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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

3日連続、この話(笑)
私(MAKS)の学びの話です。

岐阜市内、約50戸のマンションで、組合向けにリアルとZOOM同時配信による勉強会を開催。

かなり準備をしましたが、途中のトラブルが発生。

1、Wi-Fiの環境は万全でない
途中で、何度か「インターネット接続環境が不安定でです」とポップアップ。スライド画面の出るため、うっとおしいです。
これは防げないですね。
本格的にセミナーとしてやるなら、有線LANのある会場の方が良いでしょう。

2、Wi-Fiが切れた!
画面共有で、アイコンを消してあったので、私は切れたことに気づかなかったのですが、別にオペレーターがいたため「切れてますよ!」の声がけ。
会場で、「皆さん、待っててね!」と伝え、再接続。
とにかく、慌てないことです。

そもそも、私がミーティングIDを発行していたのが、間違い。
オペレーターからそれが発行されていれば、もっと、スムーズに対処できていたと思います。

3、質疑応答の際に、会場の質問が聞こえづらかったこと。
胸元のマイクで講演配信していたことが原因。講演の後は、会議用で使える集音マイクに切り替える方法もあります。
ただ、会場が響くと、聞き取れないという問題もありますから、場所次第でしょうか。

今回は、会場での質問を、私が復唱しながら、応答することで対応しました。
この点は、技術的な問題と言うより、講師の経験値がものをいうかも。

とにかく、やってみたことで、新たな学びがありますね。
こうしたチェレンジを与えて頂いたF管理組合に感謝です。
次に活かしたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、
「リアル側はパワーポイントのスライドを映し、そのスライドをZOOM側で画面共有にすると、今度は、リアル側で映し出されたスライドの中に、ZOOMにおける「画面共有ボタン」が映し出されてしまい、一部の文字が隠れてしまうので、スライドの修正が必要になる」
と書いたら、複数の読者さんから、そのボタンを消す方法がありますよ!とアドバイスのメールが届きました。

その方法は、
画面共有にした後、メニュー右端の「詳細」から
「ビデオパネルの非表示」「フローティングミーティングコントロールの非表示」を使うこと。

「ビデオパネル」では相手の映像などを、
「フローティングミーティングコントロール」では緑と赤の表示を、
それぞれ制御できます。

やってみたら簡単!

これで100枚超のスライドを修正しなくて済みました。

少なくとも3時間以上、このために使うところでしたから、大助かり!
本当に、ありがとうございました。

これまでも、数えきれないほど、読者の方々からのアドバイスや励ましに助けられてきましたが、今回、読者の存在のありがたさを改めて噛みしめました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

週末に、リアルとZOOM配信同時で勉強会を実施します。

そのリハーサルをやってみて気づいたこと。

最初は、私が会場で勉強会をしている様子を映し出すことを考えていたのですが、それだと、ZOOM参加者にとっては、プロジェクタに映し出される文字が読めないことが判明。

リアル側はスライド、そのスライドをZOOM側で画面共有にすると、今度は、リアル側で映し出されたスライドの中に、ZOOMにおける「画面共有ボタン」が映し出されてしまい、一部の文字が隠れてしまう。

別のパソコンから、画面共有することも考えましたが、誰かが私の画面切り替えを見ながら、操作することになり、100枚以上あるスライドで、同期させるのは難しいかも。

結論は、パワーポイントのスライドのレイアウトを少し変えて、「画面共有ボタン」がスライドの文字などの邪魔をしないようにすること。

これ、スライドの枠を目一杯使ってデザインしているので、かなり難しい。
でも、今回、作っておけば、次回以降のひな型になりますからね。

ということで、今から、100枚以上のスライドを修正します!(笑)

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我が家のトイレリフォームの結果、便座の高さが変わった(高くなった)かも、と昨日のブログに書いたら、それを読まれた読者さんから、リフォーム会社の㏋に、そういった内容が書かれていたとの情報をいただきました。

そのリフォーム会社が調べた結果なので、いわば2次情報。

メーカーの㏋でそういったトピックスはなく、いくつかのリフォーム会社の㏋に同様の記載がありました。

多少の違いはありますが、おおよそ、下記の通り。

1965年から、現在に至るまで、TOTOとLIXILは、ほぼ同じように高さが35センチ~38.5センチへと段々と高くなっている。
ここ10年くらいは、変わっていないが、最新型だと、パナソニックで、42センチのものある。

つまり、古いトイレを交換すると、便座が高くなるのは、あり得るということ。

その理由は、日本人の平均身長が伸びたから。

従って、「今の座り心地が丁度良い方」はリフォームすることによって、便座の高さが変わるかどうかの確認をし、大きく変わるようなら、各メーカーのショールームで実際に座り心地を確認することを考えた方が良いかも。

ちなみに、今回の我が家のリフォームでは、高くなっても、それほど違和感なく、問題なかったですが。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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私の住むマンションは、築28年目。
各戸のリフォームも増えてきています。

我が家も、シャワートイレの一部故障もあって、トイレの全面リフォームを実施することに。
新築時は、壁は全面、ホワイトの壁紙。床は、薄いベージュ系のクッションフロア。

