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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事では大きなお金が動き、そのお金を巡って、これまで、管理・設計業界では、談合やリベートが常態化していたと言われます。

もちろん、全部の業者がやっているのではありません。
常態化している会社は、「誰でもやっていることで、安いコンサル料で受注して、その穴埋めに使っているだけ」と言う自分を正当化する理由があります。
それに応じる工事会社側も、受注競争に巻き込まれず、受注が安定的に取れるので、良しとします。

工事会社の中でも、「清濁合わせ飲む」の考えで、「談合チーム」と「ガチンコチーム」に分けている会社もあります。

しかし、これにより、裏で動くお金は、「安値受注を補填する程度のお金」ではなく、相当な額なので、明らかに、組合は大きな損害を受けます。

しかも検査する側がお金をもらうので、そのチェックも甘くなりがちです。

当社は、創業以来、こうした悪弊と闘ってきました。
ただ、口ではきれいごとを並べ、裏で何をやっているかわからない、という疑念の目をいつも意識しています。
そこで、当社がコーディネートする入札では、必ず、そうした不正を一切やっていないとの誓約書を組合に提出しています。

その内容がこちらです。

大規模修繕工事 入札会社の見積り書の提出に関する誓約書

2022年4月2日
○○管理組合御中

一般社団法人マンション管理相談センター
代表理事 馬渕裕嘉志

大規模修繕工事 入札会社の見積り書の提出に関する誓約書

拝啓、益々ご清祥のこととお喜び申し上げます。
さて、2022年3月29日締切りとなっております貴管理組合向け大規模修繕工事の見積書提出について、貴組合と同時締切りにて、弊社にデータが提出されておりますが、下記の通り、「談合」・「当社の不当利益」・「工事品質を損ねるダンピングにつながる行為」は一切行っていないことを誓います。敬具



1、 今回の入札会社の社名について、各入札会社には、伝えておりません。
  (おおよその入札会社数は、伝えております)

2、 事前に「概算予算」「管理組合の修繕積立金残高」等の情報は、伝えておりません。

3、 事前に価格に関する指導等は、行っておりません。

4、 入札会社から、入札の便宜を目的とした金品・接待等は一切受けておりません。また、契約決定までの期間も、一切受けません。

5、 契約が決まった場合に、紹介料その他いかなる名目においても、当該会社からの金品を受け取りません。

以上

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先からの質問です。

Q:1階専用庭の住民が、専用庭1面に防草シートを敷いたが、問題ないか?

A:使用細則には、「専用使用部分の材質、外観を変えてはいけない」とあります。
防草シートが「材質、外観を変える」にあたるかどうかですが、
土をアスファルトやコンクリートに変える場合は、材質変更は明白、
表面の芝生や雑草を防水シートで枯らせても、復旧可能なので、
材質変更に当たらないと思います。

次は、外観。
外観(見た目)は変更になりますが、
この専用庭は、外部の道路からは、見えない箇所の専用庭であり、
マンションの外観植栽を構成していないので、
細則の条文を言葉通りに解釈しての
「外観変更はダメですよ」と言うと、
「各戸のベランダに、タイルを敷くのはダメですよ」
と同じになってしまうと考えれば、許容範囲だと思います。

もし、マンション添いの道路からもよく見えて、
マンション全体にとっての外観を構成しているならば、
細則を示して、ご遠慮下さいと言えると思います。

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私が住む岐阜市では、今まで、可燃ごみとビン・カンの2種類だったものが、4月1日から、分別回収が強化されます。

その説明チラシを読んだら、かなり細かく、二、三度読んだだけでは、覚えられない…。(;'∀')

モノ自体で分別できず、例えば、紙とプラスチック製品から構成されているものは、自分が、各部を取り分けてから、捨てないといけないケースも多々あります。

我が家では、まず、分別用のゴミ箱を購入。

しばらくは、捨てるたびに妻に聞かないと!

