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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

公益財団法人マンション管理センターから、「管理組合のためのマンションの空き住戸対応マニュアル」が発行されました。

空き家の増加が各地で問題になっていますが、これまでは主に一戸建ての話で、分譲マンションにおいては、今後の課題と言われていました。が、今後は、徐々に、空き住戸が発生・増加し、様々な問題が起きてくると思います。

それに対し、公益財団法人マンション管理センターから、マンションの空き住戸により発生する管理上の問題点に対して、管理組合として考えられる対応方策などを整理した「管理組合のためのマンションの空き住戸対応マニュアル」が発行されたものです。

PDFデータを、センターのホームページからで無料でダウンロードできますので、活用してくださいね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末の日曜日は、大規模修繕工事コンサルティングと管理適正化コンサルティング付き顧問契約締結のための臨時総会が2本。

コロナのまん延防止措置の適用中で、開催をどうするか?の懸念はありましたが、どちらも、人数に対して、かなり余裕のある会場を予約いただき、予定通り開催。

で、予定通りでなかったのは、参加者が、かなり多かったこと。

それだけ、関心が高かったということで、スタートの際に、できる限り多くの組合員の皆さんと「このコンサルタントが来てくれるんだ」と言う顔合わせができることは、その後のスムーズなプロジェクト進行につながるので、ありがたいです。

今回の二つのマンションのエリアは、半田、岡崎方面で、当社の既存契約先としては、比較的少ないエリアです。

このエリアでも口コミでの契約が増えてきたのも、嬉しい話題です。

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2月は何もしない月にするはずだったけれど…

で書いた2月の予定。

最後の一週間で挽回するはずでしたが、無理でした(苦笑)

新たな実業務を入れない!と宣言しても、仕事の依頼は、こちらのスケジュールとは関係なく、入ります。

それはもちろん、ありがたいことなのですが、それを引き受けるかどうかを考えるには、相手の意向を正しくつかみ、それに対して、解決できるかどうか、誰が担当できるかを考えて、コンサルティングの中身を提案するというステップになるので、かなりの知的作業があります。

依頼主にとっては、当社が断ったら、次を探さねばなりません。

そういう緊急案件、当社指名案件が、多いのは、コンサルタント冥利に尽きるのですが、とにかく、2月を今年度の活動のためのアイドリングタイムにするという予定は、成し遂げられませんでした。

あきらめず、3月に繰り越します。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ロシアによるウクライナ侵攻で、国際社会は大変な混乱が起きています。

テレビに映る戦争は、余りに遠い場所での出来事のため、リアル感に乏しい…。

大変なことだとわかっていても、今の生活には今のところ、影響がないからでしょう。

しかし、これが、経済的には、生産、流通、金融に影響するでしょうし、もしかしたら、日本に原油が入ってこなくなるような事態が生じるかもしれません。

と言っても、この動きを変える何かができることはなく、自ら有事への備えを考えることくらいが自分にできる事。

具体的には、地震や台風の被害に備えるのと同様に、食料、エネルギー等の備えの見直しをしておく、と言うことが大切かな、と思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ここ数年で、勉強会や大規模修繕工事の説明会、プレゼンなどを「組合員が自宅で見ることができるように、ZOOMで配信して欲しい」というリクエストが多くなっています。

沖縄への遠隔コンサルティングやオープンセミナー開催等で、いち早く、この問題に取り組み、スキルを磨いてきたので、各組合での勉強会なども、オンライン配信について、十分な対応ができる状態です。

ただし、各コンサルタントには、「安易に引き受けてはいけない」と釘を刺しています。

何故なら、セキュリティ対策、利用ディバイスにより参加方法が異なる、資料の事前配布の有無など、クリアすべき問題がいくつかあるからです。

たとえば、
会合の内容は、外部公開しないものなので、参加者が組合員又はその家族なのかの本人確認が必要です。

スマホやタブレットで参加する人は、事前にZOOMのアプリケーションのインストールが必要です。

事前に資料配布が必要なら、印刷して、配布する期間が必要です。

事前に音声テストをしないので、当日、聞きやすいかどうかは、やってみないとわからない部分もあります。

当日、障害が起きている人に対して、対応して欲しいと言われたら、そのための専用のヘルプデスク設置には、費用が必要になります。

他にも、いくつかの問題があるのですが、参加する人が、テレビの中継並みのイメージで参加してみて、実際には、それとのギャップが大きかった場合に、せっかくのオンライン配信の配慮が、逆に不満に変わる可能性もあります。

当社は、「こうした障害があるので、やりたくない」とは、決して言いません。
どうしたらできるかを考えるのが、得意ですから。(笑)

ただ、「最近、ZOOMでの配信が普通でしょ」と言うノリでは、引き受けられないことをきちんと説明し、理解いただくことが、必要なステップです。

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私が尊敬している
一般社団法人ベストライフアカデミーの前田出 先生の
メルマガからの引用です。

タイトル「「どうして?」人から「どうしたら?」人へ

「どうしてダメなんでしょう?」と
いつもうまく行かない利用を探していませんか?

