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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内のマンションで、機械式駐車場の利用者減少対策として、撤去・平面化工事が間もなく始まります。

ピロティ内の地下ピット3段式の駐車場撤去、平面化工事ですが、入札を行った結果、中部エリアでは、初めてとなる工法「スマートデッキ工法」の採用となりました。

この工法は、東京の剛力建設社が開発した工法で、撤去後に、矢倉を組むように鉄骨を配置し、床面は鉄板を敷くものです。

地下ピットを埋めるのは、土砂を入れたり、硬質発報スチロールを入れたり、鉄骨を組んで床板を敷くなどの方法がありますが、すべての検証を行い、最終的に、この工法の採用となりました。

住民合意を得るのも大変でしたが、発注先が決まってからも、東京の会社、中部エリアで初めての工事という状況で、一緒に担当する佐藤コンサルタントも、工事の調整に、相当、苦労しました。

間もなく、工事が始まります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築24年目で、第2回目の大規模修繕工事の計画中のマンションで、南側ベランダのタイルが落下。

顧問である私に相談。

その事象だけで、大規模修繕工事を即座にやるという判断にはならないので、まずは、全戸にアンケートを配布し、自宅ベランダを見てもらい、孕んでいるようなタイルがないかを自主点検。

その結果、2戸から見て欲しいとの依頼があり、管理会社が緊急対応した結果、いずれも、叩くだけでタイルが落ちる状況を確認。

いささか危険な作業でしたが、すぐに叩き落した、素早い対応は素晴らしい。

素人の住民では、目視では判断がつかないため、連絡がない住戸だから、タイル落下がないとの結論は出せず、逆に、前記状況からみて、同様の症状が発生している可能性が他にもあるため、全戸のベランダへの立入り調査を理事会に提案。

スグにアンケートを作り、調査後の緊急対応工事の計画まで作成し、理事会で承認。

約50戸のマンションですから、調査だけで3日間がかり。

この間に、マンションロビーで立ち話での緊急理事会も開催しており、管理組合、管理会社、顧問の素早い連携で、危険除去に動いたのでした。

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マンション管理相談センターのHPには、大規模修繕工事コンサルや管理適正化コンサルにおける入札情報を掲載していますが、一部に、募集期間を終了してから、掲載されていたものがありましたことをお詫び申し上げます。

本件、当社の募集方法は、過去に呼びかけ、当社からの入札情報を欲しいと言われた業者、30社以上に毎回の入札参加を呼びかけており、大規模修繕においては、それ以外でも、管理会社や住民からの推薦工事業者にも、入札に参加頂いてきましたので、特定の囲い込み業者による入札には、なりません。

しかし、常に、新たな事業者に参加いただき、競争環境を広げたいとの考えから、本㏋に入札情報も記載しております。

過去も現在も、そして将来も、管理組合ファーストの姿勢で、談合やリベートを100%排除するという強い決意のもと事業を行っておりますことは、改めて宣言したします。

また、一部マンションでは、住所が違っておりましたこともお詫び申し上げます。
以後、ミスのないよう努めてまいります。

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二日前に書いたこの件。

1階の床下の排水管の破断を修理することとなったため、いささかアバウトながらも、見積もりを精査し、排水規制を敷いて、いよいよ工事。

事前の予想と比べて実際がどうなっているのか?の確認から、施工方法の適否、内装復旧の仕上がりの確認まで、顧問の特別業務として実施しました。

現地での立ち合いは、3回。

土を掘り起こして、状態が露になったときの現況確認と施工方法の協議。
排管の補修工事後の施工確認と埋め戻しの許可。
内装仕上げの確認。

最初の二つは、現地の施工に遅れが生じないようにジャスインタイムで現地到着。

現況は、釣り金物がない!あったところも、材質がメッキされているもので、腐食して、土に埋まっている…。

今回は、ステンレス製で、釣り数も増やしてもらいました。

予想していたとは言え、臭いがきつい(;^_^A

現地確認が終わった後も、ほぼ終日、鼻の周りにその臭いが取れない感じがしました。
現地の職人さん、ほんとにお疲れ様でした。

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この週末から、いよいよマンション管理セミナーツアーが始まります。
昨年の春から中止していたので、その前の秋・冬セミナーツアー以来なので、1年半ぶりです。

今年は、開催日のセミナー時間の前後も、コンサルティングが入っている日が多く、喉の調子を整えることが求められそうです。

また、今年はZOOMによるオンライン放映もしますので、当日のオペレーションも準備が多く、また、ノウハウの蓄積も楽しみです。

専用サイトはこちら。
失敗しない!!管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー

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原因は、1階床下配管の破断。

厄介なのは、床下の配管は、図面通りに敷設してないことも多く、また、掘り起こしてみないと、どこにどんな不具合があるか、突き止められないこと。また、掘り起こしも、ガラが出てくる場合だと、その搬出作業も大変。

