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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今回も、台風が来る前に名古屋に戻れるはずでした。。。

本日のフライト時刻は12時。

昨日の夕方時点では、今日のフライトがある予定でしたが、
本日になって、空港に行ってみたら、欠航になり、
沖縄に足止めとなりました。

しかも、お昼過ぎには、航空会社から発表があり、明日も終日、欠航のため、
名古屋に戻るのは明後日と言う状況で、再び、那覇市内に戻り、
ホテルを探し、電話、メール、ZOOMで、
明後日までの予定の調整、修正を行っており、休憩なしのノンストップで、仕事中です。

このブログ、仕事で送るメールのコピペです。(笑)

気が付いたら、夜。
そう言えば、昼も何も食べておらず、お腹が空いてきた。

外は嵐です。

これを見越して、建物内にレストランがあるホテルにチェックインしています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私のブログを見て、「沖縄に3~4日滞在する管理組合コンサルティングで、いったい、どれくらいあるのですか?」と言う質問を頂きました。

マンション名 築年 戸数 状況の順です。

ライオンズ系 5年68戸 コンサルティング済 顧問継続中
ライオンズ系 9年52戸 10年瑕疵保証調査、管理適正化コンサルティング、長期修繕計画作成
大建系 34年46戸 大規模修繕工事瑕疵調査、管理適正化コンサルティング、長期修繕計画作成
Fステージ系 19年32戸 大規模修繕工事&管理適正化コンサルティング
ライオンズ系 17年34戸 個別案件コンサルティング
ライオンズ系 1年70戸 管理適正化コンサルティング、長期修繕計画作成
Aマンション  19年45戸 理事会にて契約内定
Bマンション 5年56戸 勉強会開催済 2回目の勉強会開催計画中
Cマンション 29年19戸 契約検討中
Dマンション 12年52戸 有志勉強会 開催済→理事会進言中
Eマンション  8年74戸 勉強会 開催計画中
Fマンション 16年58戸 勉強会 開催計画中

現在、管理会社の入札を2件同時に並行してやっているところです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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今週末は、沖縄マンション管理組合プロジェクトで那覇に滞在しています。
金曜から月曜の午前中まで、9件のコンサルティング、業者打合せ等を行っています。

今回、来る前の天気予報では、期間中、すべて雨。
しかし、雨は全く降っていません。

「台風が来るかも!」という情勢でしたが、沖縄に影響が出るのは、私が名古屋に戻る月曜日の夜から。

振り返れば、2018年に沖縄でコンサルティングを始めてから、30回近くは、沖縄に来ていますが、一度も台風で訪問中止、または足止めとなったことはありません。

いやー、今回もついているなぁ。

沖縄マンションプロジェクトでは、私の沖縄滞在の数日間に、会合や調査の開催を合わせていただくことで、交通費・宿泊費を按分する約束ですから、台風により、寸前でキャンセルすると、影響が大きい。あるいは、名古屋に戻れなければ、その日の名古屋での会合に支障が出るという影響も出ます。

もちろん、沖縄で台風が吹き荒れていなければ、沖縄在住の友寄コンサルタントが現地で動き、ZOOMで業務が実施できる体制になっています。逆に、沖縄にいる間でも、名古屋のコンサルタントの助けを借りて、ZOOMで理事会に参加することもできますから、以前に比べれば、台風による活動の支障をそれほど気にする必要がなくなったとは、言えます。

実際、今回も、沖縄のホテルから、春日井市で開催している理事会にZOOMで参加していますからね。

いずれにしても、「台風に負けないオトコ」の記録がどこまで伸びるか?(笑)

また、今沖縄に向かっている台風は、かなりの大型のようですから、私が去った後の沖縄に、大きな被害が出ないことを祈ります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

安倍首相の辞任の記者会見を見ました。

大きな決断です。

記者の質問の中で、「辞任について、誰かに相談したか?」と言うものがありました。

聞いてみたい気持ちはわかりますが、「愚問」かなと思います。

もし、首相が誰かに相談したと回答をしたら、リーダーとしての資質を疑います。
国難ともいえる状況下で、事例から経験的に判断できないことが起きる連続のなか、手探りで決断してきた人です。

