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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

これ、組合からではなく、管理会社からの通知の話です。

「採算性の悪い組合とは、付き合わないという方針となったから」と言う理由とのこと。

それも、次の更新時期ということではなく、申し入れしてから、有無を言わさず3か月後と言うもの。

それでは、組合側で次の管理会社を探す時間的余裕が少なすぎます。

業界全体を見ると、確かに、いくつか、そういった動きが見られますが、契約に3カ月前予告で、いつでも解約可能と言う条文はあるにせよ、前触れなく、一方的な解約通知は、いかがなものかと思います。

組合のため、その管理会社より、良い管理会社を必ず見つけてあげますよ!と燃えます。

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実は、マンション管理フェアの前日の朝、大事件?が起きていました。

それは、財布を無くしたこと。

朝、会社に到着し、事務所に入るまでの道で、落とした可能性が大。

この日、会社の決算のため、顧問税理士にデータを送る最終日で、前夜は、ほぼ徹夜。
スケジュール配分では、午前に決算処理を終え、午後から、マンション管理フェアの講義準備に入る予定でしたが、それが大きく狂うことに。

現金を落としたことは、気にしないのですが、問題は、財布が義父の形見だったことと、キャッシュカードやクレジットカードや保険証等が入っていたこと。

気づいたのは、お昼頃だったので、急ぎ、金融機関に電話したら、使われていないことは判明。

カードを再発行すると、いろいろな通販サイト等、登録してある情報がすべてやり直しになるので、その処理が大変ですから、停止処理を先送りして、何とか見つけたい!

もしかしたら、家に忘れたとか、事務所に落ちてないかとか、防犯カメラに写ってないかとか、誰かが拾って、現金だけ抜き取り、どこかのごみ置き場に捨てられていないかとか、いろいろ探しましたが、見つからず、気持ちも落ち着きません。

もちろん、警察にも届けたので、届け出があれば、連絡が来るはず。

が、残念ながら、それはなく、マンション管理学校の講義準備に入れたのは、夕方でした。

元々、講義タイトルを決めた段階で、構想はあり、そこに、新ネタを入れるというステップですが、それでも、作り出すと、講義時間の30分に収まるようにするには、かなりの造りこみ時間がかかります。

毎年、満席の講義なので、このコロナ禍の中、受講される人にとって、役立つ話をしたいとの思いが強いので、自然と熱が入り、会社の近くのホテルで3時間の仮眠を取り、早朝、再開し、できたのは、翌朝9時。

そこからレジュメの印刷を行い、会社を出たのは9時半。

10時から開始のフェアには、間に合いました。
本日、現在、警察からの連絡がなく、残念。

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2021年マンション管理フェアが終了しました。

マンション管理学校の私の講義では、二日間で、約80名の方に受講いただき、ありがとうございました。

講座の感想アンケートでは、すべての受講者が「とても参考になった」と評価をいただきました。

マンション管理学校は30分の講座時間しかないため、かなりのピードで大規模修繕や管理について説明したため、もう少しじっくり大規模修繕・管理改善・省エネ・組合運営に関する説明ができるように、

1日で学べる
「知らないと損をする 大規模修繕工事の実態と管理改善セミナー」
を開催します

先日、管理学校ではオープンスペースでの講義だったため、お話しできなかった実例もお話します。

会場にはコンサルタントも待機しておりますので、個別のご相談もしていただけます。

詳細はこちらです

完全予約制なため、上記サイトより案内ページにあるお申込みフォームでお申込みお願いします。

大規模修繕工事見学会も計画していますので、またご案内しますね!

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木曜日からウインクあいちで始まっている「マンション管理フェア・マンション管理学校」

例年通り、マンション管理相談センターとスマートマンション推進協議会の2団体で出展しています。
ブース全体.

展示エリアへの人の入りは、さすがに例年と比べると少ないですが、マンション管理学校は、勉強熱心な人が多く参加され、私の講義は、例年通り、満席+立ち見。
こんな感じです。
講義(1日目)1. 
講義(1日目)2

話すテーマは、昨年と同じですが、内容には新ネタを盛り込みますよ!との宣言どおり、ちゃんと盛り込んであります。

講義の後には、マンション管理相談センターのブースに、どっと人が訪れるのも、例年と同じです。
セミナー後のブース

今年は、展示の最中に動画撮影があり、それをオンラインで見ることができるようにもするそうです。

開催の判断も難しい中、ここまでの状態に漕ぎつけた事務局の方々の努力は大変だったと思います。

来場いただいた皆さんへの感謝とともに、事務局の皆さんへも深く感謝申し上げす。

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来月から、江南市で64戸のマンションの大規模修繕工事が始まります。

