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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週末は、沖縄に来ています。

妻から渡されたアルコール消毒のミニボトルを肌身離さず、感染予防対策をしっかりします。

顧問先の理事会、定期総会、給水管工事業者との打ち合わせ、工事説明会がベースですが、新築時の施工不良に関する相談や大規模修繕工事の相談もあります。

実は、今年の1月に行った大規模修繕工事見学会の参加者のうち、特に、喫緊の大規模修繕工事の実施に向けて、工法や予算に大きな問題を抱えるマンションからは、早く対策をしたいというリクエストが入っています。

そのマンションでは、役員向けの勉強会は終わっており、コンサルティング契約に向けて、組合員向け勉強会を計画していたのですが、その予定が、緊急事態宣言の延長に次ぐ延長で、なかなか決まりません。

1~2カ月に一度のペースで沖縄に行きますが、その予定を知らせるたびに、勉強会設定の調整が始まるのですが、それを何度も繰り返している状態です。

そして、そのたびに、沖縄での滞在期間が変わり、飛行機やホテルの予約も変わります。
こうした変更調整も相当大変ですが、毎回、「次の来沖はいつですか?」とのメールを頂くので、その熱い想いに応えるべく、尽力しますからね。

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ここ数年、国がマンションの適切な維持管理を進めるための方策として、優良な管理状態のマンションの評価制度を設ける動きがあります。

この評価項目として、最新の標準管理規約に準拠した管理規約に改定されているか?も盛り込まれる予定です。

また、ここ数年、中古マンションの売買におけるインスペクションとか、オンライン理事会開催等、個別の条文の改訂案も出ていることもあり、顧問先マンションのいくつかから、管理規約全面改定コンサルティングの依頼が来ています。

で、少しずつ、情報の整理をしています。
当社のように、多くの管理組合の顧問をしていると、いくつもの管理会社からの改定案を目にするのですが、同じ条文の提案であっても、違うものがあります。

組合の中には、弁護士もおられ、ご意見を頂くこともあります。

総じて、今回の改定は、なかなか手ごわいという感触。
どのマンションでも、「成案できたら、はい総会!」と言うことでは、うまく行かないでしょう。

丁寧な意見聴取、説明が必要だと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「時短要請に応じなかった外食チェーンが売上げ9割増」とのネットニュースを読みました。

それって、どうなの?と言う感想です。

「どうなの?」と言うのは、時短要請に応じなかったために、客が殺到して、9割増になったのか、時短要請に応じなかったことも9割増になった要因なのか、どちらなの?と言う意味です。

前者と後者とでは、受ける印象が大きく違います。

確かに、時短要請に応じなかったことそのものは、批判する人も多いと思いますが、こういうご時世であっても、工夫を凝らして、客単価を上げたとか、デリバリーや通販を強化したとか、他の要因での売上9割増なら、拍手する要素もあります。

センセーショナルな記事ではなく、事実を丁寧に伝えて欲しいですね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事の入札時には、多くの工事会社と見積に関する面談を行います。

その際、単に、コストを下げる交渉だけではなく、最近の市場状況やトラブル例等も聞き、当社の大規模修繕工事コンサルティングに役立てることを心がけています。

最近、聞いたのが、現場代理人が逃げ出したという事例。

設計監理を行う管理会社の一級建築士が、強烈なパワハラを行う。
住民も、それを見て、現場代理人にクレーム基調で接する。

ついには、メンタルになり、逃げだしたという話。
その工事会社は、それ以降、そのコンサルタントの入札案件には、応募しないそうです。

大規模修繕工事は、様々な問題が、順次出てくるのが通例なので、コンサルタントの点数稼ぎのために、現場代理人をいじめるのではなく、厳しいのは品質検査や追加工事の査定に絞って、それ以外は、施工会社もコンサルタントも組合も一体となって解決するチームになることが成功の鍵だろうと思います。