これがベスト!と思える決断を行い、その結果がうまく行かなければ、次の手を考える。この繰り返しの半年間でした。

その決断が間違っているとか、考えが足りないとか、外野から批判することは誰でもできますが、「あなたが総理だったら、正しい決断ができるのか?」と問われれば、この状況で、「できます。だから私が総理をやります」という人はいないのではないか?と思います。

小さいながらも組織のトップとして、新型コロナ対応で、出張やミーティングやセミナーの開催をどうするかと言うレベルでも、迷い悩み、ギリギリのタイミングで決断してきた経験から言えば、この半年間の安倍首相のリーダーシップは、凄かった!と言いたいですね。

心理的な圧力の累積で体にかかった負担は、半端なく大きかったと思います。
お疲れ様でした。
この状況下で総理を務めていただいたことに、感謝です。
体を休め、次に備えていただきたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、長谷工コーポレーションとアウトソーシングテクノロジーと日本マイクロソフト社が連携し、マンションの外壁タイル打診検査に使うMR(複合現実)向けアプリ「AR匠RESIDENCE(エーアールタクミレジデンス)」を共同開発したと発表しました。

従来、タイル打診検査は、その結果を図面に正確にプロットする場合、2人1組で実施するのが一般的。

1人が「タイル打診棒」を使って検査をし、もう1人がマンションの平面図に外壁タイルの浮きやひび割れといった不具合を記録。検査終了後は事務所に戻り、不具合箇所を図面に転記して、報告書を作成するという非常に手間がかかる作業でした。

今回のシステムは、現場の検査担当者はMRヘッドマウントディスプレーを頭に装着し、仮想画面を見ながら検査を進める。検査結果は自動的に記録され、報告書を自動作成できる。これにより、検査業務を約30%削減できる見通しだそうです。

これであれば、この検査を1人で実施できるようになりますから、省人化につながるうえ、コロナ禍では担当者同士の濃厚接触を避けられます。

このシステムは、販売するそうですから、いくらになるのか?精度はどれくらいか?等、楽しみです。

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昨日の続きです。
このマンションは、H29年に
「大規模修繕工事コンサルティング契約」
「管理適正化コンサルティング」
「長期修繕計画の見直し」の三つを同時に依頼された名古屋市内約80戸のマンションです。

当時、別の設計事務所が大規模修繕工事コンサルティングと長期修繕計画の作成を依頼されていたのですが、大規模修繕工事の金額が高すぎるのではないか?と言う話を発端に、「管理会社や施工業者との不適切な関係」の疑惑が浮上。

組合は、その設計事務所との契約を打ち切り、
工事のリベートや談合が100%なく、かつ、管理会社にも毅然とした対応ができるコンサルタントとして、当社が指名されたという経緯があります。

その当時の長期修繕計画では、将来、修繕積立金の毎月の積立額は、約1万4千円(戸当り月)から、3万円台になると計画されていました。

建物は2棟に分かれ、エレベーターの数も10基以上、大型の機械式駐車場もあるので、元々、修繕にお金のかかるマンションです。

しかし、当社のコンサルティングの結果、
① 大規模修繕工事は、建物診断の結果、実施を遅らせることができる。
② 大規模修繕工事の金額も、2割程度削減できる。
③ 管理費会計は、管理委託契約を含め、かなりのコストダウン余地がある。
と診断し、
大規模修繕工事は、当時から3年、後ろ倒しして、昨年、当社のMACM方式を用い、大きくコストダウンして、実施。
MK式管理理適正化コンサルティングにより、管理会社を変更せず、年間3百万円余剰金を創出。
それを、毎年修繕積立金へ移管することで、30年間で、1億円以上の収入増加。

長期修繕計画の見直しでは、
①修繕の必要性の見直し
②修繕周期の見直し・・・ 国交省が推奨する周期 → 実態周期へ
③修繕金額の見直し 
により、支出面も、過剰な計画から適正な計画へと補正しました。

結果、向う30年間では、不足額が生じないものの、それ以降、築60年目までを見ると、最大で2億円不足する結果となりました。

それを踏まえて、修繕積立金値上げを試算した結果、
現状、約1万4千円/月を5千円程度値上げし、約1万9千円/月にすれば、今後60年目まで、赤字が出ない水準となりました。

