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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

兵庫県の築12年目の中規模マンションの理事長から、
大規模修繕工事の設計監理業者を募集しているので、参加してもらえませんか?
との連絡をいただきました。

遠方からのリクエストが、最近、増えてきているのは、
沖縄でのコンサルティングの情報を発信しているからだと思いますが、
それ自体は、大変うれしいことです。

組合からすれば、こうした募集に応じてもらうのは、事業者側の営業行為として、
無料で説明やプレゼン審査に来てほしいと思われているケースがほとんどなのですが、
当社は、基本は、まず、来社いただいての相談。

その後、マンションに伺うことはありますが、遠方の場合は、
契約前であっても、交通費をいただきます。

また、確かに、沖縄や京都でのコンサルティングにより、
遠方での業務でも、成功させるノウハウは積み上げてきましたが、
中規模マンションサイズですと、契約以降の交通費の負担感は、
小さくないと思います。

また、現時点では、
当社の姿勢や手法を評価していただいた組合から、
指名での依頼だけでも、順番待ちに近い状態となっており、
いわゆる「設計監理者募集のコンペ」には参加しない方針です。

なぜなら、遠方への営業行為に使う時間で、
一つでも多くの組合を救いたいからです。

そのような事情をお話しし、せっかくのご要望でしたが、
設計監理業者の募集に応じないことをお伝えしました。

申し訳ありません!

この組合が、良いコンサルタントと出会って、
大規模修繕工事が成功することを祈念しております。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以下、ヤフーニュースからの引用。

「22日午前1時すぎ、札幌の中心部にあるJRタワー東側の壁に張り付けられたタイル状の飾り石6枚が歩道に落ちているのが見つかりました。一つ間違えば大きな事故につながる可能性がありました。
(中略)
老朽化や劣化、施工不良などさまざまな原因が考えられますが、原因はまだ特定されておらず、現在、調査中です。」
(中略)
外壁やコンクリートの中に入り込んだ水は、凍ると体積が増えて膨張し、これがとけると空洞ができます。こうした現象が何度も繰り返されると外壁が浮き出して落ちてしまうということです。
(後略)

写真を見ると、一般的なマンションの外壁タイルのようにモルタルや接着剤で、全面を直貼りしているものではなく、大判のタイルをデザイン壁として張り出して、四辺を箱のように接着しているようで、もし、接着剤だけで止めてあるなら、接着強度が弱そう。

これって、時々見られる「メンテナンス性より、デザイン性重視」の弊害かも?とも思えます。

記事では、「だから、マンションでも気を付けましょう」とありますが、今回のケースは、突っ込みどころがいささか違うような気がします。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

東海テレビ/バイキングMOREで、次の話題。

▽独自取材!住民激怒
「全館建て替えだ!」
傾斜マンションの実態福岡のマンション
25本のうち8本が支持層に届いていない!

やっと建設業者3社が非を認め、
建て替え・補修(杭を補強)・買い取りの3択を提示し、当該住民の9割が建て替えに賛成。
「建て替え」まで決まった。

ただし、日照権などのため現状の7階建てから6階になると言われた。
→測量などをした結果、7階建てにできる事がわかったが、天井△20センチとなる。

ところが、建て替えに大きな壁。
①当該棟の5分4の賛成
②全7棟の4分3の賛成
土地は7棟全体の持ち物

7棟のうちの1棟。
その他6棟のマンションの合意が必要。

その6棟から反対多し
→工事の騒音~パチンコ屋の中くらい(工事期間2年)、振動、粉塵
→残る6棟の杭も調べろ!
→多数の工事車両の駐車場所をどうするのか!
→資産価値が下がる(1棟だけ新しくなる)

以上、私は番組を見ていないのですが、読者のAさんからの情報提供で書いています。

聞けば、この番組には、専門家の登場はなく、いわば、「今、話題なトピックス」を紹介したという内容ですから、いわゆるテレビ受けするレポートになっている可能性もあり、当事者にとってみれば、それぞれの主張は、もっと、複雑で、生活にかかわる重大問題であり、外野がとやかく言うものではないでしょう。

