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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

29日は、「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」をオンラインで開催しました。

その様子がこちら。
先輩卒業生の、岐阜担当:棚橋コンサルタント、沖縄担当:友寄コンサルタントも、座談会に駆けつけてくれました。
基礎講座画面キャプションセミナー 養成塾キャプション

昨年は、開講初日のみリアル講座。
2講座目以降は、オンライン。

卒業パーティーまで、宅のみ打上でした(笑)

遠方からの受講でも、しっかり教えられるカリキュラムは構築済みですが、MAKSの講座の特徴は、無制限のリアルコンサル体験。

自立し、活躍するためには、コンサルタントとしての引き出しが不可欠。
これは、体験を重ねるごとに増えていきますから、同行研修に課金するような受講料は設定しません。

組合の皆さんの前で、自信をもって、コンサルタントと名乗れるまで、無制限に同行できますからね。

座学の開校は7月。

当方の扉を叩く人を待っています。

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当方の顧問先で、機械式駐車場の解体平面化のプロジェクトがあり、2年近くかけて、取り組んだ末に、先日、工事が竣工を迎えました。

この問題は、単に、物理的な工事の問題にはとどまらず、駐車場の再編という、非常に厄介な問題が絡むため、
建築的な知識
電気的な知識
設備保守の知識
長期修繕計画の見直し
管理規約の見直し
住民の利害相反問題の解消
住民説明会を開催しての民意反映
総会での承認に向けた準備や資料作成
近隣駐車場の調査
自治体の条例の調査
等、解決すべき変数が軽く10を超えるため、相当な時間がかかりますが、無事完了。

最終工法として選ばれたのは、「スマートデッキ」

竣工引き渡しに合わせて、組合にお願いし、MAKSの現地勉強会も開催しました。
様子は、こんな感じです。
スマートデッキ見学会2 スマートデッキ見学会1

当社は、これまで、この種のプロジェクトを10件以上取り組み、すべて解決に導いてきましたが、今回のケースでは、複数の工法で入札を実施し、当初の設計予算に対して、約33%のコストダウンに成功しました。

今後も、この種のプロジェクトに取り組む機会は、数多くあるのではないかと思いますが、こうして、経験、ノウハウを積み重ねていますので、どんなに難しい案件でも、相談に乗ることができると思います。

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私を始め様々な専門家の集まりによる知識やノウハウ、マンション管理相談センターとして蓄積してきたツールをすべて開示する「活躍できるマンション管理士になるための養成塾(マンション管理相談センター認定コンサルタント養成講座)」は、今年も6月に開講予定です。

その説明会を兼ねて開催する「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」は、明日開催!

今回は、完全オンライン。

遠方の方も、受講されます。

前回までは、リアル開催のみで、懇親会付きでしたが、それを座談会に変えます。

すでに、認定コンサルタントとして、活躍中のマンション管理士も、来てくれます。

教材は、印刷なしで、配信しますので、ZOOMを静かな環境で、かつPC又は大型タブレットで視聴できる方なら、明日の午前中に申し込まれても、受講可能です。

お申し込みはこちら。
活躍できるマンション管理士になるための基礎講座

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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先週末の長野・松本での管理組合向けのセミナーは、リアル&オンライン形式の初の試みでした。

午前の長野、午後の松本で、リアルとオンライン合わせて約20名。

長野は広いということもあり、ニーズはあると思いましたが、今回、まずますというところでしょうか。
長野松本セミナー

主催者としては、会場の設営とオンライン環境を作るために、会場入りをいつもより30分近く早めるという対応が必要ですし、講師の私も、前回の名古屋でのセミナーで、オンライン視聴者から、「早口で、聞き取りにくい時があった」という意見を踏まえて、スライドの数を減らし、ゆっくり話しました。

今、スタッフが感想をまとめていますので、改善が功を奏したか、検証したいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「帝国データニュース」東海版4月21日号に、通算で、3回目の「注目企業」として、取材記事を掲載いただきました。

帝国データバンクと言えは、会社情報をストックして、その会社の現況や将来性などを分析する会社で、国内では、トップ機関です。

そういった機関に注目されて、掲載されるのは、ありがたいことですね。
コラらがその紙面。
帝国データニュース

一層、精進します。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日の誕生日に、妻がプレゼントしてくれたのがこれ。
ラップトップクッション。
ラップトップクッション1

昔からある商品のようですが、私は、初めて知りました。

毎日、自宅から会社へも、マンション訪問時でも、基本的に、会社のスタッフか他のコンサルタントの運転する車で移動する私にとって、車中はoffice。

乗車と同時にパソコンを開くのが習慣です。

プライベートで家族と出かけるときも、運転は妻か娘に任せ、パソコンを開きます。

そんな様子を見ている妻からのプレゼントなので、気がきいてます。

で、実際に使ってみると、これが、実に便利!
今回、長野での講演会に来るため、3時間以上の車中↓でしたが、このおかげで、仕事が進みました!
ラップトップクッション

妻に感謝感謝です!

