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―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の管理適正化プログラムの話を聞かれた組合から
「管理会社を変えない前提でも、コストは下がりますか?」との質問。

「はい、管理品質が上がり、コストが下がります」
が回答。

実際に、現在、名古屋市内で取り組んでいる築3年目の50戸台のマンション(有名ブランドの分譲物件)では、「管理会社を変えない」を前提に取り組んで来て、半年が過ぎましたが、管理委託費のコストダウン、直接契約業務のコストダウン、管理経費のコストダウン、電気代のコストダウンで、既に、年間で100万円近いコストダウンの目途が立っています。

現在、管理会社への委託業務の一部を管理組合の直接契約にして、その取次業務を管理会社にやってもらうという手法を加え、更なるコスト削減にトライしているところです。

一方、「管理会社を変えない」は胸の奥にしまっておき、管理会社の入札を行えば、現行の管理会社のコストダウンも、大きくなり、更にコストダウンが実現できるのは間違いないでしょう。

ただし、当社は、コスト削減ビジネスをしている訳ではなく、
管理の質を上げる→コストの妥当性を検証する→事業者の利益は確保しつつ、競争原理でコストを下げる
と言う方程式を成り立たせるノウハウと交渉力を持っているので、それを最大限、組合に提供し、
将来に渡って長く安心して暮らせる「価値の高いマンション」を作ることを目的にしています。

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新型コロナ感染拡大防止のために、愛知県では「コロナを人に移すな!」の号令、沖縄では、「沖縄に来てくれるな!」との号令と続き、半年近く、沖縄に行けませんでしたが、沖縄在住の友寄コンサルタントのサポートを元に、私はZOOMを使って、沖縄の管理組合支援プロジェクト(管理適正化コンサルティング)を継続していました。

さすがに、予定から3カ月ほど遅れましたが、40戸台のマンションでは、現在の管理会社との交渉で、年間70万円以上の管理費会計の収支改善効果があり、別の2マンションでは、現在、管理会社入札を同時に行っています。

そして、昨日は、VE面談(仕様水準を落とさず、コストを下げる交渉)のステージ。

今回も、名古屋からZOOMでの面談でした。

現在の全国的な傾向としては、管理委託費の値上げを申し入れる管理会社が増えていますが、片や、元々の委託費の設定が、割高な組合が圧倒的多数であり、管理内容を精査し、仕様を適切にして、根拠を持って交渉すれば、今までより品質が上がり、コストを下げることは、充分できます。

今回の入札でも、VE面談の時点で、確実に、コストダウンできる見通しがついていますからね。
組合員の皆さんの驚く顔を早く見たい!(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

新型コロナ感染拡大で、マンションロビーでの立ったままの総会も増えています。

ある管理会社では、「誰も来ないで、議決権行使書を出してください。質問がある方のみ、ロビーにお越しください」と通知。

ロビーには、管理会社の担当者だけで、組合員はゼロ。

感染リスクを避けるための手法として、理事長から言われたから、従ったのでしょうが、さすがにこの方法はNG。

少なくとも、議長と議事録署名人の二人はいないと!

しかし、一方で、愛知県は、連日、感染者が160人超。
最低限の形式さえも守るのが難しい状況でしょう。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションにとって、機械式駐車場は、経年と共に「お荷物」になるケースが多い。

これまで、10例以上の機械式駐車場解体プロジェクトを手掛けてきた。

難しいのは、解体した時の駐車場台数減少に対して、再編をどう行うか?