また、汚水が漏れていたわけなので、工事中の臭いもあり、作業環境は厳しい。

つまり、復旧工事の予測も難しい。

まずは、管理会社から見積もりが出てきましたが、400万円超え。
20戸のマンションにとっては、かなり大きな金額です。

当社の顧問先では、提案される工事について、必ず顧問が査定し、高額な場合は、相見積もりも取ります。しかし、今回は、急を要する工事であること、1階住戸の在宅調整や排水規制などの住民向けの調整業務が多くあることなどから、相見積もりは取らず、査定一本。

工事期間、工事人工、材料、管理費等を分析したところ、価格引き下げの余地はありましたが、施工し始めてみないとわからない要素について、実数清算とすると、逆に、高くなる可能性もあったため、約10%のコストダウンにて、交渉成立。

保険会社と、保険適用の交渉も並行して行います。

こちらは、保険適用されるとしても、今回の適用で、次回更新時に、無事故割引が使えなくなるため、保険金と保険を使うことによる次回保険料値上げの影響(の予測)を比較することが必要です。

組合にとって最も良い結果になるために最大限の努力をするのが、顧問の務めです。

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顧問先マンションの2階で、トイレから水が噴き出したとのSOS。

調査の結果、床下配管が破断していることを発見。
そこにつまりが生じると、逆流する。

緊急工事が必要となりました。

厄介なのは、排水管は1階住居の床下を通っており、工事には、その床をめくり、更に、スラブを斫って配管を掘り出し、取り換える必要あるということ。

工事を行う間の居住者の生活、上階の排水規制、多額の工事費の捻出。
火災保険の漏水調査費用を使えないか?の確認

今までも、他のマンションで経験がありますが、これが生じると大変です。

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昨年4月から管理適正化付き顧問契約を結んだ約100戸のマンション。

1年間のコンサルティングを踏まえて、昨日、現行の管理会社との管理委託契約更新の臨時総会が開催されました。

都心・駅近にあるこのマンションでは、駐車場利用者が大きく減り、組合収入の減少状態が長く続く一方、数年前に作成した長期修繕計画では、今後、多額の値上げが必要との試算。

このままでは、早晩、管理費・修繕積立金などを合わせた毎月の負担は、戸当たり6万円を超えることが予想されていました。

組合が考えたのは、駐車場の外部貸し、機械式駐車場の一部撤去、そして、管理委託費の値下げ。
しかし、管理委託費は、値下げ申し入れに対して、管理会社からは、わずかな値下げ回答。

そこで、当社にコンサルティングの依頼があったものです。

駐車場は、近隣の会社やマンションにチラシを配り、10台分の賃借人が見つかり、年間で約200万円程度の賃貸収入(税引き後)が発生。

管理委託契約の適正化では、管理会社との契約だけでなく、組合の直接契約や保険の適正化、電気代削減などで、年間で約300万円のコストダウンに成功。

更に、機械式駐車場の一部撤去でその保守費や将来の改修費用も削減。

これらを合計すると年間で約600万円の削減となり、1住戸のメリットに換算すると、毎月の修繕積立金の値上げを5000円抑制することが可能となります。

ここまで改善するには、このプロジェクトのために、役員再任を頂いた理事長はじめ数名の有志、またそれ以外の理事も、積極的にに協力していただけたという幸運が重なりました。

次は、長期修繕計画そのものの支出計画の見直しまで行えば、組合の収支改善計画のゴールが見えてきます。

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損害保険各社でつくる「損害保険料率算出機構」が、契約期間を5年に短縮する方向で検討を進めているそうです。

早ければ、22年度下期から、新たな契約をする人の最長契約期間が5年になります。

その理由は、自然災害の増加で長期のリスク評価が難しくなっており、機構が参考純率の適用期間を5年に短縮するから。

私がマンションを購入したころは、30年間の保険。

それが、10年に短縮。マンション共用部の保険も10年から5年に短縮されました。

保険は一般に、毎年加入する場合に比べて、期間がなくなるほど、割安になります。

今回、マンションの共用部の火災保険が最長5年間から更に短くなるような発表はありませんが、マンションの住む人が自宅の保険を考えるときは、5年満期の保険になる前に、今の10年満期の保険を一度解約して、10年満期の保険に再加入することで、保険を安くすることができる可能性があります。

検討をお勧めします。

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NHKで、「首都圏に直下型の大地震が起きたら」を想定した2019年のドラマのダイジェスト版が放映されました。

東日本大震災の記憶が薄れる中、改めて放映されることで、まさかの時のための準備の大切を訴えるのが趣旨です。

先日も、東北地方で大きな地震が起きたばかりですし、この東海エリアも、東南海地震等、大きな地震がいつ起きるともわからないと言われているのですから、非常にタイムリーな放映だと思います。