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昨日のブログで、エレベーターリニューアル工事が500~1000万円との記事を書きました。

入札を開始したばかりで、見積もりが出ていないため、超アバウトな数字です。

リニューアルには、制御リニューアル、純撤去・新設、撤去・新設の3種類あり、どれを選択するかで異なり、後者二つは、楽々1000万円は超えますし、制御リニューアルでも、既存不適格の解消具合や耐震対策基準を1998年にするか、2009年にするか等、どのレベルをクリアするかでも大きく違います。

ちなみに、耐震性は強いほど良い!のは当たり前ですが、建物が1998年より前の耐震基準なのに、エレベーターのみ最新の耐震基準にしても、「建物の方が先に、やられてしまうでしょ!」となり、ちぐはぐになる等の見方もあります。

現時点では、2件とも統一仕様として、制御リニューアルを指定していますが、現地調査は来週なので、そこで、各社の見解も聞きながら、最終の仕様のカスタマイズをしたいと思います。

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大規模修繕工事の入札が、同時に4件進んでいますが、それ以外で、エレベーターリニューアルの入札が2件、排水管補修工事の入札が1件、進んでいます。

いずれも、工事金額は数百万円から1000万円規模の金額なので、5社以上に声をかけ、かつ、初めて入札する会社も開拓しています。

入札参加の会社が多くなる程、競争原理が働きます。

多くなればなるほど、選ばれなかった会社への落選通知も増えます。
最近まで、二つのマンションで、管理会社の入札も行っており、10社ほどの会社に落選通知を出しました。

それも合わせると、この春は、少なくとも、50社以上に、落選通知をしなければならないでしょう。

当社は、まんべんなく受注できるような操作は、一切行わないので、中には、連戦連敗の会社もあります。
そういう会社には、「選ばれなかった理由」を丁寧に伝え、次回の入札で選ばれるよう励まします。

組合にとって、最大のメリットを生み出すのが、コンサルタントの仕事ですが、同時に、入札いただいた各社に最大限の感謝をして、次もまたチャレンジしてもらう気持ちになってもらうのも、コンサルタントの仕事です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

刈谷市内では「管理適正化コンサルティング付き顧問契約」第1号となるマンションとの契約締結のための臨時総会がこの週末に開催されました。

管理会社も、初めての会社です。

戸数は約70戸。

臨時総会には20名ほどの出席者があり、いくつもの質問を頂きました。

総会では、最初に、30分ほどのミニ勉強会を行い、管理の基礎、当社の紹介、コンサルティング業務の前提となる本マンションの管理や財政分析、他マンションの改善例をお話しし、それから、議案の質疑応答を行います。

質疑応答では、
「議案書を見た時は、これってどうなの?と思ったが、勉強会を聞いて、よくわかり、賛成する。」
「日常の修繕工事へのアドバイスを期待したい」
「2年間だけではなく、次回大規模修繕工事まで、ずっとコンサルティングを頼めるのか?」

最終的には、参加者全員の賛成の挙手を頂きました。
4月より、業務を開始します。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この2年間、管理の「改善」と言うより「改革」と言うレベルで、劇的な変貌を遂げた名古屋市内の100戸クラスのマンションの話です。

◎空きが続いていた機械式駐車場の一部を解体。
◎空きが続いてた立体駐車場を外部貸し出し。
◎管理委託業務の品質向上と委託料金の低減。
◎専門会社の入替と料金の低減。
◎火災保険料の低減。
◎電気料金の低減。
◎携帯基地局の賃借料の収入アップ

全部合わせると、500万円/年の収支改善が実現できました。
これを長期修繕計画作成期間30年で考えると、1億5千万円分の積立金の増収と同じことになります。

また、過大であった長期修繕計画を見直し、30年間で、支出計画額は8千万円の下方修正を実現しました。

以上の施策で、一昨年決定していた修繕積立金の値上げ計画(2025年に5000円/戸・月、2030年に9000円/戸・月の値上げ)は、白紙になり、更に、管理費は3,000円/戸・月の値下げを次回の定期総会で提案できることとなりました。

防災体制の見直し、1年任期の役員の一部残留方式の導入や理事会運営の活性化など、お金以外の面でも、改善をはかりました。

ここまで徹底的な改革が出来たのは、敏腕理事長とそれを支える理事会メンバーが、高い理事会出席率の中で、精力的に議論いただいた結果です。

管理会社は変わっておらず、組合寄りの姿勢がグッと高まりました。
何かあった時の第1報は、理事長と同時に私に入ります。
理事会の一週間以上前には、議案の確認や相談が入ります。

来期は、このプロジェクトを引っ張ってこられた、異例での2期連続の理事長が退任します。
当社との「管理適正化コンサルティング付き顧問契約(2年間)」も期間が満了です。