これは、全住民に影響するため、将棋のように、何十手も先まで読まないといけない。

実際に、実現までに、どの程度の業務量が生じるのかは、やってみなければ、わからない。
分からないのだから、かかった分だけコンサルティング報酬を下さいとも言えない。

いや、そもそも、そういう具体的な話になるのかどうかは、ある程度の全体像やゴールが見えないと、コンサルティングを依頼するという話にならない。

従って、知恵と時間を使って、提案した結果、このままで行きましょう!となったら、報酬は発生しないということもある。
まあ、ビジネスとして考えたら、機械式駐車場廃止問題には、関わらない方が良いよ!と間違いなくアドバイスします(笑)

でも、MAKSは10例以上。

それは、管理組合をこれでもかっと言うくらい幸せにすると決めているから(笑)

結果、解決のノウハウが貯まり、解決のための方程式が見えている。

今、沖縄と名古屋で、同時並行で、機械式駐車場解体プロジェクトが進行中。
どちらも、ゴールが見えてきた。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私も、支援しています。
「前祝の法則」を届けるプロジェクト

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンションコミュニティ研究会の7月の勉強会は、
「不適切コンサル問題を乗り越え大規模修繕成功へ」

実際に、不適切コンサルタントに騙されそうになり、寸前で、契約を解除し、誠実なコンサルタントを選び直し、大規模修繕工事を成功させた実例。

工事費では、1000万円以上の無駄使いを防ぐことができたというもの。

MAKSのコンサルタントは、7名が、養成塾の塾生は2名が視聴。

非常に興味深い内容でしたが、そこで使われた資料を公開できないのが、残念。

自分なりの言葉に置き換えて、情報発信していきたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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福島正伸先生の元、同期として学んだ鮎川 詢裕子さんから、地球温暖化をひっくりかえす解決策100【ドローダウン】の出版を応援して欲しいとのメールが届きました。
ドローダウン】


地球温温暖化を防ぐには、二酸化炭素の排出を減らすことが必要と言われていますが、産業界では法律や行政の規制をかぶせることができても、一般家庭では、難しいのが実態です。

それを解決するための一つの手段として、マンションのスマート化を進める「一般社団法人スマートマンション協議会」を創立した私にとっても、生活から変えていく発想は、関心の高い分野。

最近も、局地的な大雨で、今まで10年以上もトラブルのなかった機械式駐車場が、浸水して壊れるという体験や、また、いつまでたっても明けない梅雨の様子を見るにつけ、「何かがおかしい」と感じてきたので、とにかく、できるところからの意識変革が必要だという思いから、このプロジェクトを応援することを決めました。

以下、この本を出版するためのクラウドファウンディングのサイトです。
多くの人に応援して欲しい活動です。

地球温暖化をひっくりかえす解決策100【ドローダウン】

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緊急事態宣言は出ていなくても、ここまで感染が拡大すると、国や県が何と言うかは別に、理事会や総会開催の自粛ムードが出てきました。

顧問先のマンションでは、この週末の総会は、公民館ではなく、マンションロビーで、規模を縮小しての開催に、急遽変更。

また、予定の立て方が難しくなってきた…。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は4連休ですが、そのうち、二日間は、活躍できるマンション管理士養成塾(MAKSマンション管理コンサルタント認定講座)の第5期の集中講義です。

元々、オリンピックの開会式で組合は動いていないという前提でしたが、実際は、それがなくなり、いくつかのマンションでは、この期間も理事会や総会があるため、実務と並行しての集中講座になり、その準備はかなりハード。

会社近くのホテルに泊まり込みでの準備になっています。
寝ている暇はない(笑)

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「そんなこと、私もやってます」と言うレベルの話かもしれませんが、最近やっている業務効率化のアイディアを一つ。

それは、マンションの清掃や点検等のモニタリング、あるいは建物調査の際に、チェック表にメモするのではなく、携帯電話のメールに音声でテキスト化して、一定量溜まったら、自分のPCアドレス宛に送信すること。

それを繰り返しを行う。

今ままでは、会社に戻って、原紙のメモに基づいて、PCを立ち上げて、エクセルやワードに打ち込んでいたのですが、これだと、コピペですから、早い!

もちろん、もっと効率的にできる技があれば、教えてもらいたいです!

