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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の200戸超のマンションで、大規模修繕工事コンサルティングが始まりました。

東西に分かれた棟。

多層なセットバック。

小規模マンションと異なり、建物の状況は、調査地点によって、かなり違います。

初回の理事会・修繕委員会では、建物調査のための住民アンケートの提案と調査対象住戸の選定キープランを提示しました。

実は、このキープランが大切。

「この建物の劣化をできるだけ正確に把握するために、この住戸を調査したいので、在宅をお願いします!」と言う信念のもとに、調査計画を練り、協力をお願いしいます。

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管理組合の総会は、組織的な統制のない会議で、参加者はそれぞれ発言権があり、同じ住民同士で争いたくない心理が働くので、時に、「言いたい放題」のシーンがあります。

毎年、総会に、お酒を飲んで参加し、議案には、基本、反対意見を言う!なんて方もいます(笑)

管理委託契約の更新も、顧問契約の更新も、「他を探したのか!?」と毎回、同じ質問をする方もいます。

客観的に見ると、「理不尽な批判」かもしれません。

が、それはそれで面白い。(笑)

私は、そのシーンを「お祭り」と呼んでいて、人生修行の機会だと捉えています。
感情的になって、喧嘩するのではなく、参加した他の組合員が、「顧問、やるじゃん!」と感じてもらう対応ができたら、なかなか良いんじゃないかな、と思います。(笑)

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3月末が会計年度のマンションが多いので、この5月、6月が理事会、総会シーズンです。

現在、60ほどのマンションの顧問を務めていて、そのうちの多くは、各コンサルタントに担当をシフトし、総括顧問の立場になっているため、すべての会合に出ることはないのですが、この時期の日程調整が非常に難しいことには変わりないです。

この時期を乗り切る手段は二つ。

一つは、地理的に近いマンションを同日で集め、移動時間のロスを少なくする。
地理的に近いマンションは、同じ公民館で、連続して時間設定をお願いしたケースもあります。

一つは、ZOOMによるオンライン参加。これだと、会社にいて、移動なしで参加可能ですし、先日は、会場移動の間に、車からオンライン参加しました。

こういった移動を私は「ドライブ」と呼んで、セッティングの離れ技を楽しんでおります。(笑)

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日経アーキティクチェアの記事で、神戸のマンションで、2005年竣工のマンションのタイル剥落補償として、約1億円の支払いで和解したとのニュースを読みました。

神戸新聞の記事

このマンションでは、タイルの浮きが15%。
通常、10年程度で3~5%の範囲内なら通常の劣化と言えるが、浮きや剥離が10%以上との一級建築士の見解が決め手になったと読み取れる解説でした。

争点は、タイル張りの際、製品使用説明書通りの工法を用いていなかったことが瑕疵かどうか。

結局、裁判の判決ではなく、和解となり、事業主側の謝罪はなく、金銭を払ったのみ。
謝罪はなくても、ミスを認めたということになるでしょうが、判決にならないと、マスコミの取材記事のレベルでしか情報がないため、なかなか、他の事例での交渉に使うのは、難しい。

でも、組合側に有利な和解になって、良かった!

ちなみに、当社も、実際にタイル浮きが15%程度のマンションでコンサルタントとして、組合と一緒に建設会社と交渉して、大規模種工事の修繕費の負担を求め、訴訟に至らずに、勝ち取ったことがあります。

相当タフな交渉でした。

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顧問先マンションで、住民から管理会社への問い合わせで、
「リフォームや引っ越しの際の手続きを教えて欲しい」との依頼。

管理会社が作成した配布文書をチェックし、完成したのがこちら。

リフォーム・引っ越しの注意点(お知らせ)

日頃より組合運営にご協力頂きまして誠にありがとうございます。表記の件につきまして、リフォーム・引っ越しをする際は必ず、管理会社までご連絡をお願いいたします。特にリフォームについては、「届出」だけでは実施できず、必ず「理事会の許可」が必要となりますので、ご留意願います。

【リフォーム申請手順】
① 管理会社へ連絡する。(工事の2週間前までに)
② 申請者(居住者)は規約に従い、リフォーム工事(工事音が発生するもの等)はリフォーム案内(掲示用)、申請書、工程表を付けて、理事長に申請する。
③ 管理会社及び馬渕顧問にて、申請されたリフォーム工事がマンションの規約や構造上問題がない旨の確認結果を理事会に伝え、理事会が承認し、結果を申請者に連絡する。※規約や構造上、承認できない工事が含まれている場合は、工事の取り止め又は変更をお願いすることとなります。
④ 管理会社がリフォーム案内を掲示し、申請者の責任で工事を実施する。(各戸へのお知らせ文書の投函は、申請者(リフォーム会社)で行ってください)

