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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

令和3年を振り返り、想いで深い出来事を思い出すと、次の3つになります。

1, 大型マンションからの大規模修繕コンサルティング依頼が増える。
以前より、中部エリアは50戸以下のマンションが多い故、中小規模マンションを救えないマンション管理士では存在価値がないとの信念で、スキルとノウハウを磨いてきました。

大きなマンションは、管理会社も必死で大規模修繕工事の受注に頑張るし、中部エリアだけでなく、他の地域の設計事務所系のコンサルタントも、進出してきます。また、組合側にも人材が多いので、当社が助けなくても、それなりに何とかなります。

過去には、200戸超のマンションからの依頼で、理事長・修繕委員長が、「貴社に頼むつもりだが、比較したとの経緯が必要だ」と言われ、いわゆる「設計監理者選定コンペ」に参加したこともありますが、その時、当社がまっとうな報酬提示をしたら、競合他社が、何と、当社の半額の金額を提示し、その設計事務所に決定したこともあり、懲り懲りしたという経験もあります。

学生のアルバイト並みの時給単価でしたから、リベートをもらうことを前提としているのだろうと思いましたが、住民投票で決めると、圧倒的な安さに負けます。

それ以来、設計監理コンペには出ないとの方針で、大規模マンションからの依頼は、避けてきましたが、人のご縁で、「管理会社や設計事務所との競合なし、報酬は当社の正規価格」と言う前提での契約にて、200戸超、100戸超のマンションから依頼を頂きました。

で、やり出すとわかりますが、小規模マンションに比べると、コスト抑制の余力が大きくて、その面では、かなり楽!(笑)
管理会社の作成した長期修繕計画の予想工事費を大きく下回るのは、簡単です。

と言うことは、それだけ多額のリベートを生み出す余力もあるということですから、やはり、大規模マンションも、不適切な輩から救わねば!と思いを巡らせた次第です。

令和4年も、既に100戸超のマンションからオファーが来ています。

2, 活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾 7年連続開催
5年で100人のコンサルタントを育てるとの目標を掲げてスタートした養成塾。その目標には届いていませんが、5年で終わらず、7年目も開催。大阪、浜松にも認定コンサルタントが誕生しました。

マンション管理士、一級建築士、宅地建物取引士、管理業務主任者、司法書士、ファイナンシャルプランナー、社会保険労務士、行政書士等の専門資格を有する21名のメンバー。

キャリアは、新築マンションの設計、中古マンションの売買、管理会社のフロントマン、電力会社、IT技術者、大学教官、銀行、理事長経験者等、多種多様です。

この先、何年、何十年と組合とのお付き合いが続くのですから、常に、後継者を育てていくのは、社会的使命だと考えています。

3, 組織拡大の踊り場体験
この1年で考えさせられたのが、コンサルティングにおける品質維持の難しさ。
新人コンサルタントが自立する過程で、任せた結果、ミスや漏れがあり、顧客から「期待していたのに…」とのお叱りを受けました。

コンサルティングツールやノウハウは、10年以上かけて完成度を高めており、更に、常にブラッシュアップしているのですが、それを使いこなせないと、「宝の持ち腐れ」になります。

中には、顧客のリクエストが過剰で、それに応えようとする余り、過負荷になって、結果、約束通りにできなかったケースもありましたが、それでも、信頼が揺らぎます。

顧客を目の前にすると、「それは当社との契約に入っていませんので、できないです」と、私は言えるのですが、他のコンサルタントは言えないことが原因…。

いずれのケースも、コンサルタントとしての「危険予知能力」的なスキルが身に着けば、事前に回避できるのですが、これは、コンサルティングの数を経験しないと、なかなか身につかないので、ある意味、宿命的な踊り場と言えるかもしれません。

以上の三つを総合すると、「初心に帰る」ことの大切さと、マンション管理相談センターには、間違いなく「伸びしろ」がある!と思えた1年でした。

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宅配ロッカーの新規設置についての質問を頂きました。

Q:宅配ロッカーが現在設置されていないマンションで、宅配ロッカーの新規設置を考えています。
総会の決議を行う際に、普通決議か特別決議かという話が出ています。

・外観上の著しい変更なので、特別決議

・規約に共用設備の記載がないので、新たに記載する必要があるから特別決議

・1階のエントランスが一部に宅配ロッカーコーナーになるので、特別決議

・宅配ロッカーを置くだけだから、外観上の著しい変更に当たらないので、普通決議

どのように考えれば良いでしょうか?