今回は、一番広い壁を模様の入ったクロスにし、他はオフホワイト。
床は濃いブラウン。
便器・シャワートイレは、リクシルにて取替え。
トルネード方式にて節水型を選択。
ペーパーホルダーは2本タイプ。

工事は、午前中から午後にかけて、内装屋さんが入り、撤去と模様替え。
午後3時半くらいに、設備屋さんが入り、便器を設置。

便座はコンセント取付だし、リモコンは、電池式なので、電気屋さんは不要です。

1日で終わる工事で、エレベーター養生も不要。
音は、便器を取り付ける時のアンカー打ちの際に発生しますが、数分です。

しかし、荷物の運搬にエレベーターを使うことは間違いないし、廊下に荷物も置きますし、騒音が発生するのも間違いないので、ちゃんと、理事長と管理会社に届け出て、チラシも配布しました。

工事終了して、座ってみたら、景色が一新され、いい感じです!
座ってみたら、今までよりも少し高いのは、日本人の身長が伸びて、標準サイズが変わったからかな?

週末に娘たちが帰ってきたら、きっと、驚くでしょう(笑)

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今週末、岐阜市で、ZOOMによる組合向け勉強会を開催します。

基本は、マンション近隣公民館でリアル開催。

出席が難しい方向けにZOOMで中継するというもの。

テレビを見るような精度はないですよ!と告知していますが、できる限り良い状態で配信したいと考え、事前にリハーサルを実施し、画像の映りや音声の鮮明さを試験するために2台のパソコンで、いろいろ試してみました。

すると、計画していた通りには行かないことが判明。

パワーポイントも、今回用にアレンジが必要なこともわかりました。

ZOOMは慣れているので、当日の微調整で行ける!と甘く見ていたら、失敗したかもしれません。

準備が大事!を改めて痛感しました。

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最近、新聞などで、中電のガス販売代理店が、顧客の承諾なしに、中電ガスに切り替えたことが問題ありとして報道されました。

その代表的な「NG事例」が、「変えないと意思表示しなければ、変更となる」と言う申込書(確認書?)とのこと。

これ、最近見た総会の参加・委任状・議決権行使書にある(苦笑)

「議決権行使書に、賛成とも反対とも書かない場合は、賛成とみなす」
「出席と書いて、当日欠席したら、賛成とみなす」

どちらも小さな文字で書いてあります。

これ、議案承認を誘導したいための、NG書式じゃないのか?と思います。

私なら、上記は、「棄権」「無効」「欠席」等、いわゆる白票と取り扱うのが自然では?と思います。

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「管理適正化コンサルティングは、管理会社変更を目的にしていない!」とかなり強調しているのですが、管理会社の担当者にとっては、相当なプレッシャーがかかるからなのか、必要以上に、自社の管理継続のメリットを組合に押し付けたり、自主的にわずかな管理委託費値下げをして、コンサルを入れなくてもちゃんとコスト削減しますよ!とPRをしたり(ほんとはもっと下げられるけれど…)、場合によっては、怪文書を流して、当社と組合とのコンサルティング契約を阻止しようとする場合があります。

それを見ていると、目に痛いほど、「一人相撲」状態です。

これまで、真摯に業務に取り組んできたなら、仮に、他社との競合になっても、組合側は、金額が高い・安いだけでは選びませんから、心配しないで欲しいと思います。

当社も、もし、入札になって、現行の管理会社の見積金額が、上位に入らなくても、「シード選手にして、プレゼン審査には、参加してもらいましょう」とアドバイスします。

また、当社が入って、コンサルティングを行うことで、
逆に、今までを振り返り、
 気の緩みがなかったか?
 管理組合側に潜在的な不満がないか?
 他社の管理は自社とどう違うか?
を目の当たりにできる良い機会です。

これまでは、管理の現場は、管理会社と管理組合だけの密室でした。

そこに第三者委員会が登場するのは、自社の管理品質をアップさせることにつながると肯定的にとらえて、正々堂々と振舞った方が、印象が良いのではないかと思います。

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100戸規模のマンションで、給水ポンプ交換工事のコンサルティングを依頼され、最初の1ヶ月では、「受水槽を撤去して、直結方式にするか、そのままでポンプ交換にするか」を決定、次の1ヶ月で、ポンプ交換工事の入札を実施。

この規模のマンションになると工事金額は、かなり高額。

管理会社の提案が、約850万円、組合が独自に取得した工事費が、790万円。

管理会社は、自社が元請で出す見積では、入札に対応できないと考え、自社の協力会社が直接入札することに切替え。

更に、新規の入札会社2社を加え、4社による入札となりました。

この工事は、古いポンプの撤去工事、新規ポンプの取付工事、配管の撤去や制御盤工事があります。それぞれの製品や材料の原価を調査、工事人工を想定、重量物の運搬の単価を調査…。

更に、元、大手設備工事会社のOBである専門家にも、査定を依頼。
ポンプの卸売り業者からも、実勢価格をヒアリング。

結果、原価や利益を見て、この程度にまで下がるぞ!と言う目安ができます。

そこから、各社との交渉を行ったので、相当シビアに話ができます。

では、当初、組合が取得した見積り金額を基準にして、いったい、いくらまで下がったのか?
10%?
20%?
30%?