当社のコンサルティング前は、1万8千円の値上げ計画が、当社のコンサルティング後は、5千円/月の値上げで済んだわけですから、5千円/1万8千円=約28%に抑制することができた訳です。

これ、かなりの抑制なので、「これだけ頑張ったのだから、すんなり認めてください」と言いたいところですが(笑)、単純に金額だけを見ると、月額5千円の値上げですから、心理的には、決して「わずか」とは言えません。

そこで、値上げのための臨時総会前に、2度に渡り、住民説明会を実施することになりました。
参加者を増やすために、日曜の夜と水曜の夜です。

今週、それが終わったのですが、参加率は3割程度。
配布資料に、ここに至る経緯を詳しく書いておいたので、理解いただけた方が多かったということでしょうが、参加者数の問題ではなく、丁寧に理解を得るというプロセスが大切だと思います。

また、当社は組合顧問として、この計画が、絵に描いた餅にならないよう、これからも、組合を支援していきます。

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長期修繕計画の改定となり、修繕積立金値上げの総会議案を上程することになる場合の話です。

その話が出る前は、ほとんどの組合員は、知識も関心もないのですが、自分が役員になって、よくよく話を聞いてみると、値上げしなければならないことがわかった。

そして、組合全体の将来のために!という使命感で、総会に、修繕積立金値上げの議案を上程することになります。

その時、上程する理事会メンバーは、その背景が良く分かっているので、総会で説明すれば、大丈夫と思うかもしれませんが、予想以上に値上げの抵抗が大きく、総会で紛糾することもあります。

それまでの理事会の努力が実らないし、一度、否決されると、それがベストな案だとしても、同じ案で総会に議案上程をしづらくなります。

よって、お勧めは、総会の前に、住民説明会を開催すること。

名古屋市内の約80戸の顧問先マンションで、最近、2度に渡って説明会を開催しました。
次回、そのストーリーを書きますね。

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今週末は、沖縄マンション支援プロジェクトです。

すっかり、ZOOMでの会合参加、現地調査のスタイルも出来上がったのですが、今回は、新しい管理会社を決めるための審査会が二つあり、現地で直接話したい話もありますし、新しく依頼を受けたマンションでの勉強会もあります。

愛知県は緊急事態宣言を解除し、沖縄も、以前の宣言のように、「沖縄に来てくれるな!」というものではありませんから、しっかりと感染予防対策をして、沖縄に行きます。

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8月21日、国土交通省は、2019年の水害被害額(暫定値)が、全国で約2兆1500億円となり、1年間の津波を除いた水害被害額として統計開始以来最大となったと発表しました。

これまでの最大は、2004年の被害額(約2兆200億円)だそうです。

また、津波以外の単一の被害額についても、「令和元年東日本台風」による被害額が約1兆8600億円となり、「平成30年7月豪雨」による被害額(約1兆2150億円)を上回り、統計開始以来最大の被害額となった。

2019年の水害被害額上位3県は、福島県(約6716億円)、栃木県(約2547億円)、宮城県(約2512億円)だった。

これ、保険料が上がるということです。
来年1月に上がるとは聞いていますが、どれくらい上がるのか、怖いというレベルですね。

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最近、相次いであった大規模修繕工事の発注先についての相談事例。

管理会社が、次の三つの選択を示している。
1、管理会社(グループ会社)に発注する方式
2、施工会社に発注する方式
3、コンサルタントに依頼する方式

このうち、「管理会社(グループ会社)に発注すると、メリットがある理由」として、挙げるのが、
「管理会社(グループ会社)に依頼すれば、工事中も工事後も、何かクレームやトラブルがあっても、全て管理会社が窓口になるので、ワンストップで組合が楽で安心である」

一方、施工会社に発注したり、コンサルタントに依頼すると、「何かクレームやトラブルがあったら、管理組合が、相手に直接交渉しなければならずに、大変ですよ!」と不安感を煽る。

この説明は、管理会社依存傾向が強い管理組合には、かなり効果的です。

でも、これ、巧妙な言い換えで、実際は、違います。

なぜなら、
管理会社(グループ会社)が工事を受注した場合、その後、「何かクレームやトラブルがあれば」、管理組合は、工事契約先である管理会社(グループ会社)に申し入れを行います。