言えるのは、「マンション管理組合での合意形成がいかに難しいか?」

これからどうなるか、注目したいです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築25年、約100戸のマンションからの依頼で、給水システム検討コンサルティングを提供。

現在は、受水槽があり、2台のポンプが並列交互運転。

それが故障し、修理を行ったが、交換が急がれる状態。
そこで持ち上がったのは、受水槽をなくして、市水道からの直結方式に変えようか?

そうすれば、受水槽の清掃が不要になり、将来、受水槽のリニューアルも不要。
水道の検針や集金も、水道局がやってくれるし、水質も良くなる(気がする)。

工事費は高いが、長期的には、メリットがあるのでは?と言う意見が出ました。

管理会社からの提案があり、自分たちで業者を探して、提案を受けて、最終的に、受水槽をなくす2パターンと現在のポンプを交換する2パターンの4パターンに整理しました。

しかし、そこからが難題。

今考えている評価項目で比較すれば、充分か?
4つのパータンの工事内容は、適切か?

水道というライフラインの話で、工事費も700万円~2300万円。
管理会社と管理組合とで、同じ条件で出した見積りが、数百万円違う。

理事だけでは、一つに絞り込めないという状況。

そこで、当社に、適切な比較ができるようコンサルティングしてほしいと言うリクエストでした。
期間は、わずか1ヶ月。

これまでの資料を提供してもらいましたが、半分以上が、感覚的な比較でしたし、大切な評価項目が抜けている。特に大きいのは、水道料差益。

もし、水道局との個別契約にすると、その差益がなくなり、受水槽の維持費や検針費用がなくなってしまっても、結果的には、30年で見ると、支出が大きく増えます。

また、水質が良くなるというイメージがあるのはわかりますが、受水槽であっても、実際は、年1回の消毒清掃があり、水質検査に合格していて、毎日、水は入れ替わるので、水質に問題はありません。

こういった要素で比較表を作成し、かつ、30年間のコスト比較表を作成して、提示しました。

その結果、これなら比較できるということになり、現行のポンプ交換方式が大多数の賛成を得ました。

次は、工事の実施コンサルティングです。
管理会社や管理組合が取得した見積り金額より、低い金額で実行できるよう入札を行います。

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現在、累計のコンサルティングの依頼クライアント数は、99です。

正確に言うと、一つのマンションから依頼されるコンサルティング案件は、平均で5案件以上あるので、累計コンサルティング契約数は、500を超えていますが、クライアント数で言えば、間もなく100という区切りになります。

年内には、到達するので、ちょっと、お祝いしたいかも。(*^^)v

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人がピンチだと思う場面を、自立型思考を持った人は、「チャンス」と言います。

今、チャンスです。

コロナで困ったという話とは逆で、仕事の依頼が多すぎて、「チャンス」です。

この週末も、新たなコンサルティング依頼が二つ。

メールの返信は、50通以上溜まっています。

うーん、MAKS認定コンサルタントチーム全体のパワーを上げるチャンスだ!

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日常修繕工事で、管理会社から提示される見積は、総じて高い。

理由は、自社で工事を行うわけではなく、工事業者の見積に、自社の利益を乗せるからです。
ただ、ある程度の工事規模になり、管理会社が工事費の査定をきちんと行ったり、あらかじめ相見積もりを取り、原価を押さえた上で、自社の利益を乗せれば、割安な金額になることもあります。

当社の顧問先では、管理会社から見積りが出ると、その必要性、発注先会社や価格の妥当性をチェックし、価格の査定や場合によっては、相見積もりを取得します。

ただ、相見積を取得する際には、管理会社の見積価格は伏せて、工事仕様と言う形で業者に提示し、現地調査を行う等の段取りを行い、「公正な競争」の上で、比較検討できるようにします。