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30台の頃から、ファンだった名古屋ブルーノートが、8/15で廃業。
新型コロナの影響です。

想い出の詰まったライブハウスなので、ショックが大きい…。
https://www.nagoya-bluenote.com/

年会費の期間満了時までの払い戻しをするそうですが、
元々、ベンチャー挑戦で、何年も行ってない時期でも、
毎月届く、会報誌のミュージックガイドを読むだけで、
素敵なジャズの世界に浸れたのですから、返金を求める気にはなれません。

せめてもの恩返しです。

いつか、再開を願います。

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マスクをしてプレゼンを重ねた結果、想いを伝える一つの方法がわかりました。

それは、自分の口元の表情を意識しながら話すこと。

相手には見えませんが、
 親しみを持って、口角を上げ、微笑みながら話す。
 自信をもって、大きく口を開いて話す。
 ゆっくり間を取るときは、口を一文字にして、沈黙する。

こんなことを意識して話すと、それなりにこちらの想いが伝わります。

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沖縄の52戸のマンションでは、管理適正化プロジェクトで、管理会社の入札の真っ最中ですが、丁度役員交代。

旧役員から3名は、管理検討委員として、次期理事会のオブザーバーとして残りましたが、新役員の中には、これまでの勉強会にも総会にも出席していない方もいます。

この時に、旧役員の改革の熱量が伝わらないと、プロジェクトが回り道を辿ることにもなりかねません。

そこで、新役員の最初の理事会では、それまでの検討の経緯を「何故、このプロジェクトが始まったか?」から、説明し、「腑に落ちた」状態になっていただく工夫をします。

半年近くかけてきた内容で、ファイルの厚さは、10センチ以上の資料ですが、それをパワーポイントのスライドにまとめ、約30分のプレゼンを実行。

今回は、沖縄在住の友寄コンサルタントに、その大役を務めてもらいました。
こんな感じです。
20200718新理事へのプレゼン2 20200718新理事へのプレゼン1

私は、役員の後ろから見ていましたが、段々と前のめりになる様子がアリアリとわかり、見事!

いい感じで、バトンタッチできると思います。

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この週末は、半年ぶりに沖縄マンション支援プロジェクトで沖縄入りしています。

滞在3日で、7マンション、9つの業務があります。

実は、そのうちの2つは、名古屋の顧問先マンションの業務です。

先月までは、名古屋から沖縄在住の友寄コンサルタントのサポートの元、名古屋からオンラインで沖縄のマンションの会合や調査に参加してきましたが、今回は逆バージョン。

名古屋在住の黒野コンサルタントのサポートで、土曜日に、沖縄から名古屋のマンションの定期総会にオンラインで参加する。日曜も、同じように、違う名古屋のマンションの管理検討委員会に参加する。

こうなると、移動時間ロスが減るので、今まで、土日に午前、午後、夜の3部制でしたが、それが4部制でも出来ちゃう(笑)

コロナ問題で、進化した業務スタイルです。

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沖縄の築10年目52戸のライオンズマンションの実例です。

管理適正化プログラムには、管理委託契約の調査・分析に加え、あらゆる管理経費の見直しを図ります。

そうすると、新築時以来、払い続けている経費の中には、住民がほとんど利用していないのに、毎年、マンション全体のお金を支払い続けているような項目があるケースや、定価だと思い込み、言い値で契約しているようなケースもあります。

それをひとつづつ、丁寧に調査して、実態をつまびらかにすると、縮小や廃止がベスト!と言うケースが出てきます。

その結果が、年間80万円の固定費削減。

新築販売時にセールスのために付けたサービスが、実は、実際に暮らしていくと、不要だったというケースが少なくないということですね。

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管理会社の管理委託費の内訳で、事務管理もかなり高いのに、専門保守業務が高い、普段の工事価格も高い管理会社に対して、管理コストの適性水準までの引き下げを求めたら、ほんのわずかな引下げの提示がありました。