【回答】
国交省発刊の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」に改修・改良工事が、普通決議にあたるか、特別決議に当たるかの考え方や事例が掲載されてます。
(137ページ 〈参考2〉マンション改修に関する区分所有法上等の手続)

宅配ボックスそのものの事例はありませんが、それを読み解くと、
「外観の変更」と言う括りではなく、
「エントランスにエントランスとは異なる機能の設備を設置する」ため、
「効用の著しい変更」にあたり、設置は特別決議でしょうね。(当然、規約改定も必要)

また、組合の決議だけの問題だけで終わらなくて、管理会社との委託契約においては、
◎宅配ボックスも管理対象に入れる
◎長期間の取り出しがない場合に、管理員が報告したり、当該住戸へ知らせる
等の追加、検討も必要でしょう。

また、火災保険で、共用部設備の一覧を届け出るタイプのものであれば、追加届出も必要です。(私が今まで接した範囲では、該当する保険商品はありませんが)

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人間ドッグの当日でも、血液検査や胃カメラなどの結果が速報でわかり、医師から説明を受けます。

今年は、増え続ける依頼、認定コンサルタント養成塾、新人の研修、ツールアップへの取組み等、新型コロナ禍の影響は全く関係なく、過去最高の多忙さ。

また、ある程度、各コンサルタントに任せた結果、僅かな数ですが、MAKSクオリティに届いていないまま業務が進んだ案件があり、その回復のために、通常より多大なエネルギーを使った場面もあって、事業が拡大していく際の「踊り場」的な体験もありました。

従って、体を鍛えるどころか、食事も、ほぼ毎日ある19時からの会合の前に済ませることが出来ず、夜22時くらいからの日が多数あり、おなか廻りも気になっています。

よって、人間ドッグでは、相当、悪化した数値が出るかと思っていたら、速報では、昨年とほぼ変わらず!(視力は落ちていたけど)

じゃあ、体のケアに気を付けても気を付けなくても、あまり変わらないということじゃないか!?(笑)
と、安心すると、また、来年1年、大好きな仕事三昧のみになるので、やっぱり、何か継続して、体のケアをしないとね、と思った次第です。

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昨日から、岐阜の松波病院にて、人間ドッグを受けています。
毎年、一泊二日コースで、胃カメラ、CT検査、MRI検査も受けて、しっかりと総点検をします。

クライアントが増えれば増えるほど、また、コンサルタントが増えれば増えるほど、体の管理は、重要な仕事だと位置づけ、受診費にお金をかけても、それは、投資だと考えています。

以前、1日コースの場合は、違う病院だったのですが、一泊二日コースをネットで検索した際に、検査エリアと宿泊エリアが隣接していて、受診の合間に宿泊室に戻り、仕事ができる感じの施設になっていたことが、一つの決め手になりました。

実際に、利用したのは5年くらい前からですが、読みは的中。
30分~60分間隔で採血する検査では、採血の合間に宿泊ルームに10秒で戻れて、仕事ができるので快適。

最初の受診は、夏。
翌年、多忙で繰延べして、年末になってからは、毎年、年末の最終受診可能日が指定日となり、受診した日に来年の予約をしています。

で、毎年、宿泊施設は、貸し切り状態なので、夜間に、ラウンジで電動マッサージチェアも一人占めです。(笑)
夜間は無人になりますので、歌も大声で歌えます。(笑)

人間ドッグ


ここが、宿泊ルームですが、大画面のモニターは、テレビで、基本は、テレビ台に転倒防止のフックが取り付けられています。そのフックを取り外してテーブルに乗せ換えます。この時、使うドライバーは、初年度は、病院の受付で借りて、翌年からは、持参。

延長コードも持参。

以前は、Wi-Fiも持参でしたが、病院内にフリーWi-Fiが飛ぶようになり、それは不要となりました。

もう、すっかり、オフィスとして利用しています。(笑)

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名古屋の名物「納屋橋まんじゅう」が工場の老朽化で、来年1月10日で、工場を閉鎖するとのニュースが流れました。

ニュースでは、「再開の予定はない」とのことだけで、資金や職人などの目途が付いたら復活するのかどうかは、不明ですが、とにかく、私が幼いころから、名古屋からの来客で、納屋橋饅頭のお土産があると、かなり喜んでいた記憶があり、正直、ショック。

今でも大好きで、よく食べている、ということはなく、いつ食べたか、記憶にないほどですが、なくなってしまう!と思うと、無性に食べたくなります。

そんな話を自宅でしていたら、長女が、名古屋の百貨店や名駅の土産物屋など、6件も廻ってくれた・・・。しかし、全部売り切れ( ノД`)シクシク…

そこで、別の日も、廻ってくれたら、ようやく見つかり、買ってきてくれました。
それがこちら。
納屋橋M

懐かしく、おいしくいただきました!
いつか復活することを祈念しております!

