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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

時を同じくして、春日井市のコンサルティング先マンションでも、ほぼ同じストーリーで、18年目まで、大規模修繕工事を延ばすことができ、来年の秋工事を予定しています。

以前は、築15年目に延ばすというアプローチでしたが、いよいよ、18年目がスタンダードになってきました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内約40戸のマンション。
「12年目なので、大規模修繕工事をやりましょう。当社の関連会社で」と提案され、将来の修繕積立金の値上げ予定の話は、全くなされずに、長期修繕計画の金額での発注が進められていたAマンションから、コンサルティング依頼を頂いたのは、今から、4年前でした。

このマンションは、不動産業界トップクラスのディベロッパーの販売であり、コンサル導入当初は、当社コンサルに対して、必ずしもウエルカムな意見ばかりではなかったのですが、当社の建物調査で、新築時以来の不具合を発見、指摘し、無償工事を勝ち取ったり、浴室換気扇の風量不足の話から、新築時から生じていたであろう、ダクトのはずれという原因に辿り着いたり、いわゆる「ブランド信仰」の危うさがいくつも露呈しました。

この種の瑕疵問題は、経年劣化との区別を明確に行い、補償に至るまでには、相当な交渉が必要ですが、対応の潔さと言う点では、さすが、大手ディベロッパーと言う懐の深さを感じたことも事実です。

このバトルもありつつ、建物劣化診断では、良好。
屋上防水の一部を補修する必要はあるが、大規模修繕工事は3年程度先までは、延ばせますよ!とアドバイス。

それ以降、毎年、建物定点観察を行ってきました。
そして、今年10月の定点観察で、各所の劣化進行は、機能的には部分補修で直せるものの、美観的には、そろそろ限界と言う判定。

来年の春か、再来年の春工事が妥当です。

この工事は築18年目の実施となりますが、この間に、管理適正化コンサルティングも実施して、年間で百万円以上の管理コスト削減ができており、結果、修繕積立金の値上げは不要との長期修繕計画になっています。

有名ブランドの分譲、管理だから、資産価値があるというイメージはありますが、それ以上に、財政リッチなマンションであると数値の確からしさが、このマンションの価値を高めてくれると思います。

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沖縄で行った大規模修繕工事コンサルティングで、入札の結果、受注した会社の方が名古屋に来られました。

そこで、当社のコンサルティングの3現場をご案内。

各所での足場の技術、安全配慮、住民対応など、研修として、見ていただきました。
沖縄での大規模修繕工事では、こちらでやっている「普通」が通じず、施工精度や段取りに苦労したことから、改修業者の技術向上を図らねば!と感じていたので、大変、良い機会です。

沖縄では、長期間の緊急事態宣言が明け、11月には、大規模修繕工事コンサルを見据えた3マンションで、勉強会を開催しますし、それ以降も、いくつかのマンションから、相談が来ていますので、今回の訪問が、少しでも刺激になり、沖縄の改修業者の技術向上に役立てば!と思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、ネットカフェでリモートワーク対応の防音個室の新設で仕事がはかどったという話を書きました、実は、その夜の理事会終了が22時半で、名鉄知多武豊から最終電車で岐阜まで戻りました。

22時から3人のコンサルタントとZOOM会議の予定でしたが、22時45分からの開始に変更してもらい、帰りの電車で、会議を開始。

まずは、神宮前まで20分程度。
そこで、乗り換えて、岐阜まで35分程度。
到着は24時少し前でしたが、タクシーで自宅まで10分。
自宅についてから、1時半まで。
翌朝は、7時からZOOM会議。

神宮前の乗り換えの待ち時間を含めて、移動時間は、ずっとパソコンを開き、イヤホンで音声を聞き、私からの発言は、チャットで行うので、会話にいささかのタイムラグは生じますが、非常に有効に時間を使えました。

ホントに便利な世の中になり、好きなだけ仕事が出来ます。

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愛知県知多郡武豊町で、昼間に大規模修繕工事の検査があり、夜に修繕委員会があったため、事務所に戻らず、名鉄知多青山駅近くの快活カフェ知多青山店へ。

ここは、このマンションのコンサルティングが始まった数年前にも、数回、利用したことがあります。

今回、久しぶりに利用したら、防音個室なるものが誕生していました!

