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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

愛知・岐阜は、新型コロナ感染防止のための緊急事態宣言が出ており、公共施設はもちろん、飲食店も20時以降は締まります。

今まで、平日は19時から21時、土日は1日3~4コマをコンサルティングタイムに充てていたのですが、平日開催が、かなり厳しくなってきます。

コンサルティングが始まると、プロジェクト終了までのスケジュールを提示し、その会合数も記載しますが、基本は2時間の会合×必要回数で遂行できるコンテンツを想定しています。

実際は、2時間を超過したり、会合も増えるのが普通で、中には、当初予定の2倍の回数を開催することもあります。
それを今は、1回1時間に短縮するのですから、相当なスピードが必要です。

困ったけれど、ZOOMでのオンライン理事会の開催推進、1時間で理事会を終えるためのノウハウを磨くチャンスです(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄で初開催の大規模修繕工事見学会&勉強会。

約25名の参加者に対して、100名入る会場を用意。
講義風景(友寄)

現地まで行かずに、オンラインでの見学会。

そのための事前のリハーサルや動画撮影も行い、勉強会、質疑応答、個別相談は、受付の段階からお帰り頂くまで、参加者が密にならないための考えつく限りの対策を実施し、新型コロナ対策を十分行いました。

今回、参加者からは熱心な質問が続き、大規模修繕工事が高いとか、修繕積立金の値上げ問題で悩んでいる組合からの相談があり、来月の沖縄訪問時には、マンションの建物簡易調査に伺うことになりました。

沖縄で、困っているマンションを救うプロジェクトが拡大しています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

家族に危害を加えようとする悪党が現れたので、思わず飛び掛かりました。
夢の中の話ですが、目が覚めたのは、その結果、壁や机に思い切り足や指をぶつけた痛みから。(笑)

今、右手が腫れています。

激しい痛みはないので、恐らく打撲だと思いますが、パソコンは打ちにくいです。

昔、同じように、夢の中で、確か、ライオンとか熊とかと対決し、やっぱり、ベッドから飛び起きて、壁を思い切りたたいて、けがをして、家族から驚かれました。(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄で初開催となる、週末の大規模修繕工事&見学会は、
予定通り開催します。

もちろん、
新型コロナ対策を十分に行っての開催です。

その対策の一つ目が、見学会方式。

多くの方が、ぞろぞろとマンション内を
歩き回るのでは、接触の機会が増えてしまいます。

見学会先マンションの皆さんも、心配になります。

そこで、今回は、会場から、オンラインでの中継と
事前に撮影した動画や写真による解説を併用。

コンサルタントが、
実際に、オンラインを活用して
大規模修繕工事コンサルティングを
行っているノウハウを見ることができるという点でも、
リアルな見学会と言えるかもしれません。

二つ目が、広ーい会場への変更。

最初に借りていた部屋の大きさを約2倍に拡張。
約180平米の会場で開催します。

もちろん、会場の消毒、来場時の検温、換気など
感染予防対策の基本は忠実に実施します。

三つ目が,見学会の直前に、講師のPCR検査の実施。

もちろん、勉強会直前まで、飲みに行くようなことはしません!


さて、見学会に先立ち、
改めて、このマンションとの出会いからご紹介します。

それは、
2019年3月に行った当社のマンション管理&修繕成功セミナー。

◎築18年目で、大規模修繕工事を予定
◎借金せずに、今ある修繕積立金で、
 どうにか収めたい
◎今後の資金計画を立てる上で、
 管理コストも見直したい

との高い意識を持つ修繕委員の参加がきっかけでした。

その後、当社の管理適正化、
大規模修繕工事の手法について、
勉強会や説明会で住民への理解が得られ、
両方のコンサルティング
契約を結ぶこととなりました。

沖縄で、管理適正化は、すでに実績があったので、
ある程度の改善見通しは立っていましたが、
大規模修繕工事は初めて。

大規模修繕工事費の相場が名古屋の1.5~2倍
である事や、多くのマンションが、借金をして
工事をしていることは掴んでいましたので、
健全な競争環境を作り、コストダウンを図るためには、
相当数の業者掘り起しが必要でした。

途中、コロナ禍の直撃も受けましたが、
それに負けず、声をかけた業者は20社以上。

これは、インターネットで調査したら見つかった…
という話ではなく、
人脈をたどって紹介を受けたり、
街で改修工事中の現場を見つけると、
そこに飛び込んだりと、
約1年かけて、ピックアップした成果です。

結果、約10社が入札エントリー。

そこから、新型コロナの影響で減り、
最終的に見積提出まで至った会社は7社。

当初、6500万円と見込まれていた工事費は、
数度に亘る仕様の精査や当社独自のVE交渉を経て、
最終的に4700万円まで削減。

※VE交渉とは、価値を下げずに、価格を下げる交渉のこと。

名古屋で実績のある当社独自のコストダウン手法が、
沖縄でも通用する事が証明されました。

もちろん、コストダウンだけではなく、
名古屋と変わらない工事品質を実現させるために、
工事中の打合せや検査は、実際の訪問と
インターネット回線を使ったオンラインの両面で、実施。

これは検査コストを抑えることにもつながります。

また、沖縄での大規模修繕工事の問題点として、
現場の仕切りが不十分との分析を踏まえ、
名古屋で数多くの経験があり、
将来、沖縄移住を考えている凄腕の現場監督を
発掘して、工事会社に紹介し、採用されています。


更に、管理適正化コンサルティングでも、
品質を維持・向上させながら、
管理コストの2割の固定費削減を実現。

財政状況を抜本的に見直せたことで、
修繕積立金の値上げを抑制することもでき、
将来、より安心して暮らせるマンションとなるでしょう。

こんな物語を持つマンションの大規模修繕工事の見学会です。

勉強会では、これ以外でも、
沖縄の他のマンションの大規模修繕工事に関する問題を
解決した事例も紹介します。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

2月下旬に開催されるマンション管理フェア、マンション管理学校のチラシが届きました。

赤枠で囲ってあるのが私の講義です。
チラシ表 
チラシ裏



新たな出会いを楽しみにしています。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
感情を言葉にするのではなく,言葉で感情を創る

こんにちは。

当社が提供する
「管理適正化プログラム」は、
管理会社変更を目的にしていないの
ですが、管理会社にとっては、相当な
プレッシャーがかかります。

新築以来、無風・無競争で、管理委託業務
が継続されていたところに、
黒船が来たようなものですからね。

それゆえ、
当社が管理組合向けに勉強会を行って
いることや、契約に向けての話が進んで
いることを察知すると、当社と組合との
コンサルティング契約を阻止しよう
として、なりふり構わず、
「妨害工作」
的な動きをする場合が少なくありません。

