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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティングは、この秋、4物件が工事中で、そろそろ竣工時期に入ります。
武豊町の現場では、今が、丁度、コンサルタントによる竣工前検査。

担当の平山コンサルタントと新人の高垣コンサルタントと一緒に、検査を行いました。

これがその様子。
竣工検査1 竣工検査2 竣工検査3

PS扉は、「全面塗る」と言う仕様なので、表裏だけではなく、目の届かない扉の上部や底裏は、こうして鏡を差し込んで見ます。

しかも、サンプル検査ではなく、すべての扉を開けて見ます。
今回、ほとんどの扉は合格でしたが、ほんの数枚、底裏の塗り残しがありました。

組合の竣工検査では、基本的に、建物を歩きながら見ていくので、こんなところまでは見ない訳ですが、だからこそ、プロ側が、見えないところまでチェックすることが必要なんですよね。

当社の合言葉は、「自分が住んでいるマンションだと思って検査する」です。

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本テーマの10回目です。

9.騒音 "
10.喫煙
11.置き配
(1)注意喚起のビラは一定範囲に絞る
音が出ていると思われる部屋は意外と特定がしにくいが、全戸に配ると逆に関心が向きにくい
一定の範囲に絞って「近くに困っている人がいる」と知らせることがポイントとなる

12.理事長の不正
(1)行政相談・外部専門家を活用   
・こじれそうな相談は、マンション管理士が対応する行政相談窓口を利用することが解決の早道になることがありうる
トラブルが増えれば、それだけ管理組合の理事が対応しなければならなくなり、ボランティアの役員は疲弊する
理事長が独断で修繕工事を発注している
理事長の会計処理の内容が不透明

13.疲れ果てる理事会の実情
(1)ほんの少しの思いやり
・年配の住民から「まずは子育て世代の為の設備の改修を優先し、将来は高齢者に配慮を」と意見が提案された。世代間の融和の為には、ほんの少しの思いやりが必要になる
(2)裁判外紛争解決の利用
・ADRの活用 法務省認証の裁判外紛争解決手続
※マンション紛争解決センター推奨
世代間で意見の食い違いが起きやすい
子育て世代と高齢者
居住者と非居住者との溝



→騒音問題…これは、非常に難しいです。
なぜなら、建物の構造に起因するものなら、明らかな組合問題。使用細則に、「20時以降の楽器演奏の禁止」等が定めてあれば、使用細則違反で注意が出来ますが、足音など、生活音の配慮そのものは、個人間の問題になってしまうからです。

積極的に仲裁に入る管理会社もありますが、フロント担当者の姿勢に大きな差もあります。
顧問先の住民から、管理会社の対応が悪いため、顧問に何とかして欲しい…との問題も持ち込まれます。

理事長の不正・疲れ果てる理事会…行政相談も、一つの手段ですが、相談者のマンション管理士の実務経験が乏しく、そこで解決できないため、当社に相談が入るケースも、これまで何回もありました。一般論で回答できる問題であれば、資格者なら回答できますが、個別の難しい問題は、相談される側の経験の引き出しが多くないと、対応できないでしょうね。

無料の相談は、そのマンションが抱える問題の深刻さを図る入口だと考え、早期に、解決できるプロを探すというステップがお勧めです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末に、愛知県内19戸のマンションで、臨時総会が開催され、今年度、10マンション目、合計で30件となるコンサルティング契約を承認いただきました。

当社が得意とする小規模マンションであり、大規模修繕工事コンサル、長期修繕計画作成、火災保険見直し、電気料金削減、管理適正化コンサル、顧問契約のフルバージョンの契約で、このマンションの未来をトコトン幸せにする計画です。

今年を振り返ると、新型コロナ禍でも、多くの依頼を頂いた中でのトピックスは、
1,200戸超、100戸超の大規模マンションとの大規模種工事コンサルの締結
2,管理適正化コンサルティング付き顧問契約で1年の成果を見て、その後、大規模修繕工事コンサルティング契約を特命で頂いた
3,建物調査と概算設計までの契約であったが、引き続き、完成までのコンサルを依頼された

上記の2,3は、当社の仕事ぶりを間近で見ていただいた結果の、いわばリピーター顧客ですから、嬉しい出来事です。

ただ、かたや、管理適正化コンサルティングでは、やむを得ない事情で、双方合意の上、契約を解消したケースもあります。こちらは、悲しい出来事です。

リピート契約も契約解消も、どちらも、貴重な経験として、次に活かしたいと思います。

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8.「効率よくブラッシュアップしたい」
(1)住民にわかりやすく訴求
・混雑して使いにくい駐輪場を改善 
自転車ラックを最新の2段式に入替し、同時に受益者負担として使用料を取ることを臨時総会で決議する。住民からの評判は上々。40台の区画は既にフル稼働状態