【引っ越しの手順】
①管理会社へ連絡
 ②引っ越し業者又は居住者にて掲示板に案内

※リフォーム・引っ越しをする際は必ず、業者に共用部への養生をしていただきます様、ご連絡をお願いいたします。



上記のうち、リフォーム申請手順の③の最初は、「申請されたリフォーム工事がマンションの構造上問題がない旨を確認」でしたが、「申請されたリフォーム工事がマンションの規約や構造上問題がない旨を確認」に変更。

構造上の問題がなくても、シェアハウスへの改造などを防ぐため、「規約上問題がないかどうか」もリフォーム要件に加えた方が良いからです。

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昨日のブログに対して、次のコメントを頂きました。
ありがとうございます。

「やはり、今までより丁寧な説明が必要だと思います。アリバイ作りかもしれませんが、今までの議案書だけでなく、その議案書の解説/読み方を別冊で配布するとか。
ただ、コロナを言い訳にして、管理規約の改正などの重大な案件を他の議案と共にサラっと通過させてはいけないと思います。
やはり、議案に応じて時間をかけて理解をいただく場合もあると思います。」



◎私のコメント

総会では、元々、委任状や議決権行使による参加を前提としているのですから、総会議案書を読んで判断できる内容に仕上げる必要があります。その観点から、議案書を補足する解説資料が必要になることもあるでしょうが、基本は、そういう手法を含めて、「議案書には、判断に必要な要素を盛り込むこと」が大切です。

もし、丁寧に説明しないと判断できないような複雑なテーマであれば、総会前に、アンケートの実施や説明会を開催して、民意をまとめてから、総会に議案上程するという別の手法を使うことが必要だと思います。

例えば、管理規約の全面改定などは、そもそも、総会議案で全部説明して、その場の理解で、賛否を問うことは非現実的でしょうし、どれほどわかりやすい解説を付けても、逆に、大量な資料を読む人は稀です。

また、修繕積立金の値上げ議案なども、技術的な背景があるので、長期修繕計画書と総会時の説明で理解を得るのは、かなり厳しいでしょう。

そういったテーマについては、事前の説明会開催が有効で、その時に出た質問は、恐らく、住民の多くに共通するものもあるので、その質疑も踏まえた議案書作りが良いでしょう。

また、コロナ禍の下では、そもそも、ヘビーな議案は、どうしても必要な場合を除き、避けるべきでしょう。

前回のブログの「総会短時間運営の手法」は、そういう前提での手法の紹介です。

総論としては、「総会」全体の意義としては、議案説明に時間を掛けるというより、年に一度、住民が集まる機会なので、色々な意見交換を行う場として捉えることに重きを置く方が良いと思いますね。

追伸
「総会は徹底的に議論する場とすべし」という考えも、当然、あってよく、それを否定するものではありません。念のため!

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緊急事態宣言が延長されそうです。

この6月は、組合の総会シーズンなので、苦慮されているマンションが多いと思いますが、恐らく、昨年の経験を踏まえて、延期というより、議決権行使書を活用した総会開催を計画するマンションが多いと思います。

役員以外の出席がなく、委任状と議決権行使書のみの総会となったら、時間を短縮する有効な方法として、次の方法があります。

それは、議案のタイトルを全部読み上げ(説明はなし)、一括質問(発言なし)、反対の有無を聞いての一括賛否の挙手。

特に、中小規模マンションが、公共施設を使えず、マンションロビーで立ったまま総会を行う場合には、少しでも時間の短縮を目指す方法として、有効な方法です。

少数の参加があっても、参加者の賛成が得られたら、この方式で行うこともありだと思います。

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定期総会で、色々な懸案事項を考えたいという顧問先からの質問。

Q1,管理室内の書類保存スペースがいっぱいなので、エントランスホール壁際に、書庫を設置しようかと考えていますが、有りでしょうか。

A1:共用部の使用は、特定の区分所有に影響がなければ、総会決議により、可能です。

2,町内会を脱退してから、防災用品をマンション自前で用意する必要性を感じています。
エントランスホールの壁際に、椅子兼用の横長収納ボックスを数台置きたいが、有りでしょうか。

A2:A1の回答と同じです。ただ、窃盗にあわないような工夫が必要だと思います。

Q3,区分所有者が高齢など、意思表示ができなくなる前に、個々の総会ごとではなく、これから配偶者や子を継続して代理人として選定する事は、やはり、難しいか?