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これまで、何度も、機械式駐車場問題で、相談を頂いてきました。

その典型的なパターンは、
・最近、管理会社から機械式駐車場の高額な修繕費の提案があった。
・あるいは、利用者が減って、駐車場収入が減ったが、維持費は変わらないので、財政が悪化している。
・改めて、機械式駐車場の長期修繕計画を出してもらったら、新築時の長期修繕計画で提示されていた金額を大きく超える金額であった。
・これを賄うために、大幅な修繕積立金の値上げが必要になる。
・思い切って廃止するか?という議論が出ているが、考えるべきことが多すぎて、話が袋小路に入っている。

当社では、今まで、30件程度の相談があり、そのすべてで、この問題を解決しています。
そのノウハウをまとめたのが「駐車場問題解決15ステップ」

何故、解決できるのかと言えば、機械式駐車場問題を機械式駐車場問題だけで解決しようとせず、管理全般の見直し、長期修繕計画の見直しとセットで解決するからです。

困っているマンションがあれば、ご相談下さい。

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マンションのインターネットは、一括加入方式と個別加入方式があります。
私のマンションは、後者で、現在、NTTとコミュファが入っていますが、どちらも、VDSL方式で、マンションまでは光回線であっても、そこから各戸への配線は電話線を使うので、スピードが遅くなります。
実際に、ZOOMをやっていると、時間帯によって、時々、フリーズします。

以前、マンション内の光回線化を計画したのですが、建物内の配管が詰まっていて、抜き替えが出来ないこと、露出配線だと費用負担や美観上の問題で、頓挫したのですが、その後、技術進歩がないか?を問合せ、再調査をしてもらいました。

その結果、以下の通りとなりました。
①NTT
・共用部の壁にボックスの設置。固定具(光ケーブルを支えるもの。)を設置し、光ケーブル(半透明の線)が露出配線にて壁を通ります。
・光回線化を希望された部屋内については、玄関ドアの上の隙間から、ひかり配線を室内へ入れ、壁に固定具を設置し、光ケーブルが露出配線で通ります。
・共用部の工事についてはNTT負担となり、管理組合の負担は0円となります。
・光回線化を希望された部屋については、工事費用:約15,000円(税別)の個人負担が必要となります。玄関からリビングへは、壁の貫通工事が必要ですが、その工事も含まれています。
・光回線化した場合も、現在のVDSL方式を契約されている方は、引き続きVDSL方式で使用することも可能です。VDSL方式・光回線の選択が可能となります。全戸が光回線になったら、VDSL方式は、廃止となります。

②コミュファ
・共用部工事の設置物は、NTTとほぼ同じとなりますが、7階共用部に配線を通す為の配管設置が必要となり、配管設置費用は管理組合負担となります。
・1階共用部壁に固定具を設置する際、壁タイルが破損する可能性がある。
・光回線化を希望された部屋については、室内扉の隙間から光ケーブルを通せず、室内間仕切壁の穴開け等の工事が実施できない為、玄関へのルーバー(モデムのような機械)設置となります。
 ・玄関設置となる為、部屋によっては、Wi-Fiの電波状況が安定しないこと、玄関にコンセントがない場合、他の部屋から延長コードを伸ばす必要があります。

NTTは、すべて光回線化にするという方針があり、組合が導入しやすいメニューとなっています。
結果、NTTのみ、光回線化にすることで、総会上程が決まりました。


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この写真の通り。
マン管講習テキスト

今年は、Web受講です。初心に戻って、テキストを読み込みます!

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マンションでの非常用電源として、以下の3つが挙げられます。
・非常用発電機
・蓄電池
・太陽光発電

電気自動車のバッテリーも、あてにできますが、共用部の電源として使うには、個人の承諾がいるため、除外します。

エレベーターやポンプであれば、三相200Vの電源、スマホの電源を想定するなら、単相100Vの電源が必要になります。

三相と単相では、用意する電源が違いますが、費用も大きく違いますので、設置のプラニングでは、まず、非常時に何に電気を使いたいか?を明確にする必要があります。

実例として、私自身は、企画やプラニング経験はあるものの、実施した経験はありません。

最近の新築のタワーマンションでは、非常電源が付いているケースが見られるようになりましたが、既設マンションでは、敷地の問題、費用の問題、その後のメンテナンスの問題まで考えると、費用対効果の観点から、かなりハードルが高いんですね。

ただ、地震リスク、異状気象リスクが高まる中で、安心感の優先度が高くなれば、今後、採用が出て来るかもしれません。

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大規模修繕工事コンサルティグ先のマンションのいくつかから、大規模修繕工事の際に、EV充電器もつけられないか?との問い合わせが、ちらほら出てきます。

数年前は、「太陽光発電を付けられないか?」が多かったですが、最上階に付けると、屋上の防水が心配だとか、そこから、1階まで電線を下ろしてくるのに、露出配線になると、美観を損ねるとか、かなりハードルが高く、実現したケースはありません。

恐らく、広い敷地で、共用棟があるマンションで、かつ、日照時間が確保できれば、可能性が膨らみます。

では、EV充電器はどうか?