(2)新しい需要に柔軟対応
・共用施設の大胆な用途変更
1階にはキッズルームが入居していたが広いわりには有効活用ができておらず、キッズルームを2階へ移設しコンビニ(ローソン)を入居させた
2階には、居住者専用のコンビニ(セブンイレブン)が入居していたが、2階という立地条件も悪く売上が低迷しており、また填補費用1000万円が生じていた。
そこで、コンビニ(セブンイレブン)と契約を解約し、キッズルームを移設した。
テナント料として1000万円、填補費用1000万円の負担もなくなり、2000万円の収支が改善した
住民にウケる改修・改善


→大規模修繕コンサルティングの際に、要望を受けることの多い「改良」のアイデア。
これまでの経験では、
・駐車場内の植栽帯エリアの形状を変えて、駐車場を増やしたり、介護車両が横付けできる広さを確保した。
・屋上のメンテナンスがしやすいように、タラップを改善した。
・オートロックにした。
・ゴミ庫を改善した。
等がありますが、元々、新築の際には、販売の都合上、目一杯の建蔽率や容積率で建築されており、敷地には余裕がないマンションが多い中で、コンサルティングの機会ごとに、何か、このマンションで価値を上げる提案はないか?を模索しています。

今、コンサルティングを行っている100戸、200戸超のマンションとなれば、敷地の緑地帯も豊かで、太陽光発電を付けるとか、電気自動車充電器を付けるなどの提案もできそうですから、マンションの価値を上げる実例として、新たな歴史も加わりそうな予感はします。

管理適正化コンサルティングで、組合の財政改善を行うことで、修繕積立金の値上げを抑制するという価値の上げ方と合わせて、重要なテーマです。

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7.「怪しいコンサルタントを見分けるには?」
(1)過去の公開情報をチェック
・発注を検討しているコンサルタントに、過去数年に手がけた修繕工事の入札条件や、実際に発注した工事業者を、公開情報(新聞掲載の公募情報‥)を開示してもらう
・厳しすぎる入札条件が含まれていないか、特定の事業者に発注が集中していないかチェクする
(2)依頼する目的を明確に
・コスト削減を優先したいのか、コストが多少上がっても管理品質を向上させたいのか
そのうえで、住民の目的に寄り添ってくれるコンサルなのか見極めること
悪徳コンサル撃退法

→「怪しいコンサルタントの見分け方」は、よく聞かれます。
ほぼ間違いないのは、安すぎるコンサルティング料を提示するケース。

しかし、この話が広まると、不適切コンサルタント3社が組んで、そこそこのコンサルティング料を提示し、その3者で、他よりは安いが、滅茶苦茶安くはない水準で、競争したように見せかける。

不適切コンサルタントの手法が公開されると、その裏をかくわけですから、イタチごっこです。

不適切コンサルかどうかの究極の見極め方は、そのコンサルタントの生き方で判断する!が、私の持論。だから私は、自分自身の生き方を磨くための本を読み、ドラマを見て、講演会に参加し、美術を鑑賞し、言葉遣いに気を付け、旅をする・・・。

でも、そういうことは、簡単に見ぬけないので、コンサルタント選びの極意は、2時間、じっくりそのコンサルタントの話を聞くことです。

間違っても、1社30分ずつのプレゼンコンテストを行って、1社を選ぶという「コンサルタントの入札」だけはやってはいけません。

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この週末は、今年一番の寒波が来るとの天気予報の元、松本での約70戸のマンションの大規模修繕工事のための建物劣化調査です。

私と辻一級建築士は、前日の夜遅くに松本入り。
他のメンバーは、当日入り。

長野の長町担当コンサルタントが迎えます。

寒波に備え、ヒーター入りのダウンジャケットを急遽購入したのですが、本日の調査日を迎えてみたら、最低気温7度、最高気温13.5度。

確かに週末は零下になりますが、今日は、そうじゃない(笑)
天気も悪くなく、良い調査日和になりそうです。

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娘二人が帰ってきて、妻の誕生日のお祝いディナー。
お店は、洋食「つばき
見事な庭の借景を眺めて、落ち着いた食事が取れるお奨めのお店です。

そこでの話題は、年頃の娘たちの話もあるけれど、テレビドラマ「最愛」

これ、「吉高由里子」が主演のミステリー&恋愛ドラマなのですが、番組開始当初のロケ地は、岐阜。

従って、岐阜弁が出て来る訳ですが、その岐阜弁が、変な関西弁で、「そのイントネーションが違う!」と言う話が一つ。(笑)

しかし、最も盛り上がるのは、誰が犯人か!?

