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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄の築36年のマンションで、給水管更新工事コンサルティングを行っています。

このマンションは、大規模修繕工事後の屋上防水工事不具合問題の解消、管理適正化、電気料金削減コンサル等を実施する中で、給水本管が外部から錆による劣化が進行し、管の肉厚が細くなっていることを発見。

かなり厄介な建物構造、配管ルートなため、技術的要素とコスト面のバランス考えた、相当込み入ったプランニングを行いました。

管理会社も、給水管に関して、それなりの問題意識はあったようですが、沖縄には、この問題を解決できる設計者も施工者も見つからないとのことで、「大阪から呼びますか?」のような提案もあったのですが、そのままになっており、長期修繕計画では、かなり高額な更新工事計画の金額が計上されていました。

その金額に比べると、3分の1以下に抑えたプラン。

問題は、沖縄に、給水管更新工事を行える施工会社がいるか?

内地から来ている大規模修繕工事会社に聞いても、給水設備の専門会社に聞いても、給水管工事を手掛けた会社が見つからない…。

当社で、図面を起こして、設備工事、コンクリート工事、外装塗装工事の専門会社をコーディネートすることを説明して、ようやく、会社が見つかりました。

また、工事期間中の騒音、断水、更には、各戸内の古い給水管への影響の説明など、名古屋であれば、工事会社が説明する役割ですが、沖縄の業者では、その経験がないため、当社が、イチから指導もしました。

そうして、ようやく工事がスタート。

で、現地でのきめ細かな指導が必要!と考えていましたが、ここにきて、沖縄のコロナ感染拡大状況がすさまじいことになっている…。

そこで、沖縄の友寄コンサルタントによるZOOM中継方式に切り替え。

工事の細部を見たいので、パソコン画面ではなく、名古屋は大型モニターを使用。
こんな感じです。左の写真が担当の辻一級建築士が大型モニターを見ながら指示をしているところ、右側はZOOMの映像です。
コア抜きZOOM中継2 コア抜きZOOM中継

とにかく、いつ、破裂するか?が心配な状況を一刻も早く改善すべく、知恵を振り絞って進めます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週日曜日に、長野県内のマンションで、大規模修繕工事コンサルティング契約締結が、総会にて承認されました。

これで、長野県内で2棟目です。
ありがとうございます。

当社を選んだ理由は、当社の設立の経緯が組合側の持つ悩みと重なり、共感した、工事費用を削減する当社独自の手法への期待、リベートを徹底排除するクリーン度が高い等を挙げていただきました。

そうした期待に応えるべく、尽力したいと思います。

ここに至るまで、大規模修繕工事の勉強会も、契約のための業務の説明会も、ZOOMで行いました。
一方、長野エリア担当の長町コンサルタントは、現地で、何度か面談をしています。

今回は、新型コロナ禍だから…と言う理由よりは、私のスケジュールの都合と組合側のコンサルタント選定スケジュールのすり合わせの結果です。

他の候補者は、リアルな面談をしたそうで、その比較では、ハンディがあるかもしれないかも…と言う懸念もありましたが、逆に、当社のコンサルティングにおいては、名古屋からの交通費をセーブできるという実例を示すことが出来たとも言えます。

こうした業務スタイルが、徐々に増えていくと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私自身はワクチンを2回接種したので、感染の不安は大きく減りました。
感染しにくい、あるいは、感染しても、症状が軽いという安心感です。

しかし、感染力の強いデルタ株の登場もあり、自分が無自覚で感染者になる恐れもありますから、会合は、気を付ける必要があります。

コンサルティングのオンライン化の手法も作り上げてきましたが、以前は、「仕方ないよね」と言う受け止め方から、オンライン手法が普通に、かつ、スムーズに行かないと、「遅れている」と言う感じになってきました。

今後、コロナが落ち着いても、この流れは変わらないでしょうから、より一層、オンライン化のノウハウを進化させていきたいと思います。

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毎年、近所の公民館で開催されていた夏まつりは、昨年に続いて、今年も中止。