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4月29日に予定していた「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」は、講座後の懇親会で、私の熱い想いを伝え、他の認定コンサルタントとの交流も図るため、リアル開催のみを予定しておりましたが、愛知県にまん延防止措置が適用され、今年の受講者の中に、県外からの受講者が複数名いることから、ZOOMによるオンライン開催方式に変更することとしました。
基礎講座

開催を延ばすことも考えましたが、土日で、半日近く体を空けられるのは、2カ月先になってしまうこともあり、また、その時期になっても、新型コロナ禍が収まっている保証もなく、思い切った決断をしました。

懇親会費用を含めて、1万円の受講料は、オンラインによる座談会を含めて、7千円に設定。

会場開催なら、机の上に置いて、閲覧できる当社のノウハウツールも、今から見せ方を考え、「受講料の10倍、価値がある!」を目指します。

また、オンライン開催となったことで、現地6名としていた受講者数の制限がなくなったという利点もありますから、関心のある方は、今からでも、お申し込みを受け付けますからね!

なお、これからマンション管理士を目指す方、一級建築士等、他の士業の方も対象にした講座です。

お申し込みは、こちらから。
活躍できるマンション管理士になるための基礎講座

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ポンプを入れ替えた際、中電に届出をして、契約容量を見直す(小さくする)べきだったのですが、いわゆる「設備屋さん」と「電気屋さん」の違いで、設備屋さんが工事を請け負うと、機器の取替えだけして、中電への申請を行わないケースがあります。

昨日は、ブースターポンプの話。

今日は、井戸水から公共水道に切り替えたマンションの話。

井戸水だとくみ上げポンプが必要です。それを止めたので、ポンプは使わなくなります。ただ、撤去もお金がかかるので、電気のみ遮断し、端末を絶縁処理したが、その廃止を中電に届出ていなかったので、10年以上も、余分な電気代を支払っていた。

工事を請け負ったのは、管理会社なので、責任を正したところ、「ポンプの廃止は請け負ったが、電気の申請は請け負っていなかった」と言う返事。

こんなことを言う管理会社は、組合の不評を買い、その後、管理会社の変更になりました。

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築50年のマンションの顧問を依頼されて3カ月。

住民の高齢化等もあり、自主管理から、管理会社への管理に変えたけれど、管理会社のペースで組合運営がなされ、大型の工事が次々に行われていると、一部の住民からの反発が出て、ぎくしゃくしている…という状態の中で、顧問探しが始まり、当社に白羽の矢が立ちました。

理事会に参加してみると、解決すべき課題は、次から次に出てきます。

そのうちの一つ、共用部の電気料金の削減もしかり。

分電盤を開けると、セラミック製のブレーカーが使われている。これ、初めて見ました(笑)

これまで、ポンプやエレベーターの入れ替えもあったはずですから、省エネタイプの機器が採用されている可能性が高いのですが、中電に照会すると、過去の異動履歴がない。

私、中電で電気の契約の仕事をやっていたので、中電のオンラインデータに何が入っているか、知ってますから、問い合わせも的を外しません(笑)

で、そのデータと図面と現地を照合したら、案の定、機器の馬力(出力kW)が小さくなっていました。

本来なら、機器を入れ替えた際、中電に届出をして、契約容量を見直す(小さくする)べきだったのですが、いわゆる「設備屋さん」と「電気屋さん」の違いで、設備屋さんが工事を請け負うと、機器の取替えだけして、中電への申請を行わないケースがあるのです。

これ、他のマンションでも、「あるある」の話。

過剰な契約で、余分に支払っていた金額は、数十万円に上ることもあります。

今回は、それを見つけただけにとどまらず、総合的な電気料金削減策を提案するので、このマンションの電気料金は、劇的に下がる見込みです。

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誕生日が来て、「還暦」となりました。

自分が若いころは、60歳は、定年だの還暦だの、相当に年を取った人というイメージがありましたが、自分が還暦を迎えたときは、どんな感じになるか、想像できなかったですね。