ところが、これを管理組合側が行うと、管理会社の見積書をそのまま知り合いの業者に見せて、「これより安くならない?」と言う交渉をしがちです。

複雑で多額の工事の場合は、その業者も現地確認などをするでしょうが、その業者が経験則で、エイヤッと見積りが出せるような工事であれば、管理会社の見積から、値引くことは簡単です。

このようなことが続けば、管理会社のフロントマンとしては、協力業者に依頼して出してもらった見積書作成の苦労分が、ただで、流用されてしまうことになり、その業者との信頼関係を損ねることになります。

これ、組合紹介の業者で一度きりに安くなったメリットよりも、デメリットの方が大きいです。

今回の相談は、それをやられてしまったフロント担当者からの相談でした。

管理組合が、見積りを出すときの商ルール(マナー)について、今度、顧問も交えて、きちんと話しましょう!と言うのが私のアドバイスです。

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晴天ではないが、心配した台風の影響はなし。

修繕委員を中心に、住民の方々と一緒に建物調査。
(シーリングのダンベル検査のための抜き取りの解説中)
調査住民立会 2 調査住民立会

屋上から廊下・階段、敷地回りへと建物の仕様と劣化状況、修繕の方法などをレクチャーしながら廻りました。

1~1.5か月程度後には、報告書や概算予算書が完成し、修繕委員会での報告となります。

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3年前から顧問を務める松本市内のマンションで、大規模修繕工事のための建物調査を行います。

担当は、長野在住の長町コンサルタント。

私と辻建築士が名古屋から行きます。

夜、名古屋で理事会が終わってから出発。
午前零時ごろ到着。

翌日、9時半からの調査です。

二人の多忙なスケジュールを縫って、予定を合わせたら、こんな感じになります(笑)

台風が上陸せず、良かった!

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先日、(一社)マンション管理業協会が、「令和2年マンション管理受託動向調査」の結果を公表しました。

それによると、1棟当たりの平均戸数は、全国で52.17戸。

エリア別でみると、信越が73.95戸が最大ですが、これは、リゾート型マンションが多いからであり、3大都市圏では、関東が51.07戸、近畿が61.83戸となっており、東海エリアの42.45戸は、グッと少ない数字です。

私は、かねてから、経験則的に、東海エリアは1棟当たりの平均戸数は40~50戸くらいで、マンション管理士たるもの、そういった中小規模マンションを救えないと、存在価値がない!と言ってきましたが、その通りでした。

ちなみに、全国的には、50戸未満のマンション数は、全体の52.5%ですから、東海エリアは、大雑排に言えば、52.5%×52.17戸/42.45戸=64.9%となり、全体の3分の2が、50個未満だと推定できます。

中小規模のマンションを救える実力のあるマンション管理士を多く育てないと!と益々ファイトが湧きます。

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この週末は甥っ子の結婚式・披露宴でした。

午前中は、名古屋市内で顧問先マンションの臨時総会で、そこからトンボ返りをしての参列。

コロナ禍の下での挙式や披露宴ですから、どんな感じかな?と興味津々。

以前とは違うな、と感じたことは。
・教会の挙式は、皆で賛美歌を歌わない。
・親族の顔見世は、マスクを取って、無言で一礼。
・披露宴では、主賓や友人代表の挨拶はあるけれど、いわゆる「余興」は全てビデオ。
・キャンドルサービスはなし。
・30分に1回、全窓を開放。(気候が良く、大きな窓が解放されて、かえって気持ちが良い)
変わらないのは、挙式中に、新郎新婦を囲んで、入れ替わり立ち替わりの写真撮影。
・テーブルを渡り歩いての、お酌のシーンは、ほとんどありませんでしたが、これは、NGのアナウンスがあった訳じゃなく、何となく、誰もが遠慮がちでした。