江南市では、MAKSとして初めてのコンサルティングです。

既に、大規模修繕工事見学会の開催は、許可を頂いているので、恐らく5月ごろに実施できると思います。

ここは、管理会社グループに9000万円以上で発注する寸前に、当社に外部修繕委員就任の依頼があり、コンサルティングの結果、工事内容をグレードアップして、約3000万円のコスト削減ができたマンションです。

どうして、そんなことができたのかは、見学会の時にお話しします。

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当社の管理組合コンサルティングは、主要な定番メニューの
 ◎大規模修繕コンサルティング(外部プロ修繕委員就任版もある)
 ◎長期修繕計画作成
 ◎管理適正化コンサルティング
 ◎電気代削減コンサルティング
 ◎火災保険適正化コンサルティング
 ◎組合顧問
が基本で、これ以外に、準定番の
 ◎新築1,2年目アフター保証インスペクション
 ◎築10年瑕疵保証インスペクション
 ◎機械式駐車場解体撤去、平面化コンサルティング
 ◎配管リニューアルコンサルティング
があり、更に、個別の調査やコンサルティングは、組合の抱える問題に応じて、スポットでの対応を数多く行っています。

組合からの相談は、圧倒的に大規模修繕工事が多く、次が管理適正化。

最初から、「組合顧問を探しています」と言うリクエストは、めったにありません。

管理会社に依存した組合運営は問題があるなと感じつつも、管理会社以外の第3者に組合運営に入ってもらうという手段、あるいは、それによって実現できる効果(価値)のイメージがわかないからだと思います。

しかし、組合に顧問が入ると、その効果はかなり大きいとの実績と確信があるので、当社のスローガンは、
「すべての管理組合にマンション管理士顧問が付いてこそ、組合運営は正常化できる!」です。

一方、実際に、組合顧問を探すと動くマンションは、管理会社に頼っていられないという事情があるケースがほとんどです。

そういったマンションの顧問がこの1月から2件始まり、最初の理事会が始まりました。
 ◎管理会社との付き合い方
 ◎理事会運営の在り方
が、理事メンバー間の共通認識がない中で、それぞれの想いがぶつかっています。

実は、ここが最初に整えるべきインフラなんだろうと思います。

ただし、拙速は禁物。
それはそれで、その組合の長年の積み重ねの温度感のようなものがありますから、一人一人の想いを受け止めつつ、より良い方向に昇華させていくために、尽力したいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
すべての可能性は自分の努力にあるこ

こんにちは。

ブログを書き始めたのが、2006年。
最初の9カ月は、日祝がお休み。

電力会社の社内ベンチャーを辞めて、
独立すると決意し、
「住宅コンサルタント(プロ)として、人を幸せにする」
という想いを発信する手段として、
毎日書くと決めたのが、2007年7月。

中部電力と言う大きなブランドに庇護
されたポジションから離れる時に、
「これからは、自分がブランド(=信頼のよりどころ)になることが必要だ」
との強い思いがありました。

当時、ジャンル別の全国ブログ
人気ランキングの1位を取り、
ブログ更新を楽しみにしてくれている
読者のため、という理由もありました。

その日に書けずに、翌日、日付を遡って
書くこともありましたが、ブログの日付
更新は、今日まで5000日連続しています。

さて、
ブログをこれだけ続けていると、
よく次のことを聞かれます。

「なぜ、毎日、ブログを更新するのか?」
「どうしたら、毎日、更新できるのか?」
「毎日書くネタがあるのか?
(見つけられるのか?)」

最初の
「なぜ、毎日、更新するのか?」

私の顧客は、
以前は
戸建住宅の建築やリフォームを行う方、
今は、
分譲マンションの管理組合(住民)です。
この方たちは、「ずっとそこに暮らす人」。

その人たちの一生に関わる
住まいの問題に対して、
コンサルティグを提供するのが
私の仕事です。

お客様のほとんどは経験則がないので
当社のコンサルティング内容を聞いても
ご自身の購買経験や他コンサルタントと
の比較を行うことは難しい。

そうであるなら、
私が常々
「一生そこで暮らす人の気持ちになって、
一生その人と付き合う気持ち=愛をもって
仕事をします」
と言っている中身は何か?
を知っていただくのは、
私が継続して発信し続けているブログを
読んでいただくのが、一番。

毎日、書いていれば、
私やマンション管理相談センターの
ポリシーが「まやかし」か「本気」かは、
どこかに現れるでしょう。

評価のために読むということでなくても
相性が良いかイマイチかは、感じると思います。

ただ、毎日書き続けるには、
物理的なハードルもありました。

今でこそ、スマホからでもブログ更新は
できますが、10年くらい前は今と異なり
どこでもインターネット環境がある
わけではなく、例えば、
旅行でアンコールワットに行ったとき
などは、ホテルのビジネスルームを借りて、
1時間1000円くらいのネット接続料
を払い、英語のブラウザを使って、
更新したこともあります。

投稿したはずなのに、消えていたことも
あり、後で、その日の記事を差し込んだり
したこともあります。

また、以前は、自分の覚えで、
更新記録をつけていたのですが、
いつの間にか、ダブったり、飛んだりして、
正確じゃなくなり、数え直すもの大変!