これは、駐車場が余っているかどうか?
あるいは、来客用駐車場が複数台あるかどうか?
などの、充電スペースの確保の問題があります。

また、災害時の非常用の電源確保と言う点であれば、蓄電池の選択もあります。

以前にくらべると、蓄電池は安くなっており、導入のハードルは下がっていますから。

今、検討を依頼されているマンションは、100戸台、200戸台の大きなマンションなので、色々な可能性はありそうです。

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2022年4月に始まる管理計画認定制度。

来年の愛知マンション管理フェアのテーマの一つとして、企画を提案しています。

その議論の中で、管理認定制度の問合せは増えているか?の問いがありましたが、いきなり電話がかかってくる…と言うようなことはありませんが、顧問先の理事会で、話題に出すと、「どこかで聞いた」と言う反応は、少しずつ増えてきました。

恐らく、地方自治体が、PRを始めるのは年明けじゃないかと思います。
国から、申請のための情報も徐々に提供されてきましたので、来年は、「管理計画認定」の話題が増えていくだろうと思います。

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毎年、年末は、一泊二日の人間ドッグです。
脳のCTスキャンも取ります。

コンサルタントは、人間そのものが商品ですから、頭も体もメンテナンスが大切です。

ここ数年、松波総合病院の人間ドッグ専門センターに行っていますが、毎年、この時期に泊りで受診する人は、いないようで、宿泊施設は、私一人で、貸し切り状態(笑)

例年、この前までに、組合の会合や訪問調査等は終了し、年末の業務整理に入るのですが、今年は、28日が検診二日目で、お昼ごろ終了。

その日の夕方も、29日も、仕事が入っています。
その後に大掃除になるので、恐らく大みそかまで、会社にいます。

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2022年4月から始まる「管理計画認定制度」に合致(正式には「予備認定に合致」)していれば、住宅金融公庫の【フラット35】の金利が、当初5年間年0.25%引き下げられると発表がありました。

返済方法が、元利均等なのか、元金均等なのか、また、住宅ローン減税の内容によって、この5年間の引き下げメリット金額は変わりますが、ざっくり計算すると、3000万円、30年間の総返済額では、35~40万円程度変わると思います。

ただ、管理認定制度は、新築マンションより、管理不全に陥る可能性の高い経年マンションこそ、トライしてもらいたいというのが、この制度の本音でしょうから、それを促す具体的な動きが出てくるのを待ちたいですね。


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顧問先マンションで、築30年目の第1回目のエレベータ―リニューアル、築50年目の第2回目のエレベーターリニューアルのコンサルティングを依頼されています。

1回目のリニューアルのコンサルティングの経験はありますが、2回目のリニューアルのコンサルティングは、初めてです。

コンサルティング業務においては、仕様書の作成と入札、工事確認業務がありますが、それは、1回目でも2回目でも変わりません。

大きく変わるのは、建物の建て替えをどう考えるか?

しばらく建替えないとしたら、フルに換えることになるでしょうし、建て替えを考えると最小限の工事を考えることになると思います。

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金曜の午後にセントレアを発ち、月曜の午前中まで沖縄に滞在、その間、沖縄マンション支援プロジェクトで、友寄コンサルタントと一緒に、動き回ります。

と言いながら、その空き時間は、ZOOMで名古屋のマンションの管理組合の修繕委員会と理事会に、参加します。

岐阜は、この冬最大の寒波だそうですが、沖縄は、20℉近く。
ちょっと得した気分(笑)

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昨日のブログで、資格取得から5年毎に行われるマンション管理士法定講習のことを書きましたら、その講習を受けないと、資格を喪失するのか?との質問がありました。

答えは、ノーです。

マンション管理士の資格は、一度取得したら、法定講習を受けなくても、喪失することはありません。ただし、マンション管理士として名乗るのは、NGです。

マンション管理士資格保有者と、自己紹介はできます。

マンション管理士として名乗って仕事をしたいなら、毎年実施される法定講習を受講すれば、その時から、名乗ることが出来ます。

マンション管理士の資格を取得して、お蔵入りをしておき、将来、独立開業を目指す人は、法定講習の受講タイミング(毎年、1月、2月)を考えることが必要になりますね。

当社にとっては、毎年開催している「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」をこの法定講習時に、チラシ配布していたので、これがWeb中心になったことへの対応を考える必要があります。