極度に感染を恐れず、三密はきちんと避ける。

随所に、その配慮がなされ、いい挙式・披露宴でしたね。
式場は、岐阜市内の「ザ・パームガーデン
内装も、木の使い方がなかなか素敵で、落ち着いていて、良い。

甥っ子夫婦の幸せを祈ります。

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沖縄でコンサルティングを始めてから2年。

沖縄で、2つ目の管理委託契約の入札が終了しました。

沖縄は、名古屋と比べると、圧倒的に管理会社の数が少なく、競争環境を作るのは難しいと言われています。

しかし、元々、岐阜と言う地方都市で成功してきたMK式管理適正化プログラムは、沖縄第1号のコンサルティングでも成功しており、今回は、そのマンションで組合側の中心メンバーであった友寄氏が、その後、沖縄在住のMAKS認定コンサルタントとして活動を開始しているので、更に、パワーアップ!

実は、同時に、3つめの管理委託契約の入札を並行して実施しているほどです。

今回は、私は名古屋からZOOMでプレゼン審査に出席。
友寄コンサルタントが、現地でファシリテート。
加えて、同氏の友人にアシスタントをお願いしました。

結果は、即日に出て、ましたが、正式には、総会の決議をもって決まります。

30戸台のマンションで、年間70万円以上の固定費削減の見込みです。

他方、同じ時期にコンサルティングが始まった他のマンションでは、管理会社を変えないで、管理適正化に成功していますので、今年中に、沖縄で通算4組合がMAKSの管理適正化プログラムで「より良い管理をより安く」を実現できます。

この実績を伝え、目覚める管理組合を増やすべく、沖縄での第2回セミナーは来年早々に開催したいと考えています。

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NHK朝の連続ドラマ「エール」が今週から再開。

母校早稲田大学の応援歌「紺碧の空」の作曲家、古関裕而の人生を描いたドラマで、ずっと見ていたので、うれしいですね。

今週は、「弟子がやってきた」

笑いの場面も多いのですが、基本のテーマは、エール=応援で、誰かを応援する、ジーンとくるセリフが良いです。

楽しみが増えた(笑)

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組合から、防災マニュアルを作りたいというリクエストの元、ざっくりとしたイメージ共有をすると、各自それぞれ、自分の経験やテレビ、新聞などの情報から得ている「事実」「被災した人の感想」が入り乱れます。

理由は、その災害が、地震なのか、台風の風災なのか、洪水なのかの違い。
停電が起きると言っても、自宅は無事でも、電気が来ないとうケースもあります。
マンションでは、それなりに話題になったエレベーター機械室の浸水による故障の話もあります。

専門家ではない人たちが、知っていること、心配なことを自由に言って、それを集約することで、マニュアルができると思ったら、かなり無理があるでしょうね。

まずは、勉強して、基礎知識を共通にすると良いですね。

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中電から、「スマートメーターを取り替えました」との通知がきました。
スマートメーター

「取り替えます」ではありません。

昔は、停電をして取り替えていたのですが、今は、無停電での交換が可能だからです。

では、全ての場合で無停電でできるかと言えば、今回のように中電の計画工事は原則、無停電。
物理的にできない場合もあって、停電工事。
顧客から、「スマートメーターに替えて」とリクエストすると、停電工事。

ただし、ある方法を使うと、「スマートメーターに替えて」とリクエストした場合でも、無停電です。
その方法は…企業秘密のため、公開できないので、すいません!