A3:管理規約で定められた代理人に現に有効な委任状が発行されていれば、可能です。また、成年後見人に議決権行使をゆだねることも可能だと思いますが、これについては、マンション組合関係の法律や規約では読み解けないので、弁護士に確認してください。

Q4,役員辞退の場合、当マンションは理由を問わず協力金の一括払いとなっているが、定年や病気は認めるなど、どんなルール例がありますか。

A4:例)重度の介護者、後期高齢者、海外赴任者など、数値上や物理的に明確な線引きができる人が、役員の辞退ができる旨を定め、組合協力金を支払うこととする。理事会が、個別の事情を考慮して、役員の辞退を認める認めないという運用は、避けた方が良いでしょうね。

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この週末のMAKSの管理組合向けセミナーでの平山コンサルタントの挨拶が見事!

ご自身の顧問先での経験等を踏まえ、
「マンションの顧問を務め、また、いくつものマンションから相談を受け、色々な問題を目の当たりにすると。マンション管理組合は、やがて、次の3種類に分かれる。」

「高経年でも価値が落ちない、ヴィンテージマンション」
「改善の余地があるマンション」
「改善しようにも手が付けられないマンション」

「三つのうち、どのマンションになるかは、住民の意識によるところが大きいが、誰もが、自分のマンションは、『高経年でも価値が落ちない、ヴィンテージマンション』になりたいと思うでしょう。それを支援するのが我々専門家の仕事だと思っているので、今日のセミナーがそのきっかけになると良いと願う」

素晴らしい!
聞いていて、高い使命感がほとばしる様を強く感じて、感動しました。

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第1回目の大規模修繕工事コンサルティング先の住民さんからの質問。
「玄関ドアの歪みは、組合か個人か、どちらが直すのか?」

(回答)
ドアが歪んでいると感じる場合、不具合の箇所は、主に次の三つが考えられます。
1、建物の躯体=ドアの開口部が歪んでいる。
2、ドア(の枠)そのものが歪んでいる。
3、蝶番が緩んで(歪んで)、ドアが傾いている。

負担が、組合か個人か?は、
自然劣化(地震も含む)ならば、組合。
使用に伴うものであれば、個人。

よほど大きな地震があれば、1又は2という可能性が考えられますが、築十数年で、躯体やドアが劣化で歪むということは、考えにくいです。

日常的なドアの使用の中で、大きな力が加わり、ドアが歪むことは、なかなか考えにくいですが、もし、そうであれば、個人が直すことになります。

最も大きな可能性があるのは、蝶番が緩んだり、蝶番が歪むことでしょう。

前者の場合は、ねじを締め直すことで、直ることもあります。

後者の場合は、交換すれば、直ります。
その費用負担は、自然劣化(地震含む)であれば、組合負担、自分で力を加えてしまったようなことが原因なら、個人負担ですね。

ご自分で、蝶番のねじを締めること以外は、ハードルが高いでしょうから、3か月後には大規模修繕工事が始まりますので、現場代理人さんに、一度、見てもらいましょう!

なお、新築時の施工不良や施工精度の悪さが原因らしい・・・のような話になると、違うアプローチが必要なり、簡単には答えられないですね。

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第1回目の大規模修繕工事コンサルティング先の理事長からの質問。
「大規模修繕工事の一環として、給排水設備について、どの様にお考えですか?」

この理事長は、非常に責任感の強い方なので、大規模修繕工事の全容が見えてくる中で、ふと、心配になられたのだと思いますが、これだけでは、質問の意図を掴めないため、こちらから、質問。

〇〇さん

下記の問い合わせですが、具体的には、
給排水設備とは、
配管のことでしょうか?
ポンプの事でしょうか?
桝のことでしょうか?

また、今回の大規模修繕工事の対象となるかどうか、ということでしょうか?
それとも、将来の大規模修繕工事での話でしょうか?