しかし、中を見ると、値上げ項目もあるので、正直驚き。

値上げ理由は、最近の人件費の高騰。

「本来は、値上げしたいのを我慢している中で、値下げ項目をひねり出し、トータルでは、わずかに下げたから良いでしょう」と言う主張です。

しかし、既に、専門業者から見積りを取得しており、実際の市場価格は把握済み。
管理会社は、利益の膨らましを隠し続けることができると思っているのか、単に、企業努力が足りないのか、どちらかでしょう。

それなら、専門業務のうち、いくつかを組合直背契約に変えることを提案したところ、
「自社の下請けでなければ、点検日のお知らせや報告書の取り次ぎはしないので、組合に大きな負担がかかるが、それでも良いか?」と言う主張。

ちょっと待て!

今までも、管理組合と直接契約の業務について、自社の下請け会社と同様に、取り次ぎや組合に代わっての指示などもしてきたはずですが、それを指摘すると、「本来はやらない。ボランティアでやっている」と回答。

そこで、
「管理会社は、事務管理業務の中における組合支援業務において、管理組合のために、外部事業者からの報告の取り次ぎ、見積りの受理と工事立会、完了報告の義務がありますよ」と指摘。

管理委託契約には、管理組合代行業務的な「準委任契約」と、定められた通りに行う保守業務等の「請負契約」の混合なので、ある時は、業務の受注側に立ち、ある時は業務の発注者側に立ちます。

組合と直接契約すると面倒を見ないという脅しのような行為は、NGです。

なお、この話は、「こういう管理会社やフロント担当者もいる」という話です。念のため。

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新型コロナウイルスの再度の感染拡大の防止のため、
沖縄のコンサルティング先マンションには、
沖縄在住コンサルタントのコーディネートにより、
WEBテレビで会合や建物調査を行ってきましたが、
今週末、半年ぶりに沖縄に行きます。

滞在中には、5マンションで、
理事会、総会、設備調査等、6つの業務があり、
その中には、大規模修繕工事会社を決める
プレゼン審査が半日あるなど、
目一杯の予定を詰め込みました(笑)

5月開催を再延期した
「マンション大規模修繕・管理改善セミナー」
は、今年の秋の開催を予定していますが、

修繕委員会や理事会活動ができるようになり、
懸案問題に関する検討を再開された組合も
あるだろうと思います。

今回の沖縄滞在予定では、滞在最終日の
19日(日)の14時~18時については、
予定が変わり、時間が空いたので、
ご希望の組合があれば、
個別相談もOKですから、ブログ読者に
沖縄のマンション住まいの方がおられたら、
ご連絡下さいね。

ちなみに、新型コロナ問題が起きた以降、
この半年間における業務推進においては、
インターネットや電話によるオンライン会議、
WEBカメラを使った建物調査等、
現地に行かなくてもコンサルティングができる
機材や仕組みの充実を図ってきました。

ただし、
これができるのは、沖縄在住コンサルタント
が現地でリアル対応しているからであり、
その意味では、
「オンライン化できれば、うまく行く!」
という簡単なものではなく、

やはり、

フェイスtoフェイスの大切さも強く感じました。


また、大規模修繕工事では、2年以上かけて
沖縄の建設業界の実態を調査し、閉鎖的で
内地の1.5~2倍もする工事価格を
どうすれば安く実現できるか?に取り組んで
きましたが、

現在進めている32戸のマンションの工事入札では、
当社独自のVEシステム
(工事原価の見える化による品質を維持した上でのコストダウンシステム)
により、初回の入札価格に比べて、
大幅なコスト抑制に成功。

平均10%、約600万円、
最大18%、約1100万円のコストダウンが
実現できました。

但し、安いだけで施工会社を選ばないのが、
当社の入札ポリシー。

上位3社による、プレゼン審査により、
「住みながらの長期間の工事」を
任せられる施工会社を住民の皆さんと共に
選びます。

また、現在、二つのマンションでは、
管理委託契約の入札も行っており、
この週末は、見積書の公開開封も行います。

秋のセミナーでは、こうしたいくつもの好事例を
紹介できることと思います!