しかし、ブログ読者のAさんが、見かねて、
エクセルで連続更新日を自動的に
計算してくれるソフトを作って下さり、
それ以降は、間違えたまま更新をしても、
定期的にチェックをすれば、必ず、正しい
連続更新記録がわかるようになり、
大変、重宝しています。

従って、5000日連続更新記録は、
正確!(笑)


次に、聞かれるのは、
「どうしたら、毎日、更新できるのか?」

答えはシンプル。
「毎日書くと決める」
「何を書くのか決める」
「決めたテーマに添って、ブログを書く」

つまり、特別な秘訣はないので、
誰でもできますよ。

「本気を示す」と言う目的がはっきりして
いるので、
「毎日書く」と言う目標が決まっただけのこと。

そして、「毎日書く」ためには、ブログの
テーマを決めなければなりません。

だから、毎日、
「今日は何を書こう?」と考えます。

ブログのテーマを考える
「毎日のルーティン」があるのです。

そして、テーマが決まったら書く。

私は、毎朝、起きたら、すぐに書斎に行き
パソコンを開いて、仕事を始めます。

基本は、朝、ブログの更新を行うのですが、
前夜、パソコンを閉じた後に、
クライアントの組合の方や、
他のコンサルタントからの相談メールが入っていて、
翌朝、すぐに返信したり、
その日の資料準備が必要な時は、
先に、そちらに着手するので、
朝のブログ更新ができない日もあります。

その後は、
会社に行く電車か車(スタッフが運転)
の中で、ブログを書くことになるのですが、
それも他の仕事の優先があり、できず、
更には、
出社後も、次々に仕事が入り、
結局、その日はブログが更新できず、
翌日の朝になって、前日の日付でブログを
更新することもあります。

こんな感じで、気づけば、夜遅く眠り、
朝早く起きるのが、普通になっています。
(笑)


最後に
「毎日書くネタがあるのか?
(見つけられるのか?)」

ありますよ。いくらでも。

だって、毎日、
昨日とは違う日を生きていますからね。

しかも、毎日、
どうしたらクライアントを幸せに
できるか?
をクリエイティブに考えていますから、
選択に困ることはあっても、
ネタが枯渇することは、ありえないです。

もちろん、ある種のノウハウはあります。

それは、
あらかじめ、ジャンルを決めておくこと。

私の場合は、
「私の起業家精神」
「見つけたしあわせデザイン」
「マンション管理・住宅
コンサルティング」
「プライベート」
の四つ。

こうすれば、毎日の行動の中における
ジャンルの濃淡で、決めることができます。

まあ、圧倒的に、
マンション管理が多くなりますが…。


最後に、
5000日連続更新に当たって、改めて
自分がブログを毎日書く理由って
何だろうと考えました。

答えは、二つ。

一つ目は、
「自分のブログで、誰かが幸せになる
情報発信をしたい。」
二つ目は、
「自分が仕事に取り組んでいる
本気度・使命感・情熱を示すため。」

だから、ブログのタイトルは、
「しあわせデザイン研究所」

読者が沢山いるかどうかは、
ブログの継続とは関係ありません。

書くこと自体が、自分の本気度への「問い」です。


■バックナンバーは、こちらからどうぞ


□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
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「マンション管理組合のためのしあわせ
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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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今週木曜から、ウインクあいちでマンション管理フェア・マンション管理学校が開催されます。

金曜までの二日間。

この土日も、5つの組合コンサルがありましたので、各日最終講義の私の担当講義の準備はこれからです!

毎年決めているのは、必ず、新ネタを用意すること!

頭の中には、ちゃんとあります!