しかし、地域コミュニティがしっかりしている私の居住エリアでは、皆で相談して、小ぶりの花火の打ち上げの企画があったようで、マンションのベランダから、数分間ですが、花火を見ました。
花火2 花火1

こういうエリアに住んでいて、幸せです。

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最も古くから2番目に長い顧問契約を結んでいるマンションの組合総会で、顧問契約11年目の更新が承認されました。

しかし、
昨年までは、全会一致でしたが、今回の総会では、総会に参加して継続反対の挙手が3割近くあり、驚きました。

ただ、その理由は、当方の顧問業務への批判ではなく、当方に対する大きな事実無根の情報が廻っていたことに反応した人がいたからだという背景がありました。

実は、このマンションでは、私が顧問になってから、役員は、二巡しており、私が組合のために、どれだけの仕事をしてきたかを見ていただいているので、何人かの組合員からは「MAKSの組織が大きくなっても、馬渕さんが顧問でなければ、ダメですよ!」とくぎを刺されるほどの信頼を得ていると、感じていました。

そのために、前述した事実誤認情報が廻っていても、それは、嘘の情報だと相手にされていないはず!とタカをくくっていました。

ありがたいことに、他の組合員の方、数名が、私の組合への貢献度について、「今の組合の財産がこれだけあるのは、馬渕顧問のおかげ!この10年で、組合にもたらしたメリットは、金額換算すると、顧問料の30倍以上はある!」と熱弁をふるっていただいたので、炎上することなく、最後は、収まったのですが、「過信は行けない!」と深く反省した出来事でした。

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昨日に続いて、新型コロナによる総会への影響の話。

顧問先マンションからの質問です。

(質問)急拡大している新型コロナ感染。できる限り、議決権行使または委任状の提出を呼びかけるが、実際の参加者が議事録署名人の数(3名)を満たすように、最低3名は確保した方が良いか?

(回答)規約では、総会参加の組合員の3名の議事録署名が定められていますが、「現に参加した組合員」とは書かれていません。

別条で、書面(委任状・議決権行使書)提出者は、総会に参加したものとみなすと定めているので、書面参加の組合員=総会参加の組合となるため、議事録署名人は、書面参加の組合員でも可能です。

そもそも、全員が書面決議を行う総会も定められているので、議事録署名人が、「現に参加した組合員」であることを前提としていません。

ただ、「自分がリアルな総会に参加していないのに、議事録署名するの?」と言う気持ちになるのは自然でしょうから、議事録署名人をお願いする組合員には、参加をお願いする方が、良いでしょう。

リアル参加が3名確保できない場合は、署名をお願いする組合員に、「後で、質疑の内容をきちんと説明します」と、あらかじめお伝えして、理解を得ておくことが必要でしょう。

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東海3県では、緊急事態宣言が出るようです。

この週末に、いくつかの組合で総会があり、公共施設の予約もあります。

これが、急に、使用禁止となったら、どうすれば良いか?
物理的には、マンションロビーでの開催が考えられます。

しかし、管理規約では、緊急時でも、総会の開催は、5日前までに、日時、場所、会議の目的を通知する必要があるため、この規約を厳密に解釈すると、場所が変わることも、5日前の告知が必要と読めます。

そうなると、総会開催には、理事会決議もいるため、更に、延期が必要になります。

私見では、
議案は変わらず、日時も変わらず、場所が、マンションロビーへの変更ということであれば、既に議決権行使や委任状を出した人の判断材料に影響はなく、また、この変更により、出席できなくなるという事情は生まれず、「参加決議の妨げにはならない」ので、マンションロビーへの開催場所の変更は、再度の「5日前告知」の対象からは、外してよいとの運用ができると思われます。