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来春以降の工事予定で、4件同時の入札が始まっています。

それぞれ担当コンサルタントが付いています。

私は、全ての案件の総括と言う立場ですが、いかに良い工事会社が入札に応じてくれるのかが大事だと痛感します。

長年かけて、今は、30社以上の会社に入札エントリー案内をできるまでに開拓してきましたが、なかなか、入札に応じてくれない会社もあります。

これからも、毎シーズン、増えていく入札の成功のために、個別に訪問して、入札をお願いしに行くのは、私の仕事です。

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新型コロナの感染拡大が続いています。

管理組合の動きは、人によってかなり違います。

非常に慎重で、会合も先延ばしする人。
全く通常と変わらないペースの人。

その人なりの「常識」があっての判断なので、組合顧問として、どのラインをスタンダードにするのか、難しいところです。

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世界一になるために、まさに「血のにじむような努力」がある。

わずかなミスも許されない状況で、見ている方が、ドキドキ緊張感が走るのですが、それでもミスをしないという凄さ。

結局、どれだけ練習したのか、その自分を信じるということなのだろうと思います。

表舞台に立つまでの練習の段階で、実は、結果は決まっているのかもしれません。

マンション管理士と言う仕事も同じです。(これ、相当な実感(笑))

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100%事実無根の誹謗中傷文書が出されたとします。

その文書には、相手を非難する言葉はあっても、具体的な根拠は記されていません。

「疑わしい」と書くだけなら、100%潔白な相手も攻撃できますが、第3者から見ると、「非のないところに煙は立たない」とも見えます。

よって、それを見た人は疑心暗鬼になります。

当事者が、反証しても、お互いの「主催者発表」になります。
こういう時は、100%潔白である証拠が効果的ですが、それ以上に効果があるのは、実名入りで、この人は潔白だ、と証言してくれる人がどれだけ多くいるか?です。

つまり、最後は、過去にどれだけ信用されうる実績を積んできたのか=信用貯金が試されます。
また、そうした経験を通じ、自分たちの歩んできた道が正しかったのかどうかを振り返る機会となります。

今の自分は、過去の積み重ねの中にあります。

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新型コロナの感染拡大の食い止めが先、オリンピックをやるなら他のイベントも認めるべき、等の反対の声もある中、いよいよオリンピックが始まり、開会式に先立ってソフトボールやサッカーの試合も行われ、早速、劇的・感動的なシーンが連続しています。

一方、大会関係者の感染もじわじわと生じており、「コロナ感染対策を徹底する」と言う発表も、うまく行っていない状況です。

しかし、前例がないのですから、やり始めてわかる新たな問題や対応案の発見もあると思います。
それが、将来の人類の幸せにつながるノウハウになる可能性もあります。

もちろん、あまりに危機的な感染爆発がおきるのなら、その時点で、中止にするという選択もあるだろうと思います。

今、必要なのは、どうしたらうまくやれるか?の知恵を求める、自分ができることは何か?を考えることではないかな、と思います。

念のため、申し上げますが、このブログは、オリンピック開催反対を主張する人たちを批判する記事ではありません。

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昨日の続き。

公正な相見積もり取得のためには、よーいドンで、見積もりを取得することが必要では?と言う住民の声も理解できます。

しかし、工事の仕様を統一しないで、見積もりを依頼すると、各社の工事内容が違ってくる可能性は大きく、使う機器や材料のグレード、保証期間が異なると、A社は安いけれど、材料のグレードが低く、保証もない、B社は高いけれど、材料のグレードが高く、保証も付いている、となった場合に、どちらを選ぶか、決められません。

また、例えば、C社の管理費は安いけれど、住民への周知チラシを作り、配布するような作業代を見ていない一方、D社は、そういった費用をきちんと見てある、となった場合は、安いC社を選んだら、そういった作業は、理事会の誰かが行うことになります。

このように、相見積もりを取る場合には、仕様や条件を統一する必要があります。

また、メーカーが違っても、同一性能のモノであれば良い!としておけば、各社の仕入れの最も安いものを選択して提示するという工夫も引き出せます。

金額が、一定規模になれば、このように、「仕様と条件を統一する」と言う前段階の業務がコストダウンに有効に働く場合もありますので、その資料の作成を引き受ける事もありますが、その作成~施工後の完成確認までの一連のコンサルティング業務の負荷が大きい場合は、費用を頂くこともあります。

工事発注の引き換えに、バックマージンは、決して受けない!と宣言していますので、組合にとって適切な工事をより安く実現するために、基本顧問業務費と、こうした専門性の高いコンサルティング業務費の区分けにもこだわっています。

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長く顧問を務めていても、新しく組合員になった人や、それまで組合活動にあまり関わっていない人が、突然、理事長になることもあります。

そんな組合の理事長からの質問。

「管理会社が出してきた修理の見積書に対して、顧問が相見積もりを出すときがあるが、いつも、管理会社より安い。
それは、他の業者に管理会社の価格を教えているからではないか?