イベントチラシは、こちらです。
チラシ表
チラシ裏


お待ちしています。

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この週末は、MAKS理事の辻一級建築士が、沖縄に行き、現地の友寄コンサルタントと一緒に、大規模修繕工事の足場解体前検査に行っています。

30戸台のマンションで、工期は4か月。

名古屋のベテランの現場代理人で、数年内に沖縄移住を考えている方との出会いがあり、当社の斡旋で、沖縄の工事会社とでお見合い。

相性良く、採用に至り、毎週、ZOOMで定例打合せを行ってきました。

途中、沖縄の「職人気質」のようなものに、かなり驚かされましたが、この現場代理人さんのおかげで、何とか乗り切れました。

今後の沖縄での大規模修繕工事コンサルティングの展開において、非常に学びになりました。
この現場代理人が名古屋に戻ってこられたら、たっぷりお礼をしなきゃ!と思います。

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超大手の某管理会社の話です。

その改訂内容は、管理会社の責任範囲を狭め、さらには、本来、組合が期待している管理会社の機能まで削ろうとしている改訂案もあります。

それらを、当たり障りのない国語訂正レベルの改訂案と混ぜてあり、改訂理由も的を得ない点があります。改訂理由が不明瞭なのは、組合にとって不利益変更に当たるので、本当の理由が書けないという背景があるからでしょう。

管理会社も、自社にとってのリスクヘッジをしたい気持ちはわかりますが、明らかな不利益変更改訂を提示しておいて、フロント担当者は、「今までも変わりませんよ」と言うのは、いささか不誠実に思えます。

中には、「この改訂を飲まなければ、管理委託契約の更新をしませんよ」」とまで迫るフロント担当者もいいます。これも、会社において、「この契約で承認をもらってきなさい」と強く言われたため、そういわざるを得ない心境なのだろうと同情します。

そのあたりは、私は大きな会社に勤めていたので、管理会社内でどんな議論が行われたのかは、概ね予想できます。

でも、私が顧問を務めるマンションでは、組合の利益を守るのが、当社のミッションですから、その乱暴な押し付けは、許容しませんからね!

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こんにちは。

国土交通省の
「マンション管理の新制度の施行に
関する検討会」で、
ITを活用した総会・理事会開催や
コロナ禍対策に対応した標準管理規約の
改正が検討されています。

主な内容として、
「ITを活用した総会・理事会の要件」

「感染予防策として、総会の延期が可能なこと」
等が挙げられています。

当社の顧問先でも
いくつかの管理会社から
オンライン理事会、オンライン総会の
規約改訂案が出されています。

ただ、管理会社案を見ると
役員全員がオンライン参加となる
「完全オンライン理事会」
の開催に対応できる条文が示されている
のですが、開催要件や議決成立要件などが
複雑。

例えば会議の途中で、通信環境が不安定
になり、それ以降の議案審議が不十分だと
それまでの議案採決は有効だが、
それ以降は不成立だとか。

オンライン理事会は、突き詰めていくと
本当に色々なケースが考えられるため
管理会社の顧問弁護士などを交えて検討
すると、こうなっちゃうんだろうなぁと
よくわかるのですが、あまりに難解。

せっかくの改訂案であっても、
その解説を行うフロント担当者も
汗をカキカキ状態!

一方、理事メンバーには、額にしわが寄る
(苦笑)

恐らく、
完全オンライン理事会の規約を細かく
決めるのは、多くの組合で時期尚早だと
思われます。

冒頭で述べた国交省の検討会でも
標準管理規約の条文の変更ではなく
すべて、コメント(条文の解説)に
書き加えたものが示されており
実際の条文が議論されていないのは
そのあたりの難しさを
示しているのではないかと思います。

よって、馬渕の私案では、まずは、
「オンラインなら出席できる理事の議決権行使を認める」
ところまでを規約に記載。

これなら、通常の理事会運営の延長で
実施可能です。

仮に、全員がオンラインでの参加が可能
ならば、結果として完全オンライン理事会
も可能になります。

ただ、議論や採決の過程で、通信環境が
イマイチで意思疎通が図りにくいとか
「この議案はオンラインで決めるのは
難しいね」
という意見が出れば、次回以降のリアル
理事会の開催での議案として持ち越す。

これならば、今までの理事会運営の延長
として、対応可能でしょう。

そうして、オンライン理事会の運営に
組合側も管理会社側も慣れてきて
議論や議決の勘所みたいなものの経験則
が積みあがったら、より詳しい規約や
理事会運営細則に落とし込んで行けば
良いのでは?と思います。

実際、顧問先には、昨年12月の総会で
馬渕案を採用したオンライン理事会の
規約改訂を行い、全員がオンラインで
理事会を開催している組合がありますが

役員さんたちも、自分の会社の業務で
オンライン会議が常態化しており
意思疎通や決議の経験が増えていくので
会議中、他で操作に戸惑う役員さんたちに
教えてくれるようになっています。

とにかく、やってみる。
ダメなら、次回のリアル理事会で
きちんと採決を取り直す!
でも良いじゃないのかな。

チャレンジしないと、
進歩がないですからね!