答えは、組合の皆さんが「こんなに下がるの?」
管理会社の担当者が「これ、相当無理して、取りに来たのでは?」

いえいえ、これでも、当社が査定した金額よりも、高いので、きちんと利益があるはずですよ!(笑)

また、入札の過程で、当社が立ち会って、現地調査を行ったのですが、元々、管理会社の提案した内容と組合が独自に取得した内容とが、違っていたことも判明。

工事の適正化と価格の適正化が実現できました。

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参加者は、39組合員中、8名でしたが、とにかくやったことの成果は大きいです。

パワーポイント解説しましたが、大規模修繕工事に関する議案では、参加者の皆さんの目の近くで、図面を見せながら、ポイントで示したり、赤線を引きながらなので、わかりやすかったと思います。

この経験を次に活かしたいです!

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大規模修繕工事における「設計監理業務」の仕事では、
具体的には、
 建物調査
 設計資料の作成(工事仕様書の作成)
 入札業務
 工事中の検査
 竣工検査
 工事後のアフター時の立会いや指導
を行います。

これには、技術的な知見や経験が必要です。

技術的なスキルを持った一級建築士やマンション管理士の仕事です。

これに対して、「大規模修繕工事コンサルティング業務」は、上記に加えて、
 工事費の査定やコストダウン交渉
 組合意思決定のサポート
 組合の会合におけるコーディネート
が加わります。

 「設計監理業務」と言う表現で、上記のある程度まで行う建築士やマンション管理士もいると思います。

一方、単なる「大規模修繕工事コーディネート業務」の場合は、建築の専門家は別にいて、そこからの提案に対して、組合側の意見を取りまとめる役目が主です。
 組合意思決定のサポート
 組合の会合におけるコーディネート
が中心です。

自らが設計したり、工事検査を行うことはしないけれど、住民と一緒に完成検査に立ち会うなどは行うでしょう。

従って、コーディネート業務は、設計監理又はコンサルティングを行う専門家は別にいて、組合側の役員又は修繕委員会のメンバー的な存在(でも、組合員よりは詳しい)と言っても良いかもしれません。

ほとんどのマンション管理士は、技術的な知識や経験が乏しいので、この「コーディネート業務」を提供するというパターンだと思います。

ただ、これだと、組合が「設計監理」方式でやるときには、その業務は、一部被りますし、「設計監理を含めたコンサルティング業務」であれば、かなりの部分が被りますね。つまり、二重投資になり、もったいないという見方もあると思います。

その意味では、「責任施工方式」の場合なら、マンション管理士にコーディネート業務を依頼するのは、有効だと思います。

あるいは、不適切コンサルタントに掴まらないように、コンサルタント選びをサポートするという期待を持つ方もいるかもしれませんが、「コーディネート業務」の提供までが限界のマンション管理士では、不適正コンサルタントが誰か?を見破るのは、相当に難しい・・・これは、かなり強い確信をもって言えます。

ここまで述べたことは、「それが正しい分類の仕方」と教科書に書いてあるものではなく、あくまで、私が今まで、大規模修繕工事のコンサルティング、外部修繕委員等、色々な立場を経験してきた経験に基づく、一つの整理の仕方なので、「それは違う!」と突っ込まないでね(笑)

いずれにしても、当社は、組合にとって必要なコンサルタントは、建築的なスキルや経験とマンション管理組合特有の意思決定のサポート力の両方のスキルが必要だと考えています。

そのために、人材育成を行っています。

今年の活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾は終わりましたが、来期も募集しますので、マンション管理士や一級建築士の方の参加をお待ちしています。

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あるマンションから、
「大規模修繕工事のコンサルタントとして、一級建築士とマンション管理士とで、どう違うか?」という質問を受けました。

結論から言えば、一級建築士とマンション管理士とで違うわけではなく、その専門家がどのような業務ができるか?で違います。

確かに、大きく分けると、建築的なことは一級建築士が強いので、いわゆる「設計監理」を行うのに対し、マンション管理士は、組合の意思決定を助けるためのコーディネート業務を行うというイメージの違いはあります。

しかし、一級建築士でも、工事コストダウン交渉は、基本、行わず、見積りの間違いを見つけて、比較表を作るけれども、積極的にはコスト交渉を行わないという人もいますし、長期修繕計画は作らない(作れない)という人もいます。

また、足場をかけて調査しなければ把握できない下地補修工事の数量について、実数清算を行う建築士もいれば、想定数量で精算しないという建築士もいます。

その両者では、仕事の中身が違います。

マンション管理士でも、当社のように、建物調査から設計図書の作成や検査も行い、一級建築士と全く変わらない業務を行う専門家もいます。

しかも、コストダウン交渉は重点業務ですし、下地補修の実数清算もきめ細かく行いますし、更には、新築時の設計・施工不具合が見つかれば、分譲会社や新築施工会社との交渉(無償補修の請求)までやります。