ドラマのアチコチに伏線があり、私は知らないけれど、SNSで、色々な推理が出されているらしく、妻や娘の話に「なるほど!」状態ですが、私の推理も、当たらずも遠からずで、「どや顔」(笑)

ドラマに出てくる俳優陣が、皆、演技が素晴らしく、味があって、多忙な私は、録画してもらい、視聴していますが、目が離せない展開になっています。

家族で盛り上がれるって、良いなぁ…(^O^)/

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6.「修繕工事の騒音が気になる」宅勤務時の「音」対策
(1)事前周知を小まめに
  ・「見える化」の実施 スケジュール表を色分けし住民へ事前に配布する
   「修繕工事による騒音が発生するのは、南側はいつからいつまで、次の1週間は北側‥」
  ・在宅勤務している住民に対し、事前にアナウンス
   「音の影響を受け易い期間はゲストルームをご利用ください」
   「ビジネスホテルのデイユース‥ワーキングスペースを予約しておくことをお勧めします」
  ・ネット活用した周知活動の必要性
   LINE、ツイッター、マンション専用HP‥を使用し工事内容を周知する
(2)作業員の動線を確認 コロナ感染予防
  ・8階三部屋を工事予定しているならば、どの通路を使って移動するのか‥現場管理者が把握する。
   仮に作業員に陽性者が出ても経路が分かるように、予定の把握と結果報告を徹底する
   「マンション計画修繕工事における新型コロナウィルス対策ガイドライン」参照
    マンション計画修繕施工協会(MSK)策定

→この騒音問題は、この秋の大規模修繕工事でも、問題になりました。
大学教授が、自宅から授業配信されていて、その時間と被ったからです。

事前に、きちんと周知してあったのですが、それを見ていないと言われる。

新型コロナ問題が終息しても、在宅勤務と言う形態は、以前に比べると広がってきていますので、この問題への対策は、より一層、大切になるでしょう。

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5.「駐車場の空きが目立つ」
(1)メンテ費用と撤去費用を比較
・機械式駐車場の20年間の総メンテナンス費用は、現状維持より、一部を取壊し平置きにするほうが大幅に安くなることが判明し一部取壊しを総会にて決議。同時に使用料の価格改定も行ったため、年間の駐車台数は減少したものの駐車場収入に変更はない

→機械式駐車場のあるマンションで、空きの増加、多額の維持費に悩んでいないマンションを探すのは難しいでしょうね。

当方でも、今まで、機械式駐車場問題解決コンサルティングは、10件以上実施しましたが、解決までに、とにかく長くかかります。

理由は、解決すべき項目が多くて、そのピースが全部埋まらないことには、ゴールにたどり着けないことです。

しかし、この問題を解決すると、そのマンションの長期的な資金の安定度は、一気に高まりますから、非常に重要なテーマです。

(2)サブリース活用
・サブリース会社がマンションの空き駐車場を一括借上げ、毎月の賃貸料を保証するサービスを活用

→敷地内の駐車場を外部貸し出しる方法ですが、組合が直接貸し出すことに比べ、収入は減っても、サブリース業者が嚙むことで、契約や支払いの安心感が出ますね。
駐車需要のある都市部では、有効だと思います。

また、これは収益事業になるため、税金がかかることから、ある程度の台数を貸せないと、収益が上がらないことも注意が必要ですね。

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4.「積み立て不足をどうやって解消?」
(1)長期修繕計画の見直し
・新築マンションでは30年程度の長期修繕計画が立てられているケースが多いが、60年程度の長期修繕計画を提案している(さくら事務所)

(2)収益源の多様化を図る
・有料設備の整備・拡張⇒管理組合の年間収入が8年前と比較し15%UP
駐車場の空き部分に、月額使用料4千円~7千円でトランクルームを設置しフル稼働状態 
利用者が一部に限定されるゲストルーム、時間貸し駐車場、レンタサイクルなどの料金値上げ
・組合の資金を高格付け社債などに投資運用⇒7%の運用益

(3)理事長だけで抱え込まない
・管理会社、コンサルタント‥外部の力を借りる
 31年目以降に新たに発生する修繕項目があることが判明し、修繕積立金増額の必要性に迫られる
 理事会メンバーから理解を得られず猛反発にあう
 コンサルの助言を借り、理事会の理解を深め、管理会社の支援も受けられることとなった
 大規模修繕工事の周期も12年から15年へ延ばし、同時に住民との意見交換会を複数回開催する
 毎月の広報誌に加え、「長期修繕計画新聞」も発行し、住民の理解を取り付けていった
修繕積立金、増額の秘訣

→修繕積立金の値上げに頼らず、資金不足を解消する手段は、拾い出せば、いくつかは見つけることが出来ますが、それができる管理組合は限定されます。

多くのマンションに共通する手法は、管理の見直しでしょうね。管理コストの過剰を削除すれば、毎年、固定費の削減となり、その分を修繕積立預金にシフトするという手法。

これは、本シリーズで、以前、強調した手法です。

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3.「管理の『点数化』は浸透するのか」
(1)管理組合への幅広い参加を募るには、管理組合への「アメ」が必要
・管理協⇒評価点数に応じた損害保険の割引、共用部リフォーム融資優遇処置を検討中
21年8月、評価の高いマンションに対する固定資産税などへの税優遇を盛込んだ要望書を国へ提出