念のため、管理会社の弁護士に確認してもらったところ、重要事項説明会も総会も、会場の変更の告知期間が5日間を下回った場合でも、有効だとの回答がきました。

なお、今回のマンションは、住戸数が少なく、外部保有者は、わずかですが近隣にお住まいであり、今から告知しても、総会開催前に、場所変更のお知らせが届くという見通しがありますので、色々な条件によっては、違う解釈もあり得るかもしれません。

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管理会社の変更を間近に控えたマンションの住民さんからの質問です。

(質問メール)
本総会は、新管理会社と管理委託契約を締結するかどうかを議決するわけですが、総会資料に新管理会社と取り交わす管理委託契約書(案)の添付を要望します。

 現在の管理会社と取り交わした管理委託契約書と同じなのか、少し変更になったのかわかりませんが、実際にどのような管理委託内容になっているのか確認するには管理委託契約書しかありません。

 ほとんどの組合員は管理委託契約書の内容を知らないし、契約書を見たことがない組合員も多いと思います。理事長経験者においても契約書の内容についてよく分かっている人は少ないと思います。

 この機会に組合員が管理委託契約書の内容を確認し、実際の管理状況を見ていくことは重要かと思います。



(返信メール)

メール、ありがとうございます。

ご意見の通り、住民さんには、これを機会に、管理会社との管理委託契約の内容を知っていただく良い機会ですね。

それについては、間もなく、管理委託契約に関する「重要事項説明書」が管理会社から配布されます。

これは、管理委託契約書そのものではありませんが、その骨子が記載されています。

契約書は、難解でページ数も多いので、一般の方にはとっつきにくいですが、この重要事項説明書だと比較的わかりやすいと言うものです。

管理委託契約に対して、管理会社と管理組合との情報量や専門性の格差があるため、国の法律で、このように、重要事項説明書の交付→本契約と言う流れが決められており、総会当日、管理会社による「重要事項説明会」が開催されます。(説明会開催は、新規契約や内容変更の場合のみに必須です)

なお、今回は、実務上、総会までに、重要事項説明書を間に合わせ、契約書のチェックと成案は、これから管理開始までの間で、詰めて参ります。

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事務所からすぐ近くの名古屋市都心部にあるマンションで大規模修繕工事が始まりました。

ここは、居住者に外国人が多いこともあり、事前の工事説明会の参加者も非常に少なく、工事中の住民協力に不安が残りました。

そこで、工事の案内には、英語・中国語版の作成も依頼しました。
工事掲示(英語、中国語)

工事会社の中に、語学堪能な社員がおられるということは、さすがにないのですが、ネットでの翻訳機能を使っての作成版でも、伝えたいことの概要はわかるでしょう。

こうした工夫で、住民さんの「聞いてなかった」による工事の遅れを回避するのも、大切です。

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大規模修繕工事の初期の必須検討事項は、外装の色合わせです。
タイル・塗装・長尺シートが、その対象。

今回は、たまたま、同日に2マンションで実施。
タイル色きめ タイル色きめ2 シート色きめ


これは、オンラインで見ると、実際の色が違って見えるので、現地で、じっくり見ます。
また、ここは大事なところなので、修繕委員にも、一緒に見ていただきます。

タイルは、数種類の試し焼きから、選択。

塗装は、現行色とそれに対する濃淡50%の色見本を作ってもらい、住民投票で決めます。
廊下の長尺シートも候補を三つ上げ、住民投票で決めます。

今回、タイルの焼きサンプルの出来栄えは、なかなか良い!