理事長からの回答は、
「配管・ポンプ・桝・大規模修繕工事の対象・将来の大規模修繕工事につきまして、御指導頂ければ幸いです。」
この回答を読むと、聞く側も、具体的なことではなく、漠然と「建物は修繕するけど、設備は、どうなのかな?」ということだと推察。

私の回答。

質問の意味、了解です。
回答申し上げます。

◎ポンプ類
15~20年で、寿命が来て交換となります。(年数は、幅があります)
その途中に、故障も起きます。

建物の大規模修繕工事とは、切り離して考えます。

◎配管
30年~40年で、更生工事や交換工事を検討します。
数千万円かかる工事ですが、材質によっては、小規模な修繕で、ずっと持たせられる可能性もあります。

建物の大規模修繕工事の実施時期とは、切り離して考えます。

◎桝
沈下や配管のズレが生じない限り、補修工事は考えないです。

上記、いずれも、今回の大規模修繕工事の対象に含まれていないですね。

もし、気になる桝の沈下などがあれば、大規模修繕工事の際に、一緒に直すということももちろんできます。
(回答終わり)

様々なケースがあるので、この回答では、不十分という指摘もあると思いますが、漠然とした疑問を持たれた住民の方への回答としては、これくらいの一般論で理解いただくことが適切かな、と思います。

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岐阜県が、緊急事態宣言発令を要請したと聞いて、飲食店の休業になるかも、と思い、妻と二人で、何度も利用しているお店を、応援も兼ねて、予約。

完全個室にての飲食で、行ってきました。

お店に入ったのは、18時。

酒類の提供は19時までだよなと思い、テーブルのタブレット端末からオーダーしたら、「アルコール類の提供はしていないんです」とのこと。

改めて、岐阜県の㏋で検索したら、協力金の支給条件に、「酒類の提供をしないことと」と書いてありました。

テレビの放送で、まん延防止から、緊急事態宣言になると、酒類の提供全面禁止!へと制限強化に替わるとの解説があったような気がしていましたが、違っていました。

このお店は、全室個室ですが、周囲の声は、それなりに聞こえます。
平日の夜でしたが、会社帰りの同僚同士、デート等と思われる利用客で、部屋の半分以上は埋まっていましたね。

気を緩めず、感染しないように心がけます。

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今週末のマンション管理相談センターの組合向けセミナーは、愛知県に緊急事態宣言が出され、連日600名を超える感染者が出ていることから、今週末土曜日の日進会場、日曜日の大府会場は、会場参加者にご連絡し、リアルセミナーを中止し、日曜日のオンラインセミナー開催のみにいたしました。

オンラインは苦手…という方には、わかりやすいZOOM接続の手引きをお送りしました。

よって、今からでも、ZOOMが使える方ならば、参加受付可能です。

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先日、次の相談がありました。
◎自分のマンションが第1回目の大規模修繕工事の時期を迎えて、昨年、修繕委員になった。
◎管理会社のリードで、話が進み、管理会社に大規模修繕工事を依頼することになった。
◎近々に、管理会社に大規模修繕工事を依頼する議案を総会に上程することになっている。
◎実は、ある人の紹介で、私のことを聞き、3月に行われたマンション管理学校で私の講義を聞いて、その後、本も読み、この人にコンサルティグを頼みたいと思った。

もう総会議案まで出ているのに、今から、当社にコンサルティングを依頼したいと言われても、難しいのではないかな?と思いつつ、この方に私を紹介いただいた方は、私に講演を依頼頂いたこともある不動産関係の方でしたから、とにかく、一度お会いすることにしました。

今まで、類似の相談を受けたことは何度もありますが、相談者の話と実際の議案とを比べると、違うことはよくありますし、仮に、今回の話の通りの議案であれば、当社のコンサルティングに強引に切り替えさせることは考えませんが、より良い工事を行うためのアドバイスはできますからね。

そして、面談日。

持参された総会議案書を見ると、確かに、「管理会社一任方式」の議案上程。

しかし、話をお聞きすると、修繕委員会が開かれたのは、昨年の秋で、それ以降、特段の会合はないまま、理事会で議案が固められ、総会議案になっていた経緯が浮かびました。

総会に議案上程はされていますが、それは否決される公算が大きいとのことで、それ以外でも、割高な工事費の議案についても、反対であり、今回の一連の、いささか強引な管理会社の手法にくぎを刺す総会になりそうです。