その中で、ぜひ、多くの人に視聴してもらいたいとのPRがなされていたのが、
地震から身を守る動画

ぜひ、家族皆で見て欲しい、お奨めの動画です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
失敗したら、課題が見つかったとワクワクする

こんにちは。

一般社団法人マンション管理相談センター
のこれまでのコンサルティング物件数は
102件。

ほとんどの組合で
大規模修繕工事、管理適正化、省エネ、
保険適正化、管理規約改定等の複数の
コンサルティングを提供しており
個別のコンサルティング数は、585件。

スポットの相談を数えれば、恐らく
管理組合支援件数は、1000件は超えるでしょう。

本部がある愛知県と、隣接する
岐阜県・長野県・静岡県のマンションが
大半ですが、沖縄県にも、認定コンサル
タントがおり、6つの管理組合と
コンサルティング契約を結んでいます。

一連のコンサルティングが終わると
引き続き
「組合顧問として支援を続けて欲しい」
との依頼も多く、現在、約60の
顧問先があり、中には既に10年以上
顧問契約が更新されているマンションも
複数あります。

当社へのコンサルティング依頼のきっかけ
は、毎年10以上の会場で行っている
管理組合向けセミナーが多いのですが
昨年は、新型コロナ問題で、そのセミナー
を一度も開催できない中でも、口コミや
ネット検索を通じて10マンション、
58件のコンサルティング提供を開始しました。

こうしたことから
組合を支援する専門家へのニーズは
増えることはあっても、減ることはないと実感しています。

一方、廻りを見ると、
「マンション管理士」
として独立開業している人は、非常に少ないのが実態です。

マンション管理士の資格試験の合格率は、7~8%台。

ちなみに、
一級建築士の合格率が12%台
税理士の合格率が10~13%程度
ですから、間違いなく難関資格なのですが
なぜ、「マンション管理士」として看板を
掲げ、専業でビジネスをしている人が
少ないのでしょうか?

それは、管理会社に所属して、「資格」を
自分のスキルとして身に付けているとか
他の資格者が、自分の仕事の守備範囲を
広げるため、取得すると言うパターンが
多いこともありますが、一番の理由は
「開業しても、ビジネスとして成り立たせるのが、難しいから」
と言われています。

しかし、当社への依頼が増え続ける状態を
見ると、逆に、ニーズに対して圧倒的に数が足りない!

正確に言えば、資格者は十分にいても
業として行う(ことができる)人材が少ない。

この状態を解消し
「すべての管理組合に顧問マンション管理士が就く社会」
となることを目指して毎年開催するのが
「活躍できるマンション管理士(コンサルタント)になるための基礎講座」

ここでは
マンション管理コンサルタントとして
活躍するための具体的なステップ、
ノウハウ、ツールを公開します

この講座は
マンション管理士の資格者だけでなく
これからその資格を取ろうと思っている人
一級建築士など他の関連業務の専門家も
対象です。

開催日時は
2021年4月29日(木・祝) 
講座 16:30~19:30 
懇親会 19:30~21:00
受講料 10,000円
(懇親会費用を含む)

会場はマンション管理相談センター会議室
〒460-0007 名古屋市中区新栄2丁目16-25 ハイパービル2階

講師は、もちろん私が勤めますし
先輩コンサルタントも来てくれます。

また、この基礎講座では
当社の認定コンサルタントとなって
活動を行いたいと考える人のための
「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」
の説明会も兼ねています。

この養成塾は
5月から来年3月までのカリキュラムで
座学と実地研修で構成されています。

最初は
私のコンサルティング現場に同行し
マンション管理コンサルタントの
業務イメージを掴んでもらいます。

現在、土日は、ほとんど、
午前・午後・夜の3コマ×2日間の
コンサルティングがあり
平日の夜も予約は8割以上。

大規模修繕工事の現場も行けます。

そのイメージが付いた後
13回×3時間の座学で
・コンサルタントの姿勢
・実務で使う法令
・管理適正化コンサルティング
・大規模修繕工事コンサルティング
・顧問業務
・マーケッティング
・プレゼンテーションの技術

を学びますが、その期間中は
私や先輩コンサルタントに同行して
組合の会合や大規模修繕工事の現場に行き
OJTを受けます。

座学期間終了後は、
コンサタントとしての「仮免状態」

今度は、アシスタントとして
コンサルティング案件を担当することになります。

秋には、4件の大規模修繕工事がありますので
集中してスキルを上げたい人は、毎日のように
現場で学ぶことも出来ます。

こうして、理論と実務とを約1年間、徹底して学び
実力をつけて「マンション管理コンサルタント」
として、活動できるようになることを目指します。

では、「活躍できる」レベルになるために
必要な資質やスキルは、何か?