数年前に利用の際は、個室はありましたが、上部空間は空いているので、音が漏れないよう、ヘッドフォンでしたが、この個室は、リモートワーク用に電話もオンライン会議もできると言うわけです。

数年前の利用の際は、必要の都度、電話ブースを利用したので、それと比べると、はるかに便利!

これまでは、新型コロナの感染を避けてく、密閉空間のネットカフェに行く気になれませんでしたが、感染も下火になっているし、ワクチンも打ったし、便利になったネットカフェの利用は、ありだな、と思った次第です。

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大規模修繕工事には、ウレタンや鉄部塗装の膜厚検査とか、シーリングの引っ張り検査など、試験器具を使った検査と、下地補修検査やベランダ検査など、目視や触による検査があります。

前者は、手順を覚えることが重要で、ZOOMで遠隔からでも、検査に立ち会えますが、後者は、何を見るために行うのか?というロジカルな理解と経験を重ねることで、精度が上がります。

大規模修繕工事コンサル案件が増えるに従い、各コンサルタントの習熟度も上がるのですが、総括者である私と辻建築士は、どちらかが、すべての現場でのコンサルタントの目視や触診を必ず1回は見るようにしています。

特に、足場解体前検査では、見る箇所が多いので、最初の1戸~数戸は、一緒に廻り、検査品質の確認をします。

こうして、やがて、総括者の立場になれるコンサルタントを増やすことで、増え続ける依頼に応えていきたいと思います。

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昨日のブログで、我々プロが、管理委託契約のチェックすると、色々な不具合も見えてくるという話を書きました。

ただ、毎日、平穏に過ごしているのだから、特に、管理に問題を感じないが、水面下では、何か問題があるのかも、と思われた方もおられると思います。

まずは、管理委託契約書をじっくり読まれると良いと思います。
多分、よくわからない・・・。

管理委託契約書と総会議案書とを当社にお持ちいただけば、契約の内容と組合に事業計画と予算の関係について、その場で解説しますよ。

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毎年、百件近いマンションの管理委託業務を調査しています。

大半は、顧問先なので、そこでは、毎年繰り返して行っている訳ですが、同じマンション、同じ管理会社でも、実施している協力会社の担当者が異なると、実施内容が変わることがあります。
あるいは、変わらないけれど、報告書の写真が不足し、実施状況が掴めない場合があります。

組合にとっては、毎年、理事会には、管理事務報告があり、定期総会では事業報告がありますが、「やりました」と言う以上のチェックは、まず、やらないですね。

しかし、当社がモニタリングや報告書のチェックを行うと、やっていないあるいは不適切なケースは、いくつも出てきます。

だから、「できてないじゃないか!」と責めるために使うのではなく、適切で、できる限り高品質な業務を実施してもらうように改善指導するのが、当社コンサルタント(顧問)の役割です。

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当社に大規模修繕工事コンサルティングを依頼したいと考えている20戸程度の小規模マンションからの質問です、

私の回答は以下の通りです。

当社のコンサルティング料は、業務の積上げ式となっています。
これは、マンションの規模に比例する業務とそうでない業務があります。

代表的なものは実際の工期です。20戸ならば3カ月程度で、40戸なら4か月程度であり、単純に戸数に比例しません。

また、 工事中の定例会議回数は工事期間に比例しますが、 工事内容が変わらなければ、20戸でも40戸でも、検査回数は同じになります。
(正確には、検査にかかる時間が、戸数に比例するものもありますが)

このような事情から、小規模マンションが、 大規模マンションと比べて、戸当たりに換算した場合に、割高になると言えますが、各業務の単価が割高になっているわけではないので、比べる意味はないですね。

 専門家の力を借りることは、それなりのコストがかかりますが、これを単純な支出と見るのではなく、大規模修繕工事を成功させるための「投資」なんだと気づくことが大切だと思います。

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顧問先のマンションのいくつかで、管理委託費の値上げが提案されています。

当社の管理適正化コンサルティングには、10年間の業務保証が付いていて、管理適正化により現行の管理会社継続の場合でも、管理会社変更の場合でも、10年以内に、管理委託費の値上げ申し出上がる場合は、無償で管理適正化コンサルティングを行うことになっています。