来期に向け、顧問契約を更新したいとの依頼を1月の理事会で受け、先日の理事会に、更新条件を提示することとなっていました。

まず、業務内容。
これは、当社の「標準顧問業務概要書」があり、どのマンションも一律なのですが、本マンションでは、これまで、ただでさえ、輪番の役員の中で理事長職を決めるのに苦労していた中で、今の理事長の後任者を見つけることは相当難しいだろうとの状況の中、「理事長業務の部分代行」を盛り込むことになりました。

この「理事長業務の部分代行」は、私が理事(長)に就任するわけではなく、業務委託の範疇なので、管理規約の改定は不要です。

次に、契約期間。
従来型では1年間が多いですが、課題が大きなマンション、規模が大きなマンション、私を限定指名するマンションでは、順次、2年契約の適用をお願いしています。今回、この条件に当てはまるので、2年契約。

最後に、報酬。
「理事長業務の部分代行」が付加されるので、報酬は値上します。

理事会では、
「過去にも、役員をやったが、その時は、出ているだけで、管理会社が言うことをフンフンと聞いて、賛成の手を上げるだけだった。今回は、毎回、顧問からのアドバイスがあって、住民が議論し、組合活動をしている実感があり、楽しかった。」
「自分たちは、今回の顧問継続議案に100%賛成だけれど、総会に出てこない組合員にこのメリットを伝えるのは、大変だね」
と言う話で盛り上がり、満場一致で承認いただきました。

専門家としては、能力を評価いただき、持てる力を120%発揮したくなるクライアントの存在は、大きなやりがいです。

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今年のマンション管理フェアは、5月26日(木)、27日(金)の二日間です。

今年も、マンション管理相談センターは、このフェアに出展し、マンション管理学校では、2コマの講義を受け持ちます。

26日(木)15:45~
14年600件のコンサル実例から読み解く
【失敗しない大規模修繕工事のための3つの秘訣】

27日(金)15:45~
14年600件のコンサル実例から読み解く
【管理改善と修繕積立金値上げ回避のための3つの秘訣】

です。

2日目の講義は、「管理計画認定制度」を意識して、次のタイトルにしようかどうか迷いました。

「管理」の評価が資産価値を左右する時代が来た!
【あなたのマンションの評価を上げる3つの改善ポイント】

しかし、ここ数カ月、顧問先マンションで、来期の計画を立てる中に、「管理計画認定制度」の話題を盛り込んでも、ほとんど反応がない…。

マンション管理に関心が強い人でも、同じです。

そこで、上記二つのタイトルのどちらが良いかをコンサルタントと一般のマンション住民とにアンケートを取りました。

結果、コンサルタントは後者が多く、一般の人は、全員が前者だったので、このタイトルに決めた次第です。

国や地方自治体がよほど熱を入れてPRしても、管理計画認定制度の話題で、人が集まるのは、まだ先かもしれません。

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大規模修繕工事の入札を4件同時で行っています。

そこで、聞こえてきたのが、資材の値上げ。
石油製品である防水材とか長尺シートへの影響が出ているとのこと。

大規模修繕工事において資材が占める割合はそれほど大きくはありませんが、企業努力で吸収できるレベルではないようです。

注視が必要です。

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長女も次女も、一人暮らしで、医療関係の仕事をしています。

長女の誕生日のお祝いで、自宅集合!
妻が、ビーフシチュー、チーズフォンデュ、ホタテとサーモンのカルパッチョ、キッシュ、サラダ…と、沢山のご馳走を作って用意してくれて、誕生パーティ。
遥香誕生日1

ディナーの後は、ケーキです。
遥香誕生日

こうして、家族仲良く時間を過ごせるのは、幸せなことと感謝。

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元電力会社社員としては、この警報には敏感です。

電力を安定供給するためには、ベースとなる原子力発電、自然まかせになる水力発電、需給に応じて、事業者がコントロールできる火力発電があります。太陽光発電や風力発電も、自然任せです。

ご存じない方が多いと思いますが、発電所は24時間動いているため、毎年、定期点検で動かない期間もありますので、電力が不足しないようにするためには、発電設備には余裕が必要で、突然のトラブルで一部の発電所が止まっても、供給に支障がないようにしています。

今回は、先日の地震で、一部の火力発電所が止まっているところに、真冬並みの寒波がやってきて、電力需要が、発電能力を上回ると想定されていることがら、警報が出されたものです。

実は、ベース電源となる原子力発電が動いていないことも、客観的に見ると大きな要因なのですが、原子力発電への風当たりが強いので、電力会社としては表立って言えないだろうなあと思います。