沖縄の皆さんと、直接、お会いできることを楽しみにしています!

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ここ数年、大規模修繕工事の価格が高くなっています。

特に、足場が以前の5割増しなどと言う話をよく聞きます。
足場会社と言うのは、他の工事を行うために存在しているので、塗装や防水の工事会社と違い、コンサルタントが直接接する機会は限られているのですが、ある方のご縁で、お会いすることに。

当社に来られるという話でしたが、それは不要ですよとお断りし、私が会社に伺い、資材置き場も見せてくださいとお願いしました。

それがこちらの写真。
足場1 足場2

足場面積で言えば、10万㎡ほどあり、多くのトラックも自社保有です。

じっくり1時間、最近の足場市場の状況などを伺いました。

ブログでは、書けないような業界の裏事情もお聞きしました。
足場が本当に高くなったのか?の答えも書けません。(~_~;)

この業界、まだまだ、奥が深い…。

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活躍できるマンション管理士になるための第1歩
この土曜から始まった「活躍できるマンション管理養成塾」の第1講義は、4時間。

第1回目なので「マンション管理士としての心構え」とか「心得」とかの内容が想定されそうですが、まったく違います。

私は、マンション管理相談センターの代表理事としてではなく、
「福島正伸直伝 自立型人材育成インストラクター」として登壇します。

最初に、社会人になってから、今に至るまでの1時間の自己紹介。
「どんな体験を重ねて、自立型人材になったか」の話をします。

これ、就職活動を控えた学生に話をした時も、かなり受けたコンテンツで、「馬渕社長愛人10人説」が出てくる面白い話です。(笑)

次が、自立型人材になるための講義やワーク。

講義が終わる頃には、「自立型の考え」の心地よさに浸れます。

この考えを身に付ければ、マンション管理士として専業であろうと、他の仕事であろうと、必ず成功します。

その元となった福島正伸先生の「人を動かすリーダーシップ論」講座が、
今週7月17日(金)19:00~21:30に名古屋で開催されます。

人を動かすリーダーシップ論

新型コロナ対策を十分行っての開催ですから、是非、お越しください。

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東京のマンションコミュニティ協会の7月25日(土)14:00~16:00 開催勉強会は、
「不適切コンサル問題を乗り越え大規模修繕成功へ」

騙されてしまったのではないか?と悔やむ組合は、
そのコンサルタントを選んだ修繕委員や理事の責任問題ではないか?
のような重苦しい雰囲気があり、簡単には、公開されません。

私も多くの実例を知っていて、組合を助けてきて、自分のセミナーでは、
警鐘を鳴らしてきましたが、今回、修繕委員長の口から語られるということで、非常に関心があります。

私にとっては、業務の忙しい土曜日開催ですが、ZOOM視聴が可能のため、大変、ありがたい。

先日、その講演資料が送られてきましたが、やっぱりかぁという内容。

楽しみです。

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日本の全てのマンションにマンション管理士顧問が付くことで、組合と管理業者とのバランスが取れ、適切な管理が行われ、マンションに住む人が幸せになる社会を目指しています。

そのために始めた「活躍できるマンション管理士養成塾」が第5期生を迎えて、いよいよ始まりました。

最初が0期生だったので、今回で6年連続。

今回の受講生は、全員、現役の企業人ですが、50台で、企業の退職後のセカンドキャリアの準備。

新型コロナ問題で、同行研修は制限されますが、オンラインでの理事会参加等を工夫します。

これから座学を半年、OJTを1年かけて、MAKSの全てを伝える伝承プログラムです。
第1講義


ワクワクします!