それだと、管理会社の見積よりも、少し安いというだけであり、ほんとは、もっと安くなるのに、組合は損をしているのでは?

公平にやるためには、一斉に理事長に見積もりが届くようにする方が、良いのでは?」

当社が相見積もりを取得する時は、他社の見積価格は、絶対に教えません。
その理由は、二つ。

一つ目は、見積書は、知的財産だからです。
私も見積もりを作るので、その作成に知恵も時間もかけることを知っていますので、他社が作る見積書に対し、リスペクトしているからです。

二つ目は、他社の金額入り見積書を見せて、それより少し安い見積もりを出させるのは簡単ですが、それをやると、「そういうことを平気でやる人」と思われますので、そうなると、別の機会で、白紙から見積もりを依頼されたとして、私に出す見積は、他の業者に見せる可能性があると思いますから、限界価格を提示する気になりません。

「組合にとって、いかに優良な工事で、安い価格を提示するか?」が顧問の工事費セカンドオピニオン業務ですから、それを自ら壊すことになります。

 同じ趣旨から、管理会社の提示する見積も、査定はしますが、安くさせて、組合にいい顔を見せたいために、ダンピングを要求することはしません。

 工事は、その時の対応だけではなく、その後に起きる不具合対応分も考えて、適正な管理費や利益が必要です。

 また、管理会社のフロント担当者は、管理会社の営業マンであり、工事の受注を獲得することが求められていますから、私が別業者で取得した見積り金額が、元々の管理会社の見積金額を少し下回る程度であれば、管理会社の見積価格をその価格に合わせてもらい、管理会社に発注が行くようにナビゲートすることもあります。

その際には、下請け会社を一方的に泣かせることはせず、管理会社の利益も減らして、価格を合わせて欲しいと伝えます。管理会社の担当者も、頑張ってくれて、結果、当方紹介会社の提示価格より、多少下回る金額を示してくれるケースが多く、組合も喜んでいただけます

 組合にとっては、最安値価格で発注する合理性があり、管理会社担当者にとっては、会社での評価が上がり、気持ちよく仕事をしてもらえます。

 私が見積もりを依頼した会社には、
私が、そういうバランス感覚で、工事費の見積や発注を行うことにより、組合や管理会社と適切な関係を保つことができること、それが、結果的に継続的に、その会社に工事を依頼できることを、長い付き合いの中で、理解と信頼感を得ています。

 当社は、工事会社から、一切、紹介料は受けないし、夜の店で接待を求めるようなこともしないので、信じていただけるのだと思います。

 これが、当社の相見積もりの取得方ポリシーです。

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顧問先理事長からの相談です。

「9階のある住戸のベランダの横にある穴から、ホースを20㎝ほど出している住戸がある。どうしたら良いか?」
管理会社からは、そういう匿名の電話があったことを理事長に伝えただけで、どう対応したら良いのかは経験がないので、顧問に聞いて下さいとのことらしい。

そこで、私が、現地確認し、双眼鏡で見てきました。

ベランダにあるオーバーフロー管に、エアコンの排水ホースを
突っ込んで、外に排水している模様です。

※オーバーフロー管とは、水がベランダに溜まってきたら、
 その水位が上がらないよう、外に自然排出する穴の事です。

管理規約・細則によると、
ホースをこの穴に突っ込むことは、違反ではありません。
いわゆる造作工事ではないからです。

次に、水が下に落ちることですが、
現地確認すると、基本的には、人が通らない箇所なので、当該住戸の方は、
問題ないと考えておられると思います。

しかし、その少し前には、駐車場があり、風が吹いたら、晴れているのに、
駐車車両に水が掛かることはあると思いますし、そこで、トランクから物を取り出すような
時は、迷惑は掛かると思います。