今までは、夏の猛暑時、高校野球が重なる時期が、年間の最大電力発生要因として良く知られていますが、その時には、太陽光発電は、フル稼働しますが(正確には、真夏の発電効率は、落ちるのですが)、今回は、曇りで、太陽光発電の発電も低いことも影響しているのだと思います。

今までの電力供給のいくつもの前提が変わっているので、運用する人たちの大変さが想像できます。
発電する側に、「何とかしてね」ではなく、省エネ社会に変えていく必要がありますね。

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MAKS所属のコンサルタントからの相談です。

顧問先のマンションで機械式駐車場廃止の計画があり、アドバイスをした。

解体平面化で、不足する7台分を隣地駐車場で「組合契約」で確保するよう進めるとの説明をしたが、
機械式駐車場を解体したマンションは不足分を永続的に確保するため、どのような試みをされているか教えて欲しい。

(私の回答)

機械式駐車場廃止マンションで、
外部に駐車場を確保するための方法に、妙案はなく、
一括借り上げ、個人契約、再配分後のローテーションの有無、駐車料金の再設定等、
考えられる方法をピックアップした後、それに優先順位を付けて、
順番に実現可能性を探ります。

その過程で、残る人と出る人の需要と供給が一致した段階で、
ようやく、GOとなります。

私の経験では、解決までに2年以上かかり、
最初に設定したコンサル料を大きく超える業務量となりましたが、
顧問先だったので、「乗りかかった船」で
何とかやり遂げました。

ちなみに、「組合で土地を買う」は、できないです。
買うためには、組合を法人にして、毎年、法人税を払い、
役員交代の都度、登記を変える等、別の負担が生じます。

管理会社の中には、管理会社が駐車場と法人契約を
してくれて、いわば、一括借り上げと同じ状況にして、
組合に提供してくれるケースが稀にありますが、
新築時に販売のために、親会社からの指示で
無理矢理やらせているケースでした。

その場合、駐車場の空きリスクを負わないための、
条件設定や金額設定をします。

もちろん、駐車場貸主が、また貸しを認めないと成立しません。

また、将来、空きが増えた場合には、個人契約にするなどの
ルールを作っておかないと、今度は、その駐車料金の赤字が、
組合財政を悪化させます。

機械式駐車場廃止時は、敷地外駐車場に出る人が、個人契約でない場合、
将来に禍根を残さないためには、検討すべきことが沢山あります。

管理会社が、一括借り上げをやってくれるかどうか、聞いてみると良いです。



本件、顧問業務の一環として、アドバイス程度で解決できるのは、相当、恵まれた条件下で、
恐らく、かなり高い知見の提供と、時間をかけることが必要になるケースが多いと思います。

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ロシアが原発を攻撃したとのニュースは、元電力会社の私にとっては、大きなショックでした。

電力会社時代、原子力発電については、新入社員時代に徹底的に学びます。

核戦争が起きれば、原子力発電と言うスポット攻撃云々の話ではなくなるのですが、それは、人類すべてを亡ぼしかねないケースとして、議論から除くと、通常兵器の攻撃で、原子力発電が爆破されたら、放射能汚染が広がり、仮に、戦争で勝利しても、敗戦国を占領することが出来なくなります。

だから、裏を返せば、戦争が始まったら、原子力発電所は、安全な避難場所になるはず、ともいえる訳ですが、現実的には、攻撃されたのですから、恐ろしい…。

国際社会の冷徹なパワーゲームがどんな未来をもたらすのか、まさに戦々恐々の時代です。

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トラブルがあったときには、相手に会うのがはばかれ、ついつい、メールでやり取りをしてしまう人がいます。

しかし、文字だけでだと、逆に、話がおかしな方向に進んでしまうことがあります。

メール上の「文字」は、元々、相手に対する先入観のバイアスがかかっているため、過剰に反応する傾向があるのです。

逆に、直接会うと、表情や語調で、共感が働きます。

メールや電話では、険悪で、相手の頭に血が上がっていても、直接会ってみると、それほどでもなかった、という経験があります。

結果、お互いが納得できる結論に至りやすい。

会うことの選択は、ちょっと勇気がいるかもしれませんが、トラブル解決への最短の近道だと思います。

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まずは、プロジェクトの紹介から。

一般企業で働きたいけど働けない、何かしら生きづらさを抱える障がいを持った方々と一緒に働いています。

就労継続支援B型とは、障がい者が働く訓練をしながら、実際に作業した分を工賃としてもらえる場所です。

2019年4月から岐阜県岐阜市で開所し、現在は登録数30名の精神・知的・身体の障がい者が利用しています。

私たちは、内職だけではなく、自分たちの製品として【自家焙煎珈琲豆】を主軸に販売を積極的に行い、工賃向上に努めています。

(中略)