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マンション管理士と名乗って活動するためには、5年毎に法定講習を受ける必要があります。

その案内が届きました。
2002年の資格創設時に取得したので、今年で丁度20年になります。

講習内容は以下の通りです。

◎マンションの管理に関する法令及び実務に関する科目
(マンション管理適正化法に関する科目を除く。)

イ 区分所有法その他マンションの管理に関する法令の概要及び最近の改正内容等の解説(マンション管理適正化法に関する事項を除く。)

ロ マンション標準管理規約及びマンション標準管理委託契約書の概要及び最近の改正内容等の解説

ハ マンションの管理に関する実務の概要及び最近の実務動向の解説

◎管理組合の運営の円滑化に関する科目

管理組合の運営の円滑化のための方策及び最近の紛争事例等の解説

◎マンションの建物及び附属施設の構造及び設備に関する科目
イ マンションの建物及び附属施設の構造及び設備の概要

ロ 長期修繕計画の作成方法及び大規模修繕の実施方法の概要及び最近の実務動向の解説

◎マンション管理適正化法に関する科目

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の章及び節ごとの概要並びに最近の
改正内容等の解説



驚いたのは、Web受講が可能になっていて、その方式は、
・期間内なら、いつ受講しても良い

とにかく、講義動画を最後まで視聴すれば受講したことになるようで、パソコンの起動が必要でも、実際に聞いているかどうかは、関係ないこと。

まあ、実講義を受けていても、前面のテレビから流れる録画動画を見ている方式で、舟をこいでいても、内職していても、受講したことになるという実態からすれば、とりあえず、資格の更新だけ…と言う意識の人にとっては、大きく変わらないかもしれませんが…。

ちなみに、私は、実務でバリバリに使うので、毎回、ノートにぎっしり書き込んでおりましたから、期間中、繰り返し見ることが出来るWeb方式は、有益です。

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顧問先のマンションで、総会に管理規約全面改定のための予算が計上されたところ、出席者から、異論が出ました。

このマンションの場合、過去2回の標準管理規約の改定の際に、取り組む人が見つからず、手つかずでしたが、来期の理事メンバーを見て、1年間、じっくり取り組むことが出来そうだったので、長年の懸案事項だった規約改定を上程したのですが、「今、特段、問題が起きていないのに、なぜ、お金をかけてまで改定する必要があるのか?」が、最も説得力のある反対論でした。

反論としては、
「こういうことが起きた場合に、問題になります」か
「こういうメリットがあります」の事例を示すことになりますが、

「問題が起きたら考えれば良い」
「規約改定と言っても、大半は変わらないでしょ」
と言われると、そこからの説明が難しい。

新旧対照表を作り、
各条を照合して、新案を作り、
1条1条確認していき、
改定の理由も一つずつ記載して、
公聴会を開いて、
その意見を踏まえた修正を行って…
と言う長い手順があって、地道で時間がかかるのですが、やったことがない人にそれを説明しても、ピンとこないですよね。

それ以上、手間(費用)がかかることを説明すると、単に、改正コンサルティングの仕事を欲しいために、説明するような感じになるのも、はばかれます。

かくして、大きくトーンダウン。
とにかく、来期は、管理評価制度も含めて、勉強会をやりましょうというところで落ち着きました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ここのところ、管理組合と外部、あるいは管理会社とのトラブルの相談が相次いで持ち込まれています。

この時、組合内のベクトルが定まっている場合は、助けることはスピーディでかつダイナミックにできますが、組合内部で、対立があると、簡単には行きません。

相談に来られる方は、組合の反対派の人たちを説得することも含めて、助けて欲しいと言われますが、相談者と共に組合に登場した瞬間、反対派から見ると、「第3者」ではなく、「敵対勢力」となりますからね。

いかに、敏腕コンサルタントでも、ここから跳ね返すのは、かなり難しいです。

と言っても、それを解決しないことには、対外問題の解決のスタートもできません。

お勧めは、相談する専門家を誰にするのか?を反対派の人に、納得してもらうために、双方で、探してみて、両者が一致する専門家がいれば、その人に、依頼する。

このカタチになれば、そこからのスタートが解決への早道です。

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管理組合の支出の意思決定について、基本的な考えをまとめてみました。

1,理事長承認とは?
一般的には、規約において、組合の支出で、「理事長決済」が認められているものはなく、
「理事会承認のもと、理事長が発注する」ことになります。

ただし、消耗品のように、当然、補充すべきもの単純な支出、
壊れて、直ちに修理しなければならないものや
緊急対応に関する金額承認、修理指示は理事長が行うのが通常の運用でしょうが、
必ず、理事会で正式承認が必要です。