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私の知人で、ハタ コンサルタント株式会社 降籏達生社長が発行している「がんばれ建設」のメルマガは、毎回、学びが多く、楽しみにしています。

土木建設業従事者が対象ですが、ビジネスマンとして、あるいは人間として示唆に富む内容で、どんな仕事をしている人でも、購読をお勧めしたいメルマガです。

先日配信されたメルマガのタイトルは、
「いったいおまえは何がいいたいんだ」と感じている方の処方箋

よく「この人は何が言いたいのか、よくわからない」と言われる人への処方箋ですが、逆に言えば、「自分の言いたいことを分かってよ!と言うシーンが多い人」にとって、「自分が求めるリアクションを一度で得るための処方箋」であると言えます。

私自身は、コンサルタントとしての私の心構えは、
「難しいことをやさしく言う」
「やさしいことを面白く言う」
ですが、対象とする顧客は、企業マンから高齢者、主婦までいる管理組合構成員で、皆同じように理解してもらうのは、非常に難しい話術が必要とされます。

自分では伝えているつもりでも、相手の反応を見ると、心配になります。

今回のメルマガは、「伝える」極意ともいえる優れた内容で、改めて、自分を振り返る機会になりましたので、紹介します。

自分が求めるリアクションを一度で得るための
4つの方法があります。

ポイントは、伝える「目的」を明確にするという
ことです。

自分の得たいリアクションがもらえないという人は
そもそもで自分が相手に何を求めているのか、伝
えることの「目的」がしっかり理解できていない場合
があります。

ビジネスにおける主な目的は、「共有」「判断・
承認」「意見・アドバイス」「協力」の4つです。

この4つを念頭において相手に伝えることで
やりとりがスムーズになるのです。

それぞれについて、解説していきます。

1)共有

まず、1つ目は「共有」です。

これは、相手に知っておいてほしいというもので、
相手に何かを求めているわけではありません。

ですから、伝えたい内容を「わかりやすく伝える
こと」に注力するようにしましょう。

×「本日現場にクレーンが入ってくるので注意する
ように」
(いつ、どんなクレーンが入ってくるのかわからな
いよ)

○「本日10時に、20tクレーンが現場に入り
A1サイトに据え付けます。」

このように明確に具体的に伝えることで「共有」
できます。

2)判断・承認

2つ目は、「判断・承認」です。
伝える内容に対して、YesかNoの判断、もしくは
承認をしてほしいというものです。

この場合、ただ判断してほしい内容を伝えるだけ
では十分ではありません。

相手が判断や承認をするために必要な情報もあわ
せて準備し、必要に応じて、伝えることが重要で
す。

内容だけではなく、判断や承認のために必要な
情報が準備できるかどうかがポイントになってきます。

×「A社とB社の見積もりを取りました。
どちらに発注すれば良いでしょうか」
(情報がないのに決められないよ)

○「A社とB社から見積もりをとりました。
A社の方が50万円安いのですが、B社は当社との
取引実績がなく、安全管理の面で不安があります」
(馬渕注:「A社の方が50万円高い」だと思います)

このようにメリット、デメリットを併せて伝える
と判断しやすくなります。

3)意見・アドバイス


3つ目は、「意見・アドバイス」です。

伝える内容に対して、相手に何らかのフィード
バックをもらいたいというものです。

この場合、ただ漠然と「意見・アドバイスをくだ
さい」と伝えるだけではいけません。

自分がとくに「何について」悩んでいるのか、
もしくは「どんな観点で」意見やアドバイスをも
らいたいのかを伝えることが大切です。

×「来月足場作業があるのですが、何に注意すれば
よいですか」
(何に困っているのかわからないのでアドバイスの
しようがないぞ)

○「来月足場作業があるのですが、躯体からの
離隔距離をいくつにすればよいのか
足場作業の危険のポイント、の2つを教えてくだ
さい」

このように聞きたいことを箇条書きにして伝える
とよいでしょう。

4)協力

最後は、「協力」です。

「協力」は、相手に何らかのアクションを求める
ものです。

アクションを起こしてもらうためには、まず内容
をわかりやすく伝え、理解してもらうことが最低
限必要となります。

そのうえで、相手に具体的にどんなアクションを
求めているのかを伝えることが重要です。

×「発注者との協議があるので同行お願いします」
(同行の目的がわからないな)