施設の移転新築を行います。それに伴って、珈琲豆と菓子工房も併設し、販売を広げていき、障がい者がイキイキとやりがいを持って働ける場所を作りたいです。

新設する工房の広さは、今より広く15㎡に、そこで作業できる人数は2人から4人へと、今と比べて2倍に増えます。
また設備投資で焙煎機を追加購入することで、1日の生産量を2倍に増やすことができます。

現在は毎月1,200袋の生産、売上げは毎月約12万円です。生産量を増やすことで、新規営業できる取引先も広がり、新設後の売上げ目標は50万円/月に設定できます。(1日4人で作業:250袋×20日 5,000袋/月が生産と試算)

珈琲販売50万円(経費を引くと25万円)+清掃作業15万円+内職作業5万円 が実現したら、45万円分/月が障がい者工賃となり、今より20%の工賃アップにつながります。



ブログ読者の皆さんも是非、下記から、応援してあげてください。
障がい者の自立と笑顔を増やしたい!

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昨日まで、二日間、朝9時15分から17時15分まで「防火・防災管理者講習」を受けましたが、改めて、自分の知識の不明瞭なところが明瞭になり、また、防火だけではなく、防災も同時に学ぶことで、非常に有意義でした。

まず、防火と防災の関係。

防火管理者が必要なのは、特定防火対象物 30名以上、非特定防火対象物 50名以上で、マンションは非特定防火対象物です。

特定防火対象物で、延べ面積5万平米以上に、防火管理者に加えて、防災管理者が必要になりますが、同一人物が行うことになります。

特定防火対象物の一部で、300人以上の建物だと、防火管理者は、5年毎に更新講習を受ける必要がありますので、マンションの防火管理者は、一度、就任したら、ご本人さえよければ、ずっと、就任したままで、資格の更新は不要です。

消防計画の届出は、所管の消防署へ平日に持参又は郵送ですが、郵送する場合は、事前に、電話連絡が必要です。

防火管理者が変更になった場合、計画を変更した場合は、再提出が必要となります。

計画内容は、次の通り。
1,総則
2,予防管理
3,自衛消防の組織
4,震災対策
5,警戒宣言発令時における応急対策
6,教育訓練

テキストには、建物別の実例もあるため、それに倣えば、作成できます。

◎防災
防災と言うと、地震を思い浮かべますが、「NBCR災害に備えること」が定義され、かなり範囲が広く、専門的です。
NBCRとは、次の通り。
N=Nuclear(核)の災害
B=Biology(生物)の災害
C=Chemical(化学)の災害生物
R=Radiological(放射性物質)の災害

防災時は、管理者が直ちに動けるとは限らず、自営防災組織は、管理者の指示がなくても、自動的に立ち上がるようにしておくべきです。

これ以外にも、沢山のメモを取ったのですが、一番、良い情報は、防火研修センターで、無料の講習会を実施していること。

実機が沢山あり、実物を触りながらの講習は、是非、受けてみたいです。
講習案内は、下記の通りです。
防火・防災講習

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昨日から、二日間、朝9時15分から17時15分まで「防火・防災管理者講習」を受けています。

今まで、「防火管理者の成り手がいない」と言うマンションの悩みを聞いて、アドバイスをしてきましたが、私自身も取得することで、「資格取得のための講習って、こんな感じですよ」と言えるように。

また、「防災管理者」は、マンションには不要ですが、防災体制の構築に関しては、アドバイスを求められることも多く、これまで独学又は専門家の講習で学んできたことを踏まえて、公的な学びも求めたいという気持ちからです。

1時間程度の講義の合間の10分間で、電話。昼休みはパソコンで仕事をしつつ、しっかり学びます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

バレンタインデーに、愛情たっぷりのチョコレートをプレゼントしてくれた妻へのお返しの日です。

チョコやお菓子では、不十分なので、ディナーをプレゼント!