また、あらかじめ、理事会で、支出自体の承認を行い、
金額確定と発注を理事長に一任する場合もあります。

2,理事会承認と総会承認
予算化されている項目支出以外では、
雑費とか小修繕費とか、使途の限定がない場合は、
その範囲内で理事会で支出可能ですが、
保存行為(修理に類するもの、緊急対応等)であれば、
予算オーバーしても、理事会承認で実行できます。
(そうせざるを得なかったという合理的な説明は必要ですが)

それ以外の予算にない項目は、総会承認です。

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名古屋市内でプラウドシリーズマンションの大規模修繕工事において、外部プロ修繕委員を務めています。

実は、このマンションは、5年前に、「管理会社から、『築10年を過ぎたので、大規模修繕工事の時期ですが、資金不足なので、一時金徴収や大幅値上げが必要』との提案がなされているけれど、どうしたら良いか?」の相談があり、次のアドバイスを行いました。

1、 建物の状態は、直ちに大規模修繕工事を行う状態ではなく、3年程度は延ばせる。
2、 管理委託契約が、かなり割高なので、その改善を行えば、その間に、お金が溜まり、修繕積立金の値上げ幅を抑えることができる。

それ以降、特段のご連絡はなく、4年経って、資金が溜まり、ようやく大規模修繕工事の話が復活。

当時の役員で、修繕委員に就任された方からの連絡で、「大規模修繕工事のコンサルティングを依頼したいので、勉強会を開催して欲しい」との依頼。

で、勉強会を開催したのですが、よくよく聞いてみると、総会議案で大規模修繕工事を実施するという議案の中に、管理会社と設計契約を結ぶことが書いてある。

総会議案の中身をよく理解しないまま、何となくの流れで、管理会社にお任せしていて、こんな状態で話が進んでいるケースは、実は、結構あります。

結局、組合側に知識や経験が不足していると、このような状態になるという実態が露になったことで、セカンドオピニオンとして、外部プロ修繕委員としての契約に転換したわけです。

そこから、約9カ月間の業務は下記の通り。

・仕様の適正化(やや過剰と思えた仕様を是正)
・工事数量の適正化(数量の下方修正と計測値の誤りを是正)
・入札会社の多様化による競争の促進(厳しすぎる入札条件の緩和と過去の当社コンサル案件の入札会社に声かけ)

ブランドマンションでは、基本的に管理会社への信頼があるので、セカンドオピニオンの表現は、気を遣いますが、査定は、遠慮なしで、厳しく行うため、結果、概算予算より、工事の質を落とさないで、約1000万円、工事費が下がりました。

外部修繕委員として、まずは、ここまでのミッション完了です。

これから工事契約書のチェック、工事中の会合や検査の立会位の仕事に移っていきます。

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読者さんからの情報提供ですが、驚きました。(提供に感謝します!)

住友不動産が「理事長代行者」を正社員として募集するというのです。
応募条件は、下記の通り。


◎仕事内容
マンション管理組合の管理者(理事長)という立場を、管理会社として担っていただきます。管理組合と管理会社の間に立ち、「第三者管理方式」を円滑に進めていただくために必要となるポジションとなります。

【具体的には】
■管理会社が作成する月次業務報告書・点検結果報告書等のチェック
■管理会社との打ち合わせ・総会等会合の議事録内容のチェック
■日々の物件巡回にて、清掃・美観状況の確認(管理会社の業務チェック)
■管理者打ち合わせへの出席・指示
(マンションフロントとの会議になりますので平日に実施できるため土日休みになります)

【募集背景】
居住者様たちにとって煩わしい管理組合運営を、管理会社で引き受けます。管理業界でも先駆けた取り組みで、そのために知識や経験が豊富な方にご入社いただき、住友不動産が分譲した高級マンションの管理組合運営をお任せいたします。


※職務内容の詳細につきましてはご面談時にお伝え致します。

◎職種分類
不動産系専門職 > 不動産系専門職 > その他(不動産系専門職)

◎業種分類
不動産

◎応募条件
■マンションの管理ご経験
■マンション管理士
■管理業務主任者

【歓迎要件】
▼マネジメント経験

総合職での採用であるため、将来的に転勤の可能性があります。
全国事業所【新宿・大阪・札幌・仙台・横浜・名古屋・神戸・京都・福岡】
※転勤は当面ございません。

◎年収
600万円~800万円
600万円~800万円

◎ポジション
メンバー

◎雇用形態
正社員

◎勤務地
東京都
新宿区

◎勤務時間
9:00~18:00

◎休日・休暇
完全週休二日(土日)、■祝日 ■有給休暇(年間20日 ※初年度は入社日日割り計算)
■年末年始休暇 ■忌引き休暇

◎福利厚生
月2回の実務的英会話講習、各種厚生施設利用可能(保養施設やリゾートホテル、スポーツクラブの利用割引、クリニック利用無料など)



