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築24年100戸クラスのマンションで、ポンプ交換のコンサルティングを行っています。

ポンプ交換て、機器を取り換えるだけなのに、コンサルティングってあるの?
と思われる方もいると思います。

最初は、今のまま受水槽+加圧ポンプにするか、受水槽撤去で増圧ポンプにするか、市水道直結にするか、の選択に関するコンサルティング。

比較すべき評価項目が多岐に渡り、また、評価項目は、他にはないのか?
と、どう選定して良いのか、わからなくなったため、当社にコンサルティングの依頼があったものです。

管理会社はどうしたの?と思われた方もいると思いますが、管理会社は工事受注の利権が絡むため、客観的なアドバイスを期待できないとの判断。

これは、賢明な判断です。

ライフラインに関わるので、できる限り早く!とのリクエストに応え、正直、超多忙な中、短期間でアドバイスをまとめ、2度の理事会を開催し、最終的に、今のまま受水槽+加圧ポンプにすることが決定。

当社コンサルティング開始前に、既に、管理会社の見積も管理組合が独自で取った見積りがあり、その差は約100万円。

ポンプの定価だけで600万円を超える大型工事ですから、組合が直接取った見積りの方が100万円安いからといって、それがいわゆる「相場」なのかわかりません。

そうであれば、当社に、引き続き、工事コンサルティングを依頼し、入札・業者選定・工事管理を依頼した方が、メリットがあるとの判断でした。

また、実は、この期間だけの特別サービスとして、顧問として、何でも相談してもらって良いことにしました。
結果、いくつもの問題の指摘、課題の整理もしました。

その中で、見つけた管理委託契約の解釈を巡る問題点。

この組合の管理委託契約では、管理会社が受注しない工事は、管理会社は、見積の取得、発注の補助、完了確認は行わないと定めてあるため、100万円安い方を取ったら、理事会の負担が大きい。

しかし、それは、工事受注者としての仕事なので、私から管理会社に、「管理会社の組合運営補助業務は、当然やってくれますよね!」と確認し、例えば、工事や断水のお知らせ補助、業者の入館の便宜、支払い、工事後の連絡窓口の把握などは、「管理会社業務」として、担務することを念押ししました。

管理会社の受注のためのオーバーセールストークでは、これらの業務も一切やらないと聞こえるような説明をし、まるで、理事長が管理会社に替わって、何から何までやらないと思わせるようなケースは、たくさんありますからね。

で、いよいよ入札。

いくつかの業者の現地調査をコーディネートしましたが、今あるポンプの取り換えと言っても、何もないところに、設備を据え付ける工事や、機器単体を取り換える工事と異なり、今回は、取替え時の断水をいかに短くするか?制御盤とマンション全体の機械監視との連携をどうするか?等、応用問題がいくつもあります。

ポンプユニットも進化しています。

複数のメーカーで同性能のポンプを提案してもらい、価格が硬直しないようにします。

さて、組合が自分たちで取得した見積りより、どこまで安くなるのか、期待してください。

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