(2)審査制度の役割を明確化する必要あり
・3つの微妙に違う制度が並立しており、自分たちの制度で審査をやりたい国や業界団体が綱引きを繰り広げているように見える。また、強制力もない。

・3制度並立で実効性に不安
マンション管理適正化診断サービス(マンション管理士連合会)
管理計画認定制度(地方自治体)
マンション管理適正評価制度(マンション管理業協会)

→管理の点数化は、なかなか難しいです。
そのマンションの建物や設備の健全度は、一定の指標が作成できると思いますが、管理運営の評価基準は、項目を抽出できても、各項目の重要度は、マンションによって、かなり違うでしょう。

しかし、管理の品質が良く、管理費が安い、修繕積立金も安い、値上げも予定されていない、となれば、誰に聞いても、それはいいマンション!と答えてくれそうです。

つまり、瞬間的に何かが満たされているというものではなく、この状態がずっと続く管理状態なのかどうか?です。

となれば、下記の3点が管理優良マンションの条件だと言えるのでは?と思います。
1,専門家のコンサルティングで、管理費会計も修繕積立金会計も、収支が改善されている。
2,その後、その専門家が、組合顧問として、ずっと組合側に立ち、管理会社等からの提案について、組合の利益を守っていく体制になっている。
3,組合側も、この体制を維持する意思・意欲を持った理事や専門委員がいる。

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2.「管理会社は替えるべきか?」
(1)まずは現管理会社と交渉する
  ・業務見直しでコスト削減
   駐車場点検 年6回から4回へ変更
   設備点検  年4回から1回へ変更
   エレベーター保守点検 メーカー系から安価な独立系へ切替

→順番としては、正解と思います。しかし、変更による品質ダウンとならないよう、専門家によるチェック、アドバイスが必要と思います。

(2)安さだけで選ぶべからず リプレースは慎重に、冷静に 
  ①リプレースの必要性 
   ・問題点を抽出できているか、理事会内で合意形成ができているか
   ・管理会社との交渉や担当者の交代で解決できないか
   ・リプレースにかかる時間や労力を覚悟できているか
  ②新管理会社の募集
   ・新管理会社に求める委託内容や仕様は明確か
   ・サービス内容や担当者の経験・レスポンスの早さなども重要
   ・価格やプレゼンテーションの上手さだけでは良し悪しは分からない
  ③新管理会社の業務開始
   ・組合員とリプレースの必要性を共有できているか
   ・引継ぎは十分に行われているか
   ・新管理会社の働きぶりをチェックできているか"

→安さだけで選ぶべからずは、まさにその通り。
一方、一般の組合員にすれば、価格以外の要素を判断する知識や経験は、不足しています。
もちろん、いくつかの管理組合は、住民で頑張って、管理委託費を安くしたり、管理会社を替えたケースも、見ているので、住民だけで、ある程度はできるでしょう。

しかし、そのケースでは、管理会社の引き継ぎは、お任せで、きちんとなされなかったり、コストが下がった後、管理の品質がホントに下がっていないかの検証は、なされておらず、実は、かなり品質ダウンになっていたという状況でした。

この改革を組合だけで実行する場合は、少なくとも、管理体制変更後、最低1年間は、理事を続ける(再任する)と言う覚悟と、相当にきめ細かな対応を行うための時間や労力をつぎ込むことが必要だと思います。

しかし、その負担は、かなり大きいので、お勧めは、それが効果的、効率的、継続的にコンサルティングできる専門家に依頼することです。

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第1章.「管理コストの上昇を抑えたい」
(1) マンションに合った管理を考える
・自主管理へ移行する
 自主管理支援アプリのKURASEL(クラセル)活用
 管理組合の収支管理、管理費出納、資料保管・閲覧、工事点検・発注…が、アプリで確認できる   

→理論的には、このツールが役立ちそうだが、自主管理は、複数の組合員が、熱心に組合活動をすることで、ようやく成り立つ。昔から自主管理であれば、そもそも、分譲マンションに住むっていうのは、自ら汗をかくことだという文化がある。いままで、管理会社に依存してきたマンションが自主管理に移行するのは、ツールの問題以前に、「覚悟」が必要でしょうね。

(2)共用施設の使い方を見直す
・施設によっては利用が少ない共用施設の使い方を改革する
シアタールーム(1時間300円)は稼働率が低かったが、規約変更し酒類含め飲食を可能と変更した。 
 2020年度の結果(前年度比) 利用件数28%増、利用時間61%増