“管理組合と管理会社の間に立ち、「第三者管理方式」を円滑に進めていただく!”
とのフレーズですが、管理会社の社員が、組合と管理会社の間に立っても、給料をもらっている管理会社寄りの判断になります。

恐らく、新築マンションで、「理事長代行がいるから、わずらわしいことがないですよ!」とのセールスを行うための手法の一つではないかと思いますが、いよいよ理事長代行が普及する時代が来るかもしれません。

ディベロッパーが音頭を取って、組合との直接契約を斡旋するなら、まだ、その影響も緩和されますが、理事長代行者にとっては、いつ、管理組合から雇用打ち切りを言われるかもしれず、不安が残りますから、ディベロッパーの正社員 になることは、魅力があります。

しかし、この仕事に就くための資格として「マンション管理士」が使われると、マンション管理士の役割が、事業者側(ディベロッパー及び管理会社)のためのものになり、社会的地位が大きく下がる気がします。

マンション管理相談センターでは、この理事長代行は、確かに、管理組合の「役員の成り手がいない」悩みを解決する手法であることは理解しつつ、管理組合の自主性を損ね、常に、利益相反の問題や財産保全の問題を抱えることになるため、組合が安心でき、かつ、リーズナブルな仕組みを作る必要があるとの考えで、研究中ではありますが、まだ、サービスのリリースはしていません。

エンジンをふかして、具現化に取り組みたいと思います。

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読者さんから、こんな本が出版されたよ!とご連絡いただいた書籍「マンション管理組合の経理実務(第2版)」

第1版は以前購入していましたが、その最新版です。
「マンション管理組合専門」の会計事務所の知見・ノウハウをコンパクトにまとめた決定版。第三者管理者方式の運用実態や近年の税制改正や裁決事例等を踏まえた第2版。

早速購入しました。
年内には、読むぞー!



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新型コロナ禍で、オンラインによる会合でも問題ない!と言う経験を活かし、「働き方改革」を実行中です。

例えば、大規模修繕工事コンサルティングで、工事開始後に、毎週の定例会議がありますが、現地で見なければ判断できない事象はあるものの、オンライン会議でも全く問題ない会合の回数も、少なくありません。

以前なら、中規模のマンション:4か月の工事で、16回の定例会議に、すべて、リアル出席を前提とすると、コンサル報酬は、現地への往復時間を考えての1回当たりの単価×16回でしたが、半分をオンラインにすれば、その回の単価は、グッと下がります。

新人コンサルタントに経験を積ませる場合は、新人コンサルタントは毎回、リアル参加させるという応用も可能。

結局、コンサルタントは、労働集約型で、同時にひとつの事しかできないので、時間の効率化が最も生産性に影響します。

但し、こうして生み出した余裕時間を使って、プライベートの時間が増えるのかと言えば、それは、違って、その分、次から次に入ってくるコンサルティグの依頼に充てるため、同時並行して引き受けられる案件が増えるので、嬉しい!という状態になります。(私の場合)

世間言うところの「働き方改革のゴール」とは、ちょっと違うかもです。(笑)

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毎月、一度、MAKSのツールブラッシュアップ会議を行っています。

例えば、大規模修繕工事の建物調査報告書について、ある組合で、この部分がわかりにくいと言われた、とします。

他の管理組合では一度も言われたことがなくても、そう感じた人がいたという事象があれば、改良に着手するというのが、MAKSの姿勢です。

組合側は、年齢、職業、社会経験のばらつきが大変大きく、ご高齢の方にもわかりやすくと言う資料と、IT企業にお勤めの非常に緻密な方の要求水準とは、全く異なります。

コンサルタント側も、新人からベテランまでいるので、説明のスキルも異なります。

マンション管理組合向け専門のコンサルタント集団として、常に、「ライバルは昨日の自分」と考えて、現在、ブラッシュアップに上げているテーマは、約30項目。

良いのができると、嬉しくなります(笑)

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今日は、昨年度、管理適正化コンサルを行ったマンションで、新管理体制後の建物設備点検のモニタリングでした。