直接、施工会社に発注したら、「何かクレームやトラブルがあれば」、管理組合は、工事契約先である施工会社に申し入れを行うことになりますが、毎年、交代する理事会は、その連絡先を知らないので、管理会社に依頼して、話を取りついでもらいます。

次に、コンサルタントに依頼したら、「何かクレームやトラブルがあれば」、管理組合は、コンサルタントか施工会社に申し入れを行うことになりますが、毎年、交代する理事会は、その連絡先を知らないので、管理会社に依頼して、話を取りついでもらいます。

つまり、どのケースであっても、管理組合の初動は、管理会社に言う訳です。

但し、最初のケースでは、管理会社は工事受注者の立場であり、後2者では、管理組合の立場=管理会社の立場と言う違いがあるだけです。

逆に、最初のケースでは、管理組合と管理会社は、利益相反です。
後2者では、管理会社は管理組合のサポート側です。

つまり、管理会社が工事を受注すると、組合の交渉相手は管理会社であり、この時、管理組合側に立って施工者との交渉をサポートする人がいないので、組合にとっては、デメリットが大きくなります。

一方、コンサルタントに依頼すれば、施工者との交渉そのものを代行してくれるので、組合にとっては、メリットが大きい。

巧妙な言い換えで、実際は、違う例の二つ目。

「管理会社が受注すれば、施工の責任は、はっきりするが、コンサルタントは施工の責任は取ってくれない。」

あたかも、コンサルタントに依頼すると、施工責任が曖昧になるかの如く表現しますが、これは間違い。

管理会社が受注すれば、施工会社ですから、当然、施工の責任を取ります。
コンサルタントに依頼しても、施工の責任は、当然、施工会社が取ります。

どちらも同じです。

逆に、管理会社に発注すると、責任追及は管理組合自身が行わなければならず、一方、コンサルタントに依頼すれば、組合は、責任追及をコンサルタントに依頼すれば良いので、組合にとっては、前者の方が負担が重く、後者の方が助かります。

このように、管理会社の説明は、管理会社として、管理組合に客観的なアドバイスを行うフリをして、実際は、工事受注者の立場と管理会社の立場とを都合よく使い分けて、管理会社への受注を誘導しているという訳です。

いささか管理組合を愚弄していると感じます。

普段から、管理会社として良い仕事をしているとの自信があるなら、正々堂々と、
「管理会社にとっては、大規模修繕工事は大型案件の受注になりますから、精神誠意、良い仕事をするので、特命で頼んでください。入札で競争しない分、安いとは言えないけど、良心価格でやりますから!」とセールスすればいいのに…。

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最近、公民館には、検温計がありますね。

利用者は、おでこにピッと赤外線をあてて、検温し、37.5度を超えたら、利用はアウト!となります。

当社との大規模修繕工事コンサルティング契約審議の臨時総会があり、公民館に入る寸前の電話で、日向で5分ほど話して、顔に直射日光が当たるなぁと感じた後で、すぐに検温したら、37.5度!

そんな馬鹿な!(;^_^A
で、少し時間をおいてから検温したら、37.1度。

水準をクリアしたので、入館し、総会終了時に、念のため検温したら、36.3度。

髪はすっかり薄くなり、おでこが直射日光にさらされると、こんなことがありますので、要注意!(笑)

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「新型コロナ問題で長期修繕計画は変わりますか?」と言う質問を受けました。
うーん、なかなかユニークな質問です。

もしかしたら、工事会社側の施工体制が、非効率になり工事費が変わる?

逆に、リモート化が進み、安くなり、工事費が変わる?

コンサルタントの業務も同じことが起こる?

エントランスに大きな空気洗浄機が据え付けられる?

管理面で言うと、定期的に消毒清掃がトレンドになる?
最近では、1年間滅菌効果が続くコーティングなんてのもあるそうですから、それを行うのが定着し、管理コストが全体的に上がる?

新型コロナに限らず、今後も、人類が未知のウイルスと戦うために、変わることがあるか?と言う質問ですが、長期修繕計画への影響を織り込むのは、難しいですね。

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京都市内のマンションの共用部の電気代削減プランを作成。

過去1年365日分の時間帯別電気使用量を調査し、関西電力の電気料金プランだけでなく、新電力の電気契約も調査し、40戸台のマンションで、年間20万円程度の削減ができるプランにたどり着きました。

沖縄エリアでも成功しましたが、京都でも成功!