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新内閣の顔ぶれが揃いました。
テレビや新聞を読むと、批判が大半です。

良い人選だと言えば、政権寄りに見えるから、批判することが大前提かもしれませんが、「じゃあ、あなたなら、だれを選ぶ?他から、いい人選だと褒められる自信がある?」と問われれば、無理でしょう。

選ばれた人の良いところも、クローズアップして、批判だけじゃなく、応援もしましょうよ。

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防災訓練の季節になり、一部の顧問先マンションから、「例年の行事ですが、今年はどうしましょうか?」と相談いただいています。

今年は、新型コロナ感染防止のために、訓練自体は見送りが妥当でしょうが、防災意識は高めたいという意見もあります。

であれば、防災の手引きの見直しとか、作成とか、そういった活動に切り替えることも一考です。

ミーティングであれば、ZOOMでもできますからね。

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新型コロナの感染は、段々と少なくなっている様子ですが、マンションのベランダを含めた建物調査は、相変わらず、抵抗感を持つ人もいて、慎重さが必要です。

最近、大規模修繕工事コンサルティングを締結したマンションでも、この秋に行うか、来春までの延ばすか?の議論をしました。

結論は、来春になったら、状態が好転する保証がないので、この秋にやろう!

但し、感染対策を十分にしていることをPRすべし!と言うもの。

感染対策を十分に行うためには、その分の対応人区が増えるのですが、だからと言って、報酬を増額するということはせず、この対応ノウハウをブラッシュアップするための投資と考えます。

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昨日のブログに対して、
「定期借地権付きマンションでなくても、解体・建て替えを見据えた計画が必要なのでは?」
「東京では、古いマンションの建て替えの話で、マスコミに取り上げられているでしょう?」
「建物の建て替え時期(寿命)は?」
と言う質問をいただきました。

もちろん、古いマンションは、実際に建て替えの話が出ますが、配管が躯体に埋まっていて、取替えられず、露出でやるには莫大な費用がかかるとか、耐震性が低いとか、昔の日本人の体型に合わせて、天井が低いとか、そのエリアが発達して、低層から高層に建て替えることで、立地の有効活用になるとか、などの要因です。

メンテナンスしたけれど、コンクリートが劣化して、使えなくなったという話ではありません。

前記のような物理的、周辺環境の要因がないマンションでは、定期的なメンテナンスで建て替えなくて良いように!という考えに切り替えてもらうと良いです。

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今日の相談は、定期借地権付きの大型マンションから。

築年数は10年経っていません。

管理適正化&長期修繕計画診断のために、総会議案書、管理委託契約、長期修繕計画を拝見。

すると、12年周期の大規模修繕工事。
長寿命の配管補修が築22年目に設定。
総会議案書は、管理会社の都合の良い議案が並ぶ…。

修繕積立金は、4段階値上げで、現在の2.5倍へ。
その時には、管理費+修繕積立金+駐車場+借地料は、6万円/月を超えます、

60年定期借地権マンションのコンサルティングは既に10棟以上手掛けていますが、共通しているのは、60年目に建物を取り壊し、更地にして、地主に返すという明確なゴールがあるのにもかかわらず、それに向かって長期修繕計画が作られておらず、管理会社グループの売り上げ計画化しているような状況であること。

このマンションも同じです。

ブラックマンションの道に進むことのないよう、最大限のサポートをしたいと思います。

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新型コロナウイルス接触確認アプリ(COCOA)をインストールしています。

このアプリ、必ずしも100%のものではないと言われているなか、気軽に登録して、感染者の誰かと濃厚接触の疑いがあったら、その瞬間、活動が止まりかねないので、躊躇していましたが、新型コロナの第2波が来た時に、決断。

沖縄出張から2週間たちますが、アラートは鳴っていません。

できる限り感染しないよう、最新の注意を払っていますが、仮に感染の恐れがあれば、すぐに、人にうつさない行動を取ることが大切ですからね。

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台風による避難先として、ホテルが注目されました。
GOTOトラベルキャンペーンで、非常に安価になっているからです。

今後、大型台風が頻繁に来ることが予測される中、「台風被害の避難所としてホテルを利用するなら、国の助成金でホテルに安く泊まれる」という制度があっても良いのでは?と思います。

さて、昨夜は、名古屋で二人暮らしをしている娘二人と名古屋で夕食。

どちらも、仕事や勉強の合間に、マンション管理相談センターの仕事を手伝ってくれているので、バイト代も払いますが、時々、しっかりご馳走します(笑)

父の昔のモテ話(笑)や娘たちの彼氏の話で盛り上がり、また、とにかくよく食べるので、終わったのは22時頃。

娘たちは帰り、私は、ホテルに泊まろうと探したら、普段、一泊1万円5千円くらいするホテルが、なんと、2千円!