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この秋は、3マンションで、大規模修繕工事が始まります。
名古屋市、武豊町、岐阜市。

結構、離れてます(笑)

それぞれに担当コンサルタントが付きますが、私は、すべてのマンションで総括者なので、すべてのマンションの進捗管理は、私の重要な仕事です。

リアルとオンラインを混在して、効率的、効果的にコンサルティングを提供します。

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「顧客満足度を上げるために、顧客のリクエストにできる限り応える」のは基本姿勢ですが、「顧客のリクエストに、無料で、何でも応える」という対応は、それと異なります。

後者は、そのしわ寄せが、他の顧客のための業務に悪影響を及ぼすこともあります。
ただ、自分たちの業務量のコントロールで、できるかできないかを見極めるのは、非常に難しく、やってみないとわからないという側面もあります。

一方、違う面から見ると、「他の顧客には有料で提供している業務」を「要求の強い顧客には無料で提供する」となれば、不公平になります。(もちろん、依頼されている業務量が多大であるとか、契約期間が長いので、本来、有料のサービスを無料で提供するということはあります)
それは、わざわざ言わなければ、わからないことかもしれませんが、何かの拍子に、それが明らかになった時には、有料で提供していた顧客から、返金の要請が当然出ますし、不信感が生まれます。

それを回避するには、「やりますが、追加報酬が必要ですよ」と答えれば良いのですが、自分の専門性や将来の成果に対して、かなりの自信がないと、答えられないですね。

このテーマは、いわゆる士業・先生業と呼ばれる職種の多くの人にとって、共通の問題かもしれません。

私自身は、マンション管理相談センターのこれまでの実績、ノウハウ、チーム力が、多くのマンションを救えるとの自信と使命感があるので、この切り分けができる軸は確立していると思っていますが、様々な顧客との出会いにより、経験値を上げて、他のコンサルタントなら、別途有料になるものが、当社との契約ならば、普通に基本契約に含まれてますよ、と言う状態を目指します。

ただ、MAKSの他のコンサルタントに聞くと、まだまだ、この切り分けは難しいとの様子ですから、今後、自信と使命感を身に着けられるよう、更に、成長して行って欲しいと思います。

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MAKSの認定コンサルタントから、
「マンションの住民に新型コロナ感染者が出た場合、大規模修繕工事コンサルタントとして、工事業者に何を指導すればよいか?」との相談がありました。

「ベランダや屋内作業では、マスクをつける、とか、休憩中はマスクをつける、などの指導をすれば良いか?」との具体的なアイディアも、出されました。

私のアドバイスは、以下の通りです。

どうすれば良いか?を考えることは、非常に大切なことですが、
いつも、コンサルタントの役割、権限、業務は何か?
を把握して、行動することが大切です。

当社は大規模修繕工事コンサルタントとして、
工事業者に対して、指導をする立場ですから、組合の問題を解決し、
期待に応えるために最大限の努力をすることは、大切なことです。

新型コロナ対策については、
マンションで感染者が出たことを伝え、
「対策をしっかりするように」
と指示を行い、施工者の感染対策の方針、アクションについて、
組合に伝えることはコンサルタントの業務です。

しかし、当社は、医療の専門家ではないので、
ご自身が出されたような、具体的な指示を行うことは、
逆に、NGですね。

これは、通常の顧問業務でも同じことが言えます。
管理組合、顧問、管理会社のそれぞれの役割と権限を踏まえた上で、
知見を提供することが大切ですね。

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今回の豪雨で、各所に土砂崩れやその危険が迫り、名古屋―松本間は、電車の中央線は不通。

高速道路の中央道は、途中閉鎖。

しかし、松本のマンションで、足場解体前検査があるので、行かねばなりません。

選択肢は三つ。
① 東京経由で、長野まで新幹線。そこから、松本へ。
② 東京から新宿経由で、「あさま」で松本へ。
③ 名古屋から松本まで、高速バスを使う。途中、高速を降りて、一般道を迂回。

調べてみたら、①が6時間、②が5時間、③は、通常なら3時間なので、4時かくらいか?と見通しを付けて、参を選択。

元々は、私と辻先生(一級建築士)が行く予定をしていたのですが、私は他の大型案件のスケジュールで一杯のため、辻先生単独でお願いしました。

で、結果、所要時間は5時間(汗)

しかも、バスの座席なので、パソコンを開いて仕事をするのも困難。

辻先生も超多忙なので、日帰り。帰りは約4時間半。

いずれにしても、大変な往復の負担で、お疲れ様でした。

【教訓】こういったケースでの交通手段選択は、気を付けましょう!