電気代削減ができないマンションはない!記録、100%を更新中です。

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大阪府知事の発言日から数日で、店頭から、ヨウ素入りのうがい薬が消えたそうですが、今は、どうなんでしょうか?

最近でも、どこからから、パソコンのアドレス宛に、DⅯが届き、そのタイトルが、「ヨウ素(ヨード)配合シリーズ3商品」。

元々、イソジンでうがいをしているので、我が家では欠品はないですし、アマゾンを見ても、普通に販売しているので、知事発言以降の数日は、盛り上がっていたけれど、今は、沈静化?

以前のマスク騒動のように、高く売れるぞ!と思って買いあさった人が、販売しているようですが、販売価格が段々と下がっているような気もします。

2匹目のドジョウはいなかったということでしょうか。

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ニュースによれば、新型コロナより、熱中症で死亡する人の数の方が多い。
発症者も、同様。

他人にうつる、うつらないとか、回復までの期間で言えば、まったく性格が異なりますが、病気で死亡するという点では同じ。

建物調査や管理状況調査で、外での業務もありますが、外で、人との距離を保っての仕事なら、新型コロナ感染がないから大丈夫と考えるのではなく、健康面でのリスク管理の重要性を強く感じる次第です。

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昨夜は、愛知県内の顧問先マンションで臨時総会。

テーマは、隣地との越境問題を、現況を変えずに覚書で解決するという内容。

実は、新築の時から境界敷地が間違っていたことが、築20年近くになってわかったというし信じられない話。
販売した会社は、既に、事実上倒産しており、今更、苦情を申し立てる先もない状態。

正確には、個人の所有権に関わる話ですが、早期解決のために、組合の敷地管理の問題として整理し、約3カ月で解決にまで持ってきました。

全会一致での決着ができ、良かった。

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顧問先マンションの機械式駐車場の解体、平面化のコンサル中で、説明会を開催。

撤去による駐車区画数の減少、駐車料金の再設定、工事中の駐車場の確保など、課題が一杯です。

組合全体のためには、撤去・平面化が良いとわかっていても、自分の駐車場に影響が出るとなると、個別の賛否が分かれます。

誰もが賛成する案を作り出すのは至難の業ですが、双方の利害の中間を取るのではなく、組合のためにベストの案を作り、そこに賛成を集めるというのが、私のスタイルで、それがあったから、これまで10件以上の機械式駐車場解体コンサルティングができたのだと思います。

今回も、イマジネーションを目一杯働かせて、トライします。

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お盆期間真っ最中ですが、関西エリアのマンションから、どうしても、急ぎの相談があるとの依頼があり、私の都合に合わせてもらい、夜8時半から、組合側(修繕委員)4名にて、ZOOMで相談会を開始。

テーマは、大規模修繕工事コンサルタントの選び方。

修繕委員会のメンバーの熱心な質問が続き、オフレコながら、不適切コンサルの醜い裏技も暴露するなど、熱が入り、終わったのは22時過ぎ。

自宅からのアクセスだったので、その後、スグに、入浴などもできるため、負担が軽いのは、助かります。

実は、相談は、基本、来社かZOOMですよと伝えたところ、何とZOOM初体験ながら、4名のメンバーで、一度試してからと言う積極的な姿勢。

4名で名古屋まで相談に来られていたら、時間も費用も掛かるわけで、改めて、オンラインスタイルの相談会の良さを感じましたね。

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当社の沖縄における大規模修繕工事コンサルティングの入札が、7月に終わりましたが、今回、内地に本社のある会社の沖縄支店や地元の施工会社、約10社がエントリー。

当社独自のMACM方式により、最終的に現地に本社のあるH社に決定しました。

H社は、公共工事をメインに手掛ける会社で、マンションの大規模修繕工事は、年に数棟。
コンペではなく、紹介が中心で、当社のようなコンサルタントが見積りを分析して、コストダウン交渉を受けるような経験はないとのことでした。