これ、電車で自宅まで返る往復金額と変わりません。

もともと、利用客が少なくて、割り引かれた料金にさらにGOTOトラベルキャンペーンで安くなっているので、こんな料金が出るわけですが、凄い(笑)。

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再び、読者のデュピュイ取るさんからの質問
「修繕委員」

「修繕委員を超える」と1修繕委員としての役割(職務範囲)を逸脱するのではないですか。
私はまだ、修繕委員を勤めあげた(大規模修繕工事を成し遂げた)ことはありません。
その辺のさじ加減はどうなっていますか。
外部修繕委員としてやるのと、外部修繕委員を超えた部分はコンサルタントとして+アルファで引き受けるという感覚でしょうか。



修繕委員会は、理事会の諮問機関として、大規模修繕工事の計画から完了まで、そのプロジェクトを進めるわけですが、標準管理規約に、その役割が定められているわけではありません。

また、設計監理方式でも責任施工方式でも、修繕委員会自体はありますが、前者と後者では、修繕委員にかかる負荷は、かなり違います。

また、コンサルティング職務は、その専門性×業務時間で対価を決めますが、降りかかる問題は、やってみないとわからないし、あらかじめ想定された職務範囲を超えた瞬間に、何もアドバイスしないというような、明確な線引きも難しい。

そもそも、頼むマンション側も、どこまでアドバイスを求めて良いのか?よくわかっていないかも(笑)

したがって、外部プロ修繕委員は、何を頼むのか?の線引きは難しいですね。

結局、誰に頼むのか?で、選ぶと、そのプロに応じた成果が出る!と言う結果になると思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログに対して、読者のデュピュイ取るさんからのコメント。

「外部プロ」

こんにちは。
名称では、「修繕委員を外部から招聘する~だけでなくプロを」という事ですが、
業務としては、1修繕委員ではなく「修繕委員を超える内容を」という事なんでしょうね。


はい、その通りです。

では、どんな人が適材か?

Q:一級建築士の資格があれば、良いか?
A:NGです。建築士でも、RCの建物の改修をやったことがない人は、多くいます。というか、多くの人は、新築が主です。資格があっても、マンションの大規模修繕について、勉強し、経験を重ねていない人では、難しいでしょう。

Q:経験豊富なマンション管理士なら、良いか?
A:NGです。組合運営へのアドバイス経験や管理会社との交渉と、建設会社との交渉とは、まったく違います。実際に、大規模修繕工事の設計監理をいくつも経験した人でないと、迫力ある交渉はできません。

Q:大規模修繕工事の設計監理の経験豊富な人なら良いか?
A:やっぱりNGです(笑)。と言うのは、実際に、外部修繕委員を務めた経験から言うと、設計監理を行うコンサルタントのポジションと修繕委員のポジションは、明確に違うからです。
したがって、設計監理の感覚をそのままに外部修繕委員をやると、越権行為が発生します。また、コンサルタントであれば、時には、組合側をたしなめるような場面がありますが、自分自身が組合側なので、中立的な発言なのか組合側の発言なのかの境が曖昧になります。

住民として、自分のマンションの修繕委員をやった経験+コンサルタントとして大規模修繕工事の設計監理をやった経験+管理組合運営のことも分かっている人、が適材かなと思います。