上手く行かなかった原因を探しだすと、
いくつでも理由を見つけ出すことが出来ます。

1.上司がバカだから
2.日本の景気が悪いから
3.先生がエコヒイキするから
4.雨が降ってきたから
5.子供が熱を出したから

上手く行かなかった原因を探して、
「あいつのせいだ。」

と、原因を外に探して、
犯人(らしき奴)を見つけても、
何も変わりません。

起こってしまった事は、
どんな理由を付けても変わりません。

後悔と恨みが生まれるだけです。

事実は事実として、
受け入れる。

そして、
良くするために、

「どうしたら、うまく行くか?」を書き出してみる。

人間は、
質問に答えようとする性質があります。

その為には

1.現状を知る

2.理想のゴールを決める

3.良くするために何をする?

この3つです。

さあ、今「何」をしますか?

悪いと思うことを、
即、やめる。

良いと思うことを、
即、実行する。

これだけです。

「どうして?」人から
「どうしたら?」人へ。

これだけで、
人生は変わります。


100%共感します。
常にこのマインドでありたいと思います。

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2月は、決算の業務があり、寒いため建物調査も避けたいし、コロナのまん延防止措置も出ているし、定期総会はないし…で、新年度の準備や㏋のリニューアル、メルマガの発刊計画の練り直し等に集中する「月例の理事会以外、通常業務は何もしない月にしよう!」と昨年、12月には宣言していました。

結果は、新規契約のための総会が三つ、緊急性のある工事のための臨時総会が二つ、大規模修繕工事のための総会が三つ、新規契約内定の理事会が二つ、緊急性のある案件審議のための理事会が三つ、建物調査が二つ、定例の理事会が三つ。

結局、普段の月と比べて、会合数が、多少、少なかったという程度で、逆に、その分、組合の懸案事項が多く、いつもの月より、忙しかった…(;^_^A。

2月も残り少ないので、決意新たに!

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今日、岐阜市から3回目のワクチン接種券が届きました。
スグに、前回、接種した近所のかかりつけ医に連絡したのですが、すでに、沢山の予約が入っていて、至近では無理とのこと。

大規模接種会場のネット予約を探したのですが、こちらも、同様の状況。

結局、最短で3月中旬となりました。

それまでに、濃厚接触とならないよう、気を付けねば!

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来月から、管理適正化コンサルティング付き顧問契約が始まる組合からの相談です。

このマンション向けには、12月に勉強会を開催しており、そこで、管理会社に対する不満を数多く聞いた際に、私から、「管理組合や住民側の感情、素人的な考えの中で、管理会社に申し入れても、管理会社としては、対応に困るケースもありますよ」とアドバイスをしたのですが、それ以降も、不満のネタが増えており、理事長から、改めて、
「管理会社に対して、様々な不満の声がある。管理委託会社として品質が高いのか低いのか?当マンションに対して適正な対応をしているのか?しっかり記録に残すことと、管理会社や住民の皆さまに情報提供することは重要なことでしょうか?」
との相談を頂いたものです。

(私の回答)

マンションの組合員、住民のために、より良い管理を実現すべく
意見や情報を記録し、管理会社に情報提供(申し入れ)することは、
大変良いことと思います。

当方が、以前申し上げた趣旨は、

1,管理組合と管理会社との間は、
管理委託契約の関係にあるため、
管理会社は、委託契約に沿った業務を提供する義務があり、
組合として、その点の責任の追及(履行の要求)ができる。

2,一方、住民の中でバラバラのままの個人的な評価
について、管理会社にぶつけると、管理会社としては、
対応に苦慮することになる。

と言うことです。

分かりやすく例えれば、
日常清掃は、定められた場所、頻度、方法で行えばよく、
清掃員さんが、愛想がなく、挨拶しなくても、業務不履行ではなく、
評価は「合格」です。

しかし、住民の皆さんの中には、挨拶がない点に対して、
「清掃さえきちんとやってくれれば良い」と思う人から、
「指導が足りない!」と強い不満を持つ人まで、いるでしょう。

これは、管理会社が顧客満足度に対して、どう考えているか?
が見える要素であり、組合からすれば、
その企業と契約を継続するかどうかの評価には、
結びつくと思います。