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「コンサルタントは、品質が先か、工期が先か?」
修繕委員さんからの質問です。

当方の回答は以下の通り。

当方、プロとして、施工品質の向上に目を光らせる立場であり、
「コンサル検査を通らなければ、やり直しは必須で、
 工期が遅れそうだからという理由で、スキップさせない」
との姿勢です。
それくらいの緊張感をもって臨むことで、現場の品質管理意識も
シビアになります。

また、検査は、
施工→工事会社の自主検査→コンサル検査
となり、コンサル検査が終わらないと、次工程には進みません。
コンサル検査は、毎週の定例会議に合わせるのが通例ですが、
工程がタイトになれば、他の日に来たり、
週に2回来るなどして、予定工期内で終わるよう
協力をします。

従って、
工事前に、コンサルが検査時期を計画(指定)する
と言うプロセスはなく、
「工程表において、各工事の期間の終わりごろに、
 工事会社の自主検査→コンサル検査と続く」
のが、施工側とコンサル側の共通の認識としての
「計画」となります。

実際は、工程を遅れさせないために、
「元々、一度でコンサル検査するものを
 工事が済んだエリア単位で、分けて検査する」
と言うケースもあります。

ビジネスで、プロジェクト管理やPDCAを体験されている方にとっては、
不思議に感じられると思います(私も最初、そう思いました)が、
天候や投入人工により、工程が変化する大規模修繕工事ならではの
応用です。

実際、工事が始まると、
「全期間工程表」と「1~2週間工程表」と「工事進捗率」と「天気予報」
等を見ながら、
「雨で遅れた分、職人の投入数を増やして、取り戻す」
とか
「再来週あたりに、〇〇検査ができそうだね」
と言うような会話が取り交わされます。

この辺りは、百戦錬磨のコンサルタントが毎週の定例会議に出ますので、
お任せいただきたく思います。

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仕事の増え方を見ていると、いつか、沖縄日帰り出張もあり得るな、と思っていたら、ホントにその日がやってきました。

と言っても、私ではなく、一級建築士の辻コンサルタントの話。

朝一飛行機で沖縄入り。15時くらいまで、施工者と現地で細かな位置決めや工程の段取り。

こういった作業は、現地を映しながらオンラインである程度はてきますが、今回は、給水更新工事コンサルティングで、沖縄でも、今まで、誰もやったことがないだろうという工法で、何とか1社、施工する業者を見つけたという経緯があり、細かく現地で打ち合わせをしないと、うまく行かないことが予測される状況。

で、辻先生に感想を聞いたら、「長野に行くよりも、楽だった」

確かに、「しなの」に揺られて3時間かけて行くことを考えれば、沖縄へのフライト2時間強の方が体には楽かも。

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当社には大規模修繕工事の入札で、各社の見積を細部まで分析して、品質を落とさずコストを下げるためのITツール(システム)があります。

そこには、入札会社の会社情報や見積金額を一度に取り込んで、同時に価格順に並べた比較表を作成する機能も備わっています。

今回、あるマンションの入札で、初期値の設定ミスがあり、価格交渉を行う前後のマスターデータが微妙に違っていたことで、突然、システムが動かなくなってしまいました。

困ったのは、動かない理由がわからないこと(;^_^A

元々は、エクセルで、データのリンクやコピペを駆使して作成していたのですから、最後は、その方法もあるのですが、それでは時間がかかります。

また、現在は、私自身は、もう長い間、こういった作業は行っておらす、すべて、担当コンサルタントに任せているので、勘も蘇らない…。

最終的には、担当コンサルタントが頑張り、システムを回復して、完成させてくれたようです。

良かった!