従って、工期設定も長く、原価設定も甘く、初回の見積では、後ろから数えた方が早い「高い見積り」の状態。

そこから、当社による専門工種ごとの分析や査定を受け、いわば「どんぶり勘定」に近い状態から、相当に絞り込んだ最終見積を提出。

当社のようなガチンコの競争&厳しい検査を受ける工事を経験すれば、今後の会社の地力をつけることになるだろうとの会社方針で、工期も、販管費も絞り込んだので、最安値に踊り出ました。

しかし、難点が。。。

それは、現場代理人が組合側希望の工事開始時期に間に合わないとのこと。
また、当社から見ると、その工程でやり遂げるためには、現場代理人の力量が必要なこと。

今まで、沖縄の大規模修繕工事の価格が、名古屋の1.5倍になっている理由の一つが、施工段取りの甘さ(=現場代理人の沖縄県人体質(と地元では言うらしい))と聞いていたこと。

そこで、この会社に発注内定した後、これらの問題を解消するために、名古屋で、過去、当社コンサル案件で、現場の施工者への指導、住民対応に優れた現場代理人Aさんを今回のH社に紹介し、お見合いを実施。

実は、Aさんは、60歳を越えており、近い将来、ご夫婦で沖縄を終の棲家として移住したいという希望を聞いていた人なんです。

名古屋で今持つ現場が、7月で終わるところで、秋工事は、新型コロナ問題で、また、決まっていない状況であり、11月開始の沖縄での工事に向けて、その準備も含めて、丁度良いタイミングだったという訳!

もちろん、H社には、採用に当たって当社に忖度することは不要で、逆に、厳しい採用条件を提示してもらい、Aさんには、沖縄移住への夢の第一歩と言うことで、報酬は「投資」的意味を織り込んだ水準を設定してもらいました。

結果、「海を渡る現場代理人」が誕生します。

ちなみに、H社とAさんとの面談は、当社がアレンジし、ZOOMで実施。
ここに至るまでには、かなりの手間がかかっていますが、当社は、どちらからも、謝礼は一切受け取りません。

もちろん、こんな仕事はコンサルティング業務に盛り込まれていないですから、無報酬の仕事です。

また、この話、2年前の沖縄で初開催の組合向けセミナーで、沖縄の大規修繕工事の価格を下げるためのアイディアの一つとして話したときは、「沖縄の閉鎖的な建設業界で、そんな都合よく、いくのぉ?」と言う反応でした。

ただ、自社の利益のためではなく、
「こんなことが実現できたら、施工会社も、現場代理人本人も、管理組合も幸せになるに違いない!」
との信念で、「できるかどうかわからないけれど、やってみた」

そしたら、この想いに共感してくれた人たちのおかげで、できた!

実現してしまうと、こうなるのは当然!と言う気になるから不思議です(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

これ、受講生の話ではなく、テキストの話です。(笑)

リアルな集合研修を止め、ZOOM講義にしている関係上、事前にテキストを印刷して、配布しますが、管理会社が当社のコンサルティング導入を邪魔しようと、様々な不当な妨害行為をする例などは、見せるだけで、配布することはしません。

その資料が何かのはずみで、外に出るのは避けたいからです。

何故なら、その事実を明らかにして、いくつかの管理会社を告発する手段より、当社の提供する価値が高く、管理会社の破廉恥な妨害工作と比較して、組合が「どちらが、真に組合のことを考えているのか?」に気づいていただき、当社が選ばれるという方が、気持ちが良いからです。

ZOOMスタイルになって、印刷物と画面で見せるだけの資料と仕分けをして行くと、見せるだけの資料が沢山!

つまり、それだけ、管理会社からの妨害工作が増えていて、それを乗り越えて契約するケースが増えているということ。

それがここ数年間で増えており、昨年のテキストに比べ、最新情報への更新量が多くなっていることが、凄い!