Q:熱い人が良いか、クールな人が良いか?
A:想いは熱く、交渉は、時に熱く、時にクールに!が良いです。

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第1回目の大規模修繕工事で、新築時の分譲会社のグループ建設会社に、1社特命で大規模修繕工事を依頼することになったが、工事仕様の妥当性も価格の妥当性もわからない、また、工事が始まり、足場を設置してから、下地補修は実数清算となるが、その検証も自分たちではできないので、助けてもらえないか?と言うリクエスト。(正確には、紆余曲折があるのですが、ここでは割愛)

そういう気持ちになるのは、よくわかります。

だって、例えば、発注側に、それなりに各分野のプロがいる企業であっても、自社ビルの改修工事を依頼するのに、1社特命で発注するなんてことはせず、コンペをしますからね。 (グループ会社に建設工事会社がいる場合は、1社特命はあるでしょうが)

このようなケースでは、当社のコンサルティングで「より良い工事をより安く」実現するというMACM方式は当然、そのままでは使えません。

1社特命と決まってから、見積り金額に対して、コストダウン交渉ができるか?については、不確定要素はあるものの、工事対象カ所の選択や仕様の妥当性へのセカンドオピニオンは提供できます。

また、市場の相場も知っているので、価格交渉はできますが、とにかく、1社特命と決まっていると、交渉は、かなり難しい。

ただ、最後は、あまりに相場とかけ離れた価格に固執したら、さすがに、管理組合からの不信感が沸き上がり、1社特命をやめて、競争入札に方針変更となる可能性はゼロではないでしょう。
実は、そういったシーンを想定して、秘密兵器も用意してあります(笑)

また、組合に替わって、工事品質のチェックや実数清算の確認を行うのは、MACM方式でなくても、できます。
更に、工事の保証の確認や1年アフター点検での手直し指示も。

外部プロ修繕委員の役割としては、この点においての価値がかなり大きいと思います。

このように、単に、見積りの妥当性を見て、価格交渉をするというだけの業務ではなく、大規模修繕工事を組合主役で成功させるための一連の業務を依頼いただくのであれば、それを引き受ける方法として提案するのが「外部プロ修繕委員」。

当社がお勧めするのは、MACM方式のコンサルティングですが、組合が責任施工方式で発注する場合の次善の方法です。
工事内容とコストの適正化という点では、後者に比べて、前社が圧倒的にメリットが大きいのですが、後者の場合に、当社がサポートできるのが、「外部プロ修繕委員」と言う方法です。

この方法を採用するために、熱心に動かれた修繕委員の想いが伝わり、臨時総会では、全会一致で議案が承認されました。

コンサルティングという目に見えない商品は、信頼感と期待感の上に、購入が決まります。
その想いにこたえて、期待感以上の仕事をするのがプロだと、身を引き締めます。

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今日は、活躍できるマンション管理士養成塾、第10回でした。