これは、管理適正化コンサルティングの際に、「安かろう、悪かろう」にならず、品質と価格のバランスが取れた委託契約を実現するというポリシーがあるからです。

従って、管理会社からの値上げ提案に対して、その根拠を聞き、妥当性を検証し、査定します。
その結果、ほとんどの組合で、管理会社の提案してきた値上げ案よりも、低く抑えた金額での妥結となります。

場合によっては、専門業者の入替や一部、組合との直接契約に変えることで、結局、今までとほとんど変わらない水準で改定できたマンションもあります。

また、値上げ提案をされたことを機会に、当社の管理適正化コンサルティングを受けた結果、逆に、料金が下がったケースもあります。

この交渉は、組合の持っている情報や交渉力では、対等に渡り合えないと思います。
お困りの組合は、ご相談下さい。相談可能なエリアは、愛知・岐阜・三重・長野・京都・沖縄です。

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顧問先からの質問

修繕積立金が三井住友銀行の口座で2000万円位溜まっております。 修繕積立金の他の口座が、普通預金 商工中金、決済性預金 りそな銀行とみずほ銀行の口座が全て、1万円未満の残高しかありません。

そこで、ベイオフ対策として、口座振替をして三井住友の口座を1000万円以下にしたいと思います。
管理組合規約の第46条第1項第6号で「修繕積立金の取崩し」が総会の議決事項ですが、今回は、取崩しではなく、預金口座の振替であり、修繕積立金の残高が全体では減少しないので、理事会の決議で良いでしょうか?

回答
本マンションの規約では、「修繕積立金の取崩しのみ」が総会決議事項ですが、
標準管理規約では、「修繕積立金の保管及び運用方法」は総会決議です。

これは、普通預金から決裁預金に替えるとか、定期預金に替える
場合を想定しています。

普通預金から普通預金なら、OKのようにも思えますが、
利息が異なれば、「運用」にあたるとも言えます。

これは、予算変更にあたるので、
総会決議になる、との趣旨でしょう。

結論としては、

本マンションの管理規約では、総会決議とも、理事会決議とも書いていない。

一般論として、標準管理規約を参照すると、
資金運用にあたる資金移動の場合は、予算の変更のため、
総会決議が基本。

つまり、今回、普通預金を決済性預金に替える場合は、
総会決議が必要。

一方、ペイオフ対策としての必要性、緊急性が高く、
普通預金→普通預金で、金利が下がらないなら、
理事会判断で銀行変更OKという
応用は可能だと思います。

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新型コロナ禍で、沖縄の状況はかなり悪く、長期間に渡り、訪問することができませんでした。

10月に緊急事態宣言が明け、沖縄での感染者もぐっと減ってきています。

そこで、11月12日(金)~15日(日)で久しぶりの沖縄マンション管理組合支援プロジェクトにて、管理組合向けの勉強会に行ってきます。

今まで、待っていただいていた組合から、日程リクエストを受け付けて、今のところ、4マンションの勉強会が決定。残りは2枠です。

その合間には、沖縄から、オンラインで名古屋のマンションのコンサルティングもあります。
改めて、オンライン化の進展による業務生産性の向上を実感します。

いまから、喉を鍛えておきます!

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総計するハタ コンサルタント株式会社の降籏達生社長のメルマガ「がんばれ建設」からの引用です。(愛読、お勧めです!!)

タイトルは、「なぜ、一流の技術者は『させていただきます』を使わないか?」

(前略)

多く建設技術者のプレゼンを聞くと「させていただきます」がとても多いことが気になります。

「私が現場代理人を務めさせていただいています」

「質問させていただきます」

「朝礼を始めさせていただきます」

文化庁は「させていただく」について「敬語の指針」の中で次のように解説しています。

『基本的には、自分側が行うことを、相手側又は第三者の許可を受けて行い、そのことで恩恵を受けるという事実や気持ちのある場合に使われる』

この指針から解釈すると、ポイントは2点あります。

・相手又は第三者の許可を受けている
・自分が恩恵を受けている

これに照らし合わせると、前述の3事例の「させていただきます」は誤りです。

「現場代理人を務めています」

「質問いたします」

「朝礼を始めます」

がよいでしょう。

(中略)