これは、東京のメガマンションの話。ほとんどのマンションでは、利用料の稼げる施設がない。空き駐車場問題の解決が、大きなテーマのマンションも多いと思う。

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週刊東洋経済の11月13日号の特集は、
マンション管理 異常事態最新トラブル&解決策15」

今回、強調されているのは、
~管理会社と管理組合の立場が逆転 マンション管理「選別」時代へ突入! ~
管理会社がマンションを選別する時代へ変わった

切っ掛けは、「建サ」ショック。
2018年頃から、住友不動産建物サービスが管理受託する全国のマンション約200棟に対し、採算が採れないことを考慮し、契約期間満了を以って撤退する旨を申し出たことを切っ掛けに、他の管理会社も解約の申し出が相次いだことをいう。

では、管理難民にならないためにはどうすればいいのか?

と言う下り。

確かに、「建サ」ショックと呼ばれるものはありましたが、
「管理会社と管理組合の立場が逆転」というのは、違和感があります。

そもそも、ほとんどの管理組合が、管理会社に依存し、管理会社主導の管理が行われていることに対して、ほんの一部の組合が、自分たちで、あるいは、専門家の力を借りて、管理会社と対等な契約に持ってきたというのが、管理組合と管理会社をめぐる状況です。

逆転した!と言いたいなら、管理組合が委託費や修繕費の価格主導ができる管理が行われるようになって、初めて、使える言葉ではないでしょうか。

ちなみに、管理会社の決算を見ると、赤字の会社を見つけるのは、難しい。
十分な利益はあるけれど、体質強化のために、一部の不採算管理組合を切ったという分析の方が、客観的な見方なのでは?と思います。

また、いわゆる「カスハラ」が著しい管理組合との契約を解除したいという実情も、一部にはあると思います。

とにかく、今回の記事が、管理会社と対等な関係になろうとする組合側の意思をくじくような流れにはならないことを願います。

今回の東洋経済の記事には、他に、有益な情報がたくさんありますので、引き続き紹介していきたいと思います。

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大規模修繕コンサルティングでは、コンサルティング中の作成資料は、10㎝厚のパイプファイルが一杯になるほどの物量です。

それだけの業務を、間違いなく行えるように、ステップと資料について、標準化してありますが、個々の資料は、当然ながら、そのマンションに合わせて作成しますし、組合によって個別のリクエストもあります。

それまで、作成したことのないような資料を要求されることもあります。

その中では、誤植を含めて、ミスをすることも、幾度かありますが、それは率直にお詫びして、ミスを重ねないようにする!(苦笑)

また、「説明が不十分」という指摘を受けることもありますが、
この点の難しいのが、初めて大規模修繕工事を迎える側からすると、何が正解かは経験がないため、
ご自分の感覚で、
「こうするのが普通じゃないのか?」
と言われるような話が多いということです。

当社側では、それ以降の流れが見えている中で、これまでの経験値を基に、資料を作成しているので、それが専門家と契約したメリットだと思うのですが、ここがかみ合わないケースでの対応時に、真価が問われます。

こういったケースに対しては、「違います!」と真正面から反論するのではなく、
「こうするのが普通だと思う」と言われるその人の感覚に合わせた接し方をする…
しかし、大規模修繕工事成功のために、軸はブラさず、ナビゲートする!

これが、懐の深い対応力が身に着く、大規模修繕工事コンサルタントの修行の一つです(笑)

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今日、午前の便で、名古屋に戻ります。
昨日は、午前が、ホテルから愛知県尾張旭市の約130戸のマンション(顧問先)で、辻一級建築士が大規模修繕工事のための建物調査の報告を行うところを、ZOOMで参加。

午後から、勉強会が一つ、理事長とのコンサル契約に向けた面談が一つ。

いつもは21時がミーティング終わりですが、今回は、18時頃終了のため、友寄コンサルタントと一緒に夕食を取り、ホテルに戻り。

近くのコンビニに寄ったら、首里城復興応援ビールがあったので、思わず、購入。
首里城復興ビール

聞けば、既に再建に必要な寄付は集まり、資材も集まる目途が付き、来年の春から再建工事が始まるそうです。

良かった!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、沖縄マンション支援プロジェクトで、顧問先マンションの理事会を始め、6つのマンションを訪問。

そのうちの3つは、大規模修繕工事の勉強会。
20211113勉強会写真
~友寄コンサルタントの講義の様子です~

3つともほぼ同じコンテンツですが、実行する都度、参加者の反応を見て、次の勉強会までに改良していきます。で、その改良が、受けると、嬉しい。(笑)