住民の方々の意思で、管理会社一任方式の議案が否決されたら、その段階で、当社の勉強会を企画いたしましょうとアドバイスをさし上げました。

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この週末は、いつもながらタフな時間割。

土曜は、
午前に江南市内の大規模修繕工事中のマンションで月1回の修繕委員会。
午後が、オンラインで、MAKSの春・夏セミナーの講演。
夕方は、名古屋市内のマンションで、大規模修繕工事の外部修繕委員として、理事会に参加。
夜21時半からは、MAKS内で、オンラインにて、いくつのマンションのコンサルティングの打ち合わせ。終了は23時半。

3時間ほど眠り、3時から、翌日の資料の最終的な確認と仕上げを行う。

日曜は、
午前は、松本市内のマンションの理事会向けに、オンラインで大規模修繕工事勉強会とコンサルティング業務の説明会。
午後は、名古屋市内で、MAKSの春・夏セミナーのリアル講演。
夜は、岐阜で、10年目の顧問先マンションで決算前理事会。

それぞれの業務の間に、各コンサルタントからの相談メールや電話が入ったり、メールの返信も数十通。

数年前に、ボイストレーニングを受けて、喉の使い方は、それなりに学びましたが、さすがに、これだけ続くと、喉を酷使したな、という感覚が残りますね。(笑)

新型コロナの第4波が来てビジネス活動の停滞が懸念される中でも、当社では、昨年、1年間でオンライン対応を強化した結果、逆に、1日で対応可能な件数が増え、上記のような状態です。

松本市内のマンションでの大規模修繕工事の勉強会&コンサルティグ業務説明会などは、その典型で、以前なら、往復で6時間かかるので、勉強会の2時間を加えると、一つの業務で丸1日かかっていたものが、オンラインで、その2時間だけ、名古屋の事務所から登壇することにより、組合の要望に応えることができます。

こうして、依頼いただく仕事は、次々に増えますし、効率的・効果的に対応できるスキルも上がっていくのですが、コンサルタントのスキル・陣容をもっと強化せねば!と課題を感じます。

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先日、オンラインで、活躍できるマンション管理士基礎講座と入塾説明会を開催したところ、受講者3名のうち、2名の入塾が決定しました。

愛知県内の一級建築士と大阪のマンション管理士の方です。

定員は5名。
残席3名です。

私のすべての経験とMAKSのツールをすべて提供し、活躍するために必要な教育を行うだけでなく、実践の場で、活躍できるためのスキルを磨いていただけます。。

関心がある方は、ご連絡ください。

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今秋に大規模修繕工事予定の4つのマンションで、順次、発注先が決まってきました。

そのうちの一つ。
約30戸のマンションにて、依頼先決定のためのプレゼン審査が終了し、いよいよ臨時総会開催。

透明性の高い選定を行ってきたこと、工事が始まると居住者の協力が必要になることなど、組合員への周知のための会報誌が発行されました。

それがこちら。
修繕通信R30515

こうした努力が組合員にも伝わることを期待します。

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顧問先マンションに楽天の携帯基地局設置の依頼が来ました。

導入のハードルは、設置工事による建物への影響
電波(電磁波)の健康上の問題を懸念する人への対応
賃料水準
会計処理と税金(税務申告)の問題

顧問先にとって、最もメリットが出るようコンサルティングします。

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第42回目のMAKSの月例勉強会のテーマは、「塗装」。

大規模修繕工事の際には、現状の外壁の劣化や組合の予算に応じて、塗装を選択します。

一般的に塗装面は、かなり大きいので、どれくらいのグレードの塗装を行うのかで、数百万円違うことにもなります。

保証年限も変わります。

正確に言うと、使う材料だけでなく、塗る前の下地の状態によって、厚塗りするのか薄塗りにするのか(マスチックローラーを使うのかウールローラーを使うのか)、によっても違います。

これらの選択は、現地調査により決めていくのですが、予算の問題もあるため、長寿命を目指して、高い材料を使う選択もあります。

屋根か外壁か上裏(天井)かの部位によっても、使う材料の種類が違います。

もちろん、メーカーによって商品ラインナップが違います。

昨夜は、国内トップの塗料メーカーにお願いし、講師を務めていただき、ZOOMで19時から21時まで、みっちり勉強しました。

大規模修繕工事コンサルタントとして、劣化判断の経験と知識とセットで、自分の専門能力に蓄積していくことが必要です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、お知らせした週末のセミナーは、岐阜会場の土曜については、参加者のご意向を伺い、完全オンライン化セミナーでの開催となりました。

いつもは、目の前に参加者がいて、その反応を感じながらのセミナーですから、少し、勝手が違うかも…。

スライドも、オンラインのみということを意識して、編集したいと思います。

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週末に開催を予定していた愛知県で、緊急事態宣言、岐阜県で、まん延防止措置が出ました。

元々、新型コロナ感染防止の観点から、リアルとオンラインの併用開催を告知してあるので、心配な方は、オンラインで受講いただけるのですが、オンライン利用ができない方に対して、どうするか?