落ち着いた店構えの花串庵にて、締めは、名物の「黒毛和牛ひつまぶし」。
花串庵 岐南店 花串庵 岐南店1

感謝を込めて。

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前回のブログで紹介した機械式駐車場の安全講習ですが、既に、受講申し込み期間は終わっています。

勉強したいと思われた方は、下記より、指針とガイドラインをダウンロードして、学ぶと良いですよ。

資料1:機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針        
資料2:機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドラインの手引き      

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

公益社団法人立体駐車場工業会主催の
「機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針」に基づく安全講習(有料)を受講しました。

この指針は、平成30年に国土交通省から出されたものです。

法律ではなく指針ですが、わが国で唯一の公的なガイドなので、マンション管理に関わる人にとっては、必須の知識だと考えます。

時代を反映して、Web講習。

専門業者に任せきりではなく、その業者の点検品質をチェックできるよう、学んでいます。

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顧問先マンションの役員さんからの騒音問題の相談。

これまで5年を超える長期間、悩まれ、管理会社、理事会、友人、不動産仲介会社等、色々と相談されてきて、思いつ限りの事をやっってみたそうです。

自分で直接、話にも行ったけれど、大声で怒鳴られたとのこと。

どうしたら良いのか…。

相当に辛そうです。

思いつく限りやった…と言われた後に、どんなアドバイスができるのか、大変難しい相談です。

ここまでくると、大きな方針としては、
・改善されるまで、自分がやり続けるか?
・専門家(弁護士)に頼むか?
どちらかです。

次に、
その手段は?
その費用は?
を考えます。

私自身が、過去に行ったアドバイスを実施していただき、解決できた例は確かにあるのですが、同じ手法で、うまく行くかどうかの保証はありません。

私が重要視するのは、相談いただいた方の気持ちや覚悟を確認することです。
もし、真摯な態度で話し合えない相手であれば、通常の感覚で接しても、解決しません。

ちなみに、管理会社の担当者は、「これ以上は、当人同士でやって下さい」です。
マンション管理士の職能で、使用細則にどう書いてあるか?しか言えないのでは、解決できません。

人間力が試される問題です。

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読者のデュピュイ取るさんから、昨日のブログに以下のコメントを頂きまいた。

「個人賠償責任保険」

火災保険にオプションで個人賠償責任保険にも加入しています。以前は1事故1億円、現在は2千万円。
自動車の任意保険と同様にマンション共用部の火災保険でも、使うと(使い過ぎると?)次回の保険料に影響するらしいですね。
今回の見直しで、ア)個人賠償責任保険を残した方がよいか、あるいは、イ)その保険金請求の範囲をあらかじめ「マンション敷地内の事故に限定しますよ」と総会で決めることは有効なのか。など考えていますがいかがでしょうか。



保険料は、以前は、保険期間中の事故の有無や回数と、次回の保険料は無関係でしたが、現在は、更新日の半年前から1年前、または2年前までの期間における事故回数で、保険料の割引が決まります。

「個人賠償は、外す」という選択をされたマンションもありますが、その際には、全戸に個人賠償に入ってもらうというお願いをしていました。なぜなら、専有部と共有部の取り合いのところで起きる事故の場合の責任分界点が曖昧なケースがあることや、個人賠償に入っていない住戸で専有部の事故により他の住戸に損害が生じた場合に、その処理の対立に組合が巻き込まれることを避けるためです。

「マンション敷地内の事故に限定しますよ」と総会決議を行うのは、組合自身の保険なので、問題ないと思います。

9月中に契約解除、新規契約で、保険料の値上げ対抗する、と言う手法以外で、保険料を安くする、あるいは、次回の保険料が上がらないための工夫も重要ですね。

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昨日の続き。

損害保険各社で作る損害保険料率算出機構は昨年6月、火災保険料算出の目安となる「参考純率」の全国平均を10・9%、引き上げると発表し、今年10月に、いよいよ各社の保険が値上げとなります。

その参考両立の値上げ幅がこちら。
202210_火災保険値上(202105発表).

(損害保険料率算出機構㏋より)
愛知県、築10年以上の鉄筋コンクリート構造で、9.3%の大幅な上昇です。

どう対抗するか!