沖縄在住の友寄コンサルタントも、移動中の運転、自分のパートの発表を頑張ってくれました。

また、今回、辻一級建築士は、名古屋からZOOMで参加。

新型コロナ感染が落ち着いている限りは、1か月に1回程度の沖縄訪問が続きそうです。

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昨日のブログで、沖縄県豊見城市のマンションで、水道メーターの取替え工事費の話を書きましたが、読者さんから、「自分のマンションでは、市町村が負担するので、交換費用は無料です」とのコメントを頂きました。

マンションの水道メーターの交換の話は、検針や水道料金の徴収方法と関連があります。

大きく分けると、
A:各戸メーターは、水道局が設置し、水道局が検針し、水道局が各戸より水道料金を徴収します。
この場合、メーターの取替えは、水道局が無償で行います。

B:各戸メーターは、組合(分譲時は販売主)が設置し、組合で(管理会社が)検針し、組合が管理費等と一緒に徴収します。水道局は、マンション全体の親メーターを検針し、組合より水道料金を徴収します。この場合、水道メーターの交換は、組合負担です。

Ⅽ:各戸の検針、水道料金の徴収は、水道局が行うが、メーターは、組合の財産で交換も組合が行います。今回の豊見城市のケースは、このケースです。

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沖縄県豊見城市の顧問先マンションが、新築時以来8年がたち、水道メーター交換の時期となりました。
管理会社からの見積提示だけでは価格の妥当性がわからないため、顧問も見積もりを取得して欲しいという依頼。

水道メーターの取替えは、豊見城市の指定水道業者しかできないため、まずは、市の㏋より業者リストをダウンロードし、豊見城市内の20以上の水道事業者のすべてをネット検索。
そこから、
①マンションに近い業者
②㏋を見て、マンションの工事を任せられそうな業者を数社ピックアップ。

1社目に連絡。
驚いたのは、「新築時の水道店がやるものですよ」との反応。
次は、今月の市の当番業者を紹介されるという反応。

まるで、競争をしない申し合わせがなされているような雰囲気がします。
でも、地道に探せば、そういった業界の古い慣習から抜け出そうとしている事業者さんもいるはず。

そこで、一番、反応が良かった会社には、今回の発注者は管理会社ではなく、分譲マンションの組合からの直接発注であり、今後も継続的な付き合いができるチャンスである旨を強調し、見積もりを依頼。

結果、
管理会社の見積:約75万円
今月の市の水道当番の会社の見積:93万円
当社から強く働きかけた会社の見積:56万円
もちろん、使うメーターのメーカーも口径も指定してあるので、仕様は同じです。

なるほどと言う感じです。

68戸のマンションで水道メーターの交換戸数が69個ですから、名古屋での最安値水準と同等になりました。こうして、組合ファーストの業者開拓をしていき、沖縄での活動を拡充していきます。

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読者のデュピュイ取るさんから、昨日のブログに、次のコメント頂きまました。

「これは◯◯となるはずだ!
◯◯さんがやってくれるはずだ!
という思い込みは実生活でもあります。
居住者は修繕委員長も含めて大規模修繕工事に対して素人の場合がほとんどですから、もしかしたら足場解体後の手直しで部屋に入らせてもらいバルコニーに出入りするのも仕方ないと思うかもしれませんね。」

まさにその通りです。
前半部分は、しっかりと自戒。

もし、コンサルタントが、
「足場解体後に、ベランダの手直しで、部屋に入ることは、普通ですよ」
と言えば、住民さんは、そう思うでしょう。

実際には、他のコンサルタントが、当方と同じ基準を持っているのかどうか、あるいは、修繕会社がどのような基準を持っているのかは知らないので、もしかしたら、「足場解体前にアンケートが出されなかった住戸は、足場解体後に室内を通って、ベランダの手直し工事」は、普通に行われているのかもしれません。

私は、塗料や防水材料を持った職人さんが、室内を通ってベランダに出入りすると、居住者への迷惑度が大きく、また、室内での材料の飛び散りの危険性があり、避けるべき!との基準が、住民ファーストの施工だと思っているということです。

また、駆け出しのころの失敗では、ベランダ手直し住戸の方との都合が合わず、何カ月も先まで、工事ができなく、施工者も疲弊しました。

よって、足場解体前に、全戸のベランダの指摘無し又は手直し完了又は返事がないので指摘無しとみなす、のアンケートをすべて回収することは、組合側にとっても、施工側にとっても、ハッピーになると、こだわる訳です。

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昨日のブログの続きです。

今、大規模修繕工事で、まさに、
間もなく、足場解体が始まる現場での出来事です。

偶然、その修繕委員長のAさんが、私のブログを見て、
現場代理人とこんなやり取りがあったとの連絡がありました。

「先日の定例会議で〇〇戸中〇〇戸から
アンケートの戻りがあったとの報告があったので、
残り○戸に「アンケート提出の再度のお願い」や
「返事がない場合は、指摘がないものとみなす」
という最終文書は出さないの?と確認したところ、
今回はその予定はなく、
足場を外してからの申し出があった場合は、
お部屋を通ってバルコニーに入らせてもらうように
お願いするとの事。

そこで、馬渕顧問のやり方を伝え、
○戸に再度提出のお願いをして、
出なければ指摘無しとみなすとの
文書を出しますといった感じになりました。」



Aさんへのメールです。

Aさん、ご連絡、ありがとうございます。

今回は、率直に申し上げて、
とてつもなく助かりました!