その代表例は、

◎「安かろう悪かろう」の管理会社に
変えられてしまい、後で、役員が住民から
責められると不安を煽る。

◎それまで、値上げを提案していたのに、
一転、管理委託費値下げをして、
コンサルを入れなくてもちゃんと
コスト削減しますよ!とPRする。
(ほんとはもっと下げられるけれど…)

◎当社と役員が癒着していると
住民に怪文書を流す。

◎過去の役員を個別訪問して、
当社との契約に反対するよう働きかける。

これ、全部、本当にあった話です。

会社からフロント担当者に対して、
「どうにかして、コンサルタントとの契約
を阻止しろ」と言われたら、思いつくのは、
これくらいかなとは思いますが、
これらを見ていると、目に痛いほど、
「一人相撲」状態です。

これまで、
真摯に業務に取り組んできたなら、
仮に、他社との競合になっても、
組合側は、金額が高い・安いだけでは
選びませんから、
もっと、組合を信頼しては?と思います。

当社も、仮に、組合の希望で、管理会社の
入札になっても、
「現行の管理会社は、シード選手にして、
1次審査をパスして、プレゼン最終審査
には、参加してもらいましょう」
とアドバイスします。

また、当社のコンサルティングは、
管理会社にとっても、今までを振り返り、
◎気の緩みがなかったか?
◎管理委託業務の内容が適切だったか?
◎管理組合側に潜在的な不満がないか?
◎言い値の工事費を
押し付けていなかったか?
◎他社の管理は自社とどう違うか?
等を目の当たりにできる良い機会です。

これまでは、
管理の現場は、管理会社と管理組合だけの
密室でした。

その結果、
知識も経験も勝る管理会社側が
優位な状態でした。

そこに第三者委員会が登場して、
管理組合と管理会社との健全な関係へと
改善するのですから、
自社の管理品質をアップさせることに
つながると肯定的にとらえて、
「管理適正化プログラム」を受け止めて
ほしいと思います。

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

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これ、インターネットにつながるタブレットパソコンと同じことなのですが(笑)、買い替えたレッツノートでは、LTE通信が可能になっていて、すぐにメールチェックもネット接続もできます。

もちろん、月額の利用料金は必要ですが、自動車移動の最中でも、訪問先のマンションでも、いちいちポケットWi-Fiを起動することなく、サクッと、インターネットに接続して、仕事ができます。

それって、大したことじゃない?

いえいえ、トヨタのカバン方式やカイゼンの研究をしたことがあるのですが、1行程スキップする、1秒縮める、の積み重ねが、長期間で見ると、大きなコスト圧縮や利益を生み出します。

コンサルタントという仕事は、きわめて労働集約型で、既に、相当に絞り込んでいるので、このわずかな時間短縮が大きいのです。

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この問題では、遺族が、管理会社の善管注意義務を問う裁判を起こしたと報道されています。

管理員が、斜面の異常を見つけて、会社に報告したが、その後、危険性を察知しながら、関係機関への連絡が遅れたという点が、事故につながったかどうか?が争点の一つです。

この影響として、私は、管理会社が、管理委託契約において、自社の責任範囲をできる限り狭く、限定的にするための改定に着手するのでは?と予想していましたが、実際に、そういった会社が現れました。

その場合、他の条文の改定も入れ込み、
時代に合わせて…、
不明瞭な点をクリアに…、
実態に合わせて…
等の改定理由を添えて、全体のトーンとしては、「今までと変わらない」という説明をするだろうなぁと想像していましたが、これも、その通り。

管理会社には、清掃点検のように、完成品を納品する請負業務と、組合のサポートを行う「準委任業務」とがありますが、責任範囲を狭めるということは、後者業務の縮小化になると思います。

これは、「不利益変更」ともいえる内容の場合もありますから、提案された場合は、じっくり改定案文を読んでくださいね。

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週末に沖縄に行く前に、しっかりPCR検査を受けます。

これがその検査キットの説明書。
PCR検査


大規模修繕工事の見学会の参加者の皆さんに安心していただくためです。

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長野県では、すでに、6つのマンションのコンサルティング・顧問契約がありますが、松本市の60戸台のマンションで、長野県初の大規模修繕工事コンサルティングを行っています。

先日、プレゼン審査が終わり、1社に内定しましたが、当社が得意とするVEコストダウン交渉は、長野でも、成功しました。

もともと、岐阜という地方都市で成功したノウハウを名古屋で大々的に展開。
このノウハウを洗練させ、システム開発を行ったのが5年前。
昨年は、沖縄でも成功しました。

ですから、自信はあったのですが(笑)、松本でも成功!

最もコストが下がった会社は1000万円以上。
2次プレゼンに残った上位3社の平均では約300万円のコストダウン。

実際は、今回のVE交渉の過程で、塗料の材質を上げるなどしているので、それをしなければ、もっと、下がっていました。

当社の報酬体系の一部には、VEコストダウンの成功報酬が設定されているので、VE時に仕様を上げない方が、報酬は増える可能性が高いのですが(笑)、そういうことは一切頭をよぎりません。それより、プロとして誇りたいのは、「品質を上げたのにコストが下がった」という実績です。

とても、達成感の高い仕事になりましたね。

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先日、イベント主催者から、今年のマンション管理フェア・マンション管理学校は、予定通り開催すると正式な発表がありました。

もちろん人が大勢集まるイベントの開催ですから、政府のガイドラインに沿ってきちんとコロナ感染予防のための対策を施して実施されます。

開催日時は2月の25日26日の二日間。
場所はウインク愛知。
マンション管理相談センターのブースの出展もありますし、マンションが管理学校では、下記のとおり講演を行います。

皆さん会場でお会いしましょう

2月25日(木)15:30~16:00
13年550件の組合向けコンサルから読み解く
【失敗しない大規模修繕工事のための3つの処方箋】

2月26日(金)15:30~16:00
13年550件の組合向けコンサルから読み解く
【修繕積立金値上げ回避のための3つの処方箋】

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

来週末に、沖縄で大規模修繕工事見学会を予定しています。

新型コロナ対策として、以下の通り実施しますが、実は、新しい形の「見学会」でもあります。

・名古屋から行く前には、●●●を実施。
・当日は、●●●と●●●に、●●●を配置。
・事前に、●●●を行い、当日に●●●があっても、●●●できるようにする。
・会場は、参加者の距離、講師と受講者との距離を十分とる。
・会場には、体温計とアルコール消毒を用意する。
・講義中の●●●は、●●●てもらうが、●●●により、コミュニケーションを図る。
(●●●の文字数は、無関係)