ただ、そこまでやるマンション管理士には、今まで、出会ったことはないですが。

次回は、もう少し細かな点まで書きますね。

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昨日に続いて、今度は、名古屋市内40戸クラスのマンションで、近隣に大会場の施設がなく、狭い、ロビーでの総会になるため、当日、できる限り、委任状又は議決権行使書の参加を選択いただけるよう、事前に、ZOOMによる定期総会議案説明会を開催することにしました。

今回は、管理適正化プロジェクトのゴール、大規模修繕工事準備といった大型案件があるため、組合員の十分な理解と意見の吸い上げが必要との判断からです。

もちろん、管理会社主導ではなく、当社と理事会がリードします。

また一つ、経験値が増えます。

今後、総会そのものをZOOMでやるには、規約の改正を待たなければなりません。
また、通信環境や機材を整えて、質疑ができる状態にするのは、かなりハードルが高いですし、本人確認をどうするか?と言う問題をクリアするのは、一工夫いります。

総会はリアルで実施し、ZOOMで視聴しても良いけれど、議決の賛否はできないよ、と言うのであれば、問題はありませんが。

コロナ問題が収束しても、オンライン活用は、マンションのコミュニティの活性化のために必要になってくると予測しており、このテーマは、磨いていきたいと思います。

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岐阜市内、40戸クラスのマンションで、修繕工事を間近に控えた管理組合理事会から勉強会の依頼があり、実施。

それまで、管理会社への依頼で話が進んでいたようですが、それは断り、当社のMACM方式大規模修繕工事コンサルティング、MK方式管理適正化コンサルティングを採用したいとの意見で、理事も修繕委員も、全員一致。

総会開催前に、住民向け勉強会を開催しましょう!との話になりました。

しかし、この時節がら、多数が集まる勉強会への対抗感も大きい。

そこで、今回は、リアルな勉強会に参加しても良し、それを中継するZOOMで参加しても良し!としました。

専用の機材があるわけではないので、映像や音声は、イマイチかもしれませんが、とにかくトライ!

また一つ、経験値が増えます。

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管理会社の見直し(変更)のコンサルティングは、削減額に応じた成果報酬型だと、「安かろう悪かろう」になって、よくない、という意見があります。

正確には、「そうなる恐れが大きい」ということでしょうが、果たしてそうなのか?と思います。

逆に、定額報酬では、「その金額で採算が取れる手離れの良い仕事」(手抜きの仕事)になる恐れがあります。
なぜなら、コンサルティングの業務フローは、定形化できても、高い成果を上げるためには、半端ない熱量が必要だからです。

一方、成果報酬だと、やればやるほど、コンサルタントにも組合にもメリットが生まれますから、その意味では、成果報酬型は、組合とコンサルタントは「利益共同型」と言う見方もできます。

当社は、定額報酬+成果報酬ですが、年間で数千円レベルのコスト適正化でも、「品質を維持してコストを下げるコンサルティング」をとことんやりきります。

実際、小さなマンションでは、その積み重ねがないと、成果が出せません

ただ、やってみて振り返ると、年間数千円の組合利益のために、何時間もかけるケースもあります。
成果報酬型のコンサルであっても、大した金額にならない項目は、目をつぶる(手を抜く)ことだってあり得ます。

つまり、管理の品質が下がるかどうか(高い買い物になっているのを許容するかどうか)は、定額か成果報酬なのかには関係なく、コンサルタントのプロフェッショナル魂の問題だと思うのです。

関東や関西圏なら、大きなマンションがたくさんあるので、定額で、そこそこの報酬で、そこそこの成果でも、問題なく事業が続けられのだろうと思います。

大きなマンションなら、扱う金額は大きいので、大きな成果も簡単に出ます。
多分、顧問契約も、組合の全体出費の中では、わずかになるので、大型マンションだけに絞っても、続くでしょう。

逆に、2流のコンサルタントでも、顧客がたくさんいる都会なら、「焼畑農業」もできるので、その意味では、「安かろう悪かろう」のコンサルタントへのけん制として、「成果報酬はよくない」と言う情報発信も意味があるのかもしれません。

しかし、再度言いますが、「安かろう悪かろう」になるかどうかは、定額報酬か成果報酬か?では、決まりません。

また、先ほど、定額報酬だと「手抜きが生じる可能性もある」と書きましたが、これも、実は、定額報酬か成果報酬?では、決まりません。

結局、最後は、コンサルティングの中身であり、コンサルタントのプロ魂の問題だと思います。

組合の皆さんが、コンサルタント選ぶ際には、報酬の方式そのものではなく、
何をどこまでやってくれるのか?
それに対して、どのように報酬を設定しているのか?
管理会社のリプレースを行ったとして、それに対して、どこまで責任を取ってくれるのか?
をよーく見て頂くと良いと思います。

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ブログを書き続けて13年。
何とか、1日遅れでも、連続を続けてきたのですが、ここ数日、アップし忘れもあり、かつてないほど、バックデートすることになり、悔しい状態です。

ここ1ヶ月は、かなり難しい問題を超スピードで解決しなければならないコンサルティングを数件受けており、そのタイムリミットが迫っていることが大きな要因。

ただ、好きなこと、人の役に立つことなので、疲労感はゼロ。

期待を超える仕事をするのがプロなので、ブログも書き続けて、しっかりと成果を上げます。

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ここ一週間で、かなり大きな気温差があります。

半袖で良いくらいの日もあれば、上着がないと寒い日も。

組合の会合では、窓を開けることは必須なので、昼間にはそれほど寒くなくても、夜に、急激にひえることもあり、しまった!と思うことも。

住民の皆さんは、部屋に戻って、上着を持ってくるなんてことはできますが、私はそうはいかないので、気を付けないと!