で、実際に、還暦になってみると、10年前と気力も体力も全く変わらない。(笑)
例えば、物忘れがひどくなったというようなこともないですね。

しかし、眼は悪くなった。
小さな文字が見づらいとか、夜になると見にくくなります。
また毎年、一泊二日の人間ドックに入り、体のメンテナンスを行い、深刻な疾患がないかチェックしていますが、心配な症状はないですね。

ただ、人間として成熟したかというと、「まだまだ精神的な修行が足りない」と思うことはしばしばで、逆に、「若くて未熟だ」と反省することもあります。

恐らく、そう思えるのは、毎日、刺激的でクリエイティブな仕事をしているからでしょう。

中電の社内ベンチャー挑戦の5年間が終わった40代前半のとき、会社に戻り、大きな組織に守られて過ごす選択もあった中、更にベンチャー精神を発揮して、完全な独立起業してよかったと思います。

年齢的には、人生の終盤でしょうが、まだまだ、ベンチャー精神真っ盛りで、マンション管理士が活躍する世界を造っていきます!

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4月から6月は、組合の定期総会シーズンですから、顧問契約の更新も各マンションで審議されます。

顧問期間が10年を数え、自動継続となっているマンション、
契約は自動継続条項だけれども、総会議案とし上程されるマンション、
協議更新のため必ず総会議案となるマンション、
の3パターンがあります。

先週日曜日に顧問契約が5年目の更新の総会議案が審議されたマンションは、
前記の3パターン目ですが、途中、一度だけ、理事長交代時に、顧問契約の更新が保留となったことがあります。

その年には、たまたま、顧問として、組合を守るシーンが少なかったため、顧問料(年間、約100万円)の費用対効果あるのか?という意見が出たからです。

後日談では、管理会社の担当者も、「顧問がいなくても大丈夫」だとアピールし、「当社外し」に動いたと聞きました。

しかし、その後、3カ月ほどで、臨時総会が開催され、当社との顧問契約が復活しました。

実は、それまでの顧問契約を経験した歴代の理事長の数名が、新理事長に面談を申し入れ、
「顧問がいないと、組合運営が管理会社のペースで進められて、かえって、高い買い物をし続けることになるぞ!」
と、進言してくれたからです。

こんなストーリーがあるマンションですから、気合が入ります!

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今夜は、昨年12月の総会において管理規約を改定し、オンライン理事会開催が可能となった組合での理事会開催でした。

現在の理事は、全員がZOOM接続可能で、管理会社の会議室がホスト。

賛否の挙手もZOOMの「手を上げる」ボタンで意思表示をしてもらいます。
事前に資料の配布も行っていますが、当日、議論の中で必要な資料は、すぐに、画面共有で表示させて解説できるので、好都合な面もあります。

昨夜も、標準管理規約のコメントページを表示して、解説しました。

このマンションでは、理事会の開催は、緊急事態宣言の際に、運用上の必要性から、既に、オンラインとリアルの併用型で開始し、その後、完全オンラオインで行うトライも何度かしてきました。

管理会社も、最初は、音声が出ないなどのトラブルもありましたが、だんだんと慣れてきて、技術上も進行も、スムーズに行くようになってきました。

このマンションは、岡崎にあり、会社から45分、自宅からだと、1時間15分程度かかる場所にあるため、オンライン方式の定着は、大変、ありがたいですね。

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今日は、29回目の結婚記念日。

妻と娘たちが音頭を取って、名古屋駅近くのホテルで、ディナー。

私の誕生日も近いので、ダブル記念日のお祝いです。
自分ではそんな年齢?と不思議なほどですが、どうやら還暦です(笑)

家族の支えと応援があって、波乱万丈な人生をエキサイティングに生きてくることができました。
感謝感謝!です。

結婚記念日 
還暦

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顧問契約を結ぶと、管理組合の利益を守るために、100%組合側の立場で仕事をします。

管理会社が、自社の利益のために事業活動をすることは、当たり前なので、それ自体を攻撃することはありませんが、それが過剰な利益追求であれば、組合のために糾弾します。

「糾弾」という強い言葉を使うと、組合と管理会社との間の対立を煽るのではないか?と危惧される組合役員もおられますが、「管理会社とも仲良く」というリクエストが、何よりも優先するなら、そもそも、顧問を雇う理由と矛盾しています。