それだけ、講義のための準備が大変ということですが…(笑)

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今、公民館やコミュニティセンターを使うと、住所、氏名、電話番号を書くことになっていますね。

これ、新型コロナ問題が起きる前なら、考えられなかった。

どちらかと言えば、「個人情報保護」と言う言葉が独り歩きするような状態でしたが、今は、これを拒否する人がいたら、逆に、白い目で見られるでしょう。

しかし、個人情報の保護が大切なことは変わりありません。

感染可能性が、2週間前までの接触しだとしたら、多少の余裕を見て、3週間経たものは、シュレッダーを掛けるとか、そういうルールでやらないと、この情報がもし流出したら、やはり問題になるでしょうね。

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新型コロナ感染拡大が止まらず、愛知県では、連日100名超、私の住む岐阜でも、過去最多を更新する状態です。

前回との違いは、国による緊急事態宣言の有無。
岐阜県では独自の宣言が出され、名古屋の夜の街への往来自粛の呼びかけ。

前回は、県をまたいでの移動そのものの自粛でしたから、今回とは大きく違います。

ただ、そもそも、私、クラブとかバーとか、夜の街に行きません。(笑)
そういうところのキレイなお姉さんに興味がない。

だって、我が家には、きれいな女性が3名もいますから、それで十分!

また、組合の理事会等への参加は、三密を避けることが大前提。
毎日、感染拡大状況のニュースを見て、対応を考えています。

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昨日のMAKS認定マンション管理コンサルタント養成塾「省エネコンサルティング」に対する受講生の感想を紹介。

MAKSブログにも共和のマンションで省エネコンサルティングに取り組む際に、近隣マンションの消灯時間を調べて廻ったことが書かれておりましたが、足も使い明暗センサーの配置も見直し、表計算でここまで緻密な電気料金削減コストシミュレーションをするのは本当にプロしかできない領域であり、自分がマスターするまでにどれ位の時間を要するのだろうと考えたりしました。

省エネコンサル前と後の削減コスト比較表が分かりやすく、また、MAKSの予測削減コストと実際の請求金額との差額が僅かしかないMAKSの正確性も凄い。

重要なのが比較表の見せ方ということも納得です。

組合員の気持ちもしっかり鷲掴みできる感触が私にも感じました。

講義では全体的な流れしか掴めませんでしたが、馬淵社長が中部電力出身ということもあり、得意分野でもありますので、省エネコンサルティングのノウハウを是が非でもマスターし、自分のスキルとしていきます。

講義を重ねるにつけ、信頼されるコンサルティングになるには学ぶべき課題が多々ありますが、まず身近に始められることとして、自分自身の人格磨き、つまり、五条の徳「仁:思いやりのある人、義:正しい判断ができる人、礼:礼を尽くす人、知:向上心のある人、信:誠実な人」に則して行動することを大事にしようと思う気持ちになります。


最後の段落にあるように、養成塾は、知識やテクニックを学ぶだけではなく、「コンサルタントしての生き方、あり方」をすべての講義で学ぶこととしています。

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新型コロナの感染拡大が続く名古屋で、養成塾は、どうするか?を検討した結果、昨日の夜、ZOOMで行うことを決定。

本日の第6回講座は、「省エネコンサルティング①」で、当社のノウハウとオリジナルのツールを一つ一つ説明するコンテンツ。
省エネコンサルティング

はっきり言って、元中電の営業部門の本社にも営業所の窓口にも、どちらも在籍したことのある私がマンションの電気設備の特性を把握した上で作り上げた「超マニアック」な技で、これまでに累計1000万円/年以上の電気代を削減してきた実績がありますから、一度の講義を聞いただけでは、絶対に分かりません(笑)

しかし、コンセプトを理解してもらうため、エクセルの細かなシート構成や計算式も説明するので、ZOOMでの画面共有の機能は、逆に、有効に使えると判断。

事前に、シナリオ通りに立ち上がるようファイルの順番を整理し、いざ開始!

受講生は、まだ、ZOOMの初心者なので、改めて、ZOOMの使い方からレクチャー。

実際に、やってみると、うまく行く(笑)

コロナ禍でも、予定通りにカリキュラムをこなしていけそうな感じがしてきました。

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活躍できるマンション管理士養成塾は、第5期が始まっています。

2週間前は、本来、東京オリンピックの開会式で4連休でしたが、その間に、集中4講座を開催。
この週末は通常通り、1講座を開催。

前回までの講座内容は、以下の通りです。

第1回 自立型人材育成特別講座 
第2回 活躍できるマンション管理士の条件と心得
第3回 実務で押さえるべき法令
第4回 管理委託契約の分析手法と管理適正化コンサルティング①
第5回 管理委託契約の分析手法と管理適正化コンサルティング②