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先日、MAKSの定例勉強会をZOOMで開催。
ZOOM 勉強会

テーマは、「大規模修繕工事の仕様決め」

MAKSの強みは、マンション管理士が中心の集団でありながら、大規模修繕工事のコンサルティングが滅法強いこと。

この10年で、建物診断、大規模修繕工事、長期修繕計画作成、2年アフター点検・10年瑕疵保証インスペクション等の各コンサルティングを累計すると、200件近くの実績があります。

特に、マンションに関わって30年、新築マンション設計1000棟以上、リノベーション設計多数、大規模修繕工事設計の辻一級建築士がメンバーに加わってからは、加速していますが、メンバー全体の技術面の底上げには、定例勉強会が重要な役目を担っています。

今回の勉強会も、各自が自宅でZOOMに接続し、2時間。

大規模修繕工事では、技術的な話以上に、組合側の意思決定をスムーズに行かせるため、「難しい専門的な話を、いかにわかりやすく説明するか?」が重要で、その最初のハードルが、工事仕様決め。

こういうアプローチは、建築士だけの集団でないからこそ、ユーザー目線が生きます。

これも、MAKSの強みで、建築の素人の組合員が理解、判断できるツールについても、どんどんブラッシュアップをしていきますよ!

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築24年100戸クラスのマンションで、ポンプ交換のコンサルティングを行っています。

ポンプ交換て、機器を取り換えるだけなのに、コンサルティングってあるの?
と思われる方もいると思います。

最初は、今のまま受水槽+加圧ポンプにするか、受水槽撤去で増圧ポンプにするか、市水道直結にするか、の選択に関するコンサルティング。

比較すべき評価項目が多岐に渡り、また、評価項目は、他にはないのか?
と、どう選定して良いのか、わからなくなったため、当社にコンサルティングの依頼があったものです。

管理会社はどうしたの?と思われた方もいると思いますが、管理会社は工事受注の利権が絡むため、客観的なアドバイスを期待できないとの判断。

これは、賢明な判断です。

ライフラインに関わるので、できる限り早く!とのリクエストに応え、正直、超多忙な中、短期間でアドバイスをまとめ、2度の理事会を開催し、最終的に、今のまま受水槽+加圧ポンプにすることが決定。

当社コンサルティング開始前に、既に、管理会社の見積も管理組合が独自で取った見積りがあり、その差は約100万円。

ポンプの定価だけで600万円を超える大型工事ですから、組合が直接取った見積りの方が100万円安いからといって、それがいわゆる「相場」なのかわかりません。

そうであれば、当社に、引き続き、工事コンサルティングを依頼し、入札・業者選定・工事管理を依頼した方が、メリットがあるとの判断でした。

また、実は、この期間だけの特別サービスとして、顧問として、何でも相談してもらって良いことにしました。
結果、いくつもの問題の指摘、課題の整理もしました。

その中で、見つけた管理委託契約の解釈を巡る問題点。

この組合の管理委託契約では、管理会社が受注しない工事は、管理会社は、見積の取得、発注の補助、完了確認は行わないと定めてあるため、100万円安い方を取ったら、理事会の負担が大きい。

しかし、それは、工事受注者としての仕事なので、私から管理会社に、「管理会社の組合運営補助業務は、当然やってくれますよね!」と確認し、例えば、工事や断水のお知らせ補助、業者の入館の便宜、支払い、工事後の連絡窓口の把握などは、「管理会社業務」として、担務することを念押ししました。

管理会社の受注のためのオーバーセールストークでは、これらの業務も一切やらないと聞こえるような説明をし、まるで、理事長が管理会社に替わって、何から何までやらないと思わせるようなケースは、たくさんありますからね。

で、いよいよ入札。

いくつかの業者の現地調査をコーディネートしましたが、今あるポンプの取り換えと言っても、何もないところに、設備を据え付ける工事や、機器単体を取り換える工事と異なり、今回は、取替え時の断水をいかに短くするか?制御盤とマンション全体の機械監視との連携をどうするか?等、応用問題がいくつもあります。

ポンプユニットも進化しています。

複数のメーカーで同性能のポンプを提案してもらい、価格が硬直しないようにします。

さて、組合が自分たちで取得した見積りより、どこまで安くなるのか、期待してください。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先のマンションから、相次ぐ相談例。