ノウハウの公開はご容赦を。

名古屋のコンサルタントが、なぜ、沖縄の大規模修繕工事コンサルティングができるのか?は、この見学会に来ていただくと、わかると思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
どっちが得かよりどっちが人を幸せにするか、で考える

前回のメルマガで、
大規模修繕工事を一度でまとめて行わず、
劣化状況に応じて、
3期に分割したマンション(約80戸)
では、長期修繕計画の見直しを行い、
「月額1万8千円の修繕積立金の値上げ
予定を、5000円の値上げ、つまり
当初予定の28%の値上げに抑制できた」
ことをお伝えしました。

実は、ここまで抑制できたのは、支出の見
直しだけではなく、収入の見直しも同時に
行ったからです。

従来の発想では、
管理組合の収入の増加=積立金値上げ
の方程式ですが、最初に考えるのは、別の方法です。

このマンションにおいては、
管理面において、過剰な仕様や割高な項目が見られたので、
「MK式管理適正プログラム」を
1年かけて実施し、その結果、電力料金等
の管理経費の削減等も合わせて、
年間で約350万円の削減を実現しました。

この削減は、管理費会計における固定費の
値下げとなり、そのお金を修繕積立金に
回すことができるので、
「修繕積立金を値上げした」ことと同じです。

このように、長期修繕計画における支出面
も収入面も大きく改善したことで、
当初計画…1.8万円/月・戸の値上げ
(値上後3.2万円/月・戸)を
新計画…5千円/月・戸の値上げ
(値上後1.8万円/月・戸)
に抑えることができたというわけです。

個々の家庭にとっては、
家計における固定費の上昇抑制は、
可処分所得あるいは貯蓄の増加に
回せますし、仮に売却するときにも、
修繕積立金の安さは、売りやすさにつなが
ります。

ただし、管理が「安かろう悪かろう」
になることは、誰も望みません。

従って、管理コストの削減においては、
以下の大原則があります。
・管理委託業務の品質を落とさないで、
過剰の是正と業務再編により、コストを
下げる
・管理費会計の全ての支出を見直し、
無駄を省く
・同じ品質のものをより安く買える方法や
代替手段を見出す

なお、管理会社を変更するかどうかは、
この改善に取り組む中で、組合が決める
ことであり、このマンションの場合は、
管理会社は変わっていません。

また、組合の顧問として、管理会社からの
日常修繕工事の提案は、すべて、査定を
行い、実施時期の見極めと市場価格での
実施を実現しますので、実は、変動費も
削減しています。

以上から、このマンションの所有者に
とって、安心して長く住むことができる
ようになったのではないか、と思います。

マンションの資産価値とは、不動産市場に
おける売却価格だけを指すのではなく、
「住み続けたくなるマンション」かどうか、
だと私は思います。

ただ、修繕積立金を値上げする以上は、
総会で承認を取るという最後の関門があります。

元々の値上げ額に比べれば、
かなりの抑制なので、
「これだけ頑張ったのだから、すんなり認めてください」
と言いたいところですが(笑)、
単純に金額だけを見ると、
月額5千円の値上げですから、
心理的には、決して「わずか」とは言えません。

この議案を上程する理事会メンバーは、
その背景が良く分かっているので、総会で
説明すれば、大丈夫と思うかもしれません
が、予想以上に値上げの抵抗が大きく、
総会で紛糾することもあります。

それまでの理事会の努力が実らないし、
一度、否決されると、それがベストな案
だとしても、同じ案で総会に議案上程を
しづらくなります。

よって、お勧めは、総会の前に、住民説明
会を開催することです。

このマンションでは、昨年の10月に、
2度に渡って説明会を開催しました。

参加者を少しでも増やすために、日曜の夜
と水曜の夜の開催です。

ただ、参加率は3割程度。

議案資料に、ここに至る経緯を詳しく
書いておいたので、理解いただけた方が
多く、参加率が低かったのかもしれません
が、大切にしたのは、丁寧に理解を得る
というプロセスです。

また、承認された後には、長期修繕計画を
再び「業界側の売り上げ計画」にしないための監視も重要。

この計画が、絵に描いた餅にならないよう、
これからも、組合を支援していきます。



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読者の方から、前回ブログについて、質問がありました。

「工事費削減2千万円超えの工事費が、取捨選択をして、330万円ほどの工事費に。
また、ある工事を無償でやってもらう交渉を行い、実質的には、約60万円の値引き。

2カ月間の交渉で、約15%のコストダウンとなり、先日、臨時総会の開催で、承認されました。」

*************************

15%のコストダウンの計算は、
●2千万円超えの工事費が、取捨選択をして、330万円ほどの工事費に。
→2,000万円超えが330万円になった!?

●また、ある工事を無償でやってもらう交渉を行い、実質的には、約60万円の値引き。
→さらにマイナス約60万円

●約2,000万円の工事費が
約15%のコストダウン
→2,000万円✕0.15=300万円

さて、どの計算が正しいのでしょうか?

******************************

→わかりにくくて、ごめんなさいね!

2000万円の工事提案に対して、取捨選択して、採用したのは、390万円。
そこから60万円分を無償工事としたので、330万円となった。

つまり、
60万円÷390万円=15%のコストダウン
という式です。

まあ、当方が組合側についていたことで、2000万円の工事を鵜吞みにせず、「1670万円を無駄に早く使わなくて済んだ」という方を強調した方が良かったかもしれませんが・・・(笑)

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名古屋市内、約80戸の顧問先マンションでは、エレベーターが12基あり、最近、2千万円を超える部品取替えの提案。

組合側は、出された提案書を見て、「目を丸くする」状態になり、私(顧問)に「どうしたらよいか?」の相談。

まずは、工事内容の仕分け。

法定上の取替え、耐用年数上の取替え、カウンタがついていて回数超過による取替え、劣化の進行による取替え。

次は、故障による影響の確認。

故障時に、作動に影響がないかあるか、部品の在庫があるかないか、取替え部品の調達に時間がかかるものかどうか。

次は、まとめることのメリット。

一斉に取り換える方が良いもの、違う種類の工事だが一緒にやると良いもの。

工事費の査定。

材料代と人工のヒアリング。


他のマンション、他のメーカーでの工事実績データとの照合。

他にも、壊れるまで使いたい部品は、1台のみ替ておき、それを故障時の代替品にして、今後は壊れる都度、その代替品をあてがい、次に備えるという方法も採用しました。

最後に、値引き交渉。

2千万円超えの工事費が、取捨選択をして、330万円ほどの工事費に。
また、ある工事を無償でやってもらう交渉を行い、実質的には、約60万円の値引き。

2カ月間の交渉で、約15%のコストダウンとなり、先日、臨時総会の開催で、承認されました。

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エレベーターの補修部品は、定価が発表されている訳ではなく、また、他メーカーの部品をつけることもできず、価格の比較もできないので、どうしても、高いという印象があります。