1,具体的に10月以降の保険料の試算ができるのは、今までの経験から言えば、8月終わりです。

2,この時期から検討をスタートし、理事会、総会を経て決議すると、9末に総会承認でぎりぎり間に合いそうですが、実は、管理会社の支払い手続きに時間がかかり、9末までの保険料払い込みに間に合いません。払い込めないと、保険契約が成立しません。過去にも遡れません。

3,よって、7月終わりまでの、総会で、「メリットがあれば、途中解約、同等の条件で更新」の決議を取っておきます。建物評価額や保険商品が変わる場合もあるので、補償水準が概ね同等でOK!」としておきます。

4,7月終わりまでに、現在の保険を9月末で解約した場合の返戻金を確認します。

5,各社からの発表があればすぐに(多分8月終わり位)、各社から10月1日の契約開始で、見積もりを取ります。この際、保険商品の変更の有無を確認し、条件の調整が必要です。

6,解約返戻金の損失分を加味した見積比較表を作成し、その中で、最も有利になる保険を選定し、理事会で承認し、管理会社に保険料の支払いを依頼します。合わせて、9月末の解約手続きを取ります。
(細かなところは割愛してます)

この仕事、「火災保険選定コンサルティング」として、これまで、200回以上はやってますが、顧問先が増えてますので、どんどん仕事量が増えますが、組合のメリットが大きいので、頑張ります!

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ヤフーニュースから

 大手損害保険各社は10月から、住宅向けの火災保険料を11~13%程度、引き上げる。火災保険は災害の多発に伴って値上げが続いており、2000年以降で最大の値上げ幅となる。

 損害保険各社で作る損害保険料率算出機構は昨年6月、火災保険料算出の目安となる「参考純率」の全国平均を10・9%、引き上げると発表した。

 これを受けて東京海上日動火災保険、損害保険ジャパン、三井住友海上火災保険、あいおいニッセイ同和損害保険の大手各社は、参考純率に事業経費などを1~2%程度上乗せする形で、最終的な火災保険料を調整している。

災害の増加に保険料の値上げスピードが追いつかず、各社の火災保険は赤字が続いている。



火災保険の値上げは、住宅の構造により、また、都道府県により、変わりますので、全国平均の数値だけで判断できませんが、火災保険の値上げの時は、顧問先マンションで、値上げ前の途中解約&再契約がお得かどうかの検証を行うので、各社からの正式な発表に備えて、準備します。

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4月から始まる管理計画認定制度は、マンション管理士が認定業務を担うとされています。
そのための講習の受付が7日から始まりました。

早速、申込。

講習はWeb方式。

申込ページの最後に、こんな誓約事項が記載されていました。

1.当センターが、事前確認講習の受講資格の確認のために、マンション管理士の登録番号及び法定講習修了履歴を利用すること。

2.事前確認講習修了者の氏名等を、当センターが保有する事前確認講習修了者名簿に登録すること。事前確認を必要とするマンション管理組合及び関係団体に対して、当センターが、講習修了日、氏名、マンション管理士登録番号を開示すること。

3.当センターから個々のマンション管理士に対して直接事前確認又は予備認定の適合確認を依頼することはないこと。

4.報酬を得て、申請手続できるのは行政書士のみであること。

5.【マンション管理組合から、マンション管理士に対して直接事前確認を依頼された場合】(申請パターン①)
① 申請情報の入力・作成・支援システムへの登録(インポート)は、依頼元のマンション管理組合が行わなければならないことについて、事前確認を行うマンション管理士が管理組合に説明すること。
② 当該事前確認の手数料の額については、事前確認を依頼した管理組合と事前確認を受託したマンション管理士との間で決定していただくことになること(当センターは一切関与しないこと。)。

6.事前確認結果について、当センターではサンプリング調査(事後調査)を行うが、その際、当該事前確認を実施したマンション管理士は当センターが行う調査に協力する義務があること。



事前確認はマンション管理士が行うのだけれど、申請手続きは行政書士じゃないとできない?
申請手続きは、そんなに難しいの?
組合が自ら申請するのであれば、問題ない?
その申請をサポートするのは、マンション管理士でもできる?

組合にとって、申請するのに、マンション管理士に頼めばよいとのフレームワークだと理解していましたが、いささかわかりにくいかも。

3月下旬から始まるWeb講習でしっかり勉強します。

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週末に3回目のワクチン接種。

ファイザー×2回、モデルナ1回。

この組み合わせは、最も効果的だけれども、副反応が出やすい…との巷の噂。
で、今回は、前回に比べると、副反応が強いです。

頭痛、発熱でイヤーな感じが二日以上続いています。
その間も、理事会はありますが、なかなか、きついです。
前回、ひどくなかったので、油断しました(笑)が、他のコンサルタントにも助けてもらい、頑張っております。

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近くの小学校の体育館で、新型コロナワクチン3回目の接種を受けてきました。
ワクチン接種会場