感染を防止する手法は、徹底しており、それを参加申し込み者に、個別に伝えた上で、来場の判断をして頂こうと思います。

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昨夜、一晩で、左右、両足のこむら返りが発生。

夜中に2度激痛が走りました。

どうやら、大規模修繕工事の足場を何度も上下した夢を見ていたようです。
眠る前に、水分をしっかり取らないと!

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管理会社とのトラブルを抱えているという組合員からの相談。

色々ヒアリングすると、行きつくところは、「管理会社の説明が不十分。」

理事会では説明したというが、理事たちは、管理会社に丸め込まれている(ように見える)ので、ダメだ!という話。

昨年は、新型コロナ問題で、総会も議決権行使書か委任状が推奨されており、益々、隠蔽感が強くなる。

相談内容は、書けませんが、今の時期、管理会社も理事会も、より一層の広報を行うことが重要だと思います。

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この週末に行われた二つのマンションの大規模修繕工事のプレゼン審査結果。

MAKSの審査方法とファシリテーションマニュアルの目的は、
一番安い価格を示した会社を選んだ場合に、「安かろう悪かろうを選んだのでは?」と言われない。逆に、価格が一番安い会社以外を選んだ場合に、「一番安い会社を選ばなかった理由はこれです」と言えること。

結果、一つのマンションでは、一番安い工事会社が選ばれ、もう一つのマンションでは、最も高い工事会社が選ばれました。

それぞれ、棚橋コンサルタントと平山コンサルタントが担当として、ファシリテーションを行ってもらい、私はそのフォローを行いましたが、コンサルタントの個性、組合の審査員の個性によっても、進行には違いがありますので、画一的に進めるわけではありませんが、総会で組合員に納得いただけるストーリーはできたと思います。

次は、総会承認に向けて、議案作成を行います。

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この週末は、二つのマンションの大規模修繕工事のプレゼン審査です。

普通、
審査というのは、共通要素を持つプロが、その道のプロを目指す人たちを審査します。
例えば音楽コンクールでも、絵画コンクールでも、その道のプロが審査員です。

一方、
大規模修繕工事は、その道の素人で価値感が大きく異なる組合員が、その道のプロの中から1社を選びます。

素人が自分の価値観で選ぶのは、例えば大学祭のミスコンのような「人気投票」がその実例です。

大規模修繕工事の会社を人気投票で選ぶようなことにならないためには、採点基準と採点方法に工夫が必要です。

MAKSのプレゼン審査には、オリジナルの項目別採点表があり、採点方法が決まっています。

また、採点の点数で1位票が多い会社を自動的に決めることはせず、その後、審査会を実施して、審査員の価値観をすり合わせられるよう、そのファシリテーションマニュアルもあります。

ここまできちんと審査ステップを踏むと、総会議案として上程した際に、
一番安い価格を示した会社を選んだ場合に、「安かろう悪かろうを選んだのでは?」とも言われないですし、逆に、価格が一番安い会社以外を選んだ場合に、「一番安い会社を選ばなかった理由はこれです」と言えます。

ここが大切だと思います。

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ある管理会社から「自社の管理物件に、MAKSのセミナーチラシが入っていた。違法行為だ」とクレームが入りました。

ちょっと待って!

いわゆるピンクチラシを投函することを禁止する法律は存在します。
しかし、郵便ポストにチラシを入れること自体は、法律違反ではないです。

ただ、立入禁止と書かれたマンションの敷地内に入ると、住居への不法侵入に当たるという法的見解もありますから、それは承知しています。

でも、ピザのチラシは誰も文句を言わないし、タウン誌などは、楽しみにしている住民もいるでしょうから、同じチラシでも、管理会社は「違法だ!」などとクレームは付けないでしょう。

いずれにしても、当社が配るチラシにだけ目を付けて「違法だ!」というならば、それは、当社のチラシを見て、住民がセミナーに参加し、「管理会社任せではいけない」と気づくと困るからという理由以外には考えられないですね。