そもそも、壊れたから替えるという話ではなく、劣化が進んでいる、耐用年数が過ぎているなどの理由で提案される工事なので、
組合からは、
「やらなければ、どうなる?」
「もう少し安くならない?」
と質問がでますが、

「エレベーターが止まります」
「すぐに用意できない部品もあるので、1カ月止まります」
「大量生産品ではなく、メーカーオリジナル品なので、価格は下がりません」
との答えが返ってくると、それ以上の交渉は難しいですね。

名古屋市内、約80戸の顧問先マンションでは、エレベーターが12基あり、定期的にかかるお金は、かなり高額です。

最近も、2千万円を超える部品取替えの提案がありました。
組合側は、出された提案書を見て、やはり「目を丸くする」状態になりました。

で、顧問に「どうしたらよいか?」の相談。(続く)


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今月は、課題の多いマンションとの顧問契約が二つ。

一つは、大型で、店舗のあるマンション。
・住宅部会と店舗部会との利害が一致しない。
・管理規約に不備がある。
・修繕積立金の大幅値上げが提示されている。

一つは、築50年越えのマンション。
・自主管理に限界を感じて、管理会社に委託したが、管理会社主導で組合運営が行われ、不信感が芽生えた。(管理会社の元での組合運営に戸惑っている)
・1階の地中排水管で漏水が起き、驚くほど高額な工事費の支出があったが、「ほんとにそんなに必要なのか?」の強い非難の声が上がっている。
・古くから住んでいる高齢な住民さんと最近購入して暮らし始めた若い世代との意識のギャップがある。

どちらのマンションも、専門的で合理的な解決策にたどり着けば良いということではなく、住民感情の問題も絡まっています。

「できるかできないか?」を先に考えてもアイディアは浮かびません。
問題の深層にまでアプローチし、「どうしたら解決できるのか?」を一から考えることになるだろうと思います。

ファイトが沸きます!(^O^)/

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄での大規模修繕工事コンサルティングでも、かなりオンライン化を進めてきました。

現地の検査においては、オンラインで画面を見ながらできることもありますが、やはり実際に見たり触ったりするということも必要です。

従ってこの仕事に関しては、不要不急ではなく。「必要でかつタイムリーな用事」です。

ここ数ヶ月間は go to travel の効果で、飛行機も予定通り飛びましたし、何より通常の半額程度の旅費でしたので、非常にありがたかったです。

なぜなら、沖縄への旅費は、訪問した時にコンサルティングを行うマンションの数で按分して負担いただくと言うことになっていますから、旅費が安くなればなるほど、組合の負担も減るからです。

このGo to travelが中心になった際には、すでに予約したツアー会社から、連絡が来ていますが、それは、追加料金を支うという話。

価格は追加になっても、ホテルに関しては、引き続き予約が少ないということから、相変わらず、かなり安くなっています

しかし、その後、沖縄への飛行機が運行中止という連絡が来ました。
結局、旅行客が少なくなったということで、飛行機を飛ばすこと自体出来なくなったということなんですね。

これは、困りました。
1日早く沖縄に渡れば、便はあるのですが、名古屋での仕事の調整に手間がかかりますし、ホテルが1泊分増えるので、旅費も高くなります。(-_-;

改めて、他のパッケージツアーを探して、なんとか予定通りの日で、そこそこの料金で、行ける目処が立ちました。

ふ―、良かった!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週末は、松本で大規模修繕工事の会社選定のプレゼンテーションです。

このマンションでは諸般の事情から、今年の春工事と決めて進めてきました。

このコロナ感染拡大状況の中で、延期という選択も、もちろんありますが、スケジュールからすると、今回のプレゼンテーションを行い1月末の臨時総会の開催がタイムリミットです。

今回入札し、プレゼン審査に通った会社には、名古屋の会社もあります。

緊急事態宣言が出たエリアから多数の人間が、マンションを訪問するのは、避けたいです。

そういった事情を全て勘案した結果、完全なるオンラインでのプレゼンテーションを実施すると決めました。
地元の会社も、公平を期すという観点もあり、オンラインで実施です。

住民の皆さんは、感染対策を施した上で、マンションの集会室に集まっていただき、プレゼン後の検討会を実施します。

当社側は長野担当の長町コンサルタントと、名古屋から一級建築士の辻が行き、コーディネートを行います。

私は、名古屋からオンラインのオペレーティングも含めて参加します。

とにかく一発勝負のプレゼンテーションですから、いかにスムーズに実施するかに尽力したいと思います。

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私がこの仕事を専業で始めてから、10年。
その前は、住まいづくりコンサルタントの傍らの仕事だったので、1年に1~2件でしたが、そのころ、大規模修繕工事を行ったマンションで10年が経ちます。

屋上の防水が10年保証というのが最長なので、最終のアフター点検が始まっていますが、中には、屋上防水は、部分補修のみを行ったマンションもあります。しかし、大規模修繕工事コンサルティング以降、顧問に就任したマンションでは、定期的に屋上の状態を確認し、必要に応じて補修・補強を行っていますので、部分補修しか行わなかったマンションでも、現在の状態の健全性には自信があります。

そして、屋上防水工事の10年保証が付いていないマンションでも、顧問として、当時の施工業者に依頼し、一緒に10年点検を行います。自分が顧問であり続ける以上は、そのマンションをずっと守っていくという強い信念があるからです。

大規模修繕工事のサイクルが短いか長いかは、マンションおける修繕積立金の水準に大きく影響しますので、いかに長く健全な状態を保つのかが大切です。もちろん、屋上だけではなく、外壁の状況も大切なので、施工業者と一緒に、総合点検を行い、しっかりと見て、次の大規模修繕工事に向けた適切な計画を立てたいと思います

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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MAKSが毎月実施している定例勉強会の第38回目は、「大規模修繕工事見積比較VEシステム」の習得。

このシステムは、当社の実際の過去の入札における経験値をもとに、VE=品質を下げずにコストを削減する交渉の成功ノウハウと実績を体系化して、MAKSの認定コンサルタント(システムエンジニア会社勤務)にそのロジックを伝え、半年がかりで開発した当社独自のシステムです。

大規模修繕工事で、各社から出される見積もりを様々な角度から分析・比較でき、例えば、仕様や数量の取り違えがないか?単価の桁の入れ間違えはないか?を見つけ出すとともに、各社の見積もりのどこが割高か、あるいは、削減余地があるか?を見つけ出すことができます。

この仕組みがあるので、当社は、大規模修繕工事のコストダウン実績が、「すごい」のです。

ただ、その入力を覚えるのが、いささか難しい。

また、最近、バージョンアップをしたので、改めて、コンサルタントが使いこなせるように、まずは、プログラムの中身を知るところから。

ZOOMを使っての勉強会ですが、こんな感じです。
大規模修繕入札システム.