×「先日お送りさせていただいた資料は、ご確認いただけましたでしょうか?」

○「先日、お渡しした資料を、ご確認いただけましたか?」

×「拝見させていただきます」(二重敬語)

○「拝見します」

誤った用法で話すと相手の心をつかむプレゼンとはなりません。

意識して言葉を使いましょう。

(後略)



これ、まさに、私が、普段から、MAKS所属のコンサルタントに、注意していることそのもの。

テレビのアナウンサーも、「このさせていただきます」の間違った多用が目に付くので、その影響もあり、単に「丁寧語」として、使うような感覚があるのだと思うのですが、私はこれを「させていただきます症候群」と呼んでいます。

一流のマンション管理コンサルタントは、「させていただきます」は使わない!で行きましょう。

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昨日、
「これから新築マンションを買うのだが、管理組合はいつ作らなければ、ならないか?」
「マンション管理相談センターは、管理組合設立をサポートしてくれるのか?」

との相談があり、普通、分譲会社が、販売時に、管理会社を斡旋するので、購入者が、このような心配をするケースはないです、と書きましたが、逆に、管理会社を決めるのは、区分所有者のはずなのに、なぜ、最初から、管理会社が決まっているのでしょう?

この答えは、
正確に言えば、管理会社付きで分譲されているわけではなく、マンション販売のチラシでも、「管理会社(予定)」と記載されており、正式に決定するのは、管理組合の設立総会で、管理委託契約が承認される瞬間です。

多くの場合、分譲会社の子会社が、予定されており、この管理会社は、業界では「ディベロッパー系管理会社」と呼ばれます。これ以外は、「独立系管理会社」で、マンションを供給する親会社がいないため、子会社に管理会社を持たないディベロッパー(多くは、小規模なディベロッパーとか、建設会社)から、声がかかるとか、他の管理会社からのリブレースで、業務を拡大します。

管理組合の設立前に、購入者が集まって、管理会社を選ぶということは、理論的にはできる訳ですが、現実的には、その横のつながりもなく、誰も音頭を取ることができないので、ディベロッパーがいわば「管理会社をお世話する」ことになります。

従って、組合側は、マンション販売と管理会社がセットで提供されることにより、管理会社を選ぶという意識がなくなります。

これは、ビジネスモデルとしても、非常によく出きていて、管理会社は、無競争で利益がしっかり出る顧客が増えていく仕組みです。もちろん、利益がなければ会社は成立しないのですが、住民側がノーチェックで、過剰かもしれない支払いを続けているとしたら…。

ここに、専門家としてのメスを入れるのが、マンション管理相談センターの仕事になります。

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昨日、初めての内容の相談の電話がありました。

「これから新築マンションを買うのだが、管理組合はいつ作らなければ、ならないか?」
「マンション管理相談センターは、管理組合設立をサポートしてくれるのか?」

普通、分譲会社が、販売時に、管理会社を斡旋するので、購入者が、このような心配をするケースはないのですが、現時点では、そうした情報は入っておらず、とにかく、一般的なケースとして、半分売れたら、結成するのか?のような、「いつ、組合を結成しなければならないのか? 」を聞きたいらしい…。

この回答は、
1戸でも売れたら(登記されたら)、その1戸と、残り全戸(これは、分譲会社の所有権)との区分所有関係が成立するので、同時に、組合が成立するタイミングとなります。

なぜなら、区分所有法第3条では、

第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

となっているので、売れ残り住戸があるかないか、どれくらい残っているか?は、管理組合の成立条件とは、何ら関係がないからです。

ただし、組合の設立総会をいつ開催すべきかの定めはなく、分譲会社と分譲会社の指名する管理会社が相談しながら、しかるべき時期に設立総会を開催する予定だと思うので、まずは、分譲会社にお尋ねくださいと、アドバイスしました。

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来春以降の大規模修繕工事の工事会社の入札が佳境に入っています。

組合側は、数千万円の工事を依頼する経験がない人たちが、一人一票の投票権を持って、工事会社を決める多数決を行う訳ですから、かなり戸惑う。

その総意を得るための情報の整理の仕方や投票の仕組みを作り、提供しているのですが、いざ、その場面になると、個人の仕事の経験を背景に、色々な意見が出てきます。

中には、IT分野の仕事をされている方もいて、詳細な分析資料を独自に作成されているケースもあります。で、それは、大抵、非常によくてきている!