従って、その話をして、
ホースは、ベランダの側溝に水が流れるようにして下さい、
とお伝えすることが良いと思います。

とアドバイスしました。

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最近、オリンピックに向けた密着番組が放映されています。

新型コロナ禍で、絶頂期から一転、調子を落としたが、最後の一枠に滑り込んだ選手。

逆に、この1年で急激に伸びて、代表の座をつかんだ人。

今回、代表の座に届かず、落ち込んだけれど、次のオリンピックに必ず活きると笑顔になった選手。

世界の舞台で戦うステージに上がった人は、誰もが、失敗や挫折があったという物語です。

私も、今でこそ、沢山の仕事の依頼を頂くようになりましたが、ここに来るまでには、チャレンジと苦労の多さは、日本№1!と威張りたいくらいの経験をしてきました。(笑)

スポーツでもビジネスでも、「成長のために失敗がある」のだと思います。

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既存の長期修繕計画には、マンション販売会社が作成したもの、管理会社が作成したもの、設計事務所が作成したものの3種類があります。

設計事務所が作成したものは、今まで見てきた経験では、50~100万円程度かけています。

専門家の知恵が詰まっています。

ただ、技術者になると、正確性や理論重視の傾向があり、大規模修繕工事は12年周期で、住居内の専有部給水管の交換も織り込むケースもあります。

建物や設備を健全に保ち、建物の資産価値を維持するために、必要な投資だとの説明が多いです。

これ、正しい考え方ですが、「マンションの資産価値」を売買の観点から考えると、実は、逆の効果もあります。

前記のような思想で作られた計画修繕計画だと、長期修繕積立金が、月額3万円を超えるのは必須。
そうなると、管理費や駐車場使用料を合わせて、月額6万円を超えるようなケースもあり、仮に割安な販売価格でも、買い手が現れません。

つまり、買う価値がないマンションになってしまいます。

これを改善するのは、管理費会計の改善も必要になります。

当社の長期修繕計画では、こうした観点からも見直しを図るので、既存の計画書とは、一味、違います。

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MAKSの行動指針は、「できない言い訳ではなく、どうしたらできるかを考える」です。

前者は、楽ですが、他人や環境のせいにするだけになり、結果、解決しないので、楽しくない。

後者は、解決するためのアイディアを出してみると、自分がどう動くか?に行く着くため、手間がかかりますが、ワクワクします。

この思考だと、結果、解決します。
問題解決には、知識やノウハウやスキルは大切ですが、この考え方ができるかどうかが、問題解決の糸口だと思います。

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小規模マンションゆえ、管理会社から、大幅値上げか不採算顧客として契約を解除するか?の選択を迫られたマンションからの相談。

これは、相当、難問です。

解決策としては、
管理会社の値上げの根拠を査定して、値上げを抑制する方法。

消防点検等、専門業者を当社の推薦する安価な業者と入れ替えてもらうことで、値上げを抑制する方法。

消防点検等、当社の推薦する安価な専門業者と組合とが直接契約して、値上げを抑制する方法。

組合の管理費会計の収支全体で見て、管理会社との管理委託費以外の経費を削減することで、値上げを容認する方法。

管理会社の委託費が、管理会社の言うほど安くない場合は、他の管理会社を探す方法。

ただ、上記のいずれの方法も、小規模マンションで、元々の支出規模が小さいと、実現するための手間が大きく、また、かなりのノウハウも必要です。

更には、上記のアイディアも、やってみないとわからないという側面もあります。

このハードルを越えて、少しでも多くの組合を助けることができるよう、腕を磨きます。

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活躍できるマンション管理士養成塾は、初回のスクーリングに続き、ZOOMでの講義が始まっています。

今年の受講生は三人。

これ、数字だけで見ると、少ないのですが、ZOOMで行うと、ワークや受講者同士の議論の時間が予想よりもかかる。

そもそも、ZOOMで、画面共有の仕方から教えるというような所から、時間がかかる。

各自とも自宅にいるので、電車の時間を心配する必要がない(笑)

そのため、終了時刻は30分近く遅れがち。

昨年、ZOOMで講義をしたので、できると思っていたのですが、まだまだプログラムの練り込みが甘い!

次回から、改善しなきゃ!