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今年の秋に実施予定の大規模修繕工事が4つあり、今、入札が始まっています。

コンサルタントは私一人で、あとはスタッフでやっていた頃は、1シーズンに最大でも2つの大規模修繕工事の実施と決めていましたが、今は、コンサルタントが育ち、それぞれのマンションの主担当は、各コンサルタントが担い、私と辻一級建築士とが、全体統括を行いますので、大丈夫!

入札した工事会社との折衝も、オンラインで行いますから、余裕があります。

また、工事が始まってからの定例打合せも、各現場事務所で、ZOOM対応をお願いするので、担当が現地、私は、事務所から参加というスタイルも併用しながら、進めて行きます。

昨年11月~今年2月までの工事で、沖縄の大規模修繕工事コンサルティングの工事監理を行ってきた経験があり、更に、この春から松本で始まる大規模修繕工事でノウハウを積み重ね、それらを活かしますからね。

2022年も、春と秋の2シーズンで、それぞれ5件の大規模修繕工事が予定されていますが、オンラインとリアルの併用で、高品質なコンサルティングを磨いていきたいと思います。

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連続して、5時間取り組みたい業務があり、夜、理事会などがないことから、自宅に18時ごろ帰宅。(こんなに早く帰ることは、月に1,2度しかない)

夕食を取り、9時半に就寝し、夜中の2時に起床。

よし、朝まで仕事をするぞ!とカバンを開けたら、パソコンがない!

あれ?こんな時に限って、会社にパソコンを忘れたようだ!(苦笑)

うーん、仕方ない…。
スマホでもできる、メールの確認と返信。

気持ちを切り替え、貯めていたいくつかの学習動画を見る時間に充てよう!

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今日、かなり、怒り心頭に達する出来事が…。

大規模修繕工事の受注を巡って、ある管理会社が、自社利益に誘導するために、いかに不当な手段を使っているか!がわかる出来事。

会社は利益を上げるためにある!と言う正論があるとしても、「そこまでモラルがないの!?」と言いたい出来事。

これは、現場で組合のために頑張っている管理会社の社員さんの誠実さとは、真逆なのですが、結局、組合の知らないところで、何でもできちゃうと言う根強い業界の利益構造(体質)が残っている会社が、少なくないということかもしれません。

その会社の本社に乗り込んで、抗議をしたい。
その不当な手段を明らかにして、世の中に、警鐘を鳴らしたい。
と言う想いがふつふつと沸き上がりましたが、しかし、それをやったら、更に、その裏を行く次なる手段を使うことは、容易に想像ができます。

確実にできる対抗手段は、MAKSが関わっている組合だけは、その罠に引っかからないよう助けること。

抜本的に改善するには、どうしたらよいか?は大きな課題ですが、考えます。

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名古屋で二人で暮らしている長女と次女から、それぞれ、手作りチョコが届いた。
バレンタイン.
向かって右が長女からで、左が次女から。

モテモテのバレンタインで、超しあわせ!(笑)
これ以上、ブログに書くことなし!

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武豊町の築16年目の顧問先マンションでは、昨年行った建物調査に基づき、今年の秋に大規模修繕工事を予定しています。

そのためには、近々に入札を開始する必要があり、新型コロナ問題があるにしても、組合員の理解が必要なことから、2月11日に住民向け説明会を開催しました。

緊急事態宣言が出ている中での開催となりました。

幸いにも、マンションロビーが広いので、修繕委員長のご尽力により、パイプ椅子をレンタルしていただき、午前と夜の2回の説明会を実施。加えて、ZOOMでオンラインによる視聴も可能にしました。

その様子は、修繕委員会の広報委員により、すぐに広報誌にしていただけました。
それがこちら。
修繕通信R30211


その後、修繕委員会を開催し、最終的な仕様の決定、オプション工事の優先順位を決めていただき、早速、住民の皆さんに、工事会社の推薦をお願いしました。

こうして、熱心に活動いただける住民さんがおられるマンションは、きっと、大規模修繕工事も成功すると思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

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■私の好きな言葉■ 
失敗して、やる気になるのが勇者

こんにちは。

愛知県内最大規模の建築展示会
第50回建築総合展の特別展として
今年も、
「マンション管理フェアinあいち」
が開催されます。

開催日は、
2月25日(木)26日(金)の2日間
場所は、名古屋駅前のウインクあいちです。

実は、このイベントの仕掛け人は、私。

今から10年前、このイベント事務局に
「これからはストックの時代。
マンション管理が重要になる!」
とプレゼンし
「マンション管理フェア」
の開催にこぎつけ、出展社集めや
その目玉イベントである
「マンション管理学校」の企画と実現に協力しました。