それは、4月29日の基礎講座でお伝えします。

興味のある方は是非、お越しください。

お申し込みは、こちら↓
活躍できるマンション管理士」になるための基礎講座

■バックナンバーは、こちらからどうぞ


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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。


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沖縄の大規模修繕工事見学会に参加され、すぐに、マンションを見て欲しいとリクエストいただいたマンション。

偶然にも、下記の3つの特徴がありました。

①築年数20~30年以上で、初めての大規模修繕で、建物状況に問題があり、適切な修繕がなされていない。
②大規模修繕を実施する資金が不足、あるいは、足りても、その後の資金不足で、修繕積立金の大幅値上げが必要
③上記問題に対して、管理会社から有用な提案がなされていない。

管理会社からは、3つのマンショとも、
「お金が足りないなら、借りるしかないです。その借金をかえすためには、修繕積立金を○倍に挙げて、返済することになります」との提案。

建物の劣化はかなり進んでいます.

当社のアイデアは、違います。
管理適正化コンサルティングを提供し、組合の管理・財政体質を変え、一度に全部やるという前提ではなく、部分補修や延命修繕を行っていく…という発想です。

沖縄マンション管理組合支援プロジェクトの第2期が始まる予感です。

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ブログの読者でMAKSの顧問先マンションのAさんから、ご自分の同級生の個展の作品写真を送っていただきました。
それがこちら。
幸福の条件

作者は榊原裕子さん。
場所は、知多信用金庫。

私のブログのタイトルが「しあわせデザイン」なので、「幸福」にちなんだ作品。

ほのぼのとした作風で、癒されます。

残念ながら、個展は終了していますが、絵手紙・墨彩画の個展は、知多エリアで何度も開催されておられるようですから、お近くの方は個展開催時には、癒されに行かれことをお奨めします。

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沖縄でのマンション大規模修繕工事のコンサルタントとしての仕事の仕上げは、竣工検査。

定例打合せや一部の検査は、オンラインでやってきましたが、竣工検査は、現地で見ないとね!

幸いにも、半袖で十分な気持ちの良い天候の中、実施してきました。

屋上防水工事のきれいな仕上がりに、満足!

竣工確認1 竣工確認2

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この週末は、沖縄マンション管理組合支援プロジェクトです。

1月に開催した大規模修繕工事見学会をきっかけに相談があり、先月は、辻建築士が、建物調査を実施。今回は、その結果報告と合わせて、管理問題も含めた勉強会を実施するマンションが3つ。

従来のコンサルティング先のマンションにも行くので、盛沢山です。

一つのマンションの勉強会を行うためには、管理委託契約、総会資料、長期修繕計画を読み込んで、問題点や改善点を抽出するので、大きなエネルギーを使います。

それが、一度に複数の勉強会があると、頭の中は、「ちんちん」(多分、名古屋弁? 岐阜弁?(笑))

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江南市の60戸のマンションで3月から大規模修繕工事が始まり、足場組の真っ最中。
20210316足場写真

このマンションは、最初、管理会社グループ会社にて、責任施工で進めるという方針であったものが、工事内容・価格等の検証や交渉で、納得のいかないことがあり、当社に「外部修繕委員」就任の依頼があったものです。

色々な経緯があって、最終的には、工事会社の入札を行うことになり、実質的には、大規模修繕工事コンサルティングに近い形になりました。

工事仕様や工事数量の基本は、責任施工の際のデータを活用したり、指名競争入札で行ったので、やや変則的ですが、工事が始まると、当社の厳しいチェックが始まるという点では、通常のコンサルティングと変わりません。

更に、そもそも、見積もり時の工事数量は正確だったのか?の検証も行う分、従来よりも厳しいし、手間がかかります。

工事費は、組合による交渉の時点に比べて、当社が入ってからの査定と入札を経て、30%近いコストダウンが図られていますが、品質としては、やや上がっています。

どうして、そんな成果が出たのか、GW前後で、見学会を開催しますので、ぜひ、お越しください。

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■私の好きな言葉■ 
考え方を変えればすべてが変わるっ

こんにちは。

マンション管理相談センターの
マンション管理組合向けセミナーが
1年半ぶりに始まります。

タイトルは、
【失敗しない!!
管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー】

「大規模修繕」「管理見直し」
「修繕積立金」「省エネ」について
1日ですべて学べます

第1部 セミナー(90分)
(講師は、主に私が努めます)
第2部 個別相談会

今回は
名古屋・長野・松本・岐阜・金山・日進・大府の計6都市・7会場で開催!
(沖縄も、開催準備中)

また、今年は、オンラインでも受講できます。

但し、個別相談は、会場参加の方に限らせていただきます。

受講は無料ですが、予約制です。 
各会場の定員は20名限定

◇◇◇◇◇ご来場特別特典◇◇◇◇◇

アマゾンKindle書籍【建築部門】第1位獲得!
「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」
「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」
書籍各1冊をプレゼント!