○「発注者との設計変更の協議があります。
技術的な話になるので、技術士資格を持っておられ
る○○部長に同行いただき、変更に関する論理的
な説明をお願いします」

このように伝える目的が、共有なのか、判断・承認
なのか、意見・フィードバックなのか、協力なのか
によっても、伝える際に気をつけなければならない
ことが違ってきます。

何のために伝えるのか、その目的を今一度ハッキリ
させることからスタートしましょう。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1カ月前に、顧問先マンションの住戸から、洗面室の床を貼り替えようと、内装業者に相談したら、「床が湿って、かびているような状態なので、貼り替えても、再発する可能性があるので、一度見てもらった方が良い」との話があったとの相談。

天井からの漏水なら、組合問題として、スグに組合が動くのですが、床下の漏水だと、専有部の配管からの漏水の可能性が高い。

しかし、それから1カ月。

想像もしないところからの漏水で、組合問題になりました。

と言っても、まだ、完全に漏水を突き止めた訳ではありません。
もう少し調査が進んだら、ブログに書きますね。

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九州で豪雨の災害ニュースを見ると、いつもと違うシーンは、避難所の様子。

家族単位での島が相互に離れている。

インタビューでも、新型コロナ感染防止の観点から、その理由に触れています。

しかし、多くの人が避難して、果たしてこの状態が保てるか?と考えると、難しそうです。

特に、避難所の近隣にマンションがあって、その住民が一斉避難したら、収容人数を大きくオーバーすることになりかねません。

昨年の関東エリアの豪雨災害では、メガマンションからの避難者が避難所難民になったというケースもあったようです。

で、防災に関わる人達の話を聞くと、マンションの住民は洪水の避難勧告が出ても直ちにマンションから避難せず、とどまる方がベターと言う意見が多いようです。停電や断水になった時には、不安感の解消も含めて、避難所に行きたい人もいるでしょうが、それよりも各マンションで非常時の対策を進める事で、マンションそのものに避難所機能を付加する方が、安心できるのではないでしょうか。

また、それであれば、新型コロナ対策という点では、安心ですから、その意味でも、マンションの防災機能を高めることがwithコロナ時代のマンションライフの姿になるのかも。

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週末は、京都の顧問先マンションの定期総会でした。

1月から始まった管理適正化プロジェクトは、新型コロナ問題で、一部が中断していましたが、会合にはラインや電話でオンライン参加。10年瑕疵保証期限前の建物調査は、6月に再開。

管理運営の改善は、メールで活発な議論がなされ、進めてきました。

今回の定期総会は、議案の数も多く、会合に参加したいと考えてはいるものの、東京での感染拡大は、新幹線を媒体に他地域に広がるのでは?と言う危惧もあり、ギリギリまで迷っていましたが、最終的には、自動車で行くことに。

MAKS事務局長の運転でお願いしたので、私自身は、往復の間もパソコンを拡げて仕事ができるという恵まれた環境での総会参加。

朝7時半に自宅を出発し、総会、理事会に参加して、13時過ぎに京都を出発。
名古屋到着は15時半。

17時の理事会に余裕で間に合いました。

それにしても、休日の京都なのに、観光客が少なかった…。

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沖縄の友寄コンサルタントからの便りです。

ご自身の住むマンションからの鮮やかな虹!
虹


来週は、半年ぶりの沖縄です。
名古屋は梅雨の真っ最中で、肌寒い日もありますが、気持ちは一気に夏モードです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

区分所有の分譲マンションで、築19年目に、隣地との境界が実は違っていた!と言うマンションからの相談。

まさか!と言う話ですが、新築分譲前に、土地区画整理を行っているので、まさか、間違っているとは思わない。

分譲主は、既に倒産。

隣地に越境しているエリアには、専用庭や受水槽がある。
擁壁を壊して、受水槽を移動しないと、正しい境界に是正できないという状態。

敷地面積が変わると、区分所有者全員の登記も変更する必要がある。

そんなことが現実的にできるのか?

