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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理組合と組合顧問マンション管理士は、利益相反の関係になる、ならない?
の記事に、二つの貴重なコメントを頂きました。

Aさんから

「利益相反」
管理会社は利益相反の面があり「お前が言うな」と思うところですが、その一方で、マンション管理士がコスト削減額に応じた報酬を受け取っている場合、利益相反となりかねないようにも思うところです。

無理なコストダウンをすることで、悪徳管理士側が潤い、無知な組合側が損を被る(コストダウンが行き過ぎた内容で、思わぬサービス低下となる)懸念です。そして悪徳管理士がドロン・・・

馬渕さんはそれに当たらないことは承知の上で、一般論として「管理組合と組合顧問マンション管理士は、利益相反の関係になる」ことは無いのか、疑問が拭えません。

管理組合自身がしっかりしない限り、本質的な安心は得られないのではないかと思っています。国土交通省が唱える第三者管理に対しても、その健全な運用には懐疑的です。


Bさんから

「心配性」
「管理組合顧問と親しい知り合いの区分所有者が組合役員になると、(顧問+知り合い対管理組合)利益相反になるのでは?」
は、微妙に違います。

やはり、一般的には

顧問+知り合いの役員 対管理組合
→知り合いのために動く

顧問 対管理組合
→無理な成果を上げ、成果報酬を得る

第三者管理者 対管理組合
→第三者自身の利益を得る

理事長 対管理組合
→理事長自身の利益を得る

など、心配はつきません。



お二人の心配は、よくわかりますが、「マンション管理士」という専門家の本質的な役割から言えば、私の論点とは、違う話をされていると思います。

例えば、「管理コスト削減の成功報酬にすると、マンション管理士は自分の報酬を増やしたいために、品質を下げて組合にダメージを与える」と言う主張は、時々読みますし、実際に、そういう不逞の輩がいるのも事実でしょう。

しかし、管理コスト削減は、組合にとって、修繕積立金を値上げしないための最も有効な手段であり、元々、管理会社に一方的に決められた管理委託費に割高な箇所があるので、そこを見つけ、その是正によって、削減を実現します。また、管理委託業務は、かなりアバウトだったり、過剰な点があることは普通で、管理を適正化することによるメリットは、非常に大きいのです。

従って、マンション管理士が管理コスト削減の成功報酬をもらうことは、何ら、組合と利益相反にならず、逆に、管理コストが削減できるほど、マンション管理士の報酬も増え、組合も余剰金が貯まりますので、完全な「利益共同体」です。

ちなみに、「マンション管理士の管理の見直し業務は、もともと割高な管理委託費に対して、現状の委託契約書を右から左に投げて、違う管理会社から見積りを取れば下がる」という程度の仕事だと書いている文書を読んだこともありますが、間違っても、そのレベルの薄っぺらな仕事に、さすがの素人集団の管理組合も、簡単に報酬は出さないんじゃないかな?(笑)

一方、品質を下げずにコストを下げるには、半端な知識や交渉力ではできません。
「成功報酬はNG」と言う人は、この努力について、どれくらいスキルと時間を掛けて、きめ細かく実行しているのかを知らないのだと思います。

当社は、管理委託業務の内容を分析し、一つ一つの専門業務の無駄を見つけ、品質を適正化していきますが、延べ、数十回の現地調査をアレンジし、専門業者と交渉することもあります。
組合に提示する資料の厚さは、10センチのパイプフォルダが一杯になります。

そういったプロセスを報告すると、ほとんどの組合の人が、「そこまでやってくれたの?」と驚きます。

そうして、100戸未満のマンションでも、年間300万円近いコストダウンを実現できた例は、いくつもあります。
過去10年間の電球購入費の明細を調べて、高すぎる単価を突き止め、管理会社から、返金してもらったこともあります。
支出を減らすだけではなく、近隣の過去10年間の賃貸相場を調べて、携帯基地局の賃料アップの交渉するなんてこともやります。

どこの世界でも、ホンモノのプロは自信があるので、成功報酬が当たり前です。
野球選手でも、プロボクサーでも、一流になるほど、インセンティブが大きいです。
インセンティブ=ファイトマネーが大きいから、人が感動するプロの技を繰り出すモチベーションが強くなるわけです。

だから、日本№1を目指するMAKSは、成功報酬を正々堂々と頂きます。

以上の通り、「マンション管理士は、その存在自体、管理組合と、いかなる場合も利益相反にはならない」と言うのが私の考えです。

そうじゃなければ、マンション管理士としての自分の存在意義はなくなります。

ただね、現実的には、悪徳弁護士がクライアントをだますこともあるし、医療ミスで人を死なせる医師もいるので、そういう意味での心配の種はありますよ。

レベルが低く、業者と裏でつながって、儲けているマンション管理士も建築士もいるようなので、冒頭の両氏の懸念は、よくわかる、だから、その意見を否定しているものではないです。

また、最後は、組合がしっかりしなければ、色々な不正を防げないという主張も、その通りですが、素人集団で、長い期間、管理会社依存体質になっている管理組合に期待するのは、無理がありますので、MAKSが目覚めさせるしか、多くの組合を救う方法がない!という強い使命感があります。

だから、
「マンション管理士は、管理組合と、いかなる場合も利益相反にはならない」と正々堂々と言える倫理観と実力のあるコンサルタントを育てているのです。

Aさん、Bさん、コメントありがとうございました。

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テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