素人の組合の知らないところで、大規模修繕で、談合やリベートが当たり前のように起きている世界です。
当社にも、管理会社から、「そんなに頑張らないで、仲良くやりましょう」という甘いお誘いも普通にあります。

当社は、
組合のために、管理会社と協調すべき場面は、協調し、
組合のために、管理会社と対峙しなければならない場面は、闘います。

従って、「管理会社と仲良く」が先に来ることは、プロとして、職業倫理上、あってはいけないのだと思います。
これ、管理会社のフロント担当者と、良い関係を築くという話とは、別次元の話です。

企業の顧問弁護士と同じことで、組合のために闘う姿勢がなければ、組合は守れないのですから。

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岐阜の私の自宅の近くの岐南町に、㈱ウインキャリアさんが運営する就労継続支援B型事業所「アンドワークス」のカフェ&コーヒー販売所ができるとのことで、ご縁があり、内覧会にお邪魔しまた。

アンドワークス
(同社のフェイスブック写真より転載)

私自身、身体に障害がありますので、常に、障害を持つ人の助けになりたいという気持ちがあります。

丹羽社長からお話を聞きましたが、以前は知的障害、身体障害の方の支援というイメージだったが、最近では、メンタルで一般就労が難しくなる方が増えているとのこと。

まさに、ストレス社会の現代病であり、そういう方に就労の機会を与えるのは、治療にも役立つとのことで、社会的に意義のある事業だと感じました。

カフェの場所は、こちら

通販でも、コーヒーやチョコレートを販売していますので、ぜひ、多くの人から支援していただけるよう、私も応援したいと思います。

通販はこちら

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マスターズでアジア人として初めて優勝した松山英樹選手の特集をNHKのクローズアップ現代+で見ました。

最も印象に残ったのは、部屋に飾ってある色紙「才能は有限、努力は無限」
私もそう思うからです。

逆に、「どんなに努力しても、才能には勝てない」という言葉もあります。
これも、否定できない一面があります。

また、がん闘病から復帰し、4冠を達成した水泳の池江選手は、「努力は必ず報われる」とインタビューで答えていましたが、「優勝するための努力、このタイムが出せるための努力をした」との趣旨も話していました。

こちらも、池江選手は元々素晴らしい才能があったからできたことで、「どんなに努力したって、できないことはある」と反対論を述べる人の方が多いかもしれません。

しかし、これら反する言葉は、実は、どれも正しいように思います。
なぜなら、努力し続けて夢をかなえた人は、努力の価値を認め、かなわなかった人は、努力に否定的な見方をするからです。(もちろん、夢はかなわなかったけれど、努力は無駄ではなかったという人もいます)

結局、どれほどの難題、高い目標であろうと、「夢がかなうまで、あきらめなかった人が、夢をかなえた」ということだけが真実じゃないのかな、と思います。

私自身は、自分に特別な才能があるとは、思っていませんが、
「夢をかなえるまで、あきらめない」
「成功するまで、100万通りの方法がある」
と信じて、努力すると決めています。

なぜなら、自分には、マンション管理士という仕事を通じ、分譲マンションに住む人を幸せにする社会的使命があると、信じ込んでいるからです。

これ、神様が夢に出てきて、お告げがあったとかいう話じゃなく、自分の人生を振りかえると、そういう運命にあった!と、勝手に、信じ込んでいるだけですからね(笑)

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今年の秋工事を予定している大規模修繕工事は4件。

今、入札の佳境で、初回見積を基に、各社とVE面談(価値を下げずに価格を下げる)を行っています。

先週から今週にかけて、3案件を実施。

VE交渉のために、当社が開発した分析シートの作成→各社の分析と交渉方針の策定→各社との面談という流れ。
3案件で、延べ25社との面談を実施しました。

各マンションは、別々の担当コンサルタントがいますが、辻一級建築士と私は全案件の面談を実施しますので、この面談で、ほぼ4日間を費やしました。

同じ工事会社が複数の入札をしているので、あるマンションでは、下地補修が高いのに、別のマンションでは安いなんて言うことがあります。

その原因を工種ごとの単価まで突っ込んで見逃さないのが、「合計額を見たコストダウン交渉ではなく、工種ごとのVE交渉」の神髄です。

面談前夜は、気が付けば、夜明け…となるほど分析に没頭するので、大変ですが、組合に代わって、コストダウンを図る「真剣勝負」です。

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江南市の大規模修繕工事では、昨年度の「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」の卒業生の高垣マンション管理士と今年度の養成塾入塾予定の松本一級建築士が、研修に来ています。