また、他方では、
管理会社は、契約全般において「善管注意義務」を追っているので、
自分たちが作成して提供した資料について、
間違っていた場合、あるいは、助言が不適切だった場合、
それによって、組合が損害を受ければ、
組合は、責任を追及できるという側面があります。

しかし、マンション管理は、
ビジネスの取引のようなドライな関係ではないため、
組合側から見ると、上記の違いを意識せず、
混在するケースが非常に多いのが実情です。

以上、まとめると、管理会社の仕事に対しては、

①委託契約上の義務・責任
②善管注意義務(が不十分かどうか)
③顧客満足度に対する企業姿勢

の3点の評価軸があるため、
組合が管理会社に対して、クレームや改善要望を出す場合、
その指摘が、どれに当たるのかを意識した「言いぶり」
にされると、管理会社とのキャッチボールがうまく行き、
改善のスピードが増すと思います.

と言っても、
管理のプロではない住民側で、
上記を厳密に区分することは難しいので、
住民の声や理事長が感じられたことについて、
まずは、率直に表明していただくことは、
「管理会社と本音で話せる関係となる」ために、また、
「管理を良くするために、協調する」ために、
大切なことでしょう。

当方が顧問になった暁には、当方で問題を仕訳し、
管理の適正化・改善を進めて行く所存です。

よろしくお願いします。



当社は、管理会社にダメ出しを行う会社ではありません。
管理組合側に立ち、管理会社との適切な関係を作り、それを維持していくことで、マンション住民を幸せにする会社です。

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2年間の管理適正化コンサルティング付顧問契約の期間満了を迎えるマンションで、3年目の顧問契約継続の是非について、議論が行われました。

期間の途中、役員交代があったので、前理事の主要なメンバーが「管理検討委員」として、管理適正化後の管理状況をチェックする役目を担っていただいており、その委員が参加しての理事会においてです。

当該メンバーは、こぞって「組合顧問は必要!」
「管理会社の担当者が、よくやってくれていることと、組合にとって最善の提案をしてくれるか?とは違う。企業の利潤追求の提案から、組合を守ってくれる専門家が必要!」との発言。

役員の中からは、「2年で大きな課題が片付いたので、これからは、組合だけでやって行けばいいのではないか?」
「顧問料に見合うだけのメリットがあるのか不明」との発言。

再び管理討委員から
「自分たちだけで、管理会社からの提案の良否は判断できない」
「マンショ管理相談センターであれば、管理会社提案の工事の適否も判断できるし、他の管理会社ならどうかも知っている。有形、無形のメッリトが大きい」

管理適正化プロジェクトが始まる前の状況や適正化コンサルティングにより、どれほど劇的に変わったかを実感している検討委員は、顧問の有用性がわかり、適正化コンサルティング後の良好な状態しか知らない理事の中には、なんとなく、自分たちでもできるかも…と考える人がいると言う状況です。

顧問契約が解除になってしまったら、再び、管理会社に依存する体質になり、せっかくここまで努力してきた成果が、元の木阿弥に戻ってしまうことが見えているかどうか、の違いかもしれません。

顧問契約は、セールスして買ってもらう商品ではなく、「頼みたい」と言っていただき、気概を持って引き受けるものだというのが私の持論なので、管理検討委員からの熱いエールに感謝しつつも、基本的には、陳腐なセールストークにならないように、発言は最小に留めました。

組合内で十分な議論をしていただき、マンションの未来にとって、最善の選択をされることを祈念します。

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今年は、顧問先マンションの中で、数件の排水管・不具合が発生してます。

排水設備は、大別すると、汚水系と雑排水・雨水系とに分かれ、前者は、トイレの詰まりにつながり、後者は、地盤沈下につながります。

この問題が起きると、まずは調査。
基本的には、ファイバースコープの調査が必要ですが、汚水系だと、調査も大変。
トイレ使用規制が理想的ですが、急ぐときは、汚水との格闘です。

しかも、土中な話なので、驚くほど工事費が高い!

しかし、生活の不便さを考えると、少しでも早く改善してあげたい!との想いで、取り組んでいます。

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冬季オリンピック、女子スピードスケート1000メートルで、高木美帆選手が、金メダルを勝ち取りましたね。

おめでとうございます!