しかし、分析資料としてよくできているということと、その資料を使ったら、適切に工事会社を選ぶことできるのか?は、違うケースが多いです。

ただし、熱心に時間をかけて作成いただいたということ自体、関心が高まっていることの現れですから、その想いを大事にして、でも、とんでもない方向に行かないよう、コ―ティネートするのも、コンサルタントの大切な役目です。

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最近、大規模修繕工事コンサルティング案件が増え、その足場に貼る「マンション管理相談センター」の社名記載のシートも、同時に、複数個所に貼られています。

で、工事が終わって回収すべきところ、どこかに行ってしまったという事件が、相次いでいます。

これは、竣工確認業務などが重なって、どうしても、そちら優先になることで、生じていること。

同じ、足場工事会社が、他の当社コンサル案件で工事を担当したら、ひょっこり出てくるかも…と期待して(笑)、また、来春以降は、更に多くの同時期の工事がはじまるので、新規にイメージシートを発注することとしました。

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6~7月に、7つのマンションで管理会社変更コンサルティングを引き受け、9月末に変更がなされました。

短期間での変更で、かなりて大変でした。

新会社のフロント担当者の中には、管理会社変更の経験がない又は少ない方もいたり、新旧の管理会社で直接引き継げない事情が発生するなどしたことから、本来なら、新旧管理会社間で、淡々と事務引き継ぎを行う内容についても、私が間に入って、引継ぎ業務をコーディネートする等の手間もかかり、現時点でも、まだ、残業務があります。

元々、9月末での決算を新会社に引き継ぐので、10月一杯くらいは、引継ぎ業務があるのですが、加えて、新会社から「この点が不明」との照会が相次ぎました。

中身を見ると、当社が確認した管理委託業務の仕様の中身の問題ではなく、実務的な処理の問題で、例えば、一部の人だけ、駐車料金が規約の別表と異なっているものがあるとか…。

その理由を尋ねたのですが、旧管理会社の担当者は、自分が担当になったときにそうなっていたもので、理由は知らない…。

過去の総会議事録を読んでも不明で、どうやら、理事会の判断で決めた事らしいが、その議事録は見つからないとか。

管理会社が変わると、こうした「なあなあ」で運用してきた不整合が見つかります。

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コンサルタントが増えて、任せるようになってくると、MAKSの統一フォーマット資料で進めている業務であっても、各マンションの実情に応じた内容にカスタマイズする過程で、バラツキが出てきます。

そこで、改めて、私が、各コンサルタントの資料をチェックしたら、例えば、大規模修繕工事の建物調査の依頼書で、その一部の内容に、いくつかのバターンがありました。

依頼を受けているメーカーにとっては、同じMAKSの依頼でも、コンサルタントが異なると変わってしまうと、戸惑います。

改めて、統一フォーマットで、「ここは変えてはだめ」と明確にする帳票に作り替えます。

また、それ以外でも、当方側の依頼内容が不統一で、戸惑われているような項目がないか、ヒアリングします。

コンサルタントが増えても、品質を高く統一するために、MAKS内部のSNSで、最新ツールデータをアップしているのですが、各コンサルタントが、自分の最新コンサル案件のデータが最新ツールだと勘違いして、コピペして、使い廻しするケースもあるようですから、より慎重に進めて行きます。

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コンサルティング先で、総会議案で「二者択一で賛成多数で決めたい」との相談がありました。

理事会では、どちらの案か決めかねているので、総会で意見を聞いて決めようという気持ちはよくわかります。

しかし、規約では、
①総会の成立は、半数以上の出席、
②議案の可決は、出席議決件数の過半数の賛成
との定めがあり、議案に、A案・B案を並べて、
賛成多数で決めることを想定していません。

よって、理事会が、2案で決めかねている場合は、
あらかじめ、住民アンケートを取り、賛成多数の案を
議案上程するのが通例です。

ただ、現行の継続か、それに代わるものを採用か、
の2案がある場合で、総会での組合員の意思表示で、
決めようとするなら、
後者の採用議案を上程し、「否決されたら、現行の継続とする」
との形を取れば、総会の議案要件としては、OKだと思います。

また、新規提案で、A案・B案があり、
アンケートでも拮抗している場合に、
「こうなったら、総会で決着するしかない」
となった場合は、第1号議案にA案の採用議案を
第2号議案にB案の採用議案を持ってきて、
「A案が賛成多数で採用されたら、第2号議案は、審議しない」
と言うテクニックはあります。

では、3者択一議案は、ありか?