そんなご縁で、毎年、2~4講義を
受け持ってきたのですが
振り返れば
初回から9年連続となり
今年も2講座を担当します。

今年の講義内容は
25日 (木)15:30~16:00
13年550件の組合向けコンサルから読み解く
【失敗しない大規模修繕工事のための3つの処方箋】

26日(金)15:30~16:00
13年550の組合向けコンサルから読み解く
【管理改善と修繕積立金値上げ回避のための3つの処方箋】

昨年よりも開催日が短縮され
2日間となり、講義も2本となりましたが
内容は、大規模修繕工事、管理改善、
省エネ、長期修繕計画の4つをぎゅっと詰め込みます。

タイトルは集客に大きく影響するため
実は、かなり考えています。(笑)

このフェアは、入場無料で、講義も予約
不要ですが、毎年、私のコマは、立ち見が
出ますので、時間より、早めにお越しに
なることをお勧めします。

また、フェアには、当社の相談ブースも
あり、こちらも、予約制ではありませんが
毎回、私の講義が終わると、多数の相談者
が、来られるので、講義の前後を避けて
相談にお越しいただくと良いと思います。

もちろん、
主催者側は、新型コロナ対策には、相当な
工夫をするようです。

会場で、お会いできるのを楽しみにしています。

チラシは、こちら。
チラシ表 チラシ裏

追伸
長野・松本では、今年の春に、セミナー開催が決定しています。

また、沖縄でも、今年中にはセミナーや
組合交流会を開催する予定ですからね!


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ブログを書き始めたのが、2006年。
最初の9カ月は、日祝がお休み。

電力会社の社内ベンチャーを辞めて独立すると決意してからは、「住宅コンサルタントとして、人を幸せにする」との決意が本物であることの証として、毎日書くと決めたのが、2007年7月。

その日に書けずに、翌日、書くこともありましたが、ブログ更新の日付は、それ以来、毎日続いています。

で、今日の掲載で、毎日連続更新が、4989日となりました。

ゴロ合わせで、四苦八苦(笑)

今から10年くらい前は、今と異なり、世界どこでもインターネット環境があるわけではなく、エジプトに行ったときとか、離島に行ったときなどは、ホテルのビジネスルームを借りて、ピンポイントで高いネット接続料を払ったり、英語のブラウザを使って、更新したこともあります。

投稿したはずなのに、消えていたこともあり、後で、その日の記事を差し込んだりしたこともあります。

また、以前は、自分の覚えで、更新記録をつけていたのですが、いつの間にか、ダブったり、飛んだりして、正確じゃなくなり、数え直すもの大変!

しかし、ブログ読者のAさんが、見かねて、エクセルで連続更新日を自動的に計算してくれるソフトを作って下さり、それ以降は、間違えたまま更新をしても、定期的にチェックをすれば、必ず、正しい連続更新記録がわかるようになり、大変、重宝しています。

ありがたいです。

まさに、連続更新(記録)は、四苦八苦(笑)

ただ、更新をすること自体は、ネタがないということはなく、苦になりません。

「流されて生きない」「何気なく生きない」「毎日、マンション管理組合の皆さんから、『そこまでやってくれるの?』と驚かれるレベルの仕事をやり続ける」との決意がブログの連続更新を支えています。

あと、11日で5000日連続記録ですが、お祝いしてもいいかな…(笑)。

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ある管理会社の支店長との会話。
(管理会社)
「MAKSの入札のやり方だと、組合の知らないところで、工事会社との見積もり交渉ができるので、特定の会社を選ぶために、恣意的な操作ができるのではないかと疑う見方もある」

(MAKS)
「見積もりを操作しても、どの会社を選ぶのかは、組合が決めることで、当社が特定の会社に誘導して決まるものではないし、そもそも、リベートをもらわないので、誘導する意思が働かない。」

(管理会社)
「そうは言っても、やろうと思えば、操作はできるようには見える。」

うーん、自分たちでは、志高く、従来の業界常識には染まらず、組合ファーストでやってきたつもりでも、恣意的な操作をしているように見えるという指摘は、意外でした。

当社ほど、徹底的に談合排除を行っているコンサルタントはいないと自負しているのですが、どんなに仕組みを作っても、「恣意的な操作ができるように見える」と言う漠然とした指摘には、反論が難しい…。