毎週の定例会議に参加し、私がどのように施工業者に指示を出し、住民にアドバイスしているか?に始まり、各種検査が始まっています。

先週は、下地補修検査。

今週は、旧ウレタン塗膜の膜厚検査です。

新しいウレタン塗膜防水は、現在の防水層に被せるのですが、その厚みが正常かどうかは、現在の厚みを先に測っておく必要があるからです。

防水メーカーが現地に来て、計測。

それをきっちり、コンサルタントが確認します。

こんな感じです。
松本高垣 ウレタン膜厚検査(施工前)1 松本高垣 ウレタン膜厚検査(施工前)2


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最近、続けざまに、不適切コンサル(設計事務所)の話と不適切管理会社の話を聞きました。
特定のメンバーでグループを作り、リベートや高値受注を図る裏工作の話です。

今時、そんなセリフを吐くの!?というくらい、醜い世界です。

恐らく、その中心になっている人たちは、「これが、マンション大規模修繕工事の常識」あるいは、儲けるための「必要悪」だと考えているのでしょう。

面白いのは、その話を教えてくれた人は、当社が、クリーンをうたっていることが、ほんとか嘘か?の疑心暗鬼だったのか、私が、「一切、そういうダーティなことはやらないし、過去も一度もやったことがない」と言い切った際に、
「失礼ながら、それで、やっていけるんですか?」と真顔で聞かれたこと。(笑)

想像するに、不適切ビジネスに身を染めている人たちの言い訳が、「裏でお金をもらわなければ、やれるはずがない。」なのかもしれません。

ちなみに、当社は、提供できる価値を磨いて、やりがいと誇りをもって仕事ができる報酬を頂いており、私が駆け出しのころの報酬水準に比べると、価値のアップに合わせて、何度か値上げしています。

不適切コンサルは料金を下げて、受注し、バックマージンをもらうので、その反対です。

話を戻します。

今回聞いた不適切ビジネスの中身は、このブログで公開すると、告発をした人に迷惑がかかる恐れがあるため、これ以上、書けませんが、証拠は、着々と掴んでいます。

MAKSの組合向けセミナーでは、業界人の参加お断りで、組合員のみの参加なので、その告発話の一部も公開し、搾取される組合を少しでも無くしたいと思います。

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3日を終えて、トップに立った試合の中継は、仕事をしながら、見ていましたが、これは、もしかして優勝するかも?と思っていたら、ほんとに優勝しましたね!

優勝のシーン以上に、ウルっと来たのは、テレビの実況アナウンサーも、解説の中島プロも泣いていたこと。
気持ち、伝わる!!

私も、昔、中電時代に、ゴルフにはまり、一時は、パブリックゴルフ場に登録して、公式ハンディをシングル寸前まで達した経験があるので、ゴルフ好きとしては、めちゃくちゃ嬉しかったです。

松山選手、おめでとう!

ちなみに、今は、プレイは年に1,2回で、前半ハーフで50を切ったかと思えば、後半は60台などという、普通の人です(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の顧問先マンションで、1年半かけて取り組んできた機械式駐車場の撤去・平面化工事が始まります。

長い間、空き区画が埋まらず、平面区画と機械式駐車の料金の金額を変えたり、2台目、3台目駐車の料金を下げて、外部に出て行った車を呼び戻す工夫をしたが、まだ、空き区画が残る中、機械式駐車場のメンテナンス費は必要で、しかも、築24年目で、大規模な修繕工事の提案の時期となった。

さてどうする?