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顧客のために全力を尽くす!と決意していても、その顧客との相性が合わないということも、あります。

顧客が期待しているイメージと当社のコンサルティングスタイルとが合わずに、信頼感が築けなくなっていると感じるケースです。

福島正伸先生に学んだ「自立型人材の原則」では、
問題解決のためには、まず、問題をプラス受信し、「この問題は何のチャンスか考える」
「問題の原因は、自分にあると考える」→「解決方法は百万通りあると考える」→「優先順位を付け、できるところから実行する」
ですから、まずは、顧客満足の向上のために、できる限りのことをやります。

過剰要求であっても、それにこたえることが、MAKSのコンサルティング品質の向上や応用範囲の拡大につながるのだと考えることが、「プラス受信」です。

時には、夜中の2時、3時まで、ZOOM会議で議論を交わし、資料を作り替えることもあります。

ただ、普段と異なることをやるとミスも生まれます。

その結果を見て、「このやり方は自分たちには、向かないな」と経験することも、成長です。

究極の選択としては、
自分たちが無理をし過ぎることで、本来、他で救える組合を救えなくなることのデメリットの方が大きければ、こちらから契約解除を申し入れることも選択の一つです。

そのような決断は、非常につらいのですが、そういう「別れ話」をする時こそ、メールのみで済まそうとしないで、逃げずに、きちんと直接向き合って、話をすると決めています。

逃げれば、また、同じ困難がやってくるのが人生で、それをクリアすることで、初めて、次のステージに立つことが出来ます。

人生にとって、無駄なものは何一つないと思うのです。

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まだ、公表はできませんが、7月初めに、一度に10近い顧問先マンションで、大きな事件が起きました。

その問題の解決のために、1カ月半、他の顧問やコンサルティングの仕事との並行で、今まで以上の超多忙。
経営者なので、「残業オーバー」の規制がないため、誰からも、早く帰れ!とは言われません。(笑)

そして、何とか、トンネルの出口が見えてきました。

8月の終わりから9月上旬に、臨時総会を開催したら、ファーストステージをクリアできます。

この後、約1か月が、第2ステージで、これがまた、滅茶苦茶忙しくなることは、確定していますが、当社の力を必要としてる管理組合のために、尽力します。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

お盆期間は、組合の会合は、ほぼありません。

おかげで、仕事に集中できます!
事務所の近くのホテルに泊まって…(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティングでは、建物の劣化回復がメインですが、よくあるのが、駐車場などの地面の沈下。

沈下の原因は、元々の地盤の転圧が不十分、構内全体の排水計画が不適切、排水管の破断、桝の破断などが考えられますが、新築時に想定した雨水の流量が、昨今のゲリラ豪雨で、はるかに多くの雨水が流れていることもあるかもしれません。

住民からすれば、「不具合が起きているのだから、その原因があるはずで、調べれば、明らかになり、改善のための確実な工事ができる」と思うでしょう。

しかし、地中のことは、一定の調査で推定はできますが、確定は、かなり難しい。

実際に掘り起こしてみて、初めて状況がわかると言っても、過言ではありません。

また、掘り起こした地点の状況を見て改善しても、それ以外のエリアからの悪影響が及ぼしている可能性もあります。

結局は、考えられる要因を一つ一つつぶしていく対処療法的な対応の繰り返しで、地中の不具合を解消していく以外には、なかなか妙案がないのが実情です。

私も多くの地中の不具合を見てきましたので、ある程度の推定はできますが、やはり、専門家の知恵や経験が必要で、調査を依頼するのですが、その時の難解な説明を翻訳するのも、重要な役目です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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大規模修繕工事着工の寸前に起きる大問題は、駐車場問題です。

仮設事務所や材料置き場、あるいは、足場のために、工事期間中、ずっと使えない駐車場がある場合。

足場を掛けるために、工事期間の最初と最後の一定期間、昼間だけ使えなくなる駐車区画も。

マンションの周囲に、十分な月ぎめ駐車場の空きがあれば、問題はありませんが、それがない場合、あるいは、あっても、マンションからの場所が遠い場合、たまたま、敷地外駐車場移動対象に該当した人。