まだ、寒い時期ですから、室内には、各所に暖房器具があります。

受付から始まって、問診する先生、注射を打つ先生の各ブースが5カ所程度。

それぞれの場所に、学生バイトらしき人がサポートしています。
総勢、30名程度でしょう。

備品の多くは小学校の備品を使っているとはいえ、モニターなどはレンタル。

この集団接種会場だけで、1日で、数十万円になるのは間違いないです。

こういった会場が、日本各地にある訳ですから、これにかかるお金が、どれくらいかかるのは、想像もつかないです。

ただ言えることは、これがすべて税金で賄われていること。
新型コロナ対策としては、各種の助成金も多額になっている訳で、この騒動が収まってから、間違いなくやってくるのが、増税でしょうね。

東日本大震災の後も、所得税には東日本大震災の復興税が上乗せされました。
組合には、所得税はかかりませんが、組合が発注する業務の先には、それを負担する事業者がいますので、値上げ圧力になります。また、仮に、消費税の増額になれば、組合収支を悪くします。

コロナ禍が過ぎた後には、長期修繕計画の見直しが必要になるのではないかと思います。

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今週末は、3回目のワクチン接種です。

接種券が届いてすぐに、前回接種したかかりつけ医に連絡したら、既に、大量の予約が入り、かなり先まで予約できないとのこと。

そこで、愛知県と岐阜市で、集団接種会場を探したら、岐阜市で、すぐ近くの小学校の体育館が会場であることを発見。

丁度、日曜は、午前が一宮で理事会、夕方から名古屋で修繕委員会なので、その合間のお昼時の枠に空きを発見!

一刻も早い接種を希望していたので、助かりました。
後は、副反応がでないことを祈るのみ。

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私が中電時代に、人事部で採用担当だったことを知っている後輩から、大学生の息子さんの就活のアドバイスが欲しいと頼まれました。

かなり昔の事ですが、「採用面接」と言う世界は、商品やサービスの進歩とは異なり、人間の本質の見抜き方のような分野なので、昔も今も、大きく変わらないのかもしれませんが、昔の採用担当の時の記憶より、今、経営者として、どんな人物を採用したいか?を伝える方が、役立ちそうです。

また、面接は、いわば自分を売り込むプレゼンテーションですから、活躍できるマンション管理士養成塾で教えるプレゼンスキルの話の方が、役立つのではないかと思います。

そこで、以下の通り、アドバイスメールを送りました。

◎面接感は何を見るか?
経営者としての経験で、こんな人物を採用したい!と言う観点からは、

「素直」
「向上心」

があるかどうかを見ます。

つまり、可能性を見る訳です。
新卒は、即戦力じゃないので、教育投資をしたい人物かどうかを見ます。

自分がこんな人物だと語ることができるエピソードを用意すると良いと思います。

◎面接トークスキル
一方で、面接のために、面接トークスキルを向上させることは、テクニックに走るという意味ではなく、努力してるな!と評価されることにもなるので、きちんと時間をかけて、練習すべきと思います。

1,「あの、えーと、」のような間接の間合い言葉をなくすこと。
2,フレーズごとに語尾を上げることを止めること。(特に若者に多い)
3,緊張すると早口になるので、意識して、ゆっくり話すこと。
4,面接官が複数いる場合は、目線をゆっくり面接官の顔(目)に沿って、動かして話すこと。
5,大切なことを言いたいときは、その寸前で、少し間を開けること。

以上は、私が主催するマンション管理コンサルタント養成塾で、組合向けのプレゼンスキルを向上させる講座において教えている基本スキル5ポイントです。

◎質問時の回答スキル
緊張すると、質問の意図を取り違えます。また、質問が下手な面接官もいます(笑)
質問の意図が不明瞭だなと思ったら、あるいは、聞き損ねたなと思ったら、「今のご質問は、〇〇と言う意味で良いでしょうか?」と聞き返すこと。

これも、プレゼンスキル向上講座で伝えている「顧客の心をつかむプレゼンテーション」で教えているポイントです。



息子さんの就活に少しでも役立つと良いな。

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愛知県も岐阜県も、新型コロナまん延防止の再延長。

建物調査をまん延防止措置解除後にやりましょう!と打ち合わせしてあったマンションが複数あるのですが、再延期?

第3波あたりでは、体調管理、マスク、消毒の徹底で、建物調査を行っていたのですが、今は、「感染力が強い」との情報があるため、慎重論が多い。

かといって、「キリがない」と言う声も。

かじ取りが難しいですね。

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