〇〇建設さんは、過去、何度も
当方のコンサルティングで
工事を行っているので、
当方の足場解体前のシビアな検査と、
全戸承諾のない足場解体はNGの
ポリシーは、浸透しているものと
思っていました。

しかし、現場代理人の〇〇氏は、初めての担当なので、
念押しが必要でした。

足場解体後の室内通行によるベランダ手直し工事は、
工程や品質上、何かの基準に反しているというものではありませんが、
駆け出しの頃の一度の苦い経験以来、
私の中では、こだわりポイントであり、一度もやらかしていません。

私の想いと違うことが起こりかけていたことに
大いに反省です。

このメールのすぐあとに、担当コンサルタントに電話して、
本件の意識合わせを再確認し、現場代理人に厳命するよう
伝えました。

今回、Aさんが、私のブログを読んでいだたいており、
現場代理人と話をした時に、この件が話題になったという幸運な偶然。

Aさんが、普段から良い工事にしたいと言うお気持ちが強く、
アンテナも敏感に貼っておられた故に、ご指摘いただいたことであり、
深く感謝申し上げます。

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昨日のブログについて、読者の方から、下記のコメントをいただきました。

【専門工による検査、元請け会社による検査、コンサルタントによる検査~
複数の目で見ていくと、見方の違いや仕上げのこだわり方が、人によって異なるという事象です。】
①担当コンサルタントの目と馬渕さんの目が同等になると社内的なダブルチェックは不要となりますね。
②各専門家のチェックで指摘が出揃い住民からは指摘されないのが理想?です。
住民のチェックは、さらに違った見解やこだわりの指摘について納得してもらうという儀式でしょうか。



ありがとうございます。

①は、その通りです。
私のコンサル検査までにトリプルチェックは しているので、一定の水準は達しています。
但し、目視の検査である以上、見る人によって、合格の基準感覚が異なることもあります。
経験値の違いが、検査の「目の付け所」の違いに現れることもありますね。

②は、住民さんの検査は、素人の目から見た指摘も大事ですし、 施工精度上、そこまでは無理!と言う点も指摘いただくことがあれば、足場を壊す前に、きちんと理解いただくという意味もあります。

私がまだ、駆け出しのころの大規模修繕工事コンサルティングで、ベランダの住民チェックアンケートが、1戸のみ未回収のまま、工事業者が足場解体を行ってしまったことがあり、結果、その後に、コンサルタントの指導が甘い!と、相当な苦情を受けた経験があります。

この苦い経験から、足場解体前のベランダ検査は、重要視しており、どうしてもアンケートが回収できない場合は、回答がなければ、指摘なしとみなすとの最終文書も投函してもらうことにしています。

発注者は、建築の素人の方々だという前提で、施工品質だけでなく、配慮品質も上げるよう工事会社を指導するのもコンサルタントの役目です。

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他のコンサルタントが担当をしている大規模修繕工事の足場解体前の確認検査に行きました。

ここは、ある程度のコンサル経験がある担当なので、ほぼ任せていますが、足場解体をした後は、ベランダの工事は、ほぼできないため、最後の最後に、社内的なダブルチェックが必要です。

今回、丁寧な施工としっかりとしたコンサルタントによる検査指摘がありましたが、実際に、私が見ると、いくつかの指摘点が出てきます。

これ、仕事が粗かったのではなく、複数の目で見ていくと、見方の違いや仕上げのこだわり方が、人によって異なるという事象です。

こうして、専門工による検査、元請け会社による検査、コンサルタントによる検査を経て、最後は、住民さんの目で見ていただき、OKが出たら、足場解体承認書にサインします。

足場解体前検査は、最も重要な検査と言えます。

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一度も拝見したことのないマンションから、「うちのマンションは〇〇戸ですが、大規模修繕工事のコンサル費用はいくらくらいかかりますか?」と聞かれます。

住民から見れば、何十棟もやっているなら、さっと出せるでしょう、と思われるのはわかりますが、これは、簡単ではありません。

もちろん、経験則的に、このくらいの規模なら、いくらぐらいかかるという実績額はあるので、あるバンドの中での回答はできますが、実際には、変動要素もたくさんあります。

定額で、単価の決まったメニュー性の方がわかりやすいという声もあります。

当社では、その両方の要素を考え、各業務の業務単価を決めて、そのマンションごとの負荷想定を行い、見積算出計算根拠をきちんと示すことが出来るようにしています。

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今、管理規約改定業務依頼がいくつか来ています。
この中で、複合用途型(店舗併用住宅)の依頼は、すでに20年を過ぎたマンションで、元々の規約が、かなりオリジナル。