ITスキルも高くないと、優れたマンション管理コンサルタントとして、活躍することはできないですからね!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
いつも今日から未来への道が始まる

こんにちは。

「大規模修繕工事は、
色々な工事を一度に頼んだほうが、
スケールメリットが出るので、
割安になるのでは?」
という一般論をよく聞きます。

しかし、最初に結論を言うと、
「その説を信じてはいけない!」
が私の意見です。

正確に言えば、
「分割工事より、一括工事のほうが、
価格上は、スケールメリットが出る」のは
正しいですが、
「だから、修繕積立金の中で収まれば、
工事を一括してやった方が良い」説を
信じてはいけないという意味です。

何故なら、
管理組合にとって、最も重視すべきなのは、
「支出」そのものではなく、
「収支(残高)」だからです。

単純に言えば、将来、収支が赤字になれば、
積立金の値上げが必要で、
黒字ならば、それが不要になります。

つまり、組合にとって重要なのは、
修繕積立金の値上げをできる限り抑制し
ながら、建物を健全に維持することであり、
そのために、大規模修繕工事を考え、
長期修繕計画を立てるべきです。

いささか大胆に言うと、

「大規模修繕工事は、
色々な工事を一度に頼んだ方が良い」
という考えは、
長期修繕計画が、「業界側の売り上げ計画
になっているのでは?」と
疑う要素が沢山あるのです。


このロジックは、
文書で説明するのは難しく、
長期修繕計画のグラフを変化させながら、
ビジュアルで見せるとわかりやすい。

ただ、今回は、メルマガでの解説ゆえ、
昨年、管理会社が提示していた
月額1万8千円の修繕積立金の値上げ
予定を、5000円の値上げ、つまり
当初予定の28%の値上げに抑制できた
マンションの実例で、紹介しましょう。

当時、築12年目、約70戸の名古屋市内
のマンションの例です。

平成29年、このマンションは、
東京に本社のある大手設計事務所と
大規模修繕工事コンサルティングと
長期修繕計画の作成業務を締結。

その後、大規模修繕工事の工事内容は、
内廊下を除くすべての個所を改修として
入札を行い、
最安値が1億3500万円となりました。

しかし、大規模修繕工事の金額が高すぎる
のではないか?と言う話を発端に、
コンサルタントと管理会社と入札最安値
業者(管理会社のグループ会社)との
癒着疑惑が浮上。

組合は、その設計事務所との契約を
途中解約し、
当社とのコンサルティング契約を
締結したという経緯があります。

既に、入札まで終わっており、
コンサルタントに報酬も支払って
いましたので、組合としては、
そこまでの資料をできる限り活用して
欲しいという要望があります。

一般の人から見れば、同じ建物なのだから、
別のプロが見ても、劣化診断結果や改修設
計は概ね同じになると考えますからね。

しかし、実際には、当社の建物調査の結果、
以前のコンサルタントとは全く違う方針になりました。

その主要な点を挙げると。

◎大規模修繕工事のボリューム

従来:一度にまとめてやる。
当社:劣化度に応じて、
時期を分割することも検討する

◎工事周期

従来:12年周期ありき
当社:劣化具合に応じた周期とする

◎建物劣化診断報告書

従来:すぐにまとめてやりましょうの
シナリオ
当社:各所の劣化事象ごとに整理

◎長期修繕計画

従来:今後25年間で、今回の大規模修繕
工事を含めて3回の大規模修繕工事
があり、累計10億円の工事が必要
当社:後述の通り、周期も金額も大幅に
見直し

総じていえば、このマンションでは、
確かに目につくところに、劣化症状があり、
美観面では、そろそろ大規模修繕工事の
時期ですよ、と言われれば、
住民も納得する状態でしたが、
実は、屋上防水やタイルの状態は良い。

それを組合に説明し、
従来の延長で入札をやり直すのではなく、
大規模修繕工事の内容や時期を見直し、
それを長期修繕計画に反映することの
合理性を理解していただきました。

その内容は以下の通りです。

1) 第1期工事(築15年目)
明らかに防水工事を行うべき箇所や
目立って気になる劣化箇所の回復の工事。

2) 第2期工事(築18年目)
足場を掛けて、タイルやベランダ防水を
行う工事。

3) 第3期工事(築20年目)
現在、状態の良い屋上防水の工事。
ただし、屋上は、第2期工事の際に、
状態を見極めて、早めることも検討。

また、端部は第2期工事の際に、
長寿命化の改良工事。

4) 配管工事は、材質を確認し、
適正な工事時期、工事費に是正。

5) 機械式駐車場は、
建替えをせず、現実的なリニューアル計画に変更

6)上記1)~5)を心配なく進めるため
毎年、コンサルタントによる定点観察を行う。
また、その結果、予測より劣化が進んで
いれば、工事時期を早める。

7)このマンションは、エレベーターが
12基あり、共用部の電気もキュービクル
が設置されているなど、設備が多い
マンションのため、向う25年の計画では、
その後に、数値が大きく振れるので、
築60年までの超長期修繕計画に拡張。

なお、第1回目の大規模修繕工事は、
一度にやった場合は、1億3500万円
ですが、3期工事に分けるため、10%
増えると仮定しています。

しかし、第1回目の大規模修繕工事の
合計金額が増えても、今後25年間での
修繕工事の累計で見ると、
従来の計画が10億円に対して、
新計画では、5億3千万円になりました。

ちなみに、10億円に達するのは、
45年後、築60年目です。

両者を比較すると、
必要となる資金が少なくなる分、
修繕積立金の値上げは、従来に比べて、
大きく抑制できます。

つまり、
「一度にまとめてやることによる
スケールメリット」より、
「分割して、適切な時期にやる」方が、
組合にとってのメリットが大きいという
結果になっています。

どうでしょうか?