マスコミでは、常に「異例の挑戦」。

世界が距離別の専門選手化を養成している中、瞬発力の必要な短距離と持久力の必要な中長距離で、どちらも世界トップを目指すのが、「異例の挑戦」と言わせる背景です。

北海道・帯広南商高時代、当時の監督が、勝つために種目を絞ることを勧めても、「勝ち負けはいいんです。今からやっておかないと駄目なんです」との信念を口にしたそうです。

大リーガーの大谷選手も、無理・無謀と言われた二刀流に挑戦し、やり遂げました。

両選手とも、素晴らしい資質があったのでしょうが、「できる」「やりたい」と言った強い信念と努力があったからこそ、今の成功があるのだと思います。

結局、限界を決めてしまうのは自分で、その限界意識を取り払えば、成長できることを見せてくれる二人に、勇気をくれてありがとう!と言いたいです。

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前回のオリンピックで、一気に好きになった種目が、これ。

その時見た、表彰式が衝撃!

金メダルですから、表情台の真ん中に上がります。
しかし、銀メダルのオランダと頭の位置が同じ。
日本人は体格で劣り、足の長さも…。
なんと、髙木なな選手は、155センチしかない。

しかも、オランダ勢は、全員、中・距離のメダリスト。

日本チームは、どれだけ頑張っても、勝てそうにない。。。

しかし、勝った!

団体パシュートの距離は400メートル×6週。一人最低1週は先頭。
スピードは時速50㎞、先頭は風速14メートルの風の抵抗を受ける。
後ろの人は抵抗が15%減り、体力を温存できる。40センチずれると全く同じ風の抵抗を受ける。

勝利の理由は、
①「チームワーク」
=「一糸乱れぬ隊列」の練習。年間300日一緒にいて練習する。50センチの距離でぴったり後ろに着く。

②交代時にスピードを落とさない滑り「高速交代」。他の国は、先頭がスピードを落とす。日本は、先頭はカーブで、スピードを落とさず、少し膨らんで、後ろにつく技術を磨いた。

一番すごいのは、ゴールは、先頭者ではなく、最後にゴールした人で決まる。

これが、目指すべきチームビルディング!

なんだか、マンション管理相談センターみたいだから(笑)

今、20名近くの認定コンサルタントが、それぞれの状況に応じて、私のあとにくっついて走ってくれいてます。(止まっている人もいますが)今は、私が先頭を走っていますが、やがて、先頭を代わって走るコンサルタントに出てきて欲しい。そして、最後は、最後尾の一人と一緒に金メダル=日本一を目指すという姿勢が同じで、痺れます!(笑)

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オリンピックに心躍り、感動する毎日ですが、一番好きな種目は、女子スピードスケートの「団体パシュート」です。

前回は金。
今回は、ゴール目の前での転倒で銀。

惜しかったけれど、すごい!

何がすごいかは、明日のブログで!

とにかく、おめでとう!

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昨日のブログで、当社の管理適正化プログラムは、組合側から見ると、コスト削減の魅力が大きく見えるけれど、実際は、専門家に管理を見てもらい、このマンションにとって最適な管理とは何か?がわかることが大きいことを書きました。

それに対して、読者のデュピュイ取るさんから、次のコメントを頂きました。

管理費会計で委託管理料や電気代の省エネ、火災保険の見直しなどのコストダウンを行う。もちろんコンサルタント料が必要。

例えば、管理費全体が100円、コストダウンで30円安くなったとすると70円となります。コンサルタント料が35円かかると管理費全体が105円となります。

役員のみなさんは5円でコンサルタントを雇えると考え、一般の区分所有者さんはコストダウンが完了してから、コンサルタントを断れば70円になるのになぜ引き続き35円を払い続ける必要があるのかと考えます。

役員のみなさんは管理会社から出てくる見積書について、今やるべきなのか?内容は適切か?価格は適正か?の判断にいつも困っていたので、コンサルタントの助言で納得できるという安心感があります。

こんな風に思いました。



最後に書かれた「役員さんたちの安心感」の意見が、一般区分所有者の「なぜ引き続き35円を払い続ける必要があるのか」を上回って初めて、顧問契約の継続になります。

現在、その確率は80%ほど。
「業界平均」の統計はないため、他と比べて多いのか少ないのかは分かりませんし、実はパーセンテージには、関心もありません。

常に、100%継続して当たり前!との気持ちで仕事をしています。

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昨日は、刈谷市の70戸台のマンションで、管理適正化の勉強会でした。

今回は、平山コンサルタントが初めて、その一部を担当。
1時間の説明と質疑応答で、約1時間半。

終了後、理事長から、
「コスト削減になるというメリットより、専門家に管理を見てもらい、このマンションにとって最適な管理とは何か?がわかることが大きい。そのためにコンサルティングを依頼したい。」
との感想を頂きました。

これ、まさに、その通り。

MK式管理適正化プログラムでかける業務労力は、7割が管理適正化で、3割がコスト削減。

その管理適正化業務のコンサルティング料は、結果的にコスト削減から支払われるため、組合にとって、実質的に、組合の持ち出しなく管理の改善が出来ることになります。

よって、組合と当社とは、WINWINの関係になりますね。

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以前、新築2年目点検の第3者インスペクションを依頼いただいたマンションの当時の理事長さんが、別のマンションを購入され、そちらでも、理事長に就任。