管理適正化では、各業務の品質と価格とを研ぎ澄ましてスリム化していくので、安かろう悪かろうにならないように、点検と定着が非常に大事です。

管理会社の建物設備点検は、主に、設備系が対象になっていますが、私は、その同行時に、モニタリングするだけでなく、建物の状態も確認しています。

今回のマンションは、築12年目を迎えるところで、そろそろ。大規模修繕の検討時期に来ていますから、特に屋上は、念入りにチェック。

今回は、新人のマンション管理士も帯同し、研修も兼ねていますので、いつもより、時間をかけて調査です。

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各戸にスマートメーターが設置されたことで、時間単位の電気の使用量がわかります。
その機能を使って、実家の一人暮らしの親が電気を使わない時間が続くと、電子メールが子世帯に配信されるサービスがあります。

中電見守りお手伝いサービス

カテエネに登録すれば無料で利用できます。

関電では、更に、特定の家電を使わないとメールでお知らせするサービスもあります。
はぴeまもるくん

こちらは、今、無料キャンペーン中で、その後、有料になります。

これ、実は、私が中電時代の若手社員だった時、電力会社の新規サービスとして、「電力会社だからこそできる、こんなものが出来たらいいな」と言うアイディアコンテストで出していたことを、ふと思い出しました。

当時は、電子メールはなかったので、ポケベルで知らせるだったと思います(笑)

今から30年くらい前です。

その時は、非現実的なアイディアでしたが、降り返れば、イケてたアイディアだったかも(笑)

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2カ月に1度、京都市役所近くの顧問先マンションの理事会です。

新型コロナ禍のころは、ZOOMまたは自動車で行きましたが、今は、新幹線。

京都駅から、地下鉄を乗り継いで、京都市役所駅で降ります。

この写真は、地下鉄から地上に上がる通路、階段。

壁に貼ってあるのは、「竹」です。
京都市役所駅

さすが、京都市役所駅。
癒されます。

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本テーマ最終回

14.カリスマ理事長の悩み・・・
(1)外部専門家の活用
(2)管理会社の監督
・「所有と経営」分離の発想
持続的に資産価値の維持・向上を図るには、プロの経営者が必要になる
・第三者管理方式
プロ理事長⇒16年標準管理規約改正 
高齢化による役員のなり手不足。投資用リゾートマンション‥で区分所有者が役員を担えないといった事情に対応している
・利益相反を避けるため、管理会社とは別にマンション管理を熟知する外部専門家に委託する
[後継者がいない]
時代は"外部プロ"活用へ
15.「『聞いていない』と言われないためには?」
(1)広報費用をケチらない
・プロジェクトを進める上で大事なのは広報活動
ポイントは費用をケチらず広報誌をカラー印刷し、全戸に配布すること
効果は意外と大きい
(2)LINEの活用
・防災情報にほかイベントの日程など生活情報も次々と届けることができる
軟らかい話題に理事会の硬い内容も織り交ぜて発信し、住民の理解を深める" IT駆使で無関心を撲滅



→組合運営を企業経営に例えると、組合運営の危うさが浮き彫りになります。
30戸クラスのマンションでも、年間の管理費会計・駐車場収入、積立金会計を合計すれば、年間で1000万円を超えます。組合収入は、好不況がなく、安定していますので、10年で1億円です。

そして十数年に1度は、数千万円の大規模修繕工事があります。

これが、100戸クラスになれば、その3倍で、10年で3億。
大規模修繕工事は、1億円を超えます。

これは、もう企業経営です。

会社が資本と経営とを分離し、経営はプロに任せるのと同じように、組合もプロの経営者が必要でしょう。

ただ、多くの組合には、プロの経営者を雇うだけの売上はありませんから、プロのアドバイザーを雇うことで、カバーできます。それが、マンション管理士の役目だと思います。

従って、マンションの管理士に求められる重要な資質は、企業向けの「経営コンサルタント」だと思います。

そういう思いを込めて、当社は、「〇〇マンション管理士事務所」と名乗らず、マンション管理士資格と職能の基礎の上に、「マンション管理相談センター」として、「認定マンション管理コンサルタント」を養成し、組合を支援している訳です。

今回で、このシリーズは終わりです。
こうして、改めて、読み込んでいくと、マンションが抱える問題の多さ、複雑さに、改めて、もっと多くの仲間を増やし、組合を支援したいとの気持ちが強くなります。

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昨日のブログでは、マンション管理士受験者数が微増していることを書きました。
マンション管理に関する国家資格としては、もう一つ、管理会社で仕事をするなら、必須と言われる「管理業務主任者」資格があります。

こちらも、長期的には減少が続いていた受験者数は、下記の通り、昨年は微増。

平成26年 17,444名
平成27年 17,021名
平成28年 16,952名
平成29年 16,950名
平成30年 16,249名
令和元年 15,591名
令和2年 15,667名

今年は、今週末が試験なので、その後、受験者数が発表されます。
マンション管理士試験と同じ傾向で、増加するのかどうか、注目したいと思います。

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