それって、組合の問題?
個々の区分所有者と隣地との問題?
管理会社がお世話すべき問題?
顧問がお世話すべき問題?

2カ月近くの検討を経て、ようやく結論が見えてきました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

コロナ問題の収束傾向で、一気に、リアルな勉強会、理事会が増え、この週末は、5案件。

京都への往復があるので、実際は、以前のペースのように、土日とも、午前・午後・夜の3枠が埋まっているという状況です。

ちなみに、京都へは、新幹線移動は避け、自動車です。

土曜は、午後2時と6時半からのダブルヘッダーの勉強会。

マスク着用での勉強会は、表情を見せられないので、身振り手振り、声のトーンと変えることで、聞き手を眠らせないようにする(笑)

また、大声を出して、飛沫が飛ぶようなイメージとならないよう、小さな会場でも、マイクを使用。
と言っても、やはり、熱が入ると、大声が出て、夜の部の最後の方は、声が枯れそうになる(汗)

やっぱり、生の勉強会は、受講者の反応がダイレクトに分かって、良い!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1年半前に始まった名古屋市内、築14年目のマンションの大規模修繕工事コンサルティング。

過去の修繕履歴と建物調査により、5年前に、玄関庇の雨漏れ問題を発見。

庇を見上げると、雨のシミ汚れが残って、みっともない。
当時は、漏水原因がわからないが、組合の負担で、シーリングを打ち替え、漏水は止まったとのことで、将来の大規模修繕工事の際に、本格的な補修を行いましょう!との結論でした。

しかし、一連の対応は管理会社にお任せ。

そもそも、その時点で、広範なシミがあり、かなり前から不具合が生じていたことは間違いないけれど、「いつから?」「新築時設計・施工の不具合では?」「補修費の負担は?」の議論はなく、当り前のように組合が負担していたものです。

今回、仕切り直して、図面と現地の照合、原因の追究、分譲会社との度重なる交渉…。

分譲主からすれば、新築時の不具合を認めることは、非常に大きなことであり、結論までに1年かかりました。

技術的な話であり、図面を見ないと理解が難しいので、具体的な話は割愛しますが、結果として、「起きている事象からすると、新築時の施工不具合があった可能性が否定できないが、それをつまびらかにする調査工事の金額も多額で、また、それを行ったら、確実に原因がわかるかどうかは不確か」との結論は合意。

最終的には、できる限り耐久性のある工法で、防水工事を行い、その費用の半分を分譲主が負担。
過去の補修費用も分譲主が半額を負担。

こういった交渉業務は、やりだしてみないとどれくらいの労力、時間がかかるか分からないという性格があります。

今回、結果としては、1年かかりましたが、組合側の皆さんが納得いただける結論になり、良かった!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ことし2月、逗子市でマンション敷地の一部である斜面68トン分の土砂が崩れて、近くを歩いていた女子高校生が死亡した事故がありました。

その遺族が、管理会社や管理組合を提訴し、警察署に受理されたというニュースです。
以下、ヤフーニュースからの引用です。

「捜査関係者によりますと、遺族は管理会社や住民らが事故の危険性を認識していたにも関わらず、安全管理を怠った疑いがあるとしています。

事故があった現場は民有地で、2011年に土砂災害警戒区域に指定されていて、事故後、国土交通省は、「風化を主な原因とした崩落」と指摘していました。」



ちゃんと管理しておいてくれれば、防げたのに、これは、事故じゃなく、事件だ!と言う遺族の悔しい気持ち、二度と同じことが起きて欲しくないという正義の気持ちは、よくわかります。

娘を持つ親として、私が同じ状況に置かれたら、恐らく、同じ気持ちになるだろうと思います。

一方、マンション管理に関する専門家としては、この訴訟でどのような判決が下るのか、は、客観的に注目、分析し、今後、同じような事故を起こさないためには、どうしたら良いかを考えたいと思います。

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