その管理会社から指摘された「隙」は、早々に修正することとしましたが、結局、談合やリベート排除の最後の手段は、その組織、その人の倫理観によるのかもしれません。

であれば、仕組みを磨く以上に、チームの人の人間性を磨くことが、重要ですね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの月例勉強会は、コンサルタントが持ち廻りで、自分で講師をやったり、外部講師を招いたり、とにかく、実践重視です。

今月は、長町コンサルタントによる事例研究

内容は、次の通りです。
    1、タワー式駐車場の専有部分割合変更と消火設備の付属について
    2、外オーナーから管理協力金徴収について
    3、6年目のタイル落下の対応事例
    4、理事長交代による新理事長の暴走
    5、自主管理に移行事例

各自が実際の組合顧問業務の中で経験していることをシェアすることは、大いに学びになり、引き出しが増え、より高品質なコンサルティングを提供できるようになります.

それがチームの良さです!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

各コンサルタントが、それぞれの担当マンションで、活動を行う中で、経験がなかったり、自分の判断について、意見を欲しいときに、アドバイスを行うのがMAKSの代表理事である私の大切な仕事です。

そのボリュームが段々と多くなり、自分自身の業務とのバランスを取るのに、時間配分が難しい場面も出てきます。

将来的には、私自身は、個別の案件を持たず、各コンサルタントの支援業務に徹する状態になれば、より多くのマンションを支援することができますが、今はそのステージに行く前の過渡期です。

もちろん、現在の顧問先の中には、「組織が大きくなっても、うちのマンションの顧問は馬渕さんでなきゃダメ!」とくぎを刺されている、昔から長い関係が続く組合もあるので、完全に、後方支援に回ることはないと思いますが、この過渡期に、いかに業務を効率的にできるか?のツール開発や仕組み作りにも、時間を注がなきゃね!

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管理会社のグループ会社へ大規模修繕工事を発注する予定だが、内容、価格、検査など住民では、チェックできないため、外部修繕委員の依頼を受けたマンション。

MAKSによる価格査定交渉の結果、削減幅が大きく、「適正な価格って何?」という疑問が生じた結果、最終的には、特命発注の総会議案が否決され、入札になりました。

外部修繕委員としての契約は変わらないのですが、実質的には、コンサルティングに近いポジションになります。

今まで経験のないポジションなので、難しいのですが、また、一つ、ノウハウを積み上げます。

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2月から、築50年のマンションとの顧問契約が始まりました。

恐らく、名古屋で最も古いマンションの一つになるのではないでしょうか。

長い間、自主管理でやってきた。
住民の高齢化が進み、管理会社に管理を依頼した。
しかし、管理会社主導の管理で、財産が無駄に使われているようで心配。
という背景があります。

自主管理のマンションによく見られるのは、その時々の理事の方たちの「感覚」で運営されていたり、逆に、熱心な人がいると、必要以上に厳格な規則で知られているケースもあること。

管理会社が入ると、どちらにしても、そのズレの解消時には、軋轢が生じるでしょうね。

相当な難問が待っていそうで、ワクワクします。

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17戸の小規模自主管理マンションの顧問先の話です。

管理会社管理マンションでは、組合の決算で、通帳残高の確認は、普通「残高証明書」の発行です。

しかし、これ、発行手数料がかかります。
1000円に満たない手数料とはいえ、複数口座があれば、膨らみますし、それが何十年も続けば、結構な金額になります。

そこで、このマンションでは、定期総会時には、出席者全員に、通帳や請求書・領収書などを回覧し、全員で確認することにしています。

したがって、通帳のコピー代すらかかりません(笑)

これ以外でも、低コスト運営の工夫は色々ありますが、今、築27年。
今はまだ、住民の高齢化の問題は、ありませんが、後10年くらいすると、次世代への組合経営への引き継ぎの問題が、徐々に出てくると思います。

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「チャーンス!」と言えばやる気になる

こんにちは。

1月30日に那覇市で、
大規模修繕工事見学会&勉強会を開催しました。

1月7日に、開催をメールでお知らせしたのは
◎過去に沖縄のセミナーに参加された方
◎過去1年で、新型コロナ問題により、
開催中止をしたセミナーに申込いただいた方

全部で、35名。

もちろん、新型コロナ禍の時世ですから
十分な対策を行いますと案内しました。

結果、その日と翌日だけで、10名の申し込み。

沖縄での大規模修繕工事は、非常に高く
積立金の資金不足が深刻なマンションが
多いことはわかっていましたし
前回のセミナー開催中止のお知らせの際
も、
「必ず参加するので、連絡ください」
とのメールをいただいてましたが、
これほど早い反応があるとは、正直、驚きでした。