日程と会場は下記の通りです。

■■■■ 名古屋会場 ■■■■■

日時 3月28日(日)
13:30~15:30
会場 ウインクあいち
住所 名古屋市中村区名駅4丁目38

■■■■■ 長野会場 ■■■■■■

日時 4月25日(日)
9:30~11:30
会場 長野県高校教育会館
住所 長野市大字南長野県町593 

■■■■■ 松本会場 ■■■■■■■

日時 4月25日(日)
14:00~16:00
会場 松本市勤労福祉センター
住所 松本市中央4丁目7-26

■■■■■ 岐阜会場 ■■■■■■■

日時 5月15日(土)
13:30~15:30
会場 じゅうろくプラザ
住所 岐阜市橋本町1-10-11

■■■■■ 金山会場 ■■■■■■■

日時 5月16日(日)
13:30~15:30
会場 名古屋都市センター
住所 名古屋市中区金山町1丁目1-1

■■■■■ 日進会場 ■■■■■■■

日時 5月22日(土)
14:00~16:00
会場 日進市立図書館 大会議室
住所 日進市蟹甲町中島3番地

■■■■■ 大府会場 ■■■■■■■

日時 5月23日(日)
13:30~15:30
会場 メディアス体育館おおぶ(大府市民体育館)

■■■■■■■■■■■■■■■■■■

受講者限定だから話せる、マル秘な話も
お伝えできます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

愛知県春日井市のマンション工事現場で、足場が落下し、基礎工事の職人さんが死亡したか!?と言う記事。

こちら

新築なのか改修なのか、工事の種別は書いてありませんが、写真を見ると新築工事。
基礎工事と言う単語からも、新築工事。

従って、当社が手掛ける工事ではありませんが、安全に足場工事を行うことが大切!と言う点では、共通です。

安全を損ねた結果、起きた職人さんの死亡は、痛ましい。

また、73歳と言う年齢を読むと、建設工事における職人さんの高齢化問題も考えさせられます。

当社の手掛ける大規模修繕工事では、決して起きないよう、工事会社の安全に対する取り組み姿勢は、厳しく指導したいと思います。

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私が中電の社内ベンチャーコンテストに応募し、起業したのは平成12年です。

社内ベンチャー時代は、中電に籍があり、その期間は、7年間。
完全な独立資本で起業したのは平成19年です。

社内ベンチャー時代は、5年経ったら、戻るという選択もあったのですが、そんな気は全くなく、中電社員としての昇進試験も、「そのための勉強や試験日に拘束される暇があったら、ビジネスを成功させたい」と受験も断わり続けていたので、気持ちは、ベンチャー一本(笑)

正確に言うと、退職を決めた後に、幹部職への昇進試験を受けて、合格したのですが、会社の先輩から、「中電の幹部職だったというステイタスは、起業してから役立つから」と説得されたからで、つまり、起業のためでした。

そんな姿勢でしたから、ベンチャーを志した平成12年から起算すれば、昨年は、20年を迎えていたことになります。
忘れていました(笑)

20周年を迎えることができたのは、支えてくれた家族のおかげ、多くの共感できる仲間との出会いの奇跡、支持してくれたお客様がいたからで、自分へのお祝いよりも、感謝祭をしなきゃ!と強く思った次第です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
困った時はワクワクする

こんにちは。

現在、沖縄で6組合のコンサルティング
を行っています。

管理適正化コンサルティングは
2017年に第1号開始で
すでに複数の実績があり
マンション管理相談センターの
「MK式管理適正化コンサルティング」
が、沖縄でも、十分に通じることは
実証されていますが
大規模修繕工事は昨年が第1号。

沖縄で活動を始めて以来
工事費の相場が名古屋の約1.5~2倍
である事は掴んでおり
コストダウンを図るためには
健全な競争環境を作ることが必要であり
そのためには、組合ファーストの
当社の考えに共感いただける相当数の
業者の掘り起しが必要でした。

コロナ禍の直撃を受けている時期は
建設会社も「それどころではない」
という状況でしたが

実は、既に、2年以上前から
インターネットで調査するだけでなく
人脈をたどって会いに行ったり
街で改修工事中の現場を見つけると
そこに飛び込んだりと
地道に業者を探し、合計で
約20社をピックアップ。

直接、面談を行い、入札への参加を
依頼した結果、約10社が入札エントリー。

そこから、
新型コロナの影響での辞退があり
最終的に見積提出まで至った会社は7社。

当初、6500万円と見込まれていた
工事費は、数度に亘る仕様の精査や
当社独自のVE交渉を経て、最終的に
4700万円まで削減。

※VE交渉とは、価値を下げずに、価格を下げる交渉のこと。

名古屋で実績を重ねた当社独自の手法が
沖縄でも通用しました。

また、コストダウンだけではなく、
名古屋と変わらない工事品質を
実現させるために
工事中の打合せや検査は、
実際の訪問とインターネット回線を
使ったオンラインの両方で、実施。