もちろん、美観も大事だし、
何度も工事をやるのは、
生活上うっとうしい
という気持ちもあるでしょうし、
あるいは、予防保全の観点から、
一度に、全部やるという考え自体を
否定しているわけではありません。

もし、今回のメルマガを読んで、
今の長期修繕計画の作成思想が、
工事をしたい側のロジックかも?
と思われた方は、当社の長期修繕計画の
無料診断を受けられると、
「目からウロコ」になるかもしれませんよ。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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関東エリアだけでなく、愛知県や岐阜県も政府に緊急事態宣言の対象地域にするようにと、要請したとのこと。

岐阜では、すでに独自の宣言が出され、以下の内容となっています。

【県民への行動変容】

1 リスクを伴う飲食の自粛
 〇昼夜を問わず、自宅・外食を問わず、以下の飲食については自粛を。
  ・家族やパートナー以外との飲食
  ・長時間の飲食
  ・酒類を伴い、大声を出す飲食
  ・マスク無しで会話を伴う飲食 など

2 不要不急の外出自粛
 〇昼夜を問わず、特に夜8時以降の不要不急な外出は自粛を。

3 県をまたぐ不要不急の移動自粛
 〇特に、緊急事態措置を実施する1都3県(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)、愛知県及び
  2府1県(大阪府、京都府、兵庫県)に対しては、移動自粛の徹底を。

【事業者への要請】

1 酒類提供の飲食店に対する時短要請の延長・強化(法第24条第9項)

<時短要請の概要>
 ・対象地域  県内全市町村
 ・要請期間  令和3年1月12日から令和3年2月7日までの27日間
 ・要請内容  営業時間:午前5時から午後8時までに短縮
        酒類の提供:午前11時から午後7時までに短縮
 ・協力金   1店舗につき108万円(※要請を行う全期間、営業時間の短縮及び酒類提供時間の短縮を実施)
時短要請の詳細については、こちらのページをご覧ください。

2 学校における部活動・寮生活の対策
 〇「近距離で組み合う、接触する場面」「近距離で発声を伴う活動」といった感染リスクの高い
  部活動内での行動について、休止も含め、できる限り制限を。
 〇寮内の感染防止対策の徹底強化を。
  ・マスク着用
  ・手洗いの徹底
  ・3密の場の徹底回避
  ・酒類を伴う飲食の禁止 など
 〇学校の長期休業時における寮閉鎖の検討を。

3 イベントの開催制限
 〇人数上限は5,000人、かつ収容率50%以下。
 〇感染リスクの高まる3つの条件は徹底的に警戒。(密閉空間、密集場所、密接場面)
 〇密になりがちな集会も回避。

4 出勤者の7割減
 〇在宅勤務、時差出勤などの推進を。

これに従うと、顧問先の愛知県や京都府のマンションに行くことを控える?

理事会や総会などは、人数上限は5,000人に達しないので、密にならなければよい。

室内を通って、ベランダに行く建物調査は?

昨年春以降、滞っていた管理委託契約や大規模修繕工事の入札のプレゼン審査も1月にあります。

前回の宣言が解除された以降は、相当な警戒をしながら、業務を行ってきましたが、宣言が出てしまうと、「不要不急」を厳密に解釈することが、求められるのと思います。

感染しない対策をとれば十分か?といえば、「今の時期に、やるの?」という住民の感情もあります。

前回は、一律、すべてをストップしましたが、マンション側も一律、活動停止を望みました。

今回は、マンションによって、反応が分かれており、難しい…。

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昨年は、沖縄でも、新型コロナウィルスの影響で
春・夏に予定していたセミナー開催の延期を余儀なくされました。

沖縄で開始していた各マンションの
プロジェクトも、昨年の緊急事態宣言の
期間は停滞を招きましたが、
将来実現する予定だったオンライン化を
いち早く採り入れ、その影響を最小限に
食い止めることができました。

そんなプロジェクトの中で、注目するイベントが一つ。

昨年11月から始まった、那覇市牧志の
築20年32戸のマンションの大規模修繕工事です。

大規模修繕工事としては、
当社が支援する沖縄初のプロジェクトです。

これに伴い、1月30日(土)に、
「大規模修繕工事見学会&勉強会」
を開催する運びとなりました。

案内・お申し込みは、こちら


このマンションとの出会いは、
2019年3月に行った沖縄初のセミナー。

◎築18年目で、大規模修繕工事を予定
◎借金せずに、今ある修繕積立金で、どうにか収めたい
◎今後の資金計画を立てる上で、管理コストも見直したい

との高い意識を持つ修繕委員の参加がきっかけでした。

その後、当社の管理適正化、
大規模修繕工事の手法について、
勉強会や説明会で住民への理解が得られ、
両方のコンサルティング契約を結ぶこととなりました。

沖縄でも、管理適正化コンサルティングは
すでに実績があったので、ある程度見通し
は立っていましたが、大規模修繕工事は初めて。

工事費の相場が名古屋の約1.5~2倍
である事までは掴んでいましたが、
競争環境を作り、コストダウンを図るため
には、相当数の業者の掘り起しが必要でした。

コロナ禍の直撃を受けている時期は、
建設会社も「それどころではない」
という状況でしたが、

実は、既に、1年以上前から、
インターネットで調査するだけでなく、
人脈をたどって会いに行ったり、
街で改修工事中の現場を見つけると、
そこに飛び込んだりと、
地道に業者を探し、合計で、
約20社をピックアップ。

いよいよ入札が始まる!というこことで
声をかけた結果、約10社が入札エントリー。

そこから、
新型コロナの影響での辞退があり、
最終的に見積提出まで至った会社は7社。

当初、6500万円と見込まれていた
工事費は、数度に亘る仕様の精査や
当社独自のVE交渉を経て、最終的に、
4700万円まで削減。

※VE交渉とは、価値を下げずに、価格を下げる交渉のこと。

名古屋で実績のある当社独自の手法が
沖縄でも通用する事が証明されました。

また、コストダウンだけではなく、
名古屋と変わらない工事品質を
実現させるために、
工事中の打合せや検査は、
実際の訪問とインターネット回線を
使ったオンラインの両方で、実施。

検査コストも抑えています。

更に、管理適正化コンサルティングでも
品質を維持・向上させながら、
2割の固定費削減を実現。

財政状況を抜本的に見直せたことで、
今後、より安心して暮らせるマンションとなるでしょう。

こんな物語を持つマンションの
大規模修繕工事、見学したくなりませんか?(笑)