「管理会社から、管理費などの口座振替のお知らせ通知について、
変動がある月は配布するが、変動がない月は、廃止するとの通知があった。
また、専用のHPでも見ることができるとのこと。
しかし、インターネットを閲覧できない人もいるのだから、これは、おかしいのでは?」
「組合が嫌だと言ったら、従来どおり毎月配布してくれるのか?」

私の回答は
「管理委託契約に、毎月、お知らせ配布を行うと書いていないので、協議事項ではないため、お知らせと言う形で、組合員に通知されることは、契約違反ではない」

もちろん、「一方的に通知するのは、いかがなものか!?」と言う意見はわかりますので、事前に、理由を含めて、きちんと説明すべき内容でしょう。

実際には、定額じゃない月(例えば、水道料が発生する月)は、紙のお知らせは配布されますので、住民側の家計管理には、問題はなく、管理会社内で、無駄なコストがカットされるなら、管理委託費の長期安定につながるというメリットもあります。

自然な流れではないでしょうか?

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先回の大規模修繕工事で屋上防水工事を行い、10年保証が付いているのに、5年程度で、床面の防水が大きく浮いたり、割れたりしてきたマンションからの依頼。

施工会社の説明は、「下地調整モルタルの浮きが原因であり、その浮きは、下地コンクリートからの湿気の上昇」が原因で「劣化部をめくり、湿気対策をして再施工する」との回答。

当社の調査では、
① 当時、工事仕様を寸前で変更しており、仕様書も施工手順書も組合に示されていない。
② 組合側が、工法変更を承諾した記録がない。
③ 施工記録写真を見ると、下地調整モルタルの上に、クロス(メッシュシート)を貼ってから、防水施工すべきところ、その記録がない。

そこで、防水メーカーへのヒアリングにより施工要領を確認するとともに、現地で、数カ所の抜きとり検査を実施したところ、一部に、クロスのない箇所を発見。

メーカーにて、断面を調査してもらったところ、実は、最初に、下地調整を行わずにクロス+防水施工を行った結果、勾配が不十分となったため、その防水の上に更に下地調整モルタルを塗り、その上にクロスを貼らずに、防水施工を行ったことが判明。

従って、現場での目視では、モルタルの上にクロスが敷設してないように見えたのは当然で、施工手順としては、明らかに間違っているため、メーカーとしては、10年保証ができない状態であるとの結論。

また、そのような個所が複数あることも判明。

更に、最終的に使用したトップコートは、通常のもので、本来、外断熱であるそのマンションに対して、適切なトップコートを使っていなかったことも判明。

また、携帯基地局の下部は、当時の担当者が携帯会社への連絡不十分で、施工していなかったことも判明。
実際には、当社が携帯基地局設置の契約書を調べたところ、屋上防水工事の場合は、携帯会社の負担で、施工ができる状態にする義務があることを明らかにしました。

ここに至るまでに、半年間。
そこから、補修方法の協議で3カ月間。

一度、高圧で、表面のトップコートや下地調整モルタルを全部飛ばして、不陸個所は、現行の下層の防水層の上に、下地モルタル+クロス+防水を行い、平面及び立ち上がりまで、トップコートを再施工。(詳細に言うと、施工はもっと複雑ですが、割愛)

携帯基地局下の未施工問題は、携帯会社に連絡し、基地局周りの鉄板を取り外し、防水を施工。

更に、組合側では、賠償を求める声も発生(当社は非弁行為にならない立場でサポート)

結果、約1年かけて、組合側が納得できる工事になりました。
仮に、この工事を発注したら、400万円程度になるとのこと。

今回、悪かった個所が直っただけではなく、事実上、今から、10年程度は安心できる防水施工がなされたと言えます。

長期修繕計画においても、支出が減るわけですから、修繕積立金の値上げ抑制につながり、良かったですね。

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この週末は、沖縄で当社コンサルティングによる大規模修繕工事第1号の工事説明会を開催。

まずは、工事説明会の前に、契約書の調印式。
Fステージ牧志駅前工事契約調印

続いて、工事説明会。
Fステージ牧志駅前工事説明会2.jpg

34世帯中、20世帯ほどが集まり、コンサルタントの挨拶に続き、工事会社の現場代理人から、工事説明をしていただきました。

この現場代理人は、名古屋の方で、この工事のために、沖縄の施工会社とお見合いをしてもらい、採用された方で、大規模修繕工事の経験が豊富で、かつ、人間味が豊かで、沖縄でも、きっと、良い仕事をしてくれるだろうと思います。

工事説明会の際には、通例ですが、住民の皆さんに対して、「良い工事にするには、住民側の協力が大事!」とお伝えしました。

いよいよ11月から工事が始まります。

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沖縄で当社コンサルティングによる大規模修繕工事が11月から始まります。

それに先立ち、元請会社と専門業者さんたちを集めての「住民の幸せデザインプロジェクトキックオフミーティング」を開催しました。
キックオフミーティング

このネーミングには、「大規模修繕工事は、建物を直すのが目的ではなく、住民を幸せにすることが目的なんだ。チーム一丸で、過去、最高の仕事にしよう!」と言うチームビルディングの願いが込められています。