検査コストも抑えています。

更に、このマンションでは
管理適正化コンサルティングでも
品質を維持・向上させながら
2割の固定費削減を実現。

財政状況を抜本的に見直せたことで
今後、より安心して暮らせるマンションとなると思います。

しかし、今回のメルマガは、ここからが本番。

この工事は、内地に本社がある
沖縄支店のある会社ではなく
現地に本社のあるH社に決定しました。

H社は
公共工事をメインに手掛ける会社で
マンションの大規模修繕工事は
年に数棟。

コンペではなく、紹介が中心で
当社のようなコンサルタントが見積りを
分析して、コストダウン交渉を受けるよう
な経験はないとのことでした。

従って、いわばマイペースで
工期設定も長く、原価設定も甘く
初回の見積では、後ろから数えた方が早い
=「高い見積り」の状態。

そこから、当社による専門工種ごとの
分析や査定を受け、いわば
「どんぶり勘定」
に近い状態から、相当に絞り込んだ最終見積を提出。

後日談ですが
当社のようなガチンコの競争で、かつ
厳しい検査を受ける工事を経験すれば
今後に向けて、地力をつけることになる
だろうという会社方針だったそうです。

しかし、難点が。。。

それは、現場代理人が組合側希望の
工事開始時期に間に合わないとのこと。

また、当社から見ると、その会社が示した
工程でやり遂げるためには、現場代理人の
力量が必要なこと。

今まで、沖縄の大規模修繕工事の価格が
名古屋の1.5~2倍になっている理由の
一つが、施工段取りの甘さ=
現場代理人の沖縄県人体質(と地元では言うらしい)
と聞いていたこと。

そこで、この会社に発注内定した後
これらの問題を解消するために
名古屋で、過去、当社コンサル工事で
現場の施工者への指導、住民対応に優れた
現場代理人Aさんを今回のH社に紹介し
お見合いを実施。

実は、Aさんは、60歳を越えており
近い将来、ご夫婦で沖縄を終の棲家として
移住したいという希望があると聞いていた人なんです。

何たる運命的な出会い!

Aさんは、
当時、名古屋で受け持つ持つ現場が
7月で終わるところで、昨年の秋工事は
新型コロナ問題で、まだ、決まっていない
状況であり、11月開始の沖縄での工事に
向けて、その準備も含めて
丁度良いタイミングだったという訳!

もちろん、H社には、採用に当たって
当社に忖度することは不要で、人物本位の
採用をお願いしました。

結果、「本当に良い人を紹介いただいた」
と感謝され
「海を渡る現場代理人」
が誕生しました。

ちなみに、H社とAさんとの面談は
当社がアレンジし、ZOOMで実施。

ここに至るまでには、かなりの手間が
かかっていますが、当社は、どちらからも
謝礼は一切受け取りません。

もちろん、このような仕事は
コンサルティング業務に盛り込まれて
いないですから、どこからも報酬はありません。

また、この話は、実は、3年前
沖縄で初開催の組合向けセミナーで
「沖縄の大規修繕工事の価格を下げるためのアイディア」
の一つとして話したときは、参加者から
「沖縄の閉鎖的な建設業界で、そんなことは無理じゃないの?」
という反応でした。(笑)

ただ、私たちの想いは
「こんなことが実現できたら
施工会社も、現場代理人本人も
管理組合も幸せになるに違いない!」
との信念があっただけで
「できるかどうかわからないけれど、トライした」

そしたら、この想いに共感してくださった
人たちのおかげで、できた!

できない理由をリストから外し
どうしたらできるか?だけを考え続けた結果です。

実現してしまうと、こうなるのは当然!
と言う気になるから不思議です(笑)

さて、最後にお知らせ。

マンション管理相談センターの組合向け
セミナー2021年春のツアーが
1年半ぶりに始まります。

【失敗しない!!
管理組合向けマンション大規模修繕工事と管理改善成功セミナー】

「大規模修繕」「管理見直し」
「修繕積立金」「省エネ」について
1日ですべて学べます

第1部 セミナー(90分)
(講師は、私が努めます)
第2部 個別相談会

今回は
名古屋・長野・松本・岐阜・金山・日進・大府の計7会場で開催!
(沖縄も、開催準備中)

また、今年は、オンラインでも受講できます。
(個別相談は、会場参加の方が優先)

受講無料・予約制 
各会場の定員は20名限定

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書籍各1冊をプレゼント!