それを今回、標準管理規約準拠にしたいというリクエスト。
普通なら、新旧対象表は、地道にやれば、できるところ、このマンションは、章と条文の組み合わせが、標準管理規約と異なるだけではなく、条文の中身がバラバラに飛んでいます。

また、本来細則で定める内容が規約にあったりと、対象表を作る段階で、細かく分析する必要があることが段々とわかってきました。

うーん、これほど大変とは!と言う感じです。

古いマンションの規約改定を引き受ける場合は、十分な注意が必要です。

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マンション管理コンサルタント養成講座を卒業したマンション管理士が、11月から毎日、事務所に通うこととなりました。
期間は、約9カ月。

これから、各マンションに帯同して、OJTが始まりますので、よろしくお願いします。

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昨日は長野で大規模修繕工事の勉強会、来週末は、沖縄で3マンションにて、大規模修繕工事の勉強会です。

いずれも、事前に建物の簡易目視調査を行っていますが、地域気象条件による建物の劣化の違いは顕著ですね。

大きな要因ン一つは、寒暖の差。

沖縄は、寒暖の差が小さく、かつ、平均的に気温が高いので、コンクリートの収縮が少なく、タイル張りでも、浮きが少ない。そもそも、タイル張りは少なく、吹付タイル(塗装)が主です。

従って、築20年経っても、大規模修繕工事を行わないマンションが、普通です。

これ対して、長野や松本は、寒暖の差が激しく、冬の寒さが厳しい。
私が長野いた頃に比べると、夏の暑さの上昇が大きく、その差も大きくなり、コンクリートの収縮に起因して、タイルの浮きが、早いのだろうと感じます。

そうなると、大規模修繕工事の時期は、このタイルの浮き状況に引っ張られる可能性が高くなります。

但し、新築時に、乾式にて接着剤でタイル張りしてあるマンションであれば、また、違った状況ですが。

昨日まで、大規模修繕工事の長周期化の話を書きましたが、一つ一つの建物の慎重な分析と対策が必要です。
今月号の日経アーキテクチュアは、外壁タイルの剥落問題を特集しているので、しっかり読み込みたいと思います。

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昨夜、名古屋市内に泊り、朝7時の電車で松本へ。

松本市内66戸のマンションの大規模修繕工事コンサルティングが10時から。

そこから、長町コンサルタントの車で、長野市市内へ。
こちらは、40戸の顧問先マンションですが、築14年目となり、大規模修繕工事に向けた勉強会が14時から。

それを終えて、名古屋に向けて、16時のしなのに乗れるかどうか?と言うタイミングでしたが、5分前に駅に到着。

昼食を食べる余裕がなかったため、帰りの電車で遅い昼食?早い夕食?のため、駅弁を探し、ホームに降りたところ、丁度、長野名物「明治亭のソースかつ丼弁当」が!

しかも、まだ、温かい!
ソースかつ丼


これ、かなり幸運じゃないかな!(^O^)/

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更に、もっと凄い延命の話。

屋上の防水仕様としては、最も短命と言われる加硫ゴムシート防水。

第1回目の大規模修繕工事を築16年目で行ったのですが、その際には、部分補修とトップコート。

そのマンションが、今年で築30年目になり、このまま、第2回目の大規模修繕工事まで屋上はこのまま持たせる計画です。

これ、私が住むマンション。

階段で簡単に屋上に登れるマンションのため、私が、何度も屋上に登り、継続して監視しているので、部分補修を繰り返して、決して雨漏りさせません。

他のマンションだと、この業務は有料ですが、自分のマンションだから、無料(笑)
しかも、工事費は、お抱えホームドクター的な施工会社が自動車で数分のところにあり、毎回、底値発注です。

もし、これが、他のマンションで有料のコンサル業務であっても、通常のサイクルの屋上防水工事費用に比べれば、トータルでは、非常に安価になります。

ここまでやれるのは、自分のマンションで、特別な理解があるからですが、実例としてのノウハウであることは間違いなく、他のマンションへも、いつか、展開していきたいです。

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実は、名古屋市内80戸クラスのマンションでは、部分補修を重ねて、更に、築20年目まで大規模修繕工事を延ばし、再来年の春の工事で計画しています。

有名ブランドマンションで、見た目にこだわる傾向もある中、美観回復工事を行っている点も、知恵を絞った手法です。

こうして、大規模修繕工事サイクルを適切に延ばしていく実例を増やしています。

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