スライドを映しての45分間、私の講義を聞いてもらいます。

最初は、皆さん、相当に表情が硬い(笑)
それを笑いを取って、リラックスしてもらい、最後は、良いミーティングだったと感想をいただくことを目標に話をします。

講義後は、感想アンケートをいただきましたが、受講者全員から、最高点の評価をいただき、ほっとしました。

沖縄の職人さんたちにも、当方のこの仕事にかける情熱を感じてもらえたらうれしいです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄出張の前泊で、名古屋のホテルを利用したら、「GOTOトラベル地域共通クーポン」をいただきました。

それがこちら。
地域クーポン

額面1,000円。
実際に私が受領したクーポンの使用可能エリアは、愛知・三重・岐阜・静岡の4県。

以前なら1万円近くのホテルが半額になり、更にGOTOトラベルキャンペーンで3,000円くらいになっているので、この地域共通クーポンを活用したら、実際には1泊2,000円。

会社と自宅の間の往復の交通費より安い!

これだと、毎日、名古屋に泊まる方が、移動時間ロスも減るし、近隣の商店の売り上げにも貢献出来て、良いかも(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

週末は、沖縄マンション管理組合支援プロジェクトです。

岐阜は、18度。沖縄は31度。

木曜の夜は京都のマンションの理事会で、名古屋戻りは23時過ぎ。
そのまま名古屋に泊まり、翌朝8時40分の飛行機で沖縄へ。

シャツや服、夏物と冬物が混在(笑)

台風は、ぎりぎりフライトに影響ない模様。

ハードスケジュールですが、それが良い!(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ある著名ブランドのマンションで、実際にあった話です。

管理会社の担当者が、
「自社のグループ会社の建設会社で大規模修繕工事を受注しなければ、大規模修繕工事後に、何か問題が起きたら、組合が直接、その会社に申し入れることになる。(管理会社はサポートしない)」と組合に説明し、それが大きな理由の一つで、管理会社のグループ会社に指名発注することになりました。

 この問題は、管理会社が他社との競合なく大規模修繕工事を受注するためのオーバーセールストーク問題として、私が繰り返し、「管理会社は、どこが大規模修繕工事を行っても、管理会社として、組合の申し出を取り次ぐので、惑わされないでね!」と啓蒙しています。

 これは、いくつものマンションで、管理組合と私と管理会社とが同席して、私と議論すると、管理会社の答えは、「馬渕さんの言う通りです」となりますので、間違いないです。

 大規模修繕工事だけではなく、中小の修繕工事でも、管理会社の見積書に対して、当社が他社の相見積もりを提示し、その会社で工事をしても、管理会社は、工事の立会(入館の便宜)、工事報告の取次ぎ、支払い、その後、不具合があった場合の連絡まで、全部やってくれます。

 なぜなら、それが管理会社の役割だからです。(最近、管理委託契約に、「組合が直接発注した工事は、管理会社は、一切面倒見ない」と書いた条文を見て、驚きましたが)

話は戻って、冒頭の管理組合では、私が同席した理事会で、修繕委員が、「管理会社のグループ会社以外の建設会社で大規模修繕工事を依頼した場合、工事後、何か問題が起きたら、組合が直接、その会社に申し入れることになるのか?管理会社が取り次いでくれるのか?」と質問。

管理会社の担当者は交代していて、今回の答えは、「当然、管理会社の業務として、取り次ぎます!」

修繕委員は、全員、「話が違うじゃないか!」

管理会社の担当者は、「皆さんが、そう受け取られるような話を前任者がしたとしたら、それは、間違いです。申し訳ございません。」と謝りました。

管理組合と管理会社が密室で話していると、どうしても、管理会社のオーバートークに、組合が対抗しきれないという事例でした。

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顧問先で、管理会社から工事見積りが出されたので、もっと安くできる業者を紹介できないか?と聞かれた場合の注意点。

見積書の細目を見て、内容が適切かどうかの判断を行ったうえで、他社に見積りを依頼しますが、その際、管理会社から出された見積書を使うときには、社名や金額は、伏せます。関連する点検・調査報告書についても、社名を伏せます。

その理由は、次の通りです。

1、管理会社と同じ見積条件にして、公正な競争とします。

2、他社の金額がわかると、それより、少し安い金額を出せば受注できるとの心理が働き、本来の市場価格と離れた見積りになります。

3、仮に、管理会社又はその協力会社が知り合いの業者だと、談合又は遠慮した価格になります。

4、当社に依頼される側の立場になれば、当社が他社の見積を社名や金額を伏せずに、提供すると、当社はそういうことを行うコンサルタントだと思われます。
よって、自分の出した見つもりも、同じ扱いを受けると考えます。

信頼もされないし、今後、当社から依頼する見積りは、高めに出されます。

5、見積を作ること自体も、コストがかかりますし、一部は、その会社のノウハウ開示です。
  それをリクエストするのですから、当然のリスペクトであり、感謝です。

5、当社の見積取得のポリシーが、上記であることは、管理会社にも伝えます。
 そうして、次回以降も、お互い、フェアな競争で、組合の幸せに貢献するという相互尊重の気持ちになります。