新しいマンションでも、2年目点検の第3者インスペクションの依頼を頂きました。

決め手は、前回のマンションで、住民では気が付きようがなかった新築時施工不具合を見つけて、100万円は楽に超えるであろう無償工事の実施に至ったこと。

また、組合役員と言えども、各戸のベランダまでは入らないのですが、外部専門家だと、居住者の方も抵抗がなく、ベランダ内の不具合も指摘できたこと。

「無償工事」と言う金額換算できるものもありますが、この処置で、新築時の美観継続が長くなり、建物の劣化の進行防止の手当てもできますので、多大なメリットがあります。

それを実体験されたので、再度のリクエストとなった訳ですが、経験者の推薦ですから、総会での反対意見なく、また、他の専門家と比べることなく、承認いただけました。

このコンサルティング料金は、「経費」ではなく、「投資」ですね。

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以前、私の顧問先の自主管理マンションの会計システムを作った話を書きました。

読者さんから、熊本県マンション管理組合連合会のサイトの紹介があり、そこにも、独自の「管理組合会計シート」がアップされていました。

管理組合会計シート

ダウンロードはフリー。
見てみると、私が作成した帳票と思想は似ていて、会計の素人でも、お小遣帳を付けていく感覚で、通帳残高と合わせることができますし、アナログ管理とシステムリンク管理とがうまくできています。

私の帳票の方が簡単なので、小規模マンションで、項目が少ない場合は、私の方がよいかもしれませんが、この帳票は、実際に、会計を担当している人が、毎月の帳簿付け、決算書作成の経験から、作業動線を合理化、自動化するために作ったのだろうと、想像できる優れものですから、中規模以上のマンションなら、お勧めですね。

私の帳票は、知的財産のため、一般公開せず、顧問先にしか提供しませんが、熊本の帳票は、公開されているものに、制限がなく、更に、有料で、そのマンション用にカスタマイズもしてくれるそうです。

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大規模修繕工事コンサルティングに必要な専門性の筆頭は、技術力であることは、確かでしょうが、それって、少し乱暴な言い方ですが、周りの応援を求めれば、何とかなります。

しかし、技術力では何ともならないのが、ベランダや専用庭の付属物や定着物の除去と工事中の駐車場問題の解決。

前者は、専用使用権はあるけれど、共用部なので、工事に支障がある場合は、当該住戸の負担と責任で、除去していただく必要がありますが、「そんなことは聞いていない」と既得権を主張し、組合負担での処置を求める方もいます。

後者は、自分の自宅のリフォームをするのに、自動車が支障になるなら、外で停めていただくのは、自分の家を良くするために、仕方のないことですが、なぜか、マンションの大規模修繕では、敷地内の駐車の継続を当然の権利だと、求める人もいます。

これらの問題が起きる確率は、10年前に比べると、かなり上がっており、かつ過激になって、コンサルタントや工事会社に対して、「カスタマーハラスメント級」になるケースもあります。

今まで、とても協力的な組合だと思っていたら、工事説明会の時に、突然、そういう主張を強烈にアピール人が現われるケースも。

この解決は、事前告知のPR力、先を読む力、組合の良識派の皆さんとの協力構築力、究極は「人間力」が必要です。
私は、そういう問題が起きると「祭りが始まった!」と言っております。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一人当たりの喫茶店の利用料金は、岐阜市が国内№1だそうです。
しかも2年連続。

NHKのWebニュースから

去年1年間に2人以上の世帯が消費に使った「家計調査」の結果が公表され、「喫茶代」では、岐阜市が唯一1万円を越えほかの都市を大きく引き離して2年連続”日本一”となりました。

総務省は8日、県庁所在地と政令指定都市の2人以上の世帯、約8000世帯を対象に行った「家計調査」の結果を公表しました。
このうち「喫茶代」では、おととし1位に返り咲いた岐阜市が1万2486円と、2位の東京都区部の9543円、3位の名古屋市の9377円を大きく引き離し2年連続で”日本一”となりました。
また、全国の平均は6212円で、岐阜市はその2倍となっています。
岐阜市で喫茶店が人気を集める理由のひとつが、コーヒーなどのドリンク代だけでトーストやサンドイッチなどが提供される「モーニングサービス」です。
市内の店には8日午前も、味や雰囲気はもちろんこのサービス目当てに次々と常連客などが訪れていました。(後略)



