのメーカーが値上げになりますので、早めに決断されたほうが良いかも。

【ブログ5404日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

新型コロナ禍で、本格的なセミナーは、何度も見送ってきましたが、今年は、春、夏のセミナーを開催します。

スタートは、5月連休最終日の8日(日)に沖縄開催から。
間もなく、チラシも完成します。

【ブログ5404日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

京都市役所にすぐ近くにある顧問先マンションの理事会に、久しぶりにリアル出席してきました。

ずっと、オンライン参加でしたが、今回は、総会前の決算・予算策定、事業計画策定、そして、顧問契約議案があるからです。

地下鉄京都市役所駅を降りて、マンションに向かう道は、地下街で、イベント広場もあり、いつも「京都」を感じさせるので、好きな場所です。

今回は、帰り時刻が、丁度、「京都さくらよさこい」
「音楽と踊り」に、しばし新型コロナ禍も忘れて、楽しみました。

通算4年目の顧問契約の更新議案の総会上程も決めていただき、また、1年、この素敵な場所に、何回か来る機会があるとを思うと、嬉しいですね。

【ブログ5403日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日から、改正マンション適正化法が発効しますが、日経新聞には、下記の記事が掲載されています。

マンションの管理計画が適切かどうかを自治体が認定する新制度が4月1日に始まるが、同日に認定の受け付けを始めるのは全体の5%程度の自治体にとどまることが国土交通省の調査で分かった。東京都内でも板橋区や町村部などごく一部にとどまる。老朽マンションが増えるなか、管理状態のよいマンションを増やす施策として期待された制度だが、不安をはらんだ船出となる。



名古屋市は、全国の中でも、最も取り組みが進み、4月1日から申請受付が始まるとの予告がありましたが、4月1日現在で、手続きに必要な書類は、㏋にアップされていません。

まずは、行政から働きかけやすい新築マンションから始まるのではないか、との声もありますが、実は、新築マンションが認定を受けても、具体的なメリットはありません。

認定を受けているマンションは、将来、流通性が良くなると言われても、まだ、そういう実績を示せるわけではないので、それが分譲マンションの売れ行きに影響するかどうか。

日経新聞の言うように、「不安を孕んだ船出」ですが、当方の顧問先には、いち早く、次回の総会で「認定制度に申請する」との議案または事業計画を立てましょうと提案しており、全面的に取得支援をして行くつもりです。

【ブログ5402日連続更新中】
(翌日に前日分を書くケース等も含んだ日付連続更新)
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】