 顧問の仕事は、管理会社の見積を、高い!とやっつけることではなく、素人の組合に替わって、プロとして、管理会社を指導して、良い仕事をやってもらうことですからね。

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愛知県内で3マンション、沖縄で2マンションにて、管理委託契約の入札を実施中です。

このうち、愛知県内のあるマンションで、「管理委託契約の見積締め切り後の開封に関心のある住民さんは、誰でも立ち会って良いですよ!」と張り紙を出したら、それを見たそのマンションの管理会社が、開封会場に来て、開封に立ち会いたいという。

この管理会社も当然、入札に参加しています。

「えええっ!」と言うのが、担当の棚橋コンサルタントと管理検討委員長の声。

その話を聞いた私も、驚きました。

◎自分が管理するマンションだから、入札に立ち会う権利がある?(理屈を言うまでもなく、そんな権利はないですよ)

◎厳正な入札が行われているか、確認したい?(いや、厳正に行うために、住民立ち合いの公開開封にしているんだけど…)

◎自社の管理を続けたいので、その後の交渉後の再見積もり提出のために、他社の見積を知りたい?(そんなのフェアじゃないでしょう…)

今回の事件、「管理会社の上から目線の姿勢」が疑われます。

あるいは、契約継続のために必死なのかもしれませんが、入札している他社情報が漏れたら、その管理会社から、他社に連絡が行き、「再見積では、当社より高い見積りを出さないように!」と言う談合が生じる懸念が生じます。

今まで10年以上行ってきた管理委託契約の入札で、初めての珍事でした。

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4月から開講し、コロナ問題で、同行研修が制限される中、6月から座学を開始した第5期「活躍できるマンション管理士養成塾」(一般社団法人マンション管理相談センター認定マンション管理コンサルタント養成講座)が修了しました。

途中、スクーリング形式からZOOMによるオンライン講座形式に変更。

平均、1講座で20以上の資料やツール類があり、昨年までは、紙面配布と映写との組み合わせで行ってきた講座をオンラインで行うスタイルに変更したのですが、これは、相当に大変でした。

例えば、従来なら、PCで当社の入札システムを実演しながら、手元の複数の紙の資料と照合することができましたが、ZOOMのみだと、それができません。

また画面共有するに際し、あらかじめデスクトップにたくさんのワードやPDFエクセルをアクティブにしておくのですが、これが、規則性なく並ぶので、適切なタイミングで出すのも、大変!

養成塾講義がある前日は、ほとんど毎回、泊り状態でした。
毎回こだわったのは、第4期よりも、より良い内容へ!また最新の資料に更新!

今年の2名の受講生も、オンライン講義で、戸惑うこともあったと思いますが、皆勤賞!

昨日、その最終講義、プレセンコンテスト、修了式。
先輩の黒野コンサルタントもZOOM参加で、コンテストの審査、オンラインパーティに参加してくれました。
養成塾 オンラインパーティ
(デビュー前なので、顔はまた未公開です)
今年度、卒業生のお二人、本当におめでとうございます。

今は、仮免状態で、これから同行研修を重ね、本免許を取得してもらいますが、これからの活躍を全力で支援します!

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顧問先マンションでの質問です。

(質問)
現在、自治会費が30万円程の余剰金があり、特に使うあてもなく、積みあがるばかり。
自治会費と管理費は、別会計であるが、このマンションでは、賃貸住戸がなく、自治会費は、全て、区分所有者からの金額だから、この金額を管理費会計か修繕積立金会計に振り分けたいという意見。

大規模修繕工事で一時金を集めて、修繕積立金に入れることは、行われているので、理事会の判断でかまわないでしょう?それとも、総会決議が必要ですか?

(回答)
新築時から、マンション1棟が1自治会で、全戸自治会加入が義務付けられているマンションは、少なくないと思います。

それが管理費と一緒に振替えているケースもあり、毎年の決算書には、「自治会費」として、収入計上され、それを「自治会費」として支出するマンションも多いと思います。

また、自治会長は、役員から選出されるルールがあり、理事会で、自治会の活動の話がなされるのも普通にあります。

全戸から集めたお金が、使途予定もなく積みあがっているのだから、将来、不足するかもしれない管理組合の財産に繰り入れましょうという感覚になるのは、不思議ではないかもしれません。

しかし、今回の質問の回答は、「理事会、総会、いずれに決議でも、それは、できません」

自治会(費)と組合(財産)は、組織も会計も別なので、組合側の決議で決めることはできません。

住民から、一旦、自治会に収められたら、財産は、自治会に属します。
組合が集金して、自治会費に繰り入れ、それが組合の予算・決算書に掲載されているからと言って、管理組合の決議で、繰り入れ先を自治会会計から管理組合会計に変えることはできません。

たまたま、マンション住民=組合員の全員が、どちらにも所属していて、
いままで、どっちがどっち?という状態でも、意思決定は別です。

自治会費を管理組合会計に繰り入れることを行うためには、
自治会の集会で、
「自治会財産を管理組合に寄付する」
決議をすることです。

それは、自治会の決議ルールに従います。
もし、ルールがない場合は、全戸賛成なら、問題ないですね。

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