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2年前に大規模修繕工事コンサルティングを行った18戸のマンションは、その後、管理適正化コンサルティングも行い、現在は、棚橋コンサルタントが担当していますが、緊急案件があり、理事会に出席してきました。

その緊急案件は、事実がわからない状態では、当社にも何らかの落ち度があるように見えるため、組合に迷惑をかけていると責められる可能性もあるものでしたが、そこで言われた言葉は、
「MAKSさんを1000%信じていますから、MAKSさんに何かの落ち度があるとは考えておらず、逆に、今回の問題解決を依頼したい。」

そう言われると、ジーンと来ますし、猛烈に頑張る意欲が湧きます。

ありがとうございます!

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新型コロナのワクチンを接種して、当日夜の理事会は、特段の体調変化なく、無事終えました。

翌日は、江南の大規模修繕工事の現場で、足場解体前検査。

長雨で工事が遅れている現場ですから、当方の検査も、工程に合わせており、今回、必ずやらなければなりません。

しかし、朝起きたときから、注射を打った肩は痛いし、頭痛も…。

9時からの定例会議を何とか終えて、いよいよ検査。

この現場から、同行研修として、参加している松本建築士(塾生)には、まずは、検査のレベル合わせで、私と一緒に検査をしてもらい、その後、二手に分かれて、検査となります。

まだ、慣れていない松本建築士は、施工会社の現場代理人と一緒に廻り、私は単独で、検査チェック表を持ち、廻りました。

体に負荷がかからぬよう、私は上から順番に廻ります。

頭痛がひどくても、「自分の住む家だと思って、検査を行う」信条は、貫きます。

ただ、安全を考え、スピードはゆっくりと。

下から廻って来る松本建築士と中間階でランデブーした時は、安堵感でいっぱいでした(笑)

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いよいよ第1回目のワクチン接種です。

注射は午後3時半。

夜には、私が行って、説明することになっている臨時総会。
もし、副反応が出ても、這ってでも行かねばならない重要な議案。

棚橋コンサルタントに同行してもらい、不測の事態に備えます。

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前日の仕事が春日井、翌日が名古屋の仕事。

で、名古屋のホテルに泊まろうかと思ったのですが、二人で暮らしている娘たちが、ちょっと相談があるとのことで、それなら、21時半ごろ到着できそうだから、娘たちのマンションで泊まれないか?と打診。

夏だから、薄着で布団もいらないので、ソファーでOKだし!

で、泊りに行ったら、この日、三重県に遊びに行っていた次女が、お土産を買ってきてくれたという!

いやいや、何と珍しい!(笑)

しかも、私が大好きな蠣。
お土産

長女が買ってきてくれたハイボールに、この蠣をおつまみに、親子の会話のひと時・・・とっても幸せを感じたのでした!(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週から、いよいよ、活躍できるマンション管理士養成塾第6期が開講します。

今期の受講生は、大阪、浜松、愛知県。

マンション管理士が2名、一級建築士が1名。

これから、半年近くの座学、約9カ月のOJT。

「教える」ということは、昨年から今年にかけて、アップデートしたリソースの確認になり、自分自身の原点や情熱やポリシーを再確認する場にもなります。

来春には、MAKS認定コンサルタントとして、活躍していただきます!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティング先の名古屋市西区の200戸超のマンションで、住民向けの大規模修繕工事の勉強会を開催。

戸数が多いこと、密を避けるため、平日夜と土曜の夜の2回。
また、リアルとZOOMの併用です。

二日間で、リアル参加は、30名ほどで、ZOOM参加は、50名ほどですから、全体の3分の1を超えています。聞けば、総会の参加者は30名ほどとのことですから、普段は、組合活動への関心が薄い方でも、ZOOMで自宅から参加できるという方法が、功を奏したと言えます。

これだけの規模で、リアル会場とZOOM併用のセミナーを行うのは、実は、かなり手間がかかります。
通常のパソコン+カメラ+マイクでは足りなく、専用のマイクやビデオカメラも使います。

リハーサルを含めて、1時間前に会場入りし、長尾事務局長が専属でオペレーティングを行い、スムーズに運ぶような体制を整えています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東京と沖縄で、緊急事態宣言が出されるとのこと。