出てきたアイディアが、機械式駐車場撤去。

今回、大変なのは、これを機会に、外部に出て行った車を呼び戻すために、いびつになっている駐車料金を適正にすることも一緒に考えて欲しいという依頼であること。

現在の駐車料金が全部変わるかも。

もちろん、
機械式駐車場の撤去・平面化の工事費。
撤去による維持費の低減。
駐車場収入の将来予測。
と言った要素を盛り込み、修繕積立金の改定の必要性もシミュレーションする。

これらの計算ができたとしても、
既得権を主張する人もいるが、納得理解を得ていただくにはどうする?。

機械式駐車場は1機残るので、駐車場の再抽選を行う際に、サイズ制限を考える必要もある。

変数が多過ぎ(笑)

しかし、この苦労を乗り越えて、ここまでたどり着きました。
理事会も管理会社も、かなりの注力をしていただき、難しいパズルを解いた感じです。

いくつかの工法の中からコンペで裏ばれたのが、剛力建設社の「スマートデッキ」工法。

完成した暁には、MAKSの認定コンサルタント向けの現地見学会も開催し、今回の解決ノウハウ共有します。

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「管理不全」と言っても、その程度の差があり、一概には定義できませんが、今回相談があったのは、自主管理で、数年間、理事会も総会も開かれていないというマンション。

工事が必要になったときは、マンションで、お世話掛かりのような人たち数名が相談して、対応しているとのこと。

ここまでくると、まさに「管理不全」。

コンサルティング契約を結ぶ総会を開催するには、理事会の開催が必要だけれど、その理事会がない。

理事会を成立させるには、総会が必要だけれど、の総会が開催できない。

「できない」の堂々巡りになります。

さて、どうやってこの組合を再建するか?
腕の見せ所です。

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前回の緊急事態宣言が終わった後、やはりというべきか、新型コロナが急拡大。

今度は、まん延防止等重点措置という名称。

名称が違うから、中身も違うのかな?と思ったものの、当社の事業活動にとっての大きな影響は、公民館が使えるかどうか?

沖縄では、公民館の閉鎖や時短が出ているようですから、緊急事態宣言と変わらないのかな?

うーん、名前が変わっても、結局、新型コロナの第4波ということなら、今回の措置をつぶさに調べて、事業への影響を調べても、意味がない?

結局、今までと違うのは、変異ウイルスが猛威を奮うかも…ということなのかな?

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昨年、マンション管理相談センターの認定コンサルタントになった高垣コンサルタント(マンション管理士)と、今年、「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」の入塾申込者のM氏(一級建築士)が、私のコンサルティング先のマンションで、大規模修繕工事コンサルティングの研修中です。

二人とも、足場に登り、タイルの打診やクラックの計測で、下地補修の数量カウントを行うのは、初体験。
まずは、私が行う検査をじっくり見てもらう。

次は、自分でやってみる。

しかし、とにかく、スキルを上げるのは、タイルを叩くしかない(笑)
下地調査

がんばれ!

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江南市の築14年目、64戸のマンション「ライオンズ江南」で6月5日に、大規模修繕工事見学会を開催します。

江南市では初開催です。
LM江南大規模修繕
申し込みは、こちら


このマンションは、当初、管理会社のグループ会社指名で、責任施工の工事を行う予定でしたが、工事内容、工事価格が適切なのかどうかを検証するため、当社に「外部プロ修繕委員」を依頼いただき、最終的には、入札を実施して、違う建設会社に発注しました。

その過程で、工事仕様はグレードをアップして、価格は大幅にダウン。
結果、当初、コストカットのために、あきらめたベランダの長尺シート貼替えを復活できたというストーリーを持ちます。

なぜ、そのようなことができたのか、また、工事が始まり、細部にわたり、品質アップを図っている実情をお伝えする見学会と勉強会を開催します。

更に、その後、私、一級建築士の辻、MAKS理事の棚橋マンション管理士の3名で、個別相談会も開催します。

このエリアの方、ぜひ、お越しください。

申込はこちら

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ここ数年、シャツやジャケットを買うのは、通販。
ズボンは、数を持っていて、アジャスター付きのため、融通が利き、買ったのはいつ?のような感じ。

しかし、最近、ちょっときつい(笑)と感じていたところ、近所で、紳士服量販店が閉店(ほんとの)のため、かなりのロープライスで販売するとのことで、ちょっと覗いてみました。

で、採寸すると、昔に比べて、完全に1サイズアップ!

やばい!
足場に軽々登れないのは、ダメだ!!