沖縄では、大規模修繕工事で
借金をしたマンションの話を良く耳にします。

その不安に悩むマンションがあれば、
今回の見学会&勉強会を通して、
明るい希望を持ってもらいたいと、切に願います。

ぜひ、奮ってご参加ください!
コロナ対策を万全にして、お待ちしています。

■大規模修繕工事見学会&勉強会
日時:1月30日(土)
14:00~16:00
集合場所:那覇市ぶんかテンブス館

お申込み専用サイト

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新パソコンへの移行で、一括引っ越しソフトが使えないため、手動で、
 各ファイルの移行
 メールの移行
 メールソフトの移行
 メールソフトの設定(10以上のアドレスの設定や100近いフォルダの振り分け設定)
 アプリケーションの移行
 アプリケーションのライセンスの再取得とインストール
恐らく、数百回の操作工程の繰り返し。

その合間にも、もちろん、仕事…

ほぼ2日半、睡眠時間もそこそこに、何とか、ストレスなく仕事ができるようになった。
良い機会だと考え、フォルダの整理やアプリケーションの格納位置の統一など、今後の業務効率化も同時にできたことが、大きな収穫。

目がしょぼしょぼしますが(笑)、この3連休もいくつもの勉強会や会合があり、少し、目と腰を休めて、再開!

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年末年始の期間を利用して、新パソコンにデータを移行した。

いわゆるパソコン引っ越しソフトを使ったところ、楽々移管ができて、懸案だったメースソフトもウインドウズライブメールがそのままの状態で使えて、喜んだのも束の間。

起動のたびにエラーが出る。

それが収まれば、普通に作業ができるが、時々、エクセルがおかしかったり、電池消耗が速いなど、気になるため、パナソニックのヘルプデスクに問い合わせたところ、リカバリーソフトを使って、初期状態に戻したほうが良いとのこと。

今度は、失敗しないよう、データの移管は、外付けハードディスクを介してやることに。

そうなると、今まで、ウインドウズライブメールを使っていた関係上、新たなメールソフトが必要。

サイトでは、相性の良いと評価されているサンダーバードを選択。

しかし、過去1年間のメール数は、2万通をこえ、フォルダも100くらいあるので、その整理だけででも、すでに1日半を費やしている状態。

それから、各ソフトを入れなおすなど、とにかく大変。

すでに、仕事も始まっているし、メールもたくさん来るしで、移管途中でどこまでダウンロードしたのか、正確に掴むための手元のメモも増えるばかり。

明日、1日で、終えるぞ!

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■私の好きな言葉■ 
いつも今日から未来への道が始まる

こんにちは。

6か月ぶりのメールマガジン配信です。

まずもって、長い間、
配信ができなかったことをお詫び申し上げます。

メルマガを出せなかった理由…
それは、出すネタがないほど暇になって
しまったということではなく、その逆です。

新型コロナ問題で、
業務の大きな変革の必要性に迫られ、
リアルでの対面コンサルが当たり前
だった前提を大きく発想転換し、

時にはズーム、
時には LINE、
時には携帯電話とトライを重ね、
会場に合わせて、音声をきちんと拾ったり
私の声がその場にいる人に届くよう、
数万円もするプロ用のスピーカーや
マイクを揃えたりして、
安定してオンラインコンサルティングが
出来る体制を整えるための
トライ&エラーの繰り返しでした。

毎年、春と秋に行っていた
組合向けのオープンセミナーは、
開催をするとの予告をし、
ギリギリまで、感染対策を行う手法を考え
オンラインも併用する準備をしながら、
最終的には感染のリスクをゼロには
できない、また、オンライン配信も、
こちらの機材が整っても、
受け側の環境が十分かどうかの確認が
できない等の理由で、断念。

結果、一年間、開催を見送りました。

ただ、逆に、そうと決まれば、
今年は、新しい契約は、ほぼないだろう
と予想し、今までやりたかったけれども
余りに忙しすぎて、手をつけられなかった
業務のブラッシュアップに着手しました。

例えば、
大規模修繕工事の建物調査における
事前アンケートをスマホのQRコード読み込みで行うとか、
管理委託契約分析のためのデータベース
を過去3年間の最新のもので更新するとか、
組合へのアドバイスをQ&Aの形でまとめるとか。

しかし、実際には、
新規の契約はなくなるということはなく
一昨年よりは減少したものの、
今年も10以上のマンションと、
50以上のコンサルティング契約を結びました。

当社は、チラシも配らないし、
Web広告も打ってないし、
ホームページも大した更新をしていないし、
情報配信の為のメルマガも休んでたわけだし(笑)、
唯一、広報活動といえば、
私のブログの毎日の更新ぐらいです。

そんな中でなぜ新規の依頼が増えたのか…。

その内訳を見ると、
既存のお客様からの紹介、
過去のマンション管理学校の受講者、
大規模修繕工事の見学会参加者やセミナーの受講者、

さらには、一度は、住民の一人から、
熱心な依頼の打診があったものの、
途中でフェードアウトしたマンションで
その推進者が役員になり、
「ようやくマンション管理相談センター
にお願いできる立場になりました」
と前触れもなく連絡が来たというような経緯です。

つまり、
コマーシャルテクニックの力とは
関係なく、多くの依頼があったと言えます。

その結果、落ち着いて仕事ができる
時間的余裕ができたという状況ではなく
逆に、増え続ける依頼への対応と、
新たなコンサルティングスタイルの確立
と言う大きなテーマがあり、
毎日のブログを更新するのも大変で、
メールマガジンの発行を後回しにしたら
半年経ってしまった…(汗)。

一方、オンライン化に代表される
業務の高度化・効率化は、進んでいます。

例えば、
以前は、土日は午前・午後・夜と、
1日3コマのコンサルティング設定が
普通でしたが、移動距離を見ながら予定を
立てる必要がありました。

しかし、最近では、
オンラインとリアルの併用で、
1日で、名古屋・岐阜・沖縄・松本の
コンサルティングを4件行うなんてこと
も実際にありましたし、

いくつかのマンションでは、
以前は、担当コンサルタントと
総括コンサルタントの私が、
二人出席していた理事会等も、
今は、担当コンサルタントが出席して、
オンライン中継を行い、

私が別のマンションのコンサルティング
会場に向かう車の中から参加をして、
アドバイス発言をする、なんてことも、やっています。

また、MAKSでの毎月の定例勉強会も
ZOOM方式が定着。

従来は、遠方で、毎回参加できなかった
長野・栃木・沖縄のコンサルタントも
共に学び、それぞれのエリアでの経験値を共有しています。

つまり、チーム力は、強化されています。

結果として、昨年は、
私が、自分のマンションで大規模修繕工事
のコンサルティングを行ってから13年、
「マンション管理相談センター」
として、マンション管理組合向けの
コンサルティングに特化してから9年目
となりましたが、累計で、
500のコンサルティング数を超えた
記念すべき年でした