沖縄で、今年1月の大規模修繕工事見学会以来、勉強会が延び延びになっているマンションで、7月から、再開しようとの予定を立てていましたが、再検討の必要が出て来そうです。

飛行機もホテルも予約してあるのですが。。。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、顧問先になった築年数の古いマンションからの相談です。

元々、自主管理で、色々な慣習があるようです。

Q1:お尋ねしたいのですが、委任状を出されている方で、賃貸の理事さんに
委任しいてる人がいるのですが、これは有効と考えてよろしいでしょうか?
(解説:管理規約第35条で、2名まで占有者(賃貸人)が理事になれると書いてあります。)

A1:管理規約によれば、
第30条で、
組合員は、区分所有者に限定しています。

第46条では、
「5、組合員か代理人により議決権を行使しようとする場合において、
その代理人は、その組合員と同居する者、若しくは
その組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員
もしくはその組合員と同居する者でなければならない。」
と書いてあるため、
1)その住戸の区分所有者は、自分の住戸に住む賃貸人への委任状を
 出せます
2)他の住戸の賃貸人に委任する場合
 ①他の住戸の区分所有者(組合員)と同居する賃貸人(同居人)には、委任できます。
 ②他の住戸の区分所有者が住んでいない場合、
  その賃貸人には、委任できません。

第45条 出席資格
①組合員以外の出席は、理事会が認めた者だけが出席できます。
②賃貸人は、総会議案がその人の利害関係がある場合は、
 出席できますが、事前に理事長に通知が必要です。
 単に、賃貸人だからと言う理由では、出席できません。

よって、賃貸人が出席できる条件は限られています。

以上は、管理規約からの解説ですが、
これとは別に、過去の総会議論の中で、
賃貸人の出席や議決権について、別のルールが
定められている可能性もありま。


Q3:回答ありがとうございます。
具体的には、すでに私のところに委任状届いている
中に2通あります。

委任者に了解を得て、書き換えていただく等の方法を
取ったほうがいいのでしょうか?それとも無効扱いと
するのが、正しいのでしょうか?

多分、委任者の方は理事の方が区分所有者かは、わからず、
委任状を提出してると思います。


A3:無効の委任状をどう扱うか?については、「無効とする」以外の
ルールはありませんので、そのまま無効としても、問題ありません。

ただ、理事会側として、
少しでも、組合員の意向を反映したいという姿勢から、
ご本人に、無効である旨を伝えて、委任状を返却し、
委任先を変更して、再提出してもらうよう親切な対応を行うことは、
良いことだと思います。


管理規約の内容とは別に、長い年月の中で、それなりのルールが続いてきたマンションです。
原理原則は押さえつつ、住民の理解を得て軌道修正を測るのは、手間と時間がかかります。
一歩間違うと、組合内で「炎上事態」を招きかねません。

非常にデリケートな問題が山積していることを覚悟して、顧問を引き受けましたから。

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昨日の顧問先の理事会では、長期滞納問題が大きなテーマでした。

この滞納者に対して、プレッシャーをかけるために、駐車場の使用禁止予告を行った結果、毎月○万円を支払うとの返済計画書が出てきました。

しかし、これ、毎月の管理費等の支払いに加えて○万円ではなく、それを含めて○万円。

これだと、水道代の支払い月は、支払額の方が少ないし、最終返済までに2年以上掛かります。

理事の中では、即刻完済してもらうのが、当然!と言う意見、滞納理由からすると、現実的には無理では?と言う意見もあり、なかなか、まとまりません。

当方からのアドバイスは、
・滞納は、他の組合員から借金をしているのと同じこと。理事会として、しかるべき催促や対策をしていないと、組合員の利益を損ねたまま放置していることになる。
・特に、定期総会の決算報告で、長期滞納が報告されると、理事会の対応が適切だったかどうか、指摘されることもある。
・理事会としては「払うべきものは払え!」と言う姿勢ではなく、「組合の公金を扱う理事会としては、今年度中に支払ってもらうわないと、総会を乗り切れないので、困る」と言う口調で、アプローチしてはどうか。
・決算締めまでに、全額返済を求めるという選択が一つ、もう一つは、まずは、決算締めまでに、半額支払ってもらい、来期中に完済できる返済計画を出してもらう案。今の理事会が、直接引き継げる来期役員の任期中に、完済してもらう約束を取り付けているとのことであれば、総会は乗り切れるのではないか。