それ以降、チラシの配布が始まりましたが
次々に申込があり、30名を超える状態。

そんな中、緊急事態宣言の発令。

キャンセルが出るかなと思いましたが
ほとんどなし。

非常に慎重な開催が求められました。

そこで、急遽、100名入るような会場に
変更し、座席の配置を放射線状態にして
参加者同士の距離を取る。

当日、行列・密を避けるため
受付は設けず、検温のみで
座席に向かっていただき
そこにある受付票に記載し、提出する方式を採用。

見学会は、会場からオンラインでの中継と
過去に撮影した作業動画の組み合わせで
現地を訪れない「見学会」を実施。

徹底的に、感染予防対策を行いました。

こうした見学方式は、
当然、初めてのチャレンジでしたが、
実際の現場を感じていただけたと思います。

そして、勉強会では、
「ここでしか言えません!オフレコで!」
と前置きをして、
沖縄の業界の現状やそれに対抗する手段
を紹介。

最終的には、
16マンション、25名の参加をいただき
ましたが、受講者アンケートの結果は、
とても参考になった…16(70%)
参考になった…7(30%)
普通…0
あまり参考にならなかった…0
まったく参考にならなかった…0

との評価をいただきました。また、感想として、

 「業界の仕組みの説明が非常に参考になった」
 「沖縄の実践例を知ることが出来て良かった」
 「業界側に対抗するためには、専門家の採用が必要と実感した」
とのコメントもいただきました。

当日の皆さんからの質疑応答や、
相談会での熱心な想いを聞いて、
「沖縄のマンション大規模修繕や管理で、
 どれだけ多くのマンションが悩みを抱えているか」
「無計画な長期修繕計画で、いかに財政的に
 苦しい状況に追いやられているか」
を強く感じました。

振り返れば、私の住む岐阜でも、今から
10年前は、マンション管理や大規模修繕
工事マーケットは無風状態。

マンション管理組合は、管理・建築業界の
「良いお客さん」(苦笑)
状態でした。

当時は、私のマンションでの成功が
口コミで近隣マンションに伝わり
1棟また1棟と依頼が続き、今では
岐阜市のマンションの10棟に1棟は
当社が顧問をしており
管理組合と業界との関係を健全化する
状態に近づいてきたと思います。

今後、今回のセミナー参加者からの
リクエストで、建物の目視調査に伺ったり
勉強会を開催する予定ですが
沖縄での組合支援の輪を広めていかねば
と痛感しています。

ところで、
中部エリアでも、見学会やセミナー開催はいつですか?
という問い合わせを頂戴していますが
お待たせしました!1年振りに再開です。

2月25日、26日には、
中部経済新聞社が主催する
「マンション管理学校」
がウインク愛知で開催されます。

そして、
3月から5月にかけては
愛知・岐阜・長野の7会場で、セミナーを開催します。

今回は、リアル会場とオンライン配信を同時に実施。

もちろん、これまで積み重ねてきた
新型コロナ完全防止対策ノウハウでの開催です。

近々に、詳細をお知らしますので
ぜひ、お越しくださいね。


□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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ひとつ前のNHK朝ドラ「エール」は、全部見ました。

母校の早稲田大学応援歌「紺碧の空」の誕生物語があったからです。

それが終わり、ちょっと「エール・ロス」でしたが(笑)、早大の卒業生に送られてくる学報誌に、その記事が掲載されていて、思い出しましたね。
エール

記事では、相談の学生や卒業生も、この番組に出演したと書いてあります。

だから、番組の中で歌われた紺碧の空が、心に響いたのだと、勝手に納得!(笑)

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今日は、恵方巻!

毎年、我が家で家族4人で、自分の好きな具材を巻いて食べるのが年中行事ですが、今年は、夫婦二人なので、外注(笑)

近くのコンビニ、スーパー、すし屋など、いろいろ物色したところ、刺身のおいしさに定評のあるスーパー内の魚屋さんが、家族的なチラシを置いてあるのを妻が発見!

違う組み合わせのものを妻と選び、ハーフサイズをシェア。

ということで、購入して、食べたところ大正解!
恵方巻

隠れ家的おいしさで、幸せ!(笑)

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愛知、岐阜の緊急事態宣言が1か月延長されました。

「緊急事態宣言が解除されたら、管理会社の入札プレゼンをしましょう」と決めていた組合では、さらに、延期可も?という状況ですが、それではどんどん、後になります。

春からの大規模修繕工事の工事説明会も、待ったなしですが、動画をユーチューブで流すなど、いかに工夫するか?で対応力を磨きます。

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