ダントツです。
確かに、時々、週末に娘たちが帰ってくると、妻とモーニングサービスの有名なカフェ巡りしてます。

たまに、一緒に行きます。
有名店は、行列ができます。

妻たちは並んで、おしゃべり、私は車の中で、席が空くまでパソコンを開いて仕事(笑)
とにかく、昼食は不要なほど、豪華ですから、この統計、実感があります。

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もう10年以上顧問をしている10戸台の自主管理マンションがあります。

自主管理なので、役員さんの負担はそれなりにあるのですが、「自分たちで管理し、輪番の役員は当然の義務」との意識が強いため、役員への報酬はありません。

設備保守は、設備管理会社に一括委託。

収納は、地元の集金代行会社に口振を依頼。

印鑑は理事長が預かり、通帳は会計理事が預かり。

会計は、私が顧問になる前は、現金出納帳レベルで、期末の預金残高と、期中の出し入れが合っていれば良く、管理費会計と修繕積立金会計の区分はなく、予算書もないという状態でした。

毎年の総会は、欠席者は、一人か二人で、決算は、通帳と領収書等を全員に回覧して承認。

以前は、事前に議案書らしいものが配布されなくても、問題にする人はなし。(汗)
今は、さすがに、議案の通知は行われていますが、総会当日に、それ以外の事も、皆で話し合って、多数決で決定。

つまり、総会には、ほぼ全員が出席することを前提にした運営で、欠席した人がいても、その人の顔も名前も家庭事情も知っているので、意思決定の仕組みとしては、管理規約通りかどうかは関係なく、非常に納得感があります。

こんなマンションなので、総会の議論で、特定の人の強い主張に流されていないか?欠席者に配慮した議論になっているか?の歯止めは行いますが、「マンション管理士としての専門的知見によれば…」と持ち出すのは、おせっかいになります。

ただ、会計については、滞納がゼロなら、ややこしくないのですが、滞納が生じて、期をまたいだり、長引くと、貸借対照表的な数値把握が必要になり、厄介です。

であれば、会計ソフトを導入するか?となると、今度は、会計理事の負担が大きくなる。

そこで、最終的には、現金主義で期末残高を合わせるカタチは変えず、管理費会計と修繕積立金会計の区分を設定し、未収入金や未払金の把握ができるようにし、滞納の管理も、一つのエクセルシートで、リンクし、一表で報告できる書式を作成してあります。

もちろん、決算書にリンクする予算書も作成し、来期の事業計画も盛り込むようにしました。

ただ、段々と、帳票が複雑になってくると、作成には時間がかかるようになります。
また、毎年、会計理事が交代すると、その引き継ぎも大変になるため、数年前から、会計理事は固定するようになりました。更に、携帯基地局収入の税金申告も、税理士に頼まず、会計理事が行うため、この会計理事の負担も大きくなっています。

この業務を当社が引き受ける方法もありますが、このマンションは、「自分たちで管理する。自分たちで決める」と言う意識が継続していますので、今のスタイルを尊重しています。

ただ、会計理事のみの過負担は、よろしくないので、先日、行われた定期総会で、会計理事のみ、手当ての支給が決まりました。
こうして、「自分たちで管理する」思想が継続するのは、良いことだと思います。

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我が家に入っていたチラシ。

「あなたの部屋を買い取り、リース方式で、住み続けることができます。誰にも知られず、住宅ローンの未払いや管理費等の滞納も、すべて解決!」
が主なセールストーク。

確かに、住宅ローンの未払いで、差し押さえとなり、競売にかけられたら、他人に知られることになります。マンションにも居ずらいですが、任意売却なら、その心配はないです。

ただ、恐らく、そこに至るまでには、管理費等の滞納も相当あり、同じマンションに住む人には、既に、家計の苦しさが知られています。

また、売却となれば、管理会社に対して不動産取引に必要な書類の請求があったり、実際に売却となれば、区分所有者=組合員が変更となりますし、規約に「賃借人が組合員になれる」との条文がない場合は、もう組合員のままではいられないです。

つまり「誰にも知られず、債務超過の状態が解消できる」と言う訳にはいかないので、ちょっとオーバートークかなと思います。

当該者は、マンションを売った後に住み続けるには、今度は、家賃の支払いが必要です。

管理費等の滞納だけであれば、売却益は大きいでしょうが、住宅ローンの残債を払う場合は、売却益が残る可能性は少ないかも。

その後住み続けるためには、その後の資金プランが重要になります。

組合としては、売却さえされれば、管理費等の滞納は解消されますし、その後は、区分所有者である不動産会社が、支払ってくれるため、滞納再発の恐れがないのは、助かります。

長期高額滞納者に、家を手放しては?と勧めることは、いらぬお節介ですが、この仕組みがその人にとって、救いになる可能性もあります。

それにより、多額の滞納問題の膠着状態が動くのであれば、組合にとっても、一石二鳥でしょう。

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顧問先からの相談です。

「あなたの住戸をリフォームのモデルルームとして使いたので、売って下さい」
とのチラシが入っていたが、組合として許容できるのか?