返済プランについては、実際には、他にもアイディアはあるのですが、「決算期」という客観的な期限設定を有効に活用するようアドバイスした結果、後者の案に落ちつきました。

決算締め日の数日後に、確認のための理事会を開催することとしました。

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私のメンターである福島正伸先生から、毎日、メルマガが届き、毎日、励まされ、自分の生き方の指針にしています。

素敵な景色が
見たければ

素敵な心で
見ればよい


今回も、良い言葉だなぁ。

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持病をいくつも抱えているということではありません(笑)

体を酷使していることは間違いなく、若い頃の足の骨折で、右足と左足の長さが違うこともあり、肩こりや腰の痛みが、よく出るため、体幹を矯正するためのリハビリに、毎週、通っています。

ウオーターベッドや電気治癒、更に体をほぐす。

これが1件目。

2件目は、家族を守るために戦った夢を見た際、寝ぼけて壁を殴った以降、右手の指の付け根が、折り曲げると痛むようになり、治らないため、それ専用のリハビリ中。

これが二つ目。

三つめは、視野検査。

目も酷使しているので、数カ月に1回の検査。

こららが、重なった1日です。

三つの病院は、すべて、自宅から自動車で5分程度。

その合間で時間が出来たら、病院の待合室で、パソコンを広げて仕事をしてます。

で、眼科の看護師さんが、アイドル級の可愛さ!で、何年も前からの隠れファン(多分、以前もブログに書いた(笑))

しっかり、体のメンテナスを行い、いい仕事をするぞ!

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大規模修繕工事を始めてみると、新築時の施工不良があったに違いないと思われる事象に出会います。

代表的なのは、タイルの浮きが異常に多く、タイルを斫ってみると、下地の目粗しが、されていないという状況。
もっとひどいケースでは、コンクリートの不陸がひどく、その分モルタルでふかしてあるような事象。

ただ、現在起きている不具合が、新築時の施工不良のみで起きた異常なのか、経年劣化と言う要素が重なって起きたのかの立証は、なかなか難しい。

「どう見ても、100人が100人、新築時の施工不良があったと判断する」と言う話と、「だから、今起きている不具合の理由が、新築時の施工不良が原因」であるとして、新築時の施工会社や分譲会社に認めさせるのは、大きなハードルがあります。

組合側に立つ我々としては、新築時の施工不良が想定される以上は、何らかの責任を認めて、組合が通常負担する費用以上の負担については、その軽減に協力すべきと主張しますが、それは、法定責任と言うより、社会的責任とか道義的責任に近い話になります。

しかし、事業者側が応じない場合、明白な建築基準法違反や瑕疵保証対象でない限り、施工不良の立証責任は、組合側になります。

立証するには、調査費用が掛かりますが、立証できるかどうかは不明だし、立証できたとしても、最後は裁判で判決が出されない限りは、強制力がありません。

当社のように、管理組合側100%のポジションで、問題解決に当たる時、いつも、この「住民側の気持ちと建築業界側の企業の論理」とのジレンマが起きますので、住民側の気持ちに寄り添い、丁寧に説明するよう心がけています。。

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長野で3年前に、10年瑕疵保証期限切れ前建物調査行い、建設会社との交渉で、新築時の不具合解消を行ったマンションでは、その後、顧問契約が続いています。

そろそろ大規模修繕工事の検討時期となったことから、3年前の調査から、どのように経年劣化が進んでいるかの定点観察に、辻建築士と一緒に、行ってきました。

当社のコンサルティングの特徴は、「工事ありき」で話を進めることはせず、できる限り工事時期を延命すること。
そのための調査です。

朝、6時に自宅を出発。
前回、調査した住戸(ベランダ)のうち、10戸程度を訪問調査。
屋上をはじめとした共用部の調査で、終了が15時。

そこから次は、松本の大規模修繕工事中のマンションへ。

松本を発ったのは、19時過ぎ。

1日の往復で約6時間の電車は、さすがに腰に来ます(苦笑)

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