組合全体のためだから、協力するという人ばかりではありません。
「どうして自分なんだ!」と言う気持ちも、十分理解できます。

組合全体にとっては、経済的なプランニングが望ましいことは言うまでもなく、そのために、自動車の敷地外移動が必要だというのは、わかっても、足場や事務所の設置は、色々な方法はありますから、もっと、違う方法はないのか?と思われるのは当然でしょう。

不便を強いれらる住民の身になって、親切丁寧な説明とマンション周辺の駐車場を調べ尽くすという努力を示すことで、理解と協力を得るのが、コンサルタントと施工者の務めです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

生命保険協会がこの7月に「生命保険照会制度」を創設しました。

これは、例えば、「亡くなった親が生命保険の契約をしていたかどうかわからない」と言う場合に、生命保険協会に一括して調査を依頼できるというものです。

以前、東日本大震災の発生により、この制度を設けていたのですが、これを平時でも利用できるようにしたものです。

利用料は3000円なので、安いですね。

これ、マンション管理組合にとっての効果は?を考えると、仮に、管理費などの滞納があり、「孤独死」のような状態になり、相続者が見つからないような場合に、この保険金に管理費等の先取特権が認められるならば、その調査を行うこともあり得るかもしれません。

ただ、そもそも、親族でない組合が、調査を依頼することができるか?と言う問題もあります。

このニュースを読んだとき、理論的にマンション管理と結び付けて考えてはみましたが、心情的な問題としては、人の死を悼むより、滞納管理費の回収を考えるのは、いかがなものか…のような批判も起こりえるので、この話は、ここまで。

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感動的なシーンを見せてくれた選手の皆さんに、心から、「感動をありがとう!」と申し上げます。

恐らく、すべての選手が口にした「オリンピックが開催されたことの感謝の言葉」は、本人がチェレンジ出来る場があったことへの感謝ではなく、多くの人の努力や支えがあったことへの感謝であることは、ひしひしと伝わってきました。

オリンピックに出るためには、過去、家族、職場や学校、スポンサー、体育協会からの支援、海外遠征等、実に多くの人の時間とお金が使われていることだろうと思いますから、想像できない努力をしてきた選手とその周りの人たちの集大成は、オリンピックが開催される以外に、場はないだろうと思います。。

もちろん、オリンピック関係者の新型コロナ感染はゼロには抑えられませんでしたし、開催費用は大赤字、海外ツアー客も来ないため、観光収入による国内経済効果もない…と言うマイナス面は、大きかったと思いますが、それは、今後、取り返す!と決めて、前に進む気持ちに切り替えることが大切かなと思います。

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オリンピックで、女子スケートボード「パーク」を見ていたら、4位に入った岡本碧優さんの紹介テロップで「長森南中3年生」と出て、びっくり仰天!

私の住むエリアは長森南中の校下だから。

岡本選手は、愛知県出身ですが、プロスケーターの笹岡拳道さんの自宅に下宿して、練習を積んでいるそうで、実は、この笹岡拳道さんは、私の長女の同級生!

これもびっくり!

調べると、岡本碧優さんは、世界ランク1位で、今回の金メダル候補だったとのこと。

今まで、一番、身近だったオリンピック金メダリストは、女子マラソンの高橋尚子さんで、隣の藍川中学校の出身。
しかし、メダルを取ったときは、地元ではなく、東京にいたので、遠い感じがしましたが、今回、岡本選手の通う長森南中までは、歩いて15分くらいですから、ホントの意味で、身近です。

ぜひ、次回もこの種目がオリンピックで採用され、金メダルを取ることを期待します!