(回答)
管理規約では、「用法」の章で、「専有部分を専ら住宅として使用すること」との条文があり、「商用使用」は禁止していますので、この条文との抵触が疑われます。

紛らわしいのは、
販売のために、事業者がリフォームし、購入希望者がその部屋に来ることですが、これは、この条文に抵触すると指摘されることはなく、許容範囲です。

一方、今回のチラシを見ると、そのためではなく、この会社のリフォーム(間取りの工夫や設備)を見てもらい、あるいは、商談するためのモデルルームとして使用することと読み取れ、その場合は、「商用使用」と言えます。

規約で、「商用使用」を禁じる背景は、不特定多数の人が、マンションに出入りすることにより、「平穏な暮らし」が脅かされるからです。

一方、このチラシを配布した会社はマンションリフォームを得意としている会社で、当方も、あちこちの顧問先マンションで、目にしていることから、このチラシを作る過程で、組合からクレームが来ないよう準備していることが考えられます。

この会社の主張として考えられることは、
「基本的には、この部屋の購入希望者が来ることを想定しており、最新設備や間取りの工夫などを見に来る人は僅か。」

「完全予約制で、有人対応を行うため、不特定多数ではなく、特定少数のため、住民の平穏な生活を脅かすことはない。」
かなと思います。

組合としては、この会社が購入すること自体は止めようがないので、購入後、どのような使用実態になるのか?を明らかにしてもらい、他の住民に迷惑をかけたり、防犯上、問題になるような運用を行わないように歯止めをかけることが必要になると思います。

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顧問先からの相談です。

◎マンション新築以来、理事会の役員の誰かが、自治会の役員を兼任している。
◎理事会役員は、外部所有者も輪番制で廻ることになっているが、遠方の役員は、理事会には、ほぼ参加しない。
◎その不公平を是正するために、一昨年、理事会に参加できない(参加しない)人は、組合協力金を支払うこととなった。
◎一方、自治会役員は、居住か近隣に住む理事会役員だけがやっており、遠方の人は、やっていない。
◎その不公平を是正するため、理事会役員と同様に、協力金を課すことは可能か?

組合役員の話ではないので、顧問業務の範囲外ですが、理事会での相談の続きで、アドバイス。

(回答)
◎自治会の役員は、行政とつながっており、自治会費を誰が払っているかとはリンクせず、所有者ではなく、居住者が選任対象となる。
◎従って、賃貸住戸は、所有者ではなく、賃借人が対象となる。居住者に対する行政サービスが行われているので、当然である。
◎従って、外部所有者に、自治会の協力金を課すことは、そぐわない。
◎このマンションは、新築時の地域協定で、全戸が自治会加入となっており、組合が全所有者から自治会費を徴収することになっているので、所有者が賃貸契約の中に、自治会費の支払いを盛り込んでいるか、家賃に含めているか、どちらかだと想定される。(但し、賃借人が自治会に加入することを義務付けている(or盛り込んでいる)かどうかは、賃貸借契約による)
◎マンション全戸が、一つの自治会で、役員とも同期しているなら、毎年の総会の前後に、賃借人も含めた自治会総会をやっているマンションもある。
◎今後、不公平感の是正の観点からは、自治会に加入している賃借人に対して、自治会役員の割り当てを行う方法を考えると良い。

組合は建物の維持管理と言う所有に関わる組織であることに対し、自治会は居住することに対する組織なので、似ているようですが、性格が異なります。

解説をすれば、確かにそうだよね、となります。

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この週末は、岐阜市で30㎝の積雪の予報。
名古屋も雪マークです。

いつもの週末の通り、土日とも、午前、午後、夜の3コマの会合があり、移動時間が、短いものもあります。

土曜午前の京都での理事会は、ZOOMなので、相当早く自宅を出て、名古屋の事務所に着けば、問題なし。

会社の車はスタッドレスタイヤですが、岐阜と名古屋の行き来がいくつかあり、更に、岐阜市内でもでも、長良川より北側のマンションだと、更に雪が多く、橋を超えるのに苦労する事が多いため、自動車で動くのと、バスと電車で動くことの併用が賢いかも。

交通支障が出たら、臨機応変に移動手段を切り舞えるシミュレーションをしておきます。

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今日は、横浜で行われている震災対策技術展にて、「新型コロナ時代のマンション防災対策」セミナーを受講。