テーマは、長期修繕計画の作成。

大規模修繕工事の話をするにしても 管理適正化コンサルティングの話をするにしても、組合にとって、最も関心の高い修繕積立金の値上げ問題に繋がる話です 。

その原点は、国土交通省が示した「長期修繕計画ガイドライン」です。

ここに、長期修繕計画作成の目的、長期修繕計画の作り方、修繕積立金の設定の仕方、がすべて書いてあります

建築的な話がわからないと、長期修繕計画が作れない・・・そう思われている人が多いと思います。

マンション管理士も、この分野は難しいと考え感じている人が多いでしょう、
しかし、このガイドラインをしっかり読み込めば 作ることは難しくありません。

とは言え、解説なしで理解することは難しいのも事実。

そのハードルをいかに超えるか?
そこに マンション管理相談センターのノウハウがあります。

本日は、みっちり。そのガイドラインを読み合わせしながら、理解を深める講義。

そして、シンプルな長期修繕計画、定期借地権付きマンションのための60年の計画、さらには、
機械式駐車場の廃止か存続か?を決めるための長期修繕計画。

様々な実例を用いて イメージを固めます。
心理的なバリアが取れれば きちんとした登山道があるんです。

今日は熱が入りすぎて、予定の2/3ほどしかできませんでしたが、次回の養成塾で、続きを行ないます。

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史上最大の台風が近づいています。

先週の沖縄も大変でしたが、それが今週だったら、業務日の日曜に直撃で、さらに、大変なことになっていました。

ちなみに、沖縄で日曜に開催予定だった理事会にZOOM参加を予定していましたが、危険なため、理事会そのものも中止となりました。

ここ数年、「過去最大」のような台風が頻繁に来て、毎年、火災保険の値上げに連動しています。
地球温暖化で、日本全体が亜熱帯地方化しているのでは?と言う論説もあります。

私の小さい頃は、「風速20メートル!めちゃ強いぞ!」と言う感じでしたが、想像できないですね。

風速80メートルだと、木造家屋の大半の屋根が吹き飛ばされるというレベルだそうです。
マンションは、地域の避難場所に逃げずに、とどまるべし!と言う前提で、自分の家の防災機能を高めることに注力すべきでしょうね。

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今日、21時30分まで、組合の理事会がZOOMであり、明日からの仕事に備えて、名古屋に泊まりです。

もともと、ホテル需要が少なく、大幅な値下げをしている上に、このGOTOトラベルでさらに安くなり、通常、1万5千円以上するホテルでも、3000円以下です。

元々5000円以下のホテルも会社の近くにありますが、そこも、2000円程度ですから、両ホテルの差額が一気に縮まる。。。

どうせ、深夜にホテルに入り、朝早く出るのですから、シャワーと多少の睡眠で構わないので、いつもは、会社から近いだけでホテルを選びますが、このGOTOトラベルは、一人が何度使っても、適用されるというすごい制度なので、どうせなら、高いホテルを安く泊まる(笑)

いやーありがたい。

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顧問先マンションで、10年瑕疵保証前インスペクションを行っています。

そこで見つけたのが、消防用予備タンク下部の配管の破断。

毎年行う消防点検では、予備タンクへの通水試験は行わず、また、カバーされていたので、錆が進行していることがわからず、劣化の兆候はありませんでした。

しかし、10年もたたずに、ここが破断するのは聞いたことがありません。

分譲会社からの説明は、
施工の不具合ではなく、地震や台風等の外力により
破断がジワジワと進行していた可能性のほうが高い
というもの

消防設備業者に聞くと、静水状態なので、たとえば、井戸水からのくみ上げであったとか、雨水が入ったとかで、錆を生じさせることはあるが、それにしては、破断するのは早いとのこと。

新築時の施工不良がないという前提、あるいは、施工不良を認めたくないという心理が先に働くと、「劣化」の説明になります。

新築時の施工不良があったかもしれないという前提で見ると、他のマンションでも、台風や地震があるので、あちこちで、同様の破断が起きるはずで、少なくとも私自身が、これだけ多くのマンションに関わっていて、「聞いたことがない」と言うのは、合点が行きません。

台風や地震以外の原因があるに違いない!と言う眼で、検証しますよ!

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昨夜は、一晩中、ホテルの窓がギシギシと鳴っていました。(古いホテルじゃないです(笑))

また、台風は朝までに通り過ぎるという予報で、何故、その日の夜まで飛行機が飛ばないのだろう?と疑問でしたが、その理由がわかりました。

台風が過ぎてからの、「吹き返し」があり、しかも、その時間が長い!

夕方までは、ホテルの窓から見ても、大木が大きく揺れていました。

夜になっても、雨は続いていましたし、明日も、まだ、風雨が強いようで、飛行機が飛ばない可能性もあったようです。

そうかぁ。こういう天候に立つマンションなんだ!ということが実感できると、日常のメンテナンスや大規模修繕工事のプランニングにも、配慮の深さが変わります。

また、自分の沖縄出張のプランニングも、今まで、いかに幸運だったかがわかり、次回からは、慎重になります。

とにかく、経験することの大切を実感しましたね。

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