これは、出欠議決件数の過半数を取ることが難しくなるので、
やめた方が良いでしょうね。

いずれにしても、管理組合は生活の場で、
利害が対立したままの議案を上程すること自体、好ましいことではなく、
できる限り、事前アンケートや住民説明会で、
大多数の人が納得できる案に辿り着くことを目指すことが
お勧めです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週土曜日は、「活躍できるマンション管理士養成塾/MAKS認定マンション管理コンサルタント養成塾」の修了式でした。

今年の受講生は、大阪、浜松、あま市から、マンション管理士2名、一級建築士1名の受講。

初回と最終講義&修了式は、リアルでしたが、その間の講座は、ZOOM。

同行研修も、リアルだけではなく、ZOOMも活用。

幅10センチのパイプファイルフォルダーが一杯になるほどのテキスト。
延べ40時間に渡る講義。
毎回、プレゼンテーションのつかみである自己紹介訓練。
そして、修了検定は、40分間のプレゼンテーション。

山崎さん、江間さん、松本さん、卒業おめでとうございます。
先輩コンサルタントで、MAKS理事の棚橋先生、辻先生も、修了パーティに駆けつけてくれました。
MAKS養成塾修了式

来春までは、コンサルタントの仮免状態で、引き続き、同行研修を重ね、来春には、自分が担当するセミナー開催を計画しているメンバーもいます。

修了式には、この養成塾受講特典の一つである「プロカメラマンによる、プロフィール写真撮影」も実施し、本格デビューに備えます。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKS初の知多半島エリアにおける大規模修繕工事コンサルティングとして、MASKの歴史と私の記憶に刻まれています。
CH武豊桜ケ丘Ⅲ

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MAKSの事務所から徒歩3分。
ロイヤルマンション新栄ヴァリエ 大規模修繕工事1 
ロイヤルマンション新栄ヴァリエ 大規模修繕工事3 
ロイヤルマンション新栄ヴァリエ 大規模修繕工事2

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■■■■■■■■■名古屋会場■■■■■■■■■■■■■■
ロイヤルマンション新栄ヴァリエ 39戸 築16年
場所:名古屋市中区新栄 
日時:11月6日(土)
   見学会&勉強会 9:30~11:30
   個別相談会   11:30~12:00
   講師&ガイド 馬渕裕嘉志 

協力:ロイヤルマンション新栄ヴァリエ管理組合
協力:ワタナベケント株式会社

■■■■■■■■■岐阜会場■■■■■■■■■■■■■■

キャッスルハイツ 長良福光 32戸 築15年
日時:11月6日(土)
   見学会&勉強会 14:00~16:00
   個別相談会   16:00~17:00
   講師&ガイド  棚橋直樹
協力:キャッスルハイツ長良福光管理組合
協力:株式会社トーソー株式会社

■■■■■■■■■武豊会場■■■■■■■■■■■■■■

キャッスルハイツ武豊桜ヶ丘Ⅲ 27戸 築16年
日時:11月14日(日)
見学会&勉強会 14:00~16:00
   個別相談会   16:00~17:00
   講師&ガイド  平山晶士
協力:キャッスルハイツ武豊桜ヶ丘Ⅲ管理組合

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

お申し込みは、こちらから!