当社のチラシは、マンションにとって有益な情報提供です。
それを、管理会社にとっては「黒船」になるかもしれないという理由で、遮断しようとする態度は、いかがなものかと思います。

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沖縄管理組合支援プロジェクトは、1年半から1年前にコンサルティング契約を締結した6マンションで、一通りのミッションが完了に近づき、1月に行った大規模修繕工事見学会での30名ほどの参加者の中から、役員向け勉強会も行い、次はコンサルティング契約の話題も披露する組合員向け勉強会の実施の段階です。

ほんとは、この週末に3マンションでの勉強会実施、1マンションとのヒアリング実施の予定でしたが、沖縄で、まん延防止措置が発動されたことから、6月に延期となりました。

しかし、2年前のセミナーに参加して以来、つながりのできているマンションから、「満を持して…」のような大規模修繕工事コンサルティング打診もあり、沖縄での活動のセカンドステージに入った感があります。

この間、オンラインでのコンサルティングスキルも高めたので、沖縄在住の友寄コンサルタントを中心として、沖縄マンション支援プロジェクトを大きく拡大していきたいと思います。

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毎年、5月からクールビズが始まり、軽装の推奨が行われてきましたが、今年は、
「これまでのように政府が全国一律の実施期間の設定を行うことはせず、個々の事情に応じた、多様で柔軟な働き方にも資する省エネ・省CO2対策として「クールビズ」を呼び掛けていきます。」(環境省HPから)と変化。

単一民族の島国という環境からか、日本人は「一律」に抵抗カが少なく、しかも、国に対する「お上」意識が強く残っているので、政府からの「一斉キャンペーン」のようなPRは、それなりの効果があったように思います。

それが今年になって、急な方針転換となったのは、蓄積してきた効果測定の結果なのか、あるいは、新型コロナ禍の中での政府からの「一斉の通知」への抵抗感が生まれてきたからなのか、理由を伺わせるような記述は、環境省のHPには、ありません。

ただ、確かに、九州と北海道では、気温差が大きいですし、10月になっても真夏日が続くような場合もあるので、柔軟な対応が必要なことはわかります。

環境省の㏋に記載されたポイントは、下記の4点。
○ クールビズは気温に合わせた柔軟なライフスタイル
○ 健康につながるクールビズ
○ お財布にも優しいクールビズ
○ 脱炭素型のライフスタイルにつながるクールビズ

私も、一般社団法人スマートマンション推進協議会の代表として、常に省エネを意識した事業を進めて行きたいと思います。

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管理組合向けコンサルティングは、大部分をリモートで、できるようになってきましたが、現地に行かないと実施できないと思われるコンサルティングをいかにすれば、リモート化できるか?を試行錯誤してきました。

例えば、管理会社が日常管理で行う建物設備巡回点検の監査。

普通に考えると、できない。(苦笑)
しかし、例えば、その点検を組合役員も同行するというスタイルにして、役員のどなたかにお願いし、スマホ片手にZOOMで中継してもらえば、ある程度はできることを実証しました。

また、理事会や総会への参加やアドバイスは、かなりの蓄積が出来てきました。

と言っても、MAKSで実際にオンラインで、それをやっているのは、まだ、ほとんどが私で、他のコンサルタントは、私と一緒に参加することはあっても、単独でやったことはないという状態。

大規模修繕工事の工事業者との定例会議は、基本は、業者相手なので、他のコンサルタントでも徐々にできています。

「コンサルタティングは、どこまでオンラインでできるか?」は、私の実体験レベルでは、ほぼほぼ「できる」と言えるレベルになってきたので、これを体系化して、他のコンサルタントもできるようにするのが、次のステップです。

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このゴールデンウイーク中は、MAKSの課題解決のために、岐阜の都ホテルに9時から17時まで、理事メンバーを中心に集まり、集中してミーティングを行いました。
MAKS企画会議

掲げた改善課題は、20以上。

HPの改良もテーマです。

いつもは、毎月初に、会社の会議室で、半日程度かけて、こうした全体の企画会議をやっていますが、ゴールデンウイークで、組合会合などもないことから、丸1日かけて、取り組むこととし、かつ、長良川畔で、心地よい景色も眺めながらの会議としました。

個人のマンション管理士や建築士ではなく、チームで取り組むからこそできるダイナミックなテーマに取り組み、日本№1のクオリティで、コンサルティングを提供できることを目指します。

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