と言っても、オミクロン株の拡大で緊急事態宣言が出るかも…の首都圏に行ったのではなく、オンラインセミナーでの受講です。

セミナーの内容を箇条書きすると、次の通りです。

全戸が長期避難に備える体制にするための徹底したPRが必要。

建物と設備の状況の確認、特に、排水の可否判断
エレベーターの閉じ込め者の捜索。

あらかじめ、担当を決めておき、防災組織がなくても、
自主的に動いてもらう体制。

災害対策本部なるものは、必ずしも必要ない。
特にコロナ禍で集まることのリスクを避ける。

大型地震が来て、長期停電になる可能性があるとの前提に立つ。

ポリ袋調理法を、家族全員が覚えると、子供でも調理ができる。
災害時にしか食べない食料を備蓄せず、普段食べる10日間の必要量を
常にストックしておく。

エレベーターに、最寄り階着床装置が付いていても、直下型地震では、閉じ込めが発生する。

エレベーター内の天井の点検口からは、上に出ることはできない。

エレベーターの保守会社に、閉じ込め救出訓練をお願いしても、断れることが多い。それによる事故の恐れがあるから。

救出されるまでの緊急のボックスもある方が良いが、数時間の対策にしかならない。



45分間の講義でしたが、非常に役立つ内容でした。

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ブログ読者さんからの情報提供。
ここ2,3日間のヤフーニュースで、偽装の記事がいくつも出てます。

東レ
https://news.yahoo.co.jp/articles/ae8a5a2d2384af87f9c5bf490b273a4ed5249a00
「家電や自動車用途など幅広く使われている樹脂製品の一部で、第三者機関で取得した安全性規格とは異なる製品を製造・販売していた」

神東塗料
https://news.yahoo.co.jp/articles/bffb96eaf8e0eee09d8651feb7e2aada97a7120
「製造した水道管用の合成樹脂塗料17製品で、水質への影響を調べる試験のデータを偽装するなどして不正に認証を取得した疑いがあると発表した」

熊本のあさり
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6416970
「実際の漁獲量をはるかに上回る「熊本県産」アサリが全国に出回っていた。生産に携わる地元漁協の幹部は「生活と経営のためだった」と、偽装を黙認してきたと打ち明けた。」

うなぎ
https://www3.nhk.or.jp/lnews/nara/20220131/2050009576.html
「大和高田市に本店があるうなぎの専門店が中国産のうなぎを国産と偽って販売していたことがわかった」

こういった話は、後を絶ちません。

同じく、大規模修繕工事を巡る談合やリベートの話も、いわば「偽装見積」「偽装入札」で、根っこは、同じ心理なのでしょう。

これに対して、100%クリーンな入札しかしないと宣言し、それを実践している当社に対して、ある大手の管理会社の幹部から、「長年、この業界にいるが、そんなきれいごとで仕事をしている人間は見たことがない。裏で必ず、何かをやっているだろう!」と机を叩いて罵倒されたことがありますから、マンション管理組合をめぐるビジネスには、何かしらの闇があることは、想像ができます。

実際には、マンション管理組合の廻りの現場にいる人間一人一人は、誠実に仕事をしている人がほとんどだということも、私の実感ですから、会社と言う利益追求組織になると、違う論理が働く世界があるのでしょう。

当社は、どんな誘惑にも負けずに、クリーンを貫きます。

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今年のマンション管理士の合格率が発表されました。

過去最高の9.9%。

過去最低は、7.3%で、過去20年の平均は約8%ですから、今年は、かなり甘かったと言えます。
ただ、合格ライン付近の人数により、1点違うと、合格者数・合格率が大きく変わるため、恐らく、合格点を1点上げると、合格率が大きく下がり過ぎることから、結果として、このパーセントになったのでしょう。

年度 申込者数 受験者数 受験率 合格者数 合格率 合格点
平成29年 15,102人 13,037人 86.3% 1,168人 9.0% 36点
平成30年 14,227人 12,389人 87.1% 975人 7.9% 38点
令和1年 13,961人 12,021人 86.1% 991人 8.2% 37点
令和2年 14,486人 12,198人 84.2% 1,045人 8.6% 36点
令和3年 14,562人 12,520人 86.0% 1,238人 9.9% 38点

東洋経済の2022年2月5日号では、「40代、50代からの資格と検定」を特集し、この中で、「需要高まるマンション管理士」と紹介されていますが、今回の合格率が9.9%であっても、相変わらず、10人に一人しか合格しない、難関資格であることには、間違いないですね。

是非、多くの方にチャレンジしていただいて、合格したら、当社の門をたたいて欲しいです。

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