日程と会場は下記の通りです。

■■■■ 名古屋会場 ■■■■■

日時 3月28日(日)
13:30~15:30
会場 ウインクあいち

■■■■■ 長野会場 ■■■■■■

日時 4月25日(日)
  9:30~11:30
会場 長野県高校教育会館  

■■■■■ 松本会場 ■■■■■■■

日時 4月25日(日)
14:00~16:00
会場 松本市勤労福祉センター

■■■■■ 岐阜会場 ■■■■■■■

日時 5月15日(土)
13:30~15:30
会場 じゅうろくプラザ

■■■■■ 金山会場 ■■■■■■■

日時 5月16日(日)
13:30~15:30
会場 名古屋都市センター

■■■■■ 日進会場 ■■■■■■■

日時 5月22日(土)
14:00~16:00
会場 日進市立図書館 大会議室

■■■■■ 大府会場 ■■■■■■■

日時 5月23日(日)
13:30~15:30
会場 メディアス体育館おおぶ(大府市民体育館)

■■■■■■■■■■■■■■■■■■

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志
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東日本大震災から、10年。

当時の映像や「あれから10年」の特集がテレビでも新聞でも組まれています。

想像や過去の経験を超える津波の恐ろしさ。
突然家族を失い、故郷を失い、仕事を失った人の悲しみ。
原発事故の影響。

いずれも、決して忘れてはいけない、過去から学ぶことの大切さを訴える内容で、時には、涙も出る番組をいくつも見ました。

一方、私の仕事でいえば、電力事業にかかわる人にとっては、予想もしない「計画停電」と言う大きな事件があり、省エネ社会に向けて、スマートマンション推進協議会を設立したのも大きなトピックスでした。

10年目の様々な特集では、エネルギーに関して取り上げる番組を見ることがほとんどなく意外でした。

地球と次の世代のために、エネルギー問題をどう解決していくか?は大きなテーマだと思います。

電力業界出身のマンション管理士として、これからも、マンションの省エネを進める社会活動を行うことが、使命だと感じます。

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昨夜は、京都の顧問先マンションの理事会を終え、名古屋に戻ったのは、23時。

岐阜の自宅に帰る電車は、まだありましたが、会社近くの栄の駅近くのホテルの宿泊としました。

GOTOトラベルが中止になっても、相変わらず、宿泊費は、激安で、新型コロナ前なら1万円以上したホテルでも、4000円程度です。

チェックインしてから、まだまだ、そこから仕事をするので、良質なホテルが安いのは、ありがたいのですが、ローコストが続くということは、ホテルの事業継続を考えると、大変だろうなぁと思います。

お気に入りのホテルには、頑張れ!と応援のために、宿泊します。

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京都の顧問先マンションで理事会があり、今回はリアル参加。

今までも、リアル参加がありましたが、すべて、自動車。
今回は、愛知・岐阜も、京都も緊急事態宣言が解かれたので、新幹線で。

新幹線は、1年以上利用していないと思いますし、そもそも、街の人混みも相当に久しぶり。

途中、何度か携帯用のアルコール消毒液で手を消毒し、行ってきましたが、なんだか、道中、ドキドキしました。(;^_^A

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国内のマンションのオートロックインターホンは、パナソニック社とアイホン社で、ほぼ2分されています。

機器の互換性は、ありませんが、配線の流用は可能なケースも多く、それができなくても、配線の抜き替えで、メーカーを変更できます。

時々、管理会社の担当者の「同じメーカーでなければ、交換できない」とのオーバーセールストークがあって、厳しく指摘することもありますが…。

また、中には、家電メーカー、警備会社、防災設備メーカー等が、前記2社のOEM製品を作っていて、同機種シリーズでなければ、機能の継続ができないようなパターンもありますが、OEM故の付加機能は、実際には、使う人が少ないとか、有用性が低いというケースも散見されますので、中身の検証をすれば、アイホン社やパナソニック社に切りかえることも検討できます。

よって、多くの場合、寿命交換は、パナソニック社とアイホン社の競合になるわけですが、現在、パナソニック社の工場が火事で、生産ができず、1年程度は、新規に作れないそうです。

それだと、アイホン社しか選択がないのか?と言えば、現在、パナソニック社製品であれば、故障修理で、全面取り替えまで凌ぐ対応をしているようです。

アイホン社の場合は、自社製品の寿命が来たものについて、パナソニック社の復活まで、無理して延命対応をすることは、ある?ない?

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5月6月に定期総会を迎える顧問先マンションが14あります。

と言うことは、その分、主に、土日のコマの設定になります。

が、2カ月先まで各コンサルティングの業務も入っており、今更ながら、どうやって、スケジュールを組むかに悩むところです。

ZOOMで対応して、1日で、6つくらいの総会とコンサルティングミーティングに出る?

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理フェアの前日に財布を無くしてから、10日あまり。

クレジットカードの再発行が届きました。

リアルな買い物は、電子マネーがあるので、それほど不便はなかったものの、各種の料金をクレジットカード決済にしているので、その変更手続きが大変!