この1月には、新たに3つのマンション
とのコンサルティング・顧問契約の開始も
予定されていますので、コンサルタントの
養成は、まだまだ必要です。

で、再びメルマガのお話。

メルマガを配信できないここ数ヶ月間の
間には、 多くの管理組合の人に知って
もらいたい「業界のアウトの話」や
大規模修繕工事・管理改善の成功事例は
多くありました。

その内容は、今年中には、
「5000日連続更新」を迎えるブログには書いています。

12月に入ってから、
メルマガを発行してない期間のブログを
読み返し、
「この話はメルマガとして情報発信したいな」
という話題をピックアップしました。

元々メルマガのネタと言えるものは、
日々の熱い活動の中でいくらでも
出てくるのですが、
今回の長期間のお休みは、
「メルマガの元原稿が貯まった」と言う良い面もあります。(笑)

これからの、メルマガ配信を楽しみにしてくださいね!


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

尊敬する経営コンサルタントで、我が家から歩いて行ける距離にお住いの酒井英之先生(株式会社V時経営研究所)からいただいた「岐阜とカレンダー」。

早速我が家のリビングに飾ってみました。
岐阜とカレンダー

岐阜の魅力をイラストにしたカレンダーで、月が終わると、裏面の便せんで、手紙を送ることができる仕様になっています。
これ、今まで見たことがない、「一粒で2度おいしい」優れたアイディア!

このコンセプトは、専用ホームページに次のように書かれています。

拝啓、岐阜が好きな皆さんへ。

最近、岐阜に想いを馳せていますか?
岐阜とカレンダーは、裏面が便箋として使える手紙が書けるカレンダーです。
紙面には、春夏秋冬、東西南北の岐阜のイラストを散りばめました。
ひと月が終わったら、故郷の四季を添えて、大切な人へのギフトに手紙を書いてみませんか?



つまり、「県を離れた人が、心だけでも帰省できるカレンダー」なんです。

12か月分のイラストを見ましたが、岐阜に長く暮らしている人なら、そのほとんどが、見たことのある風景じゃないかな。

これ、実は、酒井先生のご子息(大学生)が趣味で作成されたものだとか。

地元のメディアでも記事になっていますし、この専用サイト「岐阜とカレンダーストア」から購入も出来ます。

若い世代が、ふるさと岐阜を大切に思ってくれているのは、とてもうれしく、温かい気持ちになりますね!

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それは「箱根駅伝」。

前の走者と2分、3分と差がついていても、逆転することがよくあるスリリングな展開。

アップダウンの激しいコースだと、なおさら。

同じ大学でも、走者が違えば、走力は大きく違うでの、今の順位をで安心できない。

前の走者が全く見えない中でも、自分を信じてじわりじわりと差を詰めていく。

後ろの伴送車からかける監督の声掛けも、叱ったり、励ましたりと、個性が様々。

優勝争いも面白いけれどそれ以上に面白いのが、来季のシード権争い。

さらに先頭から20分以上遅れると、繰り上げスタートになり、タスキが途切れてしまうそのギリギリのラインで戦う選手たち。タスキを渡せなかった時に泣き崩れる姿。

どんなことがあってもチームの仲間を信じ、励ます生徒たちの姿も美しい。

今年は新型コロナで応援の数がぐっと減ったけれど、感動は同じです。

私の母校の早稲田大学も、常連校ではあるけれども、時には、シード落ちをして、その悔しさをバネに翌年予選から挑戦をしていくにも物語がある。

そんな様々なドラマがあって、「仕事でのチームの在り方も、同じだなぁ」と思うことも多く、テレビから目が離せないんですよね。


今年は、往路では、早稲田はシード圏外で、ハラハラしましたが、復路では順位をグッと上げてシード権確実の順位に入り、一安心。

また、決まって我が家で娘と話題になるのが、ライバル校、慶応大学との違い。

野球もラグビーも、早慶戦は有名ですが、駅伝には、何故だか、慶応大学は参加しない。

娘、曰く、「慶応はスマートなので、こんな泥臭くて、苦しそうな駅伝には出ないんだもん」ということらしい。

本当かどうかは知りません(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎年、年末年始はパソコンのクリーンアップを行います

特に今年はパソコンを買い替えたので、12月31日は、ほぼ終日データの移管作業も。

その中でも最も時間がかかるのがメールの整理です

また読み返すこともあるだろうと、ついつい古いメールも残しがちですが、そうなると、ものすごい量のデータが残ることになります。

そこでルーチンとして過去1年以内のメールを残して、あとは消去するようにしています

今使っているアドレスは、自分のアドレス以外に、共通のインフォアドレスだったり、管理委託契約や大規模修繕工事用の専用の入札はドレスがあります。

さらにはコンサルタント全員の入札アドレスも、チェックするために、全て自分のメーラに入ってくるように設定をしているので、アドレスの管理だけでも10以上あります

またパソコンのメールソフトからの送信だけではなく、移動中などに、スマホからGmailのウェブサイトを使って送信をすることもあります。

1年以上前のメールをすべて削減した上で、新しいパソコンに引っ越しをしまたのですが、そのカウンターを見ていて気付いたこと。

それは、少なくとも7000通以上のメールを送信していたこと。

一年365日で割ると1日あたり19通ということになります

一通10分かけているとすると、1日あたり3時間ちょっと。受信メールを読む時間は、別になりますが、少なくとも、1日4時間くらいは、メールにかけてることになりますね

さらに、LINEでのやり取りやショートメッセージ、あるいは携帯でのメールのやり取りもありますので、人とのコミュニケーションの量は膨大ですね。

パソコンに文字を打ち込むことは苦になりませんが、資料作成もたくさん行うので、とにかく入力と言う時間が多いことに改めて気がつきました。

まあ、肩も凝るわけですね(笑)

最近では、携帯メールやラインは、音声入力で対応も多いですが、考えながら文字を打つのと、音声入力では、文語体と口語体の違いがあるので、慣れも必要です。

実はこのブログも今日は Googleドキュメントの音声入力で下書きをしていますが、おそらく単に文字で書くよりも、倍以上のスピードで出来ていると思います。

いずれにしても、この入力という作業の効率化は、そのまま業務の生産性の向上につながりますし、体への負担を減らせるので、今年は、このテーマにも、チャレンジしていきたいと思います。

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