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築20年越え100戸クラスの顧問先マンションで、保険の勉強会を開催。
国内4大損害保険会社を扱う保険代理店の担当者に来てもらいました、

事前に組合から頂いたリクエストや質問は、以下の通り。

1.当マンションの最適プラン(案)をご提示下さい。
2.できれば、同上のプランで3社程度、相見積書がほしいです。
  (前提として保険会社や代理店により、掛け金が違う場合)
3.主契約の対象補償範囲を、具体的事例にそって、ご説明をお願いします。
4.特約の補償範囲(水害危険補償、設備管理賠償責任、個人賠償責任包括)?
5.保険契約の見直し更新時期はいつがよろしいか?
  保険金額が値上げ(予定)されており、いつのタイミングが当マンションにとってよろしいか?
6.保険会社と代理店は、管理会社とセットで考えた場合のメリットとデメリットをお教え願います。  

盛り上がりました。

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顧問先マンションから、「住戸リフォームの申請書が届いただが、承認して良いか?」の依頼がよく来ます。

簡単なリフォームだと、管理会社の担当者でアドバイスできるのですが、そうでない場合、迂闊に「承認して良いですよ」とアドバイスすると、後で問題が起きた時の責任が取れないので、単なる取次だけをする担当者もいます。

取次は管理会社の委託業務ですが、承認の可否に関するアドバイスは、業務範囲外ですから、その行為は間違いではないですが、難しいのは、理事長側も同じ。

審査をするには、工事内容を見て、それが共有部に影響するのか?フローリングの等級はどうか?工期の設定はどうか?工事のための養生は?等、いくつかの審査ポイントがあります。

ある程度、内装工事の資料を読めないと、許可を出すのも難しいため、当方に依頼があるのですが、申請が、工事寸前と言うケースも多く、理事長が、当該住戸の組合員から、責められないよう、スピード対応を心がけています。

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朝起きたら、鈍痛。
しかし熱はない。

鎮痛剤を飲んで、出勤。

午後には、普段と変わらぬ絶好調の仕事状態。

おっ、これは行けるぞ!と思ったのですが、夕方に、再び、ボーとした感じ。

水分を大量に取り、夜の臨時総会へ。

長引くと、厳しいのですが、そういう時に限って長引く(笑)

明日は、完全回復となることを願う。

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今日、長野・名古屋でZOOM会議で、今後のスケジュールとアクションの打ち合わせを行い、8月下旬の土日の予定を立てました。

・8月28日は、午前中に、松本入り。大規模修繕工事コンサルティング契約のための総会に出席し、ミニプレゼンと質疑応答。
・その総会の前後に、建物の簡易目視調査を実施。
・午後から松本のマンション大規模修繕工事の検査。
・夜に長野に移動し、19時から市内のマンションで、先月実施した建物調査結果の報告。
・29日午前は、長野市内のマンションの建物調査。夕方に名古屋に戻り。

ハードですが、長野・松本エリアでの大規模修繕工事関連のコンサルティング依頼が増えつつあります。

近年は、沖縄と長野や松本で、夏の暑さは大きく変わりませんが、冬の気温差は、20度もあります。結果、RCの建物では、温暖な気候エリアと寒暖の差が激しいエリアでは、劣化の進行や劣化状況が違います。

どちらのエリアでも大規模修繕工事コンサルティングを行ったことで、経験値とノウハウが積み重なります。

信州でも、沢山の組合を支援していきたいと思います。

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いよいよ、新型コロナワクチン接種の2回目です。

1回目は、接種後、頭痛がしました。

2回目の方が副反応が出るとのことですから、更にひどくなることも予想されます。

それを防ぐには、水分を多くとることらしいと聞いて、前日から、水分を多く取り、接種後も水分を多くとりました。
夜に理事会がありましたが、段々と体が熱い感じがして、出席は取止め、理事長にお願いし、スマホで音声参加。

ZOOMがなくても、音声は、クリアに聞こえるので、手元に、資料があれば、アドバイスはできます。

1時間の理事会を終えて、今は、特段の体調不良はなくなりました。

明日は、夜の臨時総会までは、予定を入れていませんので、休養する時間もあります。

このままいけば、大丈夫かな。

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