ニフティ、アマゾン、楽天、電気、各種ペイペイ、ANA等、思いつくものは、順次ネットでカード番号の変更をしていますが、忘れているものもあるかもしれず、しかも、登録時の連絡先メールアドレスを今は使っていないことも考えられ、クレジット決済ができていないことの通知も来なくて、ある日突然、何かが利用停止!なんてことが起こりえるかもしれません。

便利だけど、自分が把握できないほどの広がりがあるので、こういったことに対する管理は大事だなと実感。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

関西エリアの300戸超の大規模なマンションから、
「他の設計事務所が建物調査、設計まで行った大規模修繕工事について、入札業務と工事監理ができますか?」
との問い合わせが入りました。

その設計事務所に、引き続き、入札や工事監理を任せない理由は何か?
関西には、他にも多くの設計事務所があるのに、わざわざ、名古屋のマンション管理士に問いあわせた理由は何か?

設計業務と入札業務を分けることにより、談合・リベートを発生させないようにする?
関西エリアでは、業者の癒着度が半端ない?

で、更に話を聞くと、私のブログを読んで、
「この人は、業界慣習に染まってなくて、関西でもなく、自分たちの無理なリクエストを聞いてくれそうだと思ったから」(笑)

うーん、確かに、他のコンサルや管理会社で始まった大規模修繕工事が、途中で、不信感が沸いて、SOSを受け、半端な状態から、コンサルタントとして、あるいは外部プロ修繕委員として、組合を助けたブログ記事もたくさんある。(笑)

ご指名はありがいたのですが、今月から、名古屋で200戸超のマンションとの大規模修繕工事コンサル契約が始まったばかりで、他にも、契約依頼があり、簡単には引き受けられません。

増えるコンサルティング依頼に応えるため、今年も、GW明けから、「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」を開講します!

ぜひ、志高い、マンション管理士・一級建築士の入塾をお待ちしています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

朝日新聞のデジタル版からの引用です。

「マンションの大規模修繕は12年ごとが一般的だが、最長18年ごとで済む修繕サービスが普及し始めた。安全を保ちつつ回数を減らせれば、住民が負担する月々の修繕積立金の負担を軽くすることが可能という。


 大規模な修繕は、足場を組んで防水工事や軀体(くたい)の補修、塗装などを行う。不動産管理会社のA社は、このほど、仕様や工法などを工夫することで、最長18年に1回で済む修繕サービスを発表した。

 マンションの建て替えを判断する目安は、築60年。この間に行う大規模な修繕工事を4回から3回に減らせるという。

 新築だけでなく既存のマンションでも対応できる。まずは首都圏で管理するマンションで始め、全国に広げていく計画だ。

 「最長18年」のサービスは、同業のB社が先立つ2017年に始めている。首都圏の新築分譲では、その8~9割に採用している。

 不動産コンサルティングを行う「Ⅽ社」に所属するマンション管理コンサルタント、Ⅾさんによると、周期を延ばすことは技術的にはそれ以前から可能だったが、「12年」を常識とする業界の慣習が根強く、採用がなかなか進まなかった。

 しかし、大規模修繕の工事コストが14年ごろから跳ね上がった。積み立てられた修繕の費用が十分でない例も目立ち始め、対応策として「最長18年」への注目が集まるようになった。



元々、12年周期が、いきなり18年に変わるというのは、相当大きな変化です。

マンションの躯体の耐久力が上がっているわけではないので、
◎塗装や防水材の材料や工法を変えるのか?
◎改修工法を変えるのか?
◎今、12年あたりを迎えているマンションで可能なのか?あるいは、その次の大規模修繕工事の周期で可能なのか?
◎「足場を掛ける大規模修繕を18年でやる」が、その間、中小規模修繕でつなぐのか?

当社では、実際に、原則として、15年周期以上を目指していますが、ある条件が揃えば、18年周期まで、延ばすことができた実例もあります。

◎「足場を掛ける大規模修繕を18年でやる」が、その間、中小規模修繕でつなぐという方法については、その中小規模修繕工事が、管理会社にお任せで、割高になる構図であれば、修繕積立金値上げの構造は、大きく変わらないかも…と言う懸念もあります。

「18年周期」の手法の中身がどうなっているか?が大切です。

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我が家は、娘が二人。

名古屋で、二人で暮らしているのですが、我が家では、彼女たちを想って、先月から「ひな祭り」。
ひな祭り1

今夜は、妻が「ちらし寿司」を作ってくれていて、顧問先マンションの理事会が終了した後、帰宅して、一人で頂きました。(笑)
 ひな祭り2


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前回のブログ記事の解説。

そのマンションには、築20年を超えており、タワー式駐車場が1台、機械式駐車場は屋外と屋内にあります。

立体駐車場は、20台程度の空きが長く続いていました。

タワー式駐車場の10台程度の外部貸し出しで、年間、240万円の増収。

屋外の機械式駐車場廃止で、年間の保守料の削減は、50万円。

この機械式駐車場は、大掛かりな修繕の時期が近付いており、向こう数年間で1000万円必要だと推定されていました。もちろん、それ以降も、部品交換等の修繕費用はずっと掛かります。

これを年間に直すと、30~50万円の出費です。

こうした一連の収入増&コストカットで、組合財政の改善を図ったというわけです。

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