当面をしのぐために、ズボンやシャツを数点買いましたが、「きつくなった服に戻れるよう、ウエイトを絞るぞ!」と決意したのでした(笑)

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今週は、知多郡と名古屋市内の二つのマンションのVE面談を同時に行います。

VE面談とは、大規模修繕工事の見積提出後に、「価値を下げずにコストを下げるためのヒアリング」のことで、1社あたり30分程度。

今回、2マンション同時期の入札で、応札会社の7割が同じ工事会社のため、面談も同時に実施。

棚橋コンサルタント(マンション管理士)と平山コンサルタント(マンション管理士)がそれぞれのマンションを担当し、私と辻コンサルタント(一級建築士)が総括の役割。

この4人で、1~2日、終日、事務所の会議室にスタンバイして、次々に工事業者が、来訪します。

当社のヒアリングは、総額での交渉ではなく、専門工事の単価までデータベースを作り、分析して、相当にきめ細かいコスト査定をします。

その結果、建設会社側は、「自分たちでは、こんな程度かな」と思っていた工事単価が、実は、他社に比べると高かった…ということに気づくケースが良くあり、工事費の削減につながります。

当社のコンサルティングの強みの一つが、この「品質を下げないでコストダウンができる力」です。

ただし、これを行うのは、事前の分析にかなりの時間を使う必要があります。

今回、それが、2マンション一度で、10社程度行うのですから、まぁ、半端ない。
しかも、全体の中での比較をしながら行うので、集中して行う必要があります。

何しろ、ここで、どこまで徹底してやりきるかによって、VEの成果に影響しますので、担当コンサルタントに任せきりではなく、私も私の視点で、全部を分析しますから、気づいてみれば、夜明け…みたいな感じですね。

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今日、名古屋市内の約40戸のマンションで、外部プロ修繕委員契約の総会議案が承認されました。

このマンションは、テレビCMでもよく流れている野村不動産の「プラウド」シリーズです。

有名ブランドのマンションは、販売会社とそのグループ会社に大規模修繕工事を任せる割合が高い。

結果、当社の過去の経験では、市場価格の3割増しもあったほど。

しかし、「高くても、このブランドで選んだのだから…」という声が勝る時もあります。

このマンションでは、実は、今から4年前、築10年目に、管理会社から大規模修繕工事の提案があり、当方に相談。

簡易な建物劣化診断を行ったところ、すぐに工事の必要はないこと、長期修繕計画上、大幅な値上げが待っていること、管理委託費がかなり高く、改善余地が大きいこと等を指摘しました。

結果、管理会社は、大規模修繕工事の提案を引っ込め、一旦は、平穏な日々になった…。

で、積立金もたまったことから、再び、管理会社からの大規模修繕工事の提案があり、管理会社が設計監理契約を結んでの工事計画となりました。

しかし、4年前に、私に相談され、その時は、かなり強く、当社とのコンサル契約を望まれていた当時の役員の方が、現在は、修繕委員になっておられ、「管理会社にお任せではいけない!」との主張をされた。

最終的に、組合員へのアンケートを実施して、「組合側に100%立つ専門家のチェックが必要」との意見を多数得て、今回の採用になった次第です。

一人の決意と行動が、マンション管理組合の財産を守ります。

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クラウド型メモソフト、Google Keepは、かなり便利だ。

例えば、スマホで撮った建物調査の写真。
メールに添付して送るのは、容量の関係で枚数制限があるが、Google Keepにアップすれば、容量は無関係。

スグに、パソコンでダウンロードできる。

スマホの音声入力を使えば、建物調査をしながら、スマホに話しかければ、テキストになる。
この漢字変換の精度もかなり高い。

「保存」のボタンがなく、テキストになっていれば、自動で保存なので、仮に誤変換があれば、言い直しておけば、後から修正も簡単。

手元の紙面にメモ書きして、後で、会社でPCに打ち込むことと比べると、各段にスピードがアップする。

こうして業務の生産性を高くすれば、まだまだ仕事を増やせる。

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4月1日。
新年度が始まりました。

当社の仕事は、個々のマンションによって、異なる課題があり、仮に課題が一緒でも、顧客側の状況がかなり違うので、応用の連続の仕事です。

したがって、新年度だから…という課題設定をしなくても、毎年、進化し、その積み重ねが、ノウハウの厚みになっていますが、それに甘んじず、顧客のどのような困りごとでも解決できる知識や情報の収集、コンサルタントを支援するツールの開発、コンサルタントのスキルアップのための研修、更には、Withコロナの時代に対応した手法の開発とブラッシュアップは、新年度も、強化していきます。

毎年、目標にしていて、先送りになっている出版も…。

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