20211011チラシ表 20211011チラシ裏




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今年1月、沖縄での初めての大規模修繕工事見学会に参加された組合から、いくつもの勉強会のリクエストを頂きながら、緊急事態宣言が長期間に渡り、その間、勉強会は、延期、また延期と、それが4回ほど続きました。

勉強会の開催は、当方が沖縄に行ける週末の選定と、各組合での実施日時の組み合わせの整合が必要です。

パズルをはめていくような作業となり、大変ですが、11月12日(金)の夜から14日(日)の夜まで、7コマを用意して、行ってきます!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

玄関前のシンボルツリーが大きくなり、マンションの玄関庇の上にせり出したり、道路の電線にかかったりして、大掛かりの剪定が必要になったマンション。

その剪定金額を聞くと、「そんなにお金がかかるなら、いっそ、根元から切ってしまおう」と言う話が出ます。
これに対して、

 緑は大切だから反対という意見
 強剪定で、思い切って、枝を落とせば良いという意見
 生き物を殺すようなことは、ばちが当たるという意見
 緑が大切ならば、樹木じゃなく、芝生に替えれば良いという意見
 緑はやめて、玉砂利にしたら良いという意見

住民側の価値感は、かなり分かれます。
地方自治体の緑化条例も調べる必要があります。

あるマンションでは、総会で「根本から切る」と言う議案が承認されたにもかかわらず、新しい役員の中に、「ばちが当たる」との意見を持っておられる方いて、その方に遠慮して、伐採の発注が出来なかったというケースもあります。

悩ましいです。

ちなみに、高木を根元から切ると、マンションの景観が変わりますので、私は、
「その形状または効用の著しい変更を伴う、敷地および共有部分等の変更」にあたり、特別決議が必要であるとの見解です。

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現在、名古屋市内で2か所、武豊、岐阜で各1か所、大規模修繕工事の最中です。

緊急事態宣言が明けたので、大規模修繕工事見学会を開催します。
リモート見学ではなく、リアル見学ですが、もちろん、新型コロナ感染予防対策は、取ります。

名古屋市と岐阜市が11月6日(土)、武豊町が11月14日(日)の予定です。
間もなく、チラシが出来上がります。

是非、お越しください。

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緊急事態宣言が明けたことで、今まで、延び延びになっていた各マンション向けの勉強会が解禁となり、依頼が一気にやってきました。

その数、10マンション。

しかし、既契約の組合の会合やコンサルティングも同様で、10月、11月の平日夜、土日の予定は、既に、9割ほど埋まっています。

ピンポイントでの指定日時ならば、まだいくつか候補日がありますが、週末限定となると、12月まで待っていただくことになりますので、お早目のご予約を!

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日本ハムの斎藤佑樹投手が引退宣言をしました。
早稲田実業時代に、甲子園で優勝した時のニックネームが「ハンカチ王子」
その後、相談に進学し、プロ野球選手になりました。

わが後輩です!(笑)

実は、直接、会ったことが一度だけあります。

それは、岐阜で行われたオール早慶戦野球。
現役大学生と卒業した社会人野球選手との構成で、何年かに一度、岐阜で行うのですが、斎藤選手が現役の時に、偶然、岐阜で開催。

慶応の同窓会の岐阜三田会、早稲田の同窓会の岐阜津門会では、このチケットの販売を任され、売れ行きが悪ければ、自腹で払って、無料で配る…なんてこともあり得るのですが、この年は、違いました。

ハンカチ王子が来る!と言うだけで、どんどん売れた(笑)

試合後、ホテルで懇親会があったので、私も岐阜稲門会のお世話係として、出席したら、斎藤選手がいたというだけの「一度会ったことがある」です。

齊藤選手、お疲れ様でした。

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昨日まで、
我が家で「在宅避難」をするために購入した防災グッヅを紹介しました。

マンションは地震や台風に強い建物ですから、基本は、「自助」の姿勢です。

と言っても、マンションに住む人すべてが防災意識が高く、一定の備えがあるとは言えませんし、集会室のあるようなマンションでは、集会室が防災時に、対策室になる可能性が高いので、組合としての防災備品も、検討が必要だと思います。

その点で、組合での取組だからこそ購入できる「金額は高いが、効果的に使える!」と言う備品が候補に上がります。

その代表が、発電機。
発電機と言うと、ガソリンエンジンのイメージが強いですが、燃料の保管が面倒なので、お勧めは、カセットボンベ式発電機の代表「エネポ」



管理組合で、じっくり防災組織や防災備品を整えるための、取組を行う場合に、候補に入れると良いと思います。

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