毎回、3時間の講義ですが、これを録画し、受講生は、何度でも視聴可能。

受講生からの回答や受講生同士のワークと議論もあるので、私の胸に付けるピンマイクだと、声が小さく録音されるので、今年は、こんなプロ仕様のマイクを購入。


窓を開けての講義だと、外の自動車音も入り、声が聞きとりにくいという問題も解消されます。

これも、ZOOMの活用で、色々なマイクを試している経験が役立っています。

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今回の記事で、ブログの更新が4800日連続。

その前には、日曜休みで、書いていたので、通算投稿記事数が5008本。
「通算記事数、祝5000本!」をテーマにして、書くことを忘れてました(笑)

記事のカウントは、ブログ読者のデュピュイ取るさんから、提供いただいた記事数カウントソフトで、間違いない!
おかげで、時々間違えても、補正することが楽々できます。

どうしたら、毎日、ブログを更新することができますか?は、定番の質問ですが、答えばシンプルです。
3つの原則を守るだけで、誰でも、毎日、ブログが書けます。

1、毎日書くと決意すること。
2、毎日、ブログを書くこと
3、仮に、書けなかった時は、翌日に、前日分を買いて、アップし、追いつくこと

だから、誰でも4800日連続更新できますよ(笑)

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熱中症に注意が必要な夏の建物調査。

しかも、マスク着用のため、ますます危険。

で、妻が勧めてくれたのが、こちら。
新兵器ファン付作業服

服の内側を扇風機の風が通ります。

いかにも、作業服と言うのもありますので、「かっこいいのにしてね!」とリクエストしたら、これを注文してくれました。

誰が見ている訳でもないですが、いい仕事をかっこよくするという気持ちの問題も大事だから(笑)

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新電力が登場して、電力メニューが多様化してきましたが、中部エリアで、電力販売の双璧である中電と東邦ガスのメニューは、(言っちゃなんだけど(笑))元、中電で、電気料金メニューの新設の仕事経験もある私にとっては、既存の知識や経験で把握できて、そこから、管理組合に対し、「このメニュー一番安くなりますよ!」と提案することが可能でした。

しかし、最近、中電の分社化で、営業政策が柔軟になり、直接、担当者にヒアリングをしたら、㏋には書いてないけど、ここまでできる!と言うメニューが登場していたことがわかりました。

やるな中電!

ということは、東邦ガスも、裏メニューがあるのか?

省エネ提案の専門家として、更に腕を磨く時代になってきましたね。

今まで、これが、最適プラン!と提案してきたマンションのいくつかには、再提案できそう!と言う道も見えてきました!

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「管理費の長期滞納対策がダメなのは管理会社かフロント担当者のせいか?」
と組合役員から聞かれました。

一概には言えませんが、仮にフロント担当者の力量がイマイチでも、会社として、各マンションの状況の共有化ができて、長期滞納対策のためのアクションがなされるオペレーションになっていれば、順次、対策の提案がなされるはずです。

従って、「ダメ」だとしたら、管理会社全体としてのサポート力の問題が大きいと言えます。

ただ、管理会社の中で一定の対策ステップが共有されていても、担当者が理事会開催をもちかけなかったら、アクションが起こらない訳で、その点では、フロント担当者の力量も影響します。

今、滞納が止まらないとして、上記、どちらの問題があるのか?を調べれば、
「管理費の長期滞納対策がダメなのは管理会社かフロント担当者のせいか?」
は、わかります。

但し、滞納の解消は、理事会側に問題意識が共有されて、管理会社(もちろん、顧問マンション管理士も)と一緒に解決しようという意思が大切です。

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築24年目の顧問先24戸のマンションで、照明器具劣化による交換工事時期となり、当然LED化に。

まずは、管理会社の提案。
非常用照明の取替も同時なので、総額157万円。

それと全く同じ見積書で、役員が知り合いの電気工事会社から見積を取得したら、145万円。

私は、管理会社の提案は見ることなく、独自に調査し、器具交換・ユニット替え・ソケット替えなどの方法を用いる仕様を決め、電気工事会社に見積りを依頼。

その結果は、約100万円。

もちろん、全て国